Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 janvier 2024

Du 15 janvier 2024


5AB


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 22/02142 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W4K2







[U] [R]

C/

[G] [D] [J], [X] [F] [L], Société CYTIA IMMOBILIER ATLANTIS, Société ORPI JSI [Adresse 9], Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7]

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le 15/01/2024


Avocats : Me Sara BELDENT
Me Daniel DEL RISCO
la SELARL HONTAS ET MOREAU
Me Catherine LATAPIE-SAYO
Me Antoine MARS
Me Jean Louis MAZARS
Me Patrick SAGARD





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 6]

JUGEMENT EN DATE DU 15 janvier 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES



DEMANDERESSE :

Madame [U] [R]
née le 12 Mai 1994 à [Localité 11]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentée par Me Jean Louis BARTHELEMY, SELAS MSA VALENCE Avocat au barreau de VALENCE et
Me Daniel DEL RISCO, Avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDEURS :

Monsieur [G] [D] [J]
né le 20 Juillet 1963 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 4]


Madame [X] [F] [L]
née le 27 Novembre 1965 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Localité 4]

 
Représentés par Me Rémy SAGARD, Avocat au barreau de PERPIGNAN substitué par Me Antoine MARS, Avocat au barreau de BORDEAUX










Société CYTIA IMMOBILIER ATLANTIS, ès-qualité de syndic de la Copropriété [Adresse 7] [Localité 5]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Société ORPI JSI [Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]


Représentée par Me Sara BELDENT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice
[Adresse 8]
[Localité 5]
 
Représenté par Maître Pascal-henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU, Avocat à BORDEAUX


DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Novembre 2023


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 août 2015, Monsieur [G] [J] et Madame [X] [L], représentés par l'agence ORPI JSI [Adresse 9], ont donné à bail d'habitation à Mme [U] [R] un appartement dans un immeuble situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

L'immeuble est soumis au régime de la copropriété, le syndic étant la SAS CITYA IMMOBILIER.

Selon acte en date du 26 février 2021, M. [G] [J] et Mme [X] [L] ont vendu ce logement.

Invoquant avoir subi des dommages résultant d'infiltrations en toiture et d'une surconsommation de gaz, par actes de commissaire en justice en date des 12 et 26 juillet 2022, Mme [U] [R] a fait assigner M. [G] [J] et Mme [X] [L], la SARL ORPI JSI [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 16 août 2022, aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de sommes en réparation de ses préjudices matériel, moral et de jouissance. 

L'affaire a fait l'objet de reports successifs pour échange entre les parties de leurs conclusions et pièces, et a été plaidée à l'audience du 20 novembre 2023.

Mme [U] [R], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection au visa des dispositions des articles 138 du code de procédure civile, 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 14 et 18 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1382 ancien du code civil : 
*In limine litis, de débouter la SAS CITYA IMMOBILIER de son exception d'incompétence et de se déclarer compétent
*Sur le fond, de : 
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, 
- condamner in solidum M. [G] [J], Mme [X] [L], la SARL ORPI JSI [Adresse 9], la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS et le syndicat des copropriétaires à lui payer : 
. la somme de 817,87 euros au titre de la surconsommation de gaz,
.la somme de 413,66 euros au titre des dépenses engagées par elle pour l'isolation du logement,
. la somme de 11.700,00 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance,
 .la somme de 2.000 euros en raison de leur résistance abusive,
 .la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,
- condamner les défendeurs aux intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 28 mars 2022 et ordonner la capitalisation des intérêts,
- débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et prétentions,
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Elle explique avoir subi un dégât des eaux depuis le 27 janvier 2016, ayant pour origine des infiltrations de la toiture de l'immeuble et provoquant des moisissures, de l'humidité, que divers travaux diligentés par le syndic n'ont été réalisés que tardivement et consistant en des travaux de nettoyage de la toiture en mai 2018, des travaux de remaniement de la toiture en 2020 sans pour autant résoudre le problème d'infiltrations. Elle évoque aussi une surconsommation de gaz depuis son entrée dans les lieux, dont l'origine s'est avérée être une absence d'isolation des combles et que selon un diagnostic de performance énergétique établi à sa demande le 14 janvier 2019, le logement s'est avéré être classé en catégorie E en termes de consommation énergétique. Elle indiquait avoir alerté la société de gestion locative et les bailleurs de ces problèmes, et qu'en l'absence de diligences de ces derniers suite à ses réclamations, elle a elle-même fait procéder aux travaux d'isolation. Elle précise qu'avant de mettre en œuvre son action en justice, elle a vainement mis en demeure le syndic, les bailleurs et l'agence de gestion locative de réparer les préjudices qu'elle a subis. Elle conteste l'exception d'incompétence soulevée et considère que conformément à l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judicaire l'action formée contre le syndicat des copropriétaires ayant pour occasion un contrat de louage d'immeubles d'habitation, le juge des contentieux de la protection est compétent, peu important le montant de la demande. Elle conteste également la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action. Elle explique que depuis la survenance du dégât des eaux la qualification des combles fait débat entre le syndicat des copropriétaires, le syndic et M. [G] [J] et Mme [X] [L], les premiers considérant qu'il s'agit de parties privatives et les seconds considérant qu'il s'agit d'une partie commune. Selon elle, elle n'a eu connaissance que le 6 mai 2022 qu'il s'agit d'une partie commune, à partir du titre de propriété transmis par le nouveau propriétaire de l'appartement. Elle soutient aussi en se référant à de la jurisprudence que le point de départ du délai de prescription se situe au jour où la victime à une connaissance précise du dommage et de sa cause, qu'en l'espèce, elle ne saurait avoir eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action avant le 7 janvier 2021, soit la date du procès-verbal de constatation relatif aux causes, aux circonstances et à l'évaluation des dommages. Enfin, elle fait valoir une interruption de la prescription par une reconnaissance tacite par les bailleurs de son droit, valant à l'égard de tous les autres codéfendeurs. S'agissant de son action dirigée contre la SARL JSI, Mme [U] [R] conteste également la prescription en faisant valoir qu'elle n'a eu connaissance des faits lui permettant d'agir qu'à partir de l'établissement du nouveau diagnostic de performance énergétique le 14 janvier 2019. Sur le fond, elle invoque la responsabilité des bailleurs qui ont manqué à leurs obligations de délivrance d'un logement décent et de garantie de jouissance paisible. Elle s'estime être victime d'un vice du consentement, car elle n'a pas été informée lors de la conclusion du bail de la classe énergétique basse du logement. Elle sollicite des bailleurs à ce titre l'allocation de dommages-intérêts. Elle invoque la responsabilité extracontractuelle de la SARL JSI car à la signature du bail cette dernière lui a remis un diagnostic de performance énergétique vierge non valide et n'a pas accompli de diligences lorsqu'elle l'a alertée sur l'existence des désordres. Elle conclut à l'engagement de la responsabilité du syndic et du syndicat de copropriétaires en leur reprochant des fautes. Au soutien de cette prétention, elle indique que le syndic informé dès le mois de février 2016 du dégât des eaux n'a pas entrepris les travaux nécessaires et que conformément à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, compte tenu de l'urgence, il était tenu de faire procéder à ces travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble sans attendre l'assentiment du syndicat. S'agissant du syndicat, elle observe que par application de l'article 14 de cette même loi, le syndicat est responsable à son égard des dommages ayant pour origine un vice de construction de la toiture et l'absence d'isolation des combles. Elle sollicite aussi l'allocation de dommages-intérêts par l'ensemble des codéfendeurs pour résistance abusive, car ils ont tenté d'éluder leur responsabilité et ont eu un comportement dilatoire.

M. [G] [J] et Mme [X] [L], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :
* juger les demandes de Mme [U] [R] prescrites et irrecevables
* subsidiairement débouter Mme [U] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
* en toute hypothèse,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS et/ou la Société JS (enseigne ORPI [Adresse 9]) à les relever indemnes de toutes condamnation qui seraient prononcées à leur encontre 
- condamner in solidum le cas échéant, la ou les parties succombantes à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile 
- condamner in solidum le cas échéant, la ou les parties succombantes, aux dépens de l'instance et à leur rembourser tout frais de recouvrement qu'ils seraient contraints de supporter, notamment en application du décret n°2016-230 du 26 févier 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge du créancier.
Ils observent qu'un diagnostic de performance énergétique était annexé au bail, qu'un dégât des eaux est survenu en toiture, partie commune de l'immeuble au cours des années 2016/2017, signalé immédiatement au syndic du syndicat des copropriétaires qui a mis plusieurs années à faire réaliser les travaux, que Mme [U] [R] s'est ensuite plainte du défaut d'isolation des combles, qu'une discussion s'est engagée pour savoir s'il s'agissait de parties communes ou privatives et que Mme [U] [R] a décidé de procéder à l'isolation sans l'accord de quiconque. 
S'ils s'en remettent à justice quant à la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection, ils invoquent les dispositions de l'article 2224 du code civil pour soutenir que s'agissant du dégât des eaux Mme [U] [R] avait jusqu'au 27 janvier 2021 pour agir, le débat sur la qualification des combles n'ayant aucune incidence, et que le point de départ de la prescription est celui du jour où elle a subi le dommage, soit le 27 janvier 2016. Ils contestent l'interruption de la prescription par la reconnaissance du bien-fondé de la demande, leur courriel adressé au syndic de la copropriété le mettant en demeure de remédier aux infiltrations ne pouvant s'analyser comme un acte de reconnaissance expresse, claire et non équivoque. Ils observent que Mme [U] [R] ne justifie pas des conséquences des infiltrations qu'ils n'ont jamais pu eux-mêmes constater, ce qui doit conduire au rejet de la demande d'indemnisation ou de diminution des loyers. Ils indiquent avoir en cours de procédure obtenu la copie du procès-verbal de constatation entre les experts, et qu'il apparaît que les travaux de reprise des embellissements ont été effectués. Ils soutiennent que les combles relèvent des parties communes, qu'une insuffisance d'isolation ne leur incombe pas, qu'au demeurant celle-ci n'est pas démontrée, qu'au jour de la signature du contrat le diagnostic de performance énergétique n'avait que valeur informative et que la remise d'un diagnostic de performance énergétique vierge était conforme à la réglementation en vigueur. Ils objectent que Mme [U] [R] ne permet pas de déterminer dans les réparations qu'elle réclame la part imputable à chacune des deux désordres dont elle se plaint, qu'il n'est pas justifié qu'une condamnation in solidum intervienne pour des dommages allégués qui ont des origines distinctes. Ils observent en outre que la surconsommation de gaz alléguée n'est pas établie, que la locataire ne peut prétendre au remboursement de frais engagés sans en avoir l'autorisation des bailleurs, frais qu'elle n'a au demeurant pas elle-même exposés. Subsidiairement, si leur responsabilité était engagée, ils soutiennent qu'ils ne sont, in fine, à l'origine d'aucun désordre, l'insuffisance du diagnostic de performance énergétique si elle est retenue, incombant à l'agence ORPI, le mauvais état de la toiture incombant au syndicat des copropriétaires, de sorte qu'ils devront être relevés indemnes de toute condamnation. Ils ajoutent que le syndic de la copropriété a été défaillant, alors qu'ils ont pour leur part toujours été favorables à ce que les travaux les plus complets soient réalisés et qu'il doit donc lui aussi les relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre.

La SARL ORPI JSI [Adresse 9], représentée par avocat, demande à la juridiction au visa des dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil : 
*A titre principal, de : 
- déclarer irrecevable l'action de Mme [U] [R] à son encontre pour cause de prescription,
- débouter Mme [U] [R] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre
*A titre subsidiaire de débouter Mme [U] [R] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre
*En tout état de cause, de condamner Mme [U] [R] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Elle fait valoir une irrecevabilité de l'action de la demanderesse pour cause de prescription car cette dernière lui reproche d'avoir annexé au contrat de location du 26 août 2015 un diagnostic de performance énergétique vierge. Selon elle, Mme [U] [R] était tenue d'agir à compter de cette date dans d'un délai de cinq ans contre la société JSI ORPI [Adresse 9], or son assignation a été délivrée le 12 juillet 2022. Au fond, elle conteste avoir commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de la demanderesse, car en qualité d'agence immobilière, elle n'établit pas de diagnostic de performance énergétique. Par ailleurs, elle indique que le diagnostic de performance énergétique est conforme à l'une des méthodes de calcul en vigueur, dite la méthode " sur facture " prenant en compte la quantité d'énergie réellement consommée, et qu'en l'absence de consommation effective, il a été établi un diagnostic de performance énergétique vierge daté du 17 décembre 2013 et valable jusqu'au 16 décembre 2023. Elle explique également qu'elle n'a reçu mandat en tant que gestionnaire de location qu'à compter du 1er janvier 2018 et qu'entre 2015 et 2018 elle n'était intervenue que pour la rédaction de contrats de bail. Elle conclut donc qu'elle ne peut se voir reprocher des manquements à un mandat qui ne lui a pas été confié. Elle indique qu'à partir du 1er janvier 2018 elle a exécuté ses obligations en accomplissant diverses diligences en vue de résoudre les désordres affectant le logement occupé par Mme [U] [R], par la mise en place de la trappe d'accès aux combles et par des courriers adressés au syndic l'informant de la situation. Elle observe qu'elle ne pouvait néanmoins pas se substituer au syndic qui était tenu de mandater une entreprise afin de faire réaliser les travaux nécessaires. Elle conteste les préjudices moral et matériel tenant à la surconsommation de gaz allégués par la demanderesse car ils ne sont démontrés par aucune pièce. Sur le préjudice matériel tenant aux frais d'isolation des combles, elle soutient que ces frais doivent être supportés par la copropriété, et que par conséquent, la demanderesse ne saurait lui en demander le remboursement. Sur le préjudice de jouissance allégué, elle considère qu'elle ne peut être tenue, en qualité de gestionnaire locatif, responsable des éventuels vices de construction existants dans le logement. Enfin, elle conclut au rejet de la demande en allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive car il n'est pas démontré en quoi elle aurait eu un comportement délibérément dilatoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS, et représenté par avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des dispositions des articles L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, 2224 du code civil, 1382 et 9 du code de procédure civile : 
*In limine litis, de :
- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux,
- juger prescrite l'action formée par Mme [U] [R] à son encontre,
*Sur le fond, de : 
- déclarer irrecevable et mal fondée Mme [U] [R] en son action et ses demandes,
- débouter Mme [U] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [G] [J], Mme [X] [L], la SARL JSI à le garantir et relever indemne de toutes condamnations,
- débouter M. [G] [J] et Mme [X] [L] de leur demande en garantie et à être relevés indemnes par le syndicat des copropriétaires,
- condamner Mme [U] [R] ou tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [U] [R] ou tout succombant aux entiers dépens.
Il fait valoir in limine litis une exception d'incompétence matérielle en considérant que le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour connaître de l'action dirigée contre lui car, d'une part, l'action est fondée sur la responsabilité extracontractuelle du syndicat et non sur le contrat de bail, d'autre part elle porte sur un montant supérieur au taux de compétence de ce juge. Il fait valoir l'irrecevabilité de l'action pour cause de prescription, en observant que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir le 27 janvier 2016, date du dégât des eaux, que la demanderesse était tenue d'agir jusqu'au 27 janvier 2021, alors que son assignation a été délivrée le 12 juillet 2022. Il observe que si l'on prend en compte la manifestation du dommage, tant les infiltrations que la surconsommation alléguée remontent à l'année 2016. Sur le fond, il soutient que Mme [U] [R] échoue à rapporter la preuve d'une faute imputable au syndicat des copropriétaires. Il indique que conformément au règlement de copropriété les combles sont des parties privatives jusqu'au rampant de la toiture et que par conséquent l'absence d'isolation des combles n'est pas de son ressort. Il conclut au rejet de la demande tendant à sa condamnation in solidum à réparer les préjudices allégués en ce que la demanderesse échoue à démontrer le rôle causal du syndicat. Sur la demande en garantie des bailleurs, il conclut également à son rejet, car, d'une part l'isolation des combles ne relève pas du syndicat, d'autre part il justifie avoir réalisé les travaux sur la toiture et en outre car il n'est pas non plus démontré de carence du syndicat. Il demande donc à être garanti et relevé indemne de toute condamnation par M. [G] [J], Mme [X] [L] et la SARL JSI. 

La SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS, représentée par avocat, demande, au visa des dispositions des articles L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, 2224 et 1382 ancien du code civil, au tribunal de : 
*In limine litis, de :
- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux,
*A titre subsidiaire, de débouter Mme [U] [R] de ses demandes pour cause de prescription de son action 
* A titre infiniment subsidiaire, de : 
- débouter Mme [U] [R], M. [G] [J] et Mme [X] [L] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre, 
- condamner in solidum Mme [U] [R], M. [G] [J] et Mme [X] [L] à payer à la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir in limine litis une exception d'incompétence matérielle en considérant que le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour connaître de l'action dirigée contre elle car, d'une part, l'action est fondée sur la responsabilité extracontractuelle du syndic et d'autre part, elle est d'un montant supérieur au taux de compétence de ce juge. Elle fait valoir l'irrecevabilité de l'action pour cause de prescription, en observant que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir le 27 janvier 2016, date du dégât des eaux et que la demanderesse était tenue d'agir jusqu'au 27 janvier 2021, alors que son assignation a été délivrée le 12 juillet 2022. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande tendant à voir engager sa responsabilité en faisant valoir que la preuve d'une faute et d'un lien de causalité avec le préjudice allégué font défaut. Elle indique qu'en qualité de syndic, elle a accompli les diligences attendues normalement d'elle et dans des délais raisonnables dès qu'elle a eu connaissance du problème relatif à la toiture. Elle prétend avoir fait inscrire à l'ordre du jour le remaniement de la toiture en 2019 puis en faisant intervenir une entreprise sur la toiture en janvier 2019. S'agissant des combles, elle fait observer que ce sont des parties privatives qui ne relèvent pas du syndic et que ce n'est que depuis le décret n°2017-919 du 9 mai 2017 qu'une obligation d'isolation thermique est mise en place, dans certaines conditions, lors de travaux de rénovation de bâtiments anciens, par application de l'article R.173-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle fait valoir que les copropriétaires du [Adresse 7], dont M. [G] [J] et Mme [X] [L], ont rejeté les résolutions proposées par le syndic tendant à la réalisation des travaux de réfection de la toiture, et que sans cet assentiment des copropriétaires, le syndic ne peut engager des travaux de réfection et d'isolation. Elle observe s'agissant du dysfonctionnement de la chaudière, que celui-ci relève de la responsabilité des bailleurs. Pour conclure au rejet de la demande de condamnation, elle fait valoir que la demanderesse ne rapporte la preuve ni des préjudices qu'elle allègue, ni d'un lien de causalité entre la faute alléguée de la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS et les préjudices. Enfin, elle conteste la demande en garantie formulée par les bailleurs à son encontre, en rappelant que les copropriétaires n'ont pas voté pour la réalisation des travaux de toiture et que le syndic ne peut être tenu responsable de l'inefficacité des travaux réalisés. Elle ajoute que l'absence d'information sur la performance énergétique et l'absence de performance de la chaudière ne relèvent pas de sa responsabilité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection
Aux termes de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Selon l'article R.213-9-4 du code l'organisation judiciaire le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5.000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6.

En l'espèce, Mme [U] [R] agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l'encontre de ses bailleurs, et sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle à l'encontre de l'agence en charge de la gestion locative, ainsi que du syndicat des copropriétaires de l'immeuble au sein duquel se trouve le logement loué et du syndic de copropriété, en invoquant les dommages subis dans les lieux loués, résultant notamment de désordres relevant des parties communes et les manquements des défendeurs à leurs obligations contractuelles ou statutaires.

Le contrat de louage d'immeuble se trouve donc être l'objet du litige, en ce que sont invoqués les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un logement décent, et il est la cause ou l'occasion de l'action s'agissant des demandes formées contre l'agence en charge de la gestion locative, le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou en relevé indemnes par les bailleurs.

Dès lors, le litige relève de la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection, quand bien même les demandes excèdent la valeur de 10.000 euros.

Sur la prescription 
Selon l'article 2224 du code civil, que les défendeurs opposent à Mme [U] [R] pour faire déclarer son action irrecevable, "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer". 

En l'espèce Mme [U] [R] fonde ses demandes en réparation sur l'existence d'infiltrations en toiture qui ont entraîné selon elle des désordres dans son appartement et un préjudice de jouissance, et l'absence d'isolation dans les combles engendrant des dépenses de chauffage et un trouble de jouissance.

S'agissant des infiltrations, il se déduit des pièces produites que si un premier dégât des eaux a été allégué à la date du 27 janvier 2016, d'autres infiltrations sont survenues par la suite, plusieurs interventions en toiture ayant été diligentées pour en rechercher les causes et y mettre fin. Il ressort d'ailleurs de la pièce 6 produite par le syndic de la copropriété qu'un sinistre dégât des eaux a été déclaré le 15 octobre 2017, qui a donné lieu le 7 janvier 2021 à une expertise dommage. Selon la pièce 31 produite par la demanderesse, une réunion d'expertise s'était tenue le 5 novembre 2018 et à cette date la cause du sinistre n'avait pas cessé.

Il en ressort, en présence d'un désordre persistant auquel il a été remédié en fin d'année 2020, permettant alors à Mme [U] [R] d'avoir une connaissance précise de l'étendue des dommages subis, qu'elle a agi dans le délai de cinq ans que lui opposent les défendeurs en introduisant l'instance le 12 juillet 2022.

S'agissant de la surconsommation de gaz alléguée, il apparaît que c'est lors de la pose d'une trappe de visite des combles le 2 octobre 2018 que s'est révélée l'absence d'isolation. Certes lors de la signature du bail un diagnostic de performance énergétique a été annexé mais il ne permettait pas de connaître la consommation énergétique du logement, en l'absence de factures fournies. S'est donc révélé seulement le 2 octobre 2018 à Mme [U] [R] le désordre invoqué par celle-ci, qui l'a conduite à faire établir un nouveau diagnostic de performance énergétique puis à agir en justice après des démarches préalables.
L'action a été engagée le 12 juillet 2022, soit dans le délai de cinq ans que lui opposent les défendeurs. 

Dès lors Mme [U] [R] est recevable en son action.

Sur les manquements allégués au titre du diagnostic de performance énergétique et de la surconsommation énergétique
Selon l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation. 
Cependant ce texte précise que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative. 

En l'espèce il est établi qu'un diagnostic de performance énergétique a été annexé au contrat de bail, qui ne renseignait effectivement pas la locataire sur la consommation énergétique, le diagnostiqueur précisant ne pas avoir eu de factures. 
Pour autant, dès lors que le diagnostic a été fourni, Mme [U] [R] ne peut reprocher aux bailleurs, ou à leur mandataire de l'avoir trompée sur les caractéristiques du logement en ne l'informant pas du caractère énergivore du logement, dont d'ailleurs eux-mêmes ignoraient la provenance, puisque le défaut d'isolation des combles ne s'est révélé que le 2 octobre 2018.

Pour autant, Mme [U] [R] ne pouvait exiger des bailleurs la réalisation de travaux en vue de réduire la consommation énergétique, aucun texte ne les y contraignant au regard de la date de la conclusion du bail. Au demeurant, il ressort de l'acte de vente notarié en date du 26 février 2021 que le lot de copropriété qui appartenait à M. [G] [J] et Mme [X] [L] était bien le lot n°116, alors que selon le règlement de copropriété seuls les combles des lots 113 et 114 sont des parties privatives jusqu'au rampant à ces lots, les combles situés au-dessus du lot 116 relevant dès lors des parties communes. 

Les travaux d'isolation des combles relevaient donc de la copropriété.
Pour autant, il ne pesait pas davantage sur la copropriété l'obligation d'engager les travaux d'isolation.

Dès lors, en l'absence de manquement des parties à une obligation, Mme [U] [R] n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation d'une surconsommation de gaz.

Elle ne peut non plus exiger des bailleurs ou des autres parties, le remboursement des frais d'isolation qu'elle a engagés, en l'absence d'autorisation préalable des bailleurs, ou du syndicat des copropriétaires.

Elle ne peut pas non plus réclamer l'indemnisation d'un préjudice de jouissance qui trouverait sa source dans la difficulté à se chauffer.

L'ensemble de ses demandes de ce chef sera donc rejetée. 

Sur la demande en réparation au titre des infiltrations
En application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, 
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l'article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1721 du code civil prévoit quant à lui que il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Au nombre des normes de décence figure l'obligation de louer un logement dont le gros oeuvre est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 

Par conséquent le manquement du bailleur à l'obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d'un logement décent est de nature à justifier l'indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l'origine des dommages proviendrait de désordres constructifs dont le bailleur ne porte pas la responsabilité, à charge pour lui d'exercer son recours contre le ou les tiers responsable.

Par ailleurs conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice ne peut être accordée qu'en présence d'un lien de causalité avec le manquement invoqué. 
La réparation est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s'agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il incombe à celle-ci de caractériser, outre le manquement obligeant à réparation, le préjudice subi et de fournir les éléments de preuve propres à le caractériser, le quantifier et évaluer pécuniairement l'indemnisation des dommages subis.

Il résulte en l'espèce des pièces produites que des infiltrations en toiture se sont produites et ont été constatées dans le logement de Mme [U] [R], alors que selon les dispositions précitées le bailleur a l'obligation de garantir le locataire de ce type de désordres. 
Il y a lieu néanmoins de rappeler que les conséquences des infiltrations font l'objet d'une garantie dans le cadre de l'assurance obligatoire du locataire. 
De même le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, puisque la toiture relève des parties communes, est lui-même couvert par une assurance.

Il a d'ailleurs été établi une première déclaration de sinistre le 2 février 2016, sans que des pièces soient produites sur son traitement, ni pour connaître les désordres consécutifs constatés dans le logement. Il semble que les infiltrations aient perduré, mais sans là encore que la juridiction dispose d'éléments probatoires pour connaître l'état du logement de Mme [U] [R].

Il ressort des pièces produites qu'un nouveau sinistre a été déclaré le 15 octobre 2017. 
Une réunion d'expertise a eu lieu le 5 novembre 2018 selon le rapport du cabinet SEDGWICK, qui mentionne que la cause n'était pas supprimée, des dommages matériels du mobilier, et une indemnisation de 1.834,56 euros allouée à Mme [U] [R]. Ce rapport ne permet pas de connaître les conséquences des infiltrations sur l'habitabilité du logement.

Un autre rapport a été établi par les experts à la suite d'une réunion du 7 janvier 2021 qui mentionne que les travaux ont été votés en réunion de la copropriété, qu'ils ont été exécutés, la cause étant réparée, et chiffre à 2.303,44 euros le montant des dommages. La réparation consiste en un assèchement et une remise en peinture de la chambre, du salon et de la salle de bains, sans aucune mention de la nécessité de travaux pour remédier à de la moisissure. Il ne peut que s'en déduire que les infiltrations n'étaient pas constantes et n'ont pas engendré des dommages aux existants importants, compte tenu de l'évaluation des travaux.

De son côté, nonobstant les critiques des défendeurs sur ce point, Mme [U] [R] ne fournit pas d'éléments permettant d'établir l'incidence des infiltrations sur la jouissance du logement, et par suite de pouvoir quantifier objectivement le préjudice qui en a découlé. Au surplus elle a réuni, pour quantifier son préjudice de jouissance, les dommages résultant des infiltrations et des difficultés pour chauffer son logement qui quant à elles ne sont pas de nature à justifier une indemnisation.

Le principe de réparation intégrale ci-dessus évoqué, et le défaut de preuve ne peuvent permettre dans ces conditions d'allouer une indemnisation à Mme [U] [R], qui sera donc déboutée de ses demandes. 

S'agissant du préjudice moral évoqué, qui s'analyse en une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d'un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales, force est de constater que Mme [U] [R] ne produit aucun justificatif permettant de caractériser les répercussions psychiques endurées en conséquence des désordres allégués.

Elle sera donc aussi déboutée en cette demande.

Enfin, elle ne caractérise pas la résistance abusive des défendeurs, qui à juste titre lui ont opposé ne pas justifier des préjudices allégués.

Il n'y a pas lieu au vu de ce qui précède de statuer sur les demandes en garantie.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

Les dépens de l'instance seront supportés par Mme [U] [R], qui succombe en ses prétentions.

L'équité conduit néanmoins à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

SE DÉCLARE matériellement compétent ;

DÉCLARE Mme [U] [R] recevable en son action ;

DÉBOUTE Mme [U] [R] en ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [R] aux dépens ;

REJETTE les demandes d'indemnité fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée
 des contentieux de la protection