Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00614 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHPF

Minute : 24/00061





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150


C/

Monsieur [W] [L]
Madame [R] [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise




DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [L]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 11]

comparant en personne

Madame [R] [E]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 11]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 11 et 17 décembre 2014, la société OSICA aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], désormais dénommé [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 393,48 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 6 et 17 décembre 2018, la société OSICA aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] un contrat de bail portant sur un parking en sous-sol situé [Adresse 10] à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 28,01 €, outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 8 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 3387,55€ arrêtée au 13 février 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2023, la société d'HLM CDC Habitat social a fait citer Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement et conjointement Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] au paiement :
* de la somme provisionnelle de 4 570,75 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1 du code civil,
* d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
* de la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 5 121,96 €, hors dépens, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'en est rapporté quant à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [L], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a indiqué que Madame [E] a quitté les lieux depuis mai/juin 2022 et aurait averti le bailleur de son départ Il a exposé percevoir un salaire de 2000 euros. Il sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de verser la somme de 150 euros en sus du paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 6 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisie de la CCAPEX.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 8 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Les baux en date du 11 et 17 décembre 2014 et 6 et 17 décembre 2018 contiennent une clause résolutoire (articles 3). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 3 387,55 € arrêtée au 13 février 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 8 mai 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Le départ des lieux et l'eventuel congé délivré au bailleur de Madame [R] [E] n'étant étayés par aucun justificatif produit aux débats, celle-ci sera considérée comme résidant toujours dans le logement litigieux, et tenue de respecter les obligations du bail.

La société d'HLM CDC Habitat social produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] restent lui devoir la somme de 5281 € arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Monsieur [W] [L], comparant, n'apportent aucun élément de nature à contester cette dette locative.

Il convient toutefois de déduire de cette somme le montant des frais de contentieux (152,04 €).

Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] seront donc condamnés à verser à la société d'HLM CDC Habitat social une somme provisionnelle de 5121,96 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

En raison de la clause de solidarité stipulée aux contrats, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur [W] [L] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort en outre des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience En outre, le bailleur s'en est rapportée à la décision du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la clause de solidarité ne s'étendant pas aux indemnités d'occupation, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM CDC Habitat social, Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires figurant au bail du 11 et 17 décembre 2014 et du bail des 6 et 17 décembre 2018 entre la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société d'HLM CDC Habitat social, et Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 6], désormais dénommé [Adresse 4], à [Localité 11] et le parking en sous-sol situé [Adresse 10] à [Localité 11]sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

Condamnons solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social la somme provisionnelle de 5121,96 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ;

Autorisons Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 6], désormais dénommé [Adresse 4], à [Localité 11];

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] à payer à la société d'HLM CDC Habitat social une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [R] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024



Le GreffierLe Juge