Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00555 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGQK

Minute : 24/00050





Monsieur [F] [I]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210
Madame [Z] [C] épouse [I]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210


C/

Monsieur [G] [O]
Monsieur [D], [T] [J]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEURS :

Monsieur [F] [I]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Madame [Z] [C] épouse [I]
[Adresse 8]
[Localité 5]

représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis




DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D], [T] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 mai 2019, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] ont consenti à Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 825 €, outre les charges mensuelles sur charges de 90 €, et le versement d'un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer en principal.

Le 26 juin 2023, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] un commandement de payer la somme en principal de 1925,74 € arrêtée à la date du 20 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2023, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] ont fait citer Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
 constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et dire ledit bail résilié,
 ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir;
 condamner solidairement les défendeurs au paiement :
"de la somme provisionnelle de 4 976,44 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 inclus,
"d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à hauteur de 1000 euros du mois d'octobre 2023, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux;
"de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les défendeurs au paiement des dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et la notification de l'assignation à la Préfecture,

A l'appui de leurs prétentions, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] ont exposé que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8130,97 € et ont maintenu le surplus de leurs demandes initiales. Ils ont indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'opposent à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la Seine-Saint-Denis le 27 juin 2023. Cette saisine n'était toutefois pas, en l'espèce, une condition de recevabilité au regard des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de la charte départementale de prévention des expulsions de Seine Saint Denis.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, sans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 4 mai 2019 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] le 26 juin 2023 pour la somme en principal de 1925,74 € arrêtée au 20 juin 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2023.

L'expulsion de Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux à compter du 27 août 2023, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 27 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution, les bailleurs ne justifiant pas en quoi cette indemnité d'occupation devrait être fixée à 1000 euros

La clause de solidarité présente au contrat de bail ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement

La non-comparution de Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative sollicitée par la partie demanderesse. Il convient de statuer uniquement sur le dernier décompte communiqué contradictoirement.

Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] produisent un décompte indiquant que Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] restent devoir la somme de 4 976,44 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.

Après déduction des frais sur chèque impayé (1,20 €) et des frais de commandement de payer à inclure dans les dépens (158,07 €), ces derniers seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 817,17 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.

En vertu de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article VII), cette condamnation sera assortie de la solidarité.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I], Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 4 mai 2019 par Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I], à Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 26 août 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons in solidum Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 août 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution

Condamnons solidairement Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] à verser à Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 4 817,17 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er septembre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus;

Condamnons in solidum Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] à verser à Monsieur [F] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [O] et Monsieur [D] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et la notification de l'assignation à la Préfecture;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge