Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 30 janvier 2024

N° RG 22/08972 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XF6B

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Janvier 2024 
50D

N° RG 22/08972 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XF6B

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[I] [D]
C/
[Z] [M], 
[L] [M]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats :
Me Pauline BERGEON
la SCP DE CAUNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 28 Novembre 2023

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [I] [D]
né le 27 Avril 1956 à [Localité 9] (HAUTS-DE-SEINE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 2]

représenté par Maître Philippe DE CAUNES de la SCP DE CAUNES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [M]
né le 10 Avril 1976 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [L] [M]
née le 20 Septembre 1977 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
*************************


Suivant acte notarié en date du 3 juin 2021, Monsieur [I] [D] a acquis auprès de Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M] une maison à usage d'habitation au [Adresse 6].

Se plaignant de ce que l'immeuble n'était pas raccordé au réseau d'assainissement, suivant acte d'huissier signifié le 25 novembre 2022, Monsieur [I] [D] a fait assigner au fond Monsieur et Madame [M] devant le Tribunal aux fins d'obtenir réparation d'un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, Monsieur [D] demande au Tribunal de :

Vu les termes de l’assignation délivrée,
Vu les conclusions et pièces, déposées et signifiées par les défendeurs,
Vu l’ensemble des pièces déposées et produites par le demandeur,

Condamner Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M], solidairement entre eux, à payer à Monsieur [I] [D], la somme principale de dix huit mille cent trente quatre euros (18.134€,) majorés des intérêts au taux légal a compter de la date de l’assignation.

Condamner les défendeurs sous la même solidarité à payer la somme de mille cinq cents euros (1500 €) par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l'exécution provisoire de la décision intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Condamner solidairement entre eux Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M], demandent au Tribunal de :

DIRE ET JUGER que Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M] sont bien fondés à invoquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés.
En conséquence, 
N° RG 22/08972 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XF6B

DEBOUTER Monsieur [I] [D] de l’ensemble de ses demandes.
CONDAMNER Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M], ensemble, une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [I] [D] aux entiers dépens.


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2023

MOTIFS :

Monsieur [D] fonde ses prétentions sur la garantie de vices cachés. 

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices.

L'acte de vente du 3 juin 2021 de l’immeuble objet du litige est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices mêmes cachés affectant le bien, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'il invoque, si celui-ci n'est pas considéré comme un professionnel. 

L'acte de vente indique, sous le titre « diagnostics environnementaux » et le sous titre « assainissement »: « le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique » puis « le vendeur atteste qu'aucun contrôle n'a été effectué par le service public compétent, qu'il n'a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu'il ne peut donc garantir la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. Le vendeur informe l'acquéreur qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalies ni aucune difficultés particulières d'utilisation ». 

Monsieur [D] fait valoir que suite à des travaux qu'il a fait exécuter dans l'immeuble, il a découvert qu'il n'existait pas de raccordement au réseau d'assainissement. Il produit à l'appui un procès-verbal de constat d'huissier en date du 11 avril 2022 aux termes duquel l'huissier constatait la présence d'un tuyau d'évacuation que Monsieur [T] ( représentant du Cabinet BIEC présent ) lui désignait comme s'agissant avant démolition du tuyau d'évacuation des wc, la présence d'une tranchée à l'endroit de laquelle Monsieur [T] lui indiquait que se trouvait un réceptacle qui recevait les eaux de cuisine, de salle de bains et des toilettes, qui se dirigeaient dans la fosse. L'huissier indiquait constater des vestiges de fosse en briques sur la droite de la façade arrière de la maison, la présence de 3 tuyaux provenant de la maison et se déversant dans la tranchée et que lorsqu'il déversait de l'eau dans dans les tuyaux, elle débouchait dans la tranchée. L'huissier constatait également l'absence de « tampon de visite» pour raccordement au tout à l'égout devant la maison. 
Monsieur [D] produit en outre des photographies de travaux et une demande de branchement au réseau d'assainissement en date du 26 avril 2022.

L'absence de raccordement au réseau collectif des eaux usés apparaît ainsi établie. Il s'agit d'un vice grave qui fait que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acquis l'immeuble ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. Ce vice préexistait à la vente et apparaît comme un vice caché dans la mesure où il n'était pas apparent et où Monsieur [D] ne l'a découvert qu'à l'occasion de travaux.
 
L'acte de vente comporte une clause au terme de laquelle en l'absence de l'un des diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l'acte authentique de vente et dans la mesure où ils sont exigés par leurs règlementations particulières, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. 

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires sont prévus par les articles L 271-4 à L 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales (…). En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente (…) ». 
En l'espèce, l'assainissement en cause est le raccordement à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique et non une installation d'assainissement non collectif pour laquelle le diagnostic est exigé. Un diagnostic technique relatif à l'assainissement n'est donc pas imposé par les textes en l'espèce. En conséquence, Monsieur [D] ne peut se prévaloir de la clause du contrat qui exclut l'exonération de la garantie des vices cachés du vendeur en l'absence de diagnostic obligatoire.
Monsieur [D] fait en outre valoir que Monsieur [M] peut être assimilé à un professionnel dans la mesure où il serait « ingénieur conseil en environnement » et expert en phytoépuration dans une société spécialisée en la matière. Il ressort de l'acte de vente que Monsieur [M] déclare être ingénieur conseil. Sur les pages extraites du site internet du site AQUITIRIS, Monsieur [M] apparaît comme « expert en phytoépuration en Nord Gironde » et il apparaît que la société propose pour le traitement des eaux usées un « système d'assainissement par phytoépuration ( ou filtres plantés ) sans fosse sceptique, autonome, écologique et durable : Le Jardin d'Assainissement Aquataris », système adapté pour les bâtiments ou structures non reliées au tout à l'égout. Monsieur [M] propose sur le site de réaliser une étude de conception et le suivi administratif et le contrôle des travaux.
Cependant, la vente de l'immeuble à Monsieur [D] a été conclue dans un cadre privé, s'agissant de la vente par Monsieur [M] et sa sœur de la maison dont ils avaient hérité de leur mère et Monsieur [M] n'est pas intervenu en tant que professionnel de l'immobilier. Il n'est en outre ni établi ni allégué qu'il soit intervenu sur l'immeuble pour y effectuer des travaux. En conséquence, il ne peut être assimilé à un professionnel dans le cadre de cette vente.
Dès lors, il convient de déterminer si Monsieur et Madame [M] avaient connaissance du vice caché avant la vente. 
Or, aucun élément ne permet d'établir que l'absence de raccordement au tout à l'égout qui n'a été découverte qu'à l'issue de gros travaux de rénovation ayant entraîné notamment la démolition du sol et la mise à nue d'une tranchée et d'éléments de raccordement, ait été connu du frère et de la sœur qui, en outre, ne vivaient pas dans la maison.
En conséquence, ils ne seront pas tenus à garantie du vice caché et Monsieur [D] sera débouté de sa demande sur cet unique fondement. 

Sur les demandes annexes :
Monsieur [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Au titre de l'équité, il sera condamné à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe :

DEBOUTE Monsieur [I] [D] de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [L] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

 LE GREFFIER, LE PRESIDENT,