Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00780 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLJX

Minute : 24/00066





Monsieur [T], [B], [M] [G]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux, vestiaire : 403


C/

Monsieur [J] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [T], [B], [M] [G]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Gaëlle CORMENIER, substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux




DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 mai 2022, Monsieur [T] [G] a consenti à Monsieur [J] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 516 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 23 janvier 2023, à Monsieur [J] [S] un commandement de payer la somme en principal de 4 587,27€ arrêtée au 3 janvier 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2023, Monsieur [T] [G] a fait citer Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail et dire que le bail est résilié de plein droit pour défaut de régularisation des loyers visés par le commandement;
"à défaut de départ volontaire du locataire, ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique, si besoin est,
"condamner Monsieur [J] [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 9 925,89 €, outre les interêts légaux
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel charges et accessoires outre les interêts légaux à compter de chaque échéance,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [T] [G], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 11 475,44 € selon décompte arrêté au mois de decembre 2023 inclus. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Monsieur [J] [S], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 3 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [G] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 30 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 3 mai 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2023, pour la somme en principal de 4 587,27 € arrêtée au 3 janvier 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2023.

L'expulsion de Monsieur [J] [S] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [J] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 24 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Monsieur [T] [G] produit un décompte indiquant que Monsieur [J] [S] reste lui devoir la somme de 9723,35 €, échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Monsieur [J] [S], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Il conviendra toutefois de déduire le montant de 51,93 euros correspondant à la taxe d'ordures ménagères de 2022, dont il n'est pas justifié par la production de la taxe foncière.

Monsieur [J] [S] sera donc condamné à verser à Monsieur [T] [G] une somme provisionnelle de 9 671,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [T] [G], Monsieur [J] [S] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 mai 2022, entre Monsieur [T] [G] et Monsieur [J] [S] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 23 mars 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [J] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [G] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [T] [G] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 23 mars 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [J] [S] à verser à Monsieur [T] [G] la somme provisionnelle de 9 671,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse.;

Condamnons Monsieur [J] [S] à verser à Monsieur [T] [G] une somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [J] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024.

Le GreffierLe Juge