Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00539 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGLQ

Minute : 24/00042





S.A. IN’LI
Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne,


C/

Monsieur [W] [R] [F]
Madame [X] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 4]
[Adresse 15]
[Localité 7]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [R] [F]
[Adresse 10]
Bâtiment B
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [X] [S]
[Adresse 5]
[Localité 6]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame [B] [N], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 février 2020, la société IN'LI a consenti à Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 10]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 845 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 835,22 euros.

Le 23 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3 652,08 € arrêtée à la date du 9 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit délivré le 4 septembre 2023, la société IN'LI a fait citer Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- de condamner solidairement les défendeurs au paiement :
* d'une provision de 5181,52 € représentant le montant des sommes dues au 23 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3652,08 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
* du montant des loyers et charges à courir entre le mois de juillet 2023 et la date de l'ordonnance de référé à intervenir
* d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à libération des lieux,
- de la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 15 décembre 2023, la société IN'LI, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5784,02 €, arrêtée à la date du 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a indiqué les locataires ont procédé à un réglement le 13 novembre 2023 ne correspondant pas à l'intégralité de l'échéance. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.



Monsieur [W] [F], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a indiqué percevoir une allocation de Pôle Emploi d'environ 1100 euros par mois. Il est en contact avec une assistante sociale afin d'obtenir une aide du fonds de solidarité logement, mais le fait que le nom de Madame [S] soit toujours sur le contrat de bail, alors que cette dernière ne réside plus dans l'appartement, pose difficultés. Il sollicite l'octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de s'acquitter de la dette par mensualités de 20 euros en sus du paiement des loyers et charges.

Madame [X] [S], comparante, a expliqué avoir quitté le logement en novembre 2022 et en avoir informé la société bailleresse. Elle a appris récemment l'existence de la dette de loyers. Elle a justifié avoir divorcé de Monsieur [F] par jugement du 14 novembre 2023. Elle a indiqué être sans emploi et percevoir une allocation de Pôle Emploi de 1200 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 5 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales, pour un impayé toujours persistant à ce jour, le 14 juin 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 4 septembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 23 juin 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail conclu les 28 février 2020 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023 pour la somme en principal de 3 652,08 € arrêtée au 9 juin 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2023.

Il résulte du décompte transmis par la société bailleresse que les défendeurs n'ont pas réglé dans leur intégralité les loyers et charges de l'échéance de novembre 2023 et n'ont pas réglé l'échéance du mois de décembre 2023 au 7 décembre 2023. Madame [X] [S] justifie par ailleurs résider dans un autre logement, ce qui est source d'une charge supplémentaire. Dans ces conditions, les ressources et les charges des défendeurs ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables.

L’expulsion de Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] sera en conséquence ordonnée.


Sur les demandes de condamnation au paiement

L'article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En cas de signature d'un contrat de bail par deux époux, la solidarité ne cesse que par le congé délivré par les deux époux ou par la transcription du jugement de leur divorce sur les registres de l'état civil. A compter de la résiliation du bail, les indemnités d'occupation du logement restent à la charge du seul occupant, sauf si l'indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, a toujours un caractère ménager.

En l'espèce, les deux époux n'ont pas donné congé et il n'est pas justifié de la transcription du jugement de divorce intervenu le 14 novembre 2023.

Madame [X] [S] reste en conséquence tenue de l'ensemble des obligations du bail, et en conséquence au paiement des loyers et charges. En revanche, l'indemnité d'occupation n'a plus de caractère ménager.

La société IN'LI produit un décompte mentionnant que [W] [F] et Madame [X] [S] restent devoir la somme de 6 237,78 € à la date du 7 décembre 2023.

Seront déduits de cette somme les frais contentieux de 300,84 € et 152,92 €.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 2 152,92 €, au titre des loyers et charges échus au 23 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux sur la somme de 276,40 euros à compter du 23 juin 2023, et sur le surplus à compter du 4 septembre 2023.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des locataires, ceux-ci ne justifiant pas de la transcription de leur jugement de divorce sur les registres de l'état civil à la date de la résiliation du bail.

Monsieur [W] [F] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité d'occupation devra être dûment justifié au stade de l'exécution.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3 721, 10 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 7 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN'LI, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 28 février 2020, par la société IN'LI à Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] concernant le local à usage d’habitation et l'emplacement de stationnement situé au [Adresse 10] sur la commune de [Localité 13] sont réunies à la date du 23 août 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN'LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [W] [F] à payer à la société IN'LI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 24 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] à verser à la société IN'LI à titre provisionnel la somme de 2 152,92 €, au titre des loyers et charges échus au 23 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux sur la somme de 276,40 euros à compter du 23 juin 2023, et sur le surplus à compter du 4 septembre 2023;

Condamnons Monsieur [W] [F] à verser à la IN'LI la somme de 3 721, 10 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 7 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

Condamnons in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] à verser à la société IN'LI une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [S] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


La greffière, Le juge