Tribunal Judiciaire · Référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01389 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRQ4
SL/SH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JANVIER 2024




DEMANDEUR : 

M. [T] [R]
6 rue Goethe
59160 LOMME
représenté par Me Samuel VANACKER, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.A.R.L. OSAKA
31 PLACE DES REIGNAUX
59000 LILLE
représentée par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Janvier 2024

ORDONNANCE du 30 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte reçu par Maître [U], notaire à HAZEBROUCK, le 17 février 2007, Monsieur [T] [R] a consenti à Monsieur [W] [M] le renouvellement du bail commercial portant sur des locaux situés à LILLE, 31 Place de Reignaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2006, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21000 euros, payable d’avance par mensualités de 1750 euros, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 3500 euros.
Par acte notarié du 28 août 2008, la société OSAKA, représentée par Madame [W] [S], a acquis le fonds de commerce auprès de Monsieur [W] [M] et Monsieur [T] [R] a cédé le droit au bail à la société OSAKA.

Les loyers étant impayés, Monsieur [T] [R] a fait signifier le 25 juillet 2023 à la société OSAKA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 6 octobre 2023, a fait assigner la société OSAKA devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 26 août 2023, condamner la société OSAKA à payer au demandeur à titre provisionnel la somme de 15 035,86 € TTC au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail outre le montant relatif aux travaux impayés demeurant à la charge du locataire, outre la quote-part de la taxe foncière d'un montant de 3 272 euros, ainsi qu’une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer soit la somme de 3058,40 euros, soit la somme de 101,95 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, outre la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2000 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire appelée à l’audience du 14 novembre 2023 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 09 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [R] représenté par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées.
Il demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé de :
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire, par l'effet du commandement signifié, au 26 août 2023,
- ORDONNER en conséquence l'expulsion de la société OSAKA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés sis 31 Place de Reignaux à LILLE (59350), sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- ORDONNER l'expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- CONDAMNER la société OSAKA à payer au demandeur à titre provisionnel la somme de 23 711, 06 € TTC au titre des loyers, provision pour charges et charges locatives, outre une indemnité d’occupation allant du 26 août 2023 à janvier 2024 inclus, se décomposant comme suit :
➢ Loyers et charges impayés :
o 6 860, 66 € (travaux à la charge du locataire) ;
o Loyer impayé du 1er août au 26 août soit la somme de 1 048, 75 € ;
➢ Indemnité d’occupation :
o Indemnité d’occupation correspondant au loyer proratisé du 26 août au 31 août : 509, 65 € ;
o Indemnité d’occupation correspondant aux loyers de septembre à janvier 2024 inclus, soit la somme de 15 292 €.
- CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer, soit la somme de 101,95 euros par jour à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés, 
- DIRE que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
- CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
- CONDAMNER le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer lequel a été délivré le 25 juillet 2023,
- CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 2 500 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société OSAKA, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
- Prononcer la nullité de l’exploit introductif d’instance délivré par la SCP KINGET MARLIERE, Commissaires de justice associés à LILLE, en date du 6 octobre 2023
- Subsidiairement, juger Monsieur [T] [R] irrecevable et mal fondé en sa demande
- Prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la SCP KINGET MARLIERE en date du 25 juillet 2023
- Débouter Monsieur [T] [R] de ses demandes, fins et conclusions
- Subsidiairement, dire que les demandes de Monsieur [T] [R] se heurtent à une contestation sérieuse et à une difficulté sur le fond faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du Juge des Référés
- Reconventionnellement, condamner Monsieur [T] [R] à payer à la SARL OSAKA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles
- Le condamner en tous les frais et dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.

L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux-ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur a fait perdre la valeur de leur gage.

En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds.

Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

Sur la nullité de l’assignation

La société OSAKA fait valoir que l’avis de de signification d’un acte d’huissier de justice délivré par la SCP KINGET MARLIERE, Huissiers de justice associés, en date du 9 octobre 2023 adressé à la SARL OSAKA, désigne « une assignation au Juge des Contentieux de la Protection signifiée en date du 6 octobre 2023 ». 
Elle souligne que le Juge du Contentieux de la Protection n’est pas la juridiction compétente en matière de résiliation de bail commercial, et qu’en réalité l’assignation a été portée devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LILLE pour solliciter que soit prononcée la nullité de l’assignation délivrée à la SARL OSAKA.

Monsieur [R] estime qu’il n’y a aucune cause de nullité, l’assignation délivrée à la société OSAKA comportant toutes les mentions requises par le texte et fait valoir que l’intitulé de l’Huissier de justice dans la cadre des « modalités de remise de l’acte » indique par erreur « Assignation Juge des contentieux de la protection » et ne fait pas grief.

L'assignation doit en application des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile contenir à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice : l’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée.

S’agissant d’une nullité de forme régie par les articles 114 et suivants du même code, il appartient à celui qui l’invoque, de justifier d’un grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, la société OSAKA malgré l’erreur dans les mentions de l’assignation, sur les modalités de remise de l’acte, a bien constitué avocat devant président du tribunal judiciaire ; elle ne rapporte donc pas la preuve d’un grief.

L'exception de nullité de l'assignation sera donc rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

La société OSAKA sollicite le constat de la nullité du commandement de payer. Elle estime que le commandement de payer du 25 juillet 2023 ne donne aucun détail ni d’état des loyers qui seraient impayés à la date de sa délivrance ni de leur montant et qu’il est nul pour imprécision voire absence de cause.

En réponse, Monsieur [R] indique que le commandement de payer respecte les dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce et mentionne le délai d’un mois. Il souligne qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer et s’agissant de la dette locative portant sur les loyers et charges impayés tel que mentionné au commandement de payer, il précise que le commandement de payer a été délivré le 25 juillet 2023 pour un montant de 15035,86 euros au principal et qu’il a été précédé de nombreux courriers adressés au locataire lui permettant de connaitre le détail de cette somme.

En l’espèce, le commandement de payer du 25 juillet 2023 a été délivré par Maître [V] [F], Commissaire de justice à LILLE, à la société OSAKA par remise à une personne de la société se disant habilitée à recevoir l’acte.
Ce commandement de payer mentionne qu’il est fait commandement de payer les sommes suivantes :
« Loyers et charges impayés  15035,86 
Coût de l’acte ttc 189,58 
Solde à payer en euros15225,44 »

Ce commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 ne permet pas au preneur de connaître avec précision les manquements aux obligations contractuelles.
En annexe, la clause résolutoire figurant au bail commercial liant les parties et les articles L145-41 et L145-17 du Code de commerce sont reproduits.
Cependant, aucun relevé de compte de la société locataire permettant de connaitre le montant des loyers et des charges n’est joint.

Un commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bienfondé de sorte que sans mention de l’indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées et dates d’échéances impayées l’acte ne permet pas au preneur d’identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

Un commandement de payer imprécis visant la clause résolutoire ne saurait produire d’effet. 

Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 est affecté d’une irrégularité manifeste de sorte que la société OSAKA oppose des contestations sérieuses à la demande de Monsieur [R] et ce d’autant qu’en plus des loyers et charges annoncés dans le commandement de payer mais non détaillés, Monsieur [R] indique dans ses conclusions qu’une partie des sommes réclamées concerne des travaux que devaient prendre à sa charge le locataire et que le bailleur a été contraint d’avancer.

Dès lors, il ne peut être procédé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Les demandes connexes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation se trouvent dépourvues d'objet.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Sur les sommes correspondant aux loyers et indemnités d’occupation

Monsieur [R] produit la cession de fonds de commerce du bail commercial du 28 août 2008 suivant modèle du bail commercial qui a été établi le 30 octobre 1997 pour le local commercial 31 place des Reignaux à LILLE.

Reprenant les loyers et charges dus et les versements effectués par la société OSAKA, le demandeur produit (Pièces n° 20 et 21) un décompte des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charge de 16850,40 euros, loyer du mois de janvier 2024 inclus. 

Monsieur [R] sollicite au regard des pièces produites la condamnation de la société OSAKA au paiement des sommes suivantes :
« Loyers et charges impayés :
            o 6 860, 66 € (travaux à la charge du locataire) ;
            o Loyer impayé du 1er août au 26 août soit la somme de 1 048, 75 € 
Indemnité d’occupation :
            o Indemnité d’occupation correspondant au loyer proratisé du 26 août au 31 août 2023: 509, 65 € ;
            o Indemnité d’occupation correspondant aux loyers de septembre 2023 à janvier 2024 inclus, soit la somme de 15 292 €. »

La société OSAKA produit des relevés de comptes permettant de savoir qu’elle a payé les sommes de 3058,40 euros le 30 janvier 2023 et le 27 février 2023 puis les sommes de 1000 euros et 1058,40 euros le 1er août 2023, la somme de 1500 euros le 22 septembre 2023, la somme de 3058,40 euros le 2 octobre 2023, la somme de 2000 euros le 16 octobre, la somme de 1272 euros le 21 octobre (Pièces défenderesse n°2 à 6).

Les copies de chèques ne peuvent permettre d’établir que lesdits chèques ont été présentés au bailleur pour permettre leur encaissement.

Les paiements dont la société OSAKA apporte la preuve ressortent du décompte produit aux débats par Monsieur [R] et il n’est pas contesté par la défenderesse qui sollicite le débouté des demandes du bailleur faisant valoir la nullité du commandement de payer.

En l’espèce, en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, le bail n’étant pas résilié, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 27 août 2023. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur à ce titre. 

La société locataire sera donc condamnée au paiement de la somme de 1048,75 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 26 août 2023, conformément à la demande formulée par le bailleur.

Sur les sommes correspondants aux travaux

Monsieur [R] sollicite la condamnation de la société OSAKA au versement de la somme de 6860,66 euros au titre des travaux à la charge du locataire. 

La société OSAKA s’oppose à cette demande, estimant qu’il n’est pas établi que ces travaux soient à la charge du locataire puisqu’ils touchent les fondations et murs de la cave et sont en conséquence à la charge du bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [R] estime avoir justifié que la charge des travaux incombe au locataire par la production d’un courrier en date du 24 décembre 2019 de la MAAF ASSURANCE à ALLIANZ indiquant que compte tenu du bail, il appartient à la SARL OSAKA de prendre en charge les frais de réparation des réseaux défaillants (Pièce demandeur n°8).

Il produit les factures qu’il a acquittées pour la réalisation de travaux de réparation des fondations et des murs de la cave suite à un dégât des eaux après une mise en demeure de faire les travaux, demeurée infructueuse, du 27 mai 2018 (Pièce demandeur n° 7).

Il produit aussi la lettre recommandée adressée à la société OSAKA pour en solliciter le remboursement le 30 mai 2019 (Pièce demandeur n°9).

Ce courrier fait mention de recherches de fuite par la société NUWA, d’une expertise par Nord Expert, de la réparation de la fuite et de la réparation de murs et des fondations pour une somme de 6850,66 euros.

Aucune autre pièce n’est versée aux débats, de sorte qu’il n’apparait pas, avec l’évidence requise en référé, que cette somme est due par le locataire d’autant que les courriers échangés avec les assurances, les expertises, ne sont pas produits et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses du contrat de bail entre les parties pour déterminer à qui incombe la charge des travaux effectués.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de paiement provisionnelle de cette somme.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de ce qui précède, Monsieur [T] [R] supportera la charge des dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés et de débouter Monsieur [R] et la société OSAKA de leurs demandes en application de ces dispositions.

En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons l'exception de nullité de l'assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre Monsieur [T] [R] et la société OSAKA et portant sur les locaux situés à LILLE, 31 Place de Reignaux ;

Condamnons la société OSAKA à payer à Monsieur [T] [R], la somme provisionnelle de 1048,75 euros (mille quarante-huit euros et soixante-quinze centimes) correspondant au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté 26 août 2023 ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de la somme provisionnelle de 15801,65 euros (509,65 euros + 15292 euros) correspondant à une indemnité d’occupation du 26 août 2023 à janvier 2024 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de la somme provisionnelle de 6850,66 euros au titre du remboursement des travaux effectués dans les locaux loués par le bailleur ;

Déboutons Monsieur [T] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société OSAKA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [T] [R] au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE