Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00611 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHPA

Minute : 24/00059





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150


C/

Monsieur [O] [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise




DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un acte fait sous seing privé des 28 novembre et 4 décembre 2018, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [W] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7], moyennant un loyer mensuel en principal de 513,13 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte du même jour, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [W] [L] un box de stationnement en sous-sol n°136 sur la résidence du Golf à [Localité 7].

Madame [W] [L] a donné congé le 30 septembre 2022.

Le 28 avril 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [O] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2 663,53 € arrêtée au 8 mars 2023 au titre des loyers et accessoires impayés pour le local d'habitation et la somme en principal de 234,40 euros arrêtée au 8 mars 2023 au titre des loyers et accessoires impayés pour le box de stationnement, visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2023, la société CDC Habitat social a fait citer Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [E] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Monsieur [O] [E] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3817,25 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 aliéna 1 du code civil,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 3848,04 €, hors dépens, arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle déclare en outre s'en rapporter à la décision du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [E], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a exposé percevoir la somme mensuelle de 2000 euros et avoir la charge de 4 enfants. Il a sollicité l'octroi de délais de paiment, suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé d'apurer la dette par mensualités de 200 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 24 avril 2023, pour un impayé persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Les baux conclus les 28 novembre et 4 décembre 2018 contiennent une clause résolutoire (articles 3). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 2857,93 € arrêtée à la date du 8 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif.

En l'espèce, il apparaît que les causes de ce commandement de payer ont été soldées dans le délai de deux mois (1200 € le 21 mars 2023, 1380 € le 16 mai 2023, 1500 € le 26 juin 2023), pour une dette en principal de 2857,93 €, sollicitée dans le commandement de payer délivrée le 28 avril 2023.

Il y a donc lieu de constater que, même si la partie défenderesse n'a pas payé le loyer et les charges en cours, elle a soldé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise s'agissant des impayés locatifs.


Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le juge des référés n'a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui suppose d'apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et toutes les demandes y attenant.


Sur les demandes de condamnation au paiement

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte indiquant que Monsieur [O] [E] reste devoir la somme de 3 994,62 € arrêtée à la date du 11 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.

Monsieur [O] [E], comparant, ne conteste ni le principe de la dette, ni son montant.

Après déduction des frais de contentieux à hauteur de 146,58 euros pouvant être inclus dans les dépens, la créance demandée n'est pas sérieusement contestable. Monsieur [O] [E] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 848,04 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources du défendeur (2000 €) ainsi que de ses charges (loyer à 1075,79 euros), ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [O] [E] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
 

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Rejetons la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire de la société CDC HABITAT SOCIAL,

Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande de résiliation judiciaire du bail consenti les 28 novembre et 4 décembre 2018,

Disons n'y avoir lieu à référé sur cette demande;

Condamnons Monsieur [O] [E] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3 848,04 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ;

Autorisons Monsieur [O] [E] à se libérer de cette dette dans un délai de vingt-quatre mois, par versements mensuels de 160,33 €, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,

Condamnons Monsieur [O] [E] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [O] [E] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire,



 
La greffièreLe juge