Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'Européen - Hall A
1 Promenade Jean Rostand
4ème étage
93009 BOBIGNY CEDEX

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]



N° RG 23/00544 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGNC

Minute : 24/00046





Société SAEM [Localité 5] HABITAT
Représentant : Maître Yves TOURAUT de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,


C/

Madame [P] [Z]
Monsieur [X] [N]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Société SAEM [Localité 5] HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître MEURIN, membre de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux




DÉFENDEURS :

Madame [P] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [X] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 janvier 2015, la SAEM [Localité 5] HABITAT a consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 444,36 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 170,63 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 487,52 euros.

Le 31 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 5 222,71 € arrêtée au 17 octobre 2022, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, la SAEM [Localité 5] HABITAT a fait citer Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
oordonner l'expulsion des défendeurs, de leurs biens et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
ocondamner Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 12 491,23 € arrêtée à la date du 28 août 2023, avec interêts de droit à compter du 31 octobre 2022,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 15 décembre 2023, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 19,27 €, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [Z], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique que Monsieur [N] est retenu à son travail. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler l'arriéré en une seule mensualité.

Monsieur [X] [N], cité à étude, n'est pas présent et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 31 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisie de la CCAPEX.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 31 octobre 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 22 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2022, pour la somme en principal de 5 222,71 € arrêtée au 17 octobre 2022, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La SAEM [Localité 5] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] restent lui devoir la somme de 19,27 € arrêtée au 7 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Madame [P] [Z], comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester cette dette locative.

Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] seront donc condamnés à verser à la SAEM [Localité 5] HABITAT une somme provisionnelle de 19,27 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, Madame [Z] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Au regard du montant restant dû, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort en outre des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. En outre, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 5] HABITAT, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 janvier 2015 entre la SAEM [Localité 5] HABITAT et Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2022 ;

Condamnons Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] à verser à la SAEM [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 19,27 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ;


Autorisons Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que cette mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5];

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] à verser à la SAEM [Localité 5] HABITAT une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [N] et Madame [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024



Le GreffierLe Juge