Tribunal Judiciaire · Référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01576 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XWIK
SL/SH


JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 30 JANVIER 2024




DEMANDERESSE : 

Syndicat de copropriété de la Résidence LONDON GARDEN représenté par son syndic, la SARL L’AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO, dont le siège social est 1 rue Georges Herbaut 59310 ORCHIES
58 rue de Londres
59800 LILLE
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEUR : 

M. [X] [W]
153 rue du Général Giraud
59120 LOOS
défaillant






PRÉSIDENT : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Janvier 2024

JUGEMENT mise en délibéré au 30 Janvier 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [X] [W] est propriétaire des lots n°115 et 143 dépendant d’un immeuble « résidence LONDON GARDEN », situé 58 rue de Londres 59000 LILLE soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société SYNDIC & CO.

Par acte du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société SYNDIC & CO, a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de 
Vu les articles 10-1,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret de 1967 pris pour son application, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1 147,70 € pour les arriérés de charges, compte arrêté au 01/10/2023, CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1 368,50 € pour l’exigibilité anticipée du budget prévisionnel voté, PRONONCER et ASSORTIR de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023, 
CONDAMNER le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ORDONNER qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, 
CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1 500 € pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement, CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance.
L’affaire appelée à l’audience du 9 janvier 2024 pour être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte à son domicile, Monsieur [X] [W] ne s’est pas fait représenter. 

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La présente décision est réputée contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fond de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, (pièce n°1)
- les appels de charges et travaux 2022-2023 et appel de provision d’octobre 2023 (Pièces n°6 et 7)
- les relevés individuels de charges (Pièce n°5)
- le relevé de compte arrêté au 10 octobre 2023 (Pièce n°5)
- les procès-verbaux des assemblées générales du 17 novembre 2021 (Pièce n°4) et du 5 juillet 2023 (Pièce n°11)
- le contrat de syndic (Pièce n°3) 
- les mises en demeure du 19 juillet 2022 et du 24 janvier 2023 (Pièce n°9)

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 1147,70 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de Monsieur [X] [W], selon décompte arrêté au 10 octobre 2023.
 
Le décompte inclut cependant des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. 
Il convient ainsi de déduire les sommes suivantes :
- la somme de 10,89 euros « frais deuxième relance 19 mai 2022 » (Pièce n°10 décompte du 01/01/22 au 31/03/23)
- la somme de 50,37 euros « frais de mise en demeure 19 juillet 2022 » (Pièce n°10 décompte du 01/01/22 au 31/03/23)
- la somme de 50,66 euros « frais de mise en demeure du 24 janvier 2023 », 
- la somme de 128,01 euros « sommation de payer »,
- la somme de 10,95 euros « frais de deuxième relance 25 mai 2023 »,
- la somme de 324 euros « PROVISIONS HONORAIRES ». 
Soit la somme de 574,88 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024 a été approuvé pour un montant annuel de 114042 euros (Pièce n°11, résolution n°8).
La somme de 114 042 euros divisée par 4 soit 28510,50 euros correspond à l’appel de charges trimestriel pour l’ensemble des copropriétaires. Les appels de charges du débiteur sont calculés en fonction de ses tantièmes de charges soit 120 tantièmes : 28510,50 x 120/10000 = 342,13 euros.
Ainsi, l’exigibilité anticipée des appels de provisions pour charges du budget prévisionnel 2024 s’applique à quatre appels de provisions pour charges à venir sur ce budget soit la somme de 1368,50 euros. 

Monsieur [X] [W] se trouve ainsi débiteur de la somme de 1941,32 euros, au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 10 octobre 2023, incluant les sommes dues au titre du budget prévisionnel exigible pour l’année 2024 soit au 4ème trimestre 2024, au paiement de laquelle il sera condamné. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 février 2023 pour les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus. 


Sur les frais de recouvrement

Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 
 

Monsieur [X] [W] sera donc condamné au paiement des frais nécessaires exposés antérieurement à la procédure dans le cadre des interventions amiables et contentieuses en application de ces dispositions.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de Monsieur [X] [W] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [W], qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « résidence LONDON GARDEN », situé 58 rue de Londres 59000 LILLE pris en la personne de son syndic, la société SYNDIC & CO, la somme de 1941,32 euros (mille neuf cent quarante et un euros et trente deux centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 10 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 février 2023 pour les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne Monsieur [X] [W] au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE LONDON GARDEN », situé 58 rue de Londres 59000 LILLE pris en la personne de son syndic, la société SYNDIC & CO, la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE LONDON GARDEN », situé 58 rue de Londres 59000 LILLE pris en la personne de son syndic la société SYNDIC & CO la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [W] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT





Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE