Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 D — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 15/01532 - N° Portalis DB2H-W-B67-PAKU

Jugement du 30 janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :

la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP - 692
la SELARL JURISQUES - 365
Me Eric POUDEROUX - 520
la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS - 812
la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU - 680







REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 janvier 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 octobre 2021, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 avril 2023 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,
Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Julien CASTELBOU, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO, Greffier,

Le délibéré initialement prévu au 12 septembre 2023 a été prorogé au 14 novembre 2023 puis au 30 janvier 2024.

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSES

SCI DE LA CARENE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

SCI DE L’ARAR
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON









DEFENDERESSES

S.A. AVIVA ASSURANCES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
ont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON


S.A.S. BASTIDE BONDOUX
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Corinne BENOIT-REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON


S.A. SOREL exerçant sous l’enseigne LES DEMEURES DE PROVINCE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON


Compagnie d’assurances ZURICH INSURANCE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON







Exposé du litige

Suivant actes authentiques du 30 mars 2011, faisant suite à deux contrats de réservation du 22 décembre 2010, la SCI de l’ARAR et la SCI de LA CARENE ont toutes deux acquis en état futur d’achèvement auprès de la SA SOREL, promoteur constructeur qui exerce sous l’enseigne “DEMEURES DE PROVINCE”, une villa à usage d’habitation située au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre lots, soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 2]. 

Plusieurs avenants ont été conclus entre chacune des SCI et la société SOREL portant modification des installations de chauffage notamment et majoration du prix final.

Afin d’inscrire leur acquisition dans le cadre du dispositif de la loi SCELLIER, il a été convenu par les parties que les villas devaient recevoir qualification de bâtiment basse-consommation 2005 (Label BBC EFFINERGIE), avec notamment installation d’un chauffe-eau thermodynamique, l’accession aux avantages attendus étant conditionnée en outre à une livraison avant le 31 décembre 2011. 

Le 30 décembre 2011, les deux SCI ont signé un procès-verbal de réception “sous réserve des garanties prévues au contrat” pour leur villa respective et faisant état d’un rendez-vous au 31 janvier 2012 pour la levée des réserves.

En l’absence du paiement du solde des travaux par l’une et l’autre des deux SCI, la SA SOREL, par LRAR du 4 août 2012 et du 28 septembre 2012, les a mises en demeure de régler le solde des travaux dû par elles. 

Par exploit d’huissier du 5 et 6 mars 2013, la SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR ont assigné en référé la SA SOREL, la société AVIVA ASSURANCES ès qualités d’assureur dommages-ouvrages de la SA SOREL et la société ZURICH INSURANCE ès qualités de garant financier de l’achèvement de la construction, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’expertise des désordres.

Par ordonnance du 5 juillet 2013, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [B] en qualité d’expert.

Par exploit d’huissier du 5 décembre 2014, la SCI de LA CARENE et la SCI de l’ARAR ont assigné la SA SOREL, la compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE et la SA AVIVA ASSURANCES devant le tribunal de grande instance de Lyon en indemnisation de leurs préjudices et reprise des désordres.

Par ordonnance du 18 décembre 2015, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [B]. 

Le 17 mai 2016, l’expert a déposé son rapport.

Par exploit d’huissier du 26 novembre 2018, la SA SOREL a assigné la société BASTIDE BONDOUX, bureau d’études thermiques ayant réalisé les calculs thermiques des projets d’habitations dans le cadre de la VEFA, devant la présente juridiction.

Par exploit d’huissier du 21 février 2020, la société SOREL a assigné la société AVIVA ASSURANCES devant la présente juridiction. 

L’ensemble des procédures ont été jointes à la première par ordonnances des 10 janvier 2019 et 30 avril 2020.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 juin 2021, la SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR sollicitent d’entendre le Tribunal : 
vu les articles 1147 et suivant du Code civil dans leur version applicable au litige 
vu l’article L. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation 

À titre principal : 

- juger l’action de la SCI de LA CARENE et de la SCI de L’ARAR recevable et bien fondée ;
- condamner in solidum la SA SOREL, la société AVIVA ASSURANCES et la société ZURICH INSURANCE à payer à la SCI de LA CARENE : 
- la somme préconisée par Monsieur [C] pour prétendre, avec une solution minimaliste, au label EFFINERGIE RT 2005 soit 62.579,88 € valeur novembre 2014, indexée sur le BP 40 identifiant INSEE ;
- une somme de 30.000 € compte tenu de l’immobilisation de l’habitation, des frais de 
déménagement, de la garantie dommages ouvrage qu’il faudra souscrire, des frais de construction d’un local pour installer la PAC avec production d’eau chaude sanitaire ; 
- la somme de 2.098,80 € TTC engagée pour remédier provisoirement aux désordres affectant l’installation de chauffage thermodynamique ; 
- la somme de 9.568 € TTC pour remédier aux désordres affectant l’enduit du mur pignon ; 
- une somme de 7.176 € TTC outre indexation sur l’indice du coût de la construction à 
compter de février 2013 au titre de l’escalier extérieur d’accès au jardin commun ; 
- Condamner SA SOREL à payer à la SCI de LA CARENE : 
- la somme de 3.315 € au titre de la perte de loyer ;
- une somme de 30.000 € au titre de la privation de jouissance du jardin commun ; 
- la somme de 5.537,48 € pour la terrasse et le grillage provisoire et celle de 119 € 
pour le seuil de garage avec caniveau (facture GAUTHIER) ; 
- la somme de 617,85 € pour les placards et Tv (facture LYONNAISE SECURITE) ; 
- la somme de 400 € pour les placards et reprises de closions (Facture BA BATIMENTS) 
- Condamner in solidum la SA SOREL, la société AVIVA ASSURANCES et la société ZURICH INSURANCE à payer à la SCI de L’ARAR : 
- la somme préconisée par Monsieur [C] pour prétendre, avec une solution 
minimaliste, au label Effinergie RT 2005 soit 62.579,88 € valeur novembre 2014, indexée sur le BP 40 identifiant INSEE ; 
- une somme de 30.000 € compte tenu de l’immobilisation de l’habitation, des frais de 
déménagement, de la garantie dommages ouvrage qu’il faudra souscrire, des frais de construction d’un local pour installer la PAC avec production d’eau chaude sanitaire ; 
- la somme de 2.038,30 € TTC engagée pour remédier provisoirement aux désordres affectant l’installation de chauffage thermodynamique ;
- le remboursement des frais de changement de compresseur ; 
- Condamner la SA SOREL à payer à la SCI DE l’ARAR : 
- la somme de 6.630 € au titre de la perte de loyer ;
- une somme de 7.176 € TTC outre indexation sur l’indice du coût de la construction à 
compter de février 2013 au titre de l’escalier extérieur d’accès au jardin commun ;
- une somme de 30.000 € au titre de la privation de jouissance du jardin commun ; 
- la somme de 5.178,69 € pour la terrasse et le grillage provisoire et celle de 633,88 € 
pour le seuil de garage avec caniveau (facture GAUTHIER) ; 
- la somme de 370,40 € (facture LYONNAISE SECURITE) ; 
- la somme de 400 € pour les placards et reprises de closions (Facture BA BATIMENTS) ; 
- Débouter la société BASTIDE BONDOUX de sa demande au titre de l’article 700 CPC en ce qu’elle est dirigée à l’encontre des SCI ARAR et CARENE ; 
- Condamner la SA SOREL à terminer le mur d’enceinte sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ; 
- Débouter la SA SOREL de ses demandes en paiement ; 

À titre subsidiaire : 

 - Dire et juger que la SA SOREL devra déduire des sommes dues par chacune des SCI les sommes qu’elle a perçues de EDF/ENEDIS pour la production de l’électricité ;
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement ; 
- Condamner in solidum les défenderesses à payer à chacune des SCI, une indemnité de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ceux de référé et qui comprendront les frais de d’expertise, le tout distrait au profit de la SCP JURI-EUROP Avocat sur son affirmation de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2021, la SA SOREL sollicite d’entendre le Tribunal :

À titre liminaire : 

- Écarter la fin de non-recevoir opposée par la société AVIVA ASSURANCES à la société SOREL tenant à la prétendue prescription de l’action en responsabilité civile décennale, en l’état de ce que l’assignation à elle délivrée en 2014 comportait une erreur matérielle en ce qu’il avait été mentionné qu’elle était assignée en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage alors que s’agissant de la société SOREL, seule sa qualité d’assureur en responsabilité décennale était envisageable puisque le contrat dommages-ouvrage avait déjà été transféré aux sociétés L’ARAR et LA CARENE. 
- Débouter en outre la société AVIVA ASSURANCES de sa demande subsidiaire visant à voir écarter sa garantie s’agissant prétendument de la construction de 4 maisons qui aurait nécessité de respecter des prérequis spécifiques, alors pourtant qu’il est produit aux débats 4 attestations d’assurances distinctes montrant que la compagnie d’assurances avait été parfaitement informée de la configuration du projet de construction consistant en une division en 4 lots distincts et avait accepté d’en assurer la garantie. 
 
À titre principal :
Vu l’article 1147 du Code civil, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire [B] 
- Dire et juger que les deux villas appartenant respectivement à la société SCI de LA CARENE et à la société SCI de L’ARAR étaient réceptionnables dès la date de livraison ayant fait l’objet d’un procès-verbal à la date du 30 décembre 2011 ; 
- Débouter la société SCI de L’ARAR d’une part et la société SCI de LA CARENE d’autre part de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions respectives ; 
- Condamner reconventionnellement la société SCI de L’ARAR à payer à la société SOREL, en deniers ou quittance, la somme de 27 996,20 € outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 30 décembre 2011 ; 
- Condamner reconventionnellement la société SCI de LA CARENE à payer à la société SOREL, en deniers ou quittance, la somme de 14 790 € outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 30 décembre 2011 ; 
- Condamner reconventionnellement et in solidum la société SCI de L’ARAR et la société 
 SCI de LA CARENE à payer à la société SOREL la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner in solidum la société SCI de L’ARAR et la société SCI de LA CARENE aux entiers dépens de la présente instance, le tout distrait au profit de Maître Éric POUDEROUX, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

À titre subsidiaire :
- Condamner in solidum la société AVIVA ASSURANCES, la société ZURICH INSURANCE et la société BASTIDE ET BONDOUX à relever et garantir la société SOREL des condamnations dont cette dernière pourrait faire l’objet au profit de la SCI de L’ARAR, d’une part, et de la société SCI DE LA CARENE, d’autre part, étant précisé que cette demande en garantie ne concerne pas, s’agissant de la société BASTIDE ET BONDOUX, les demandes au titre des désordres prétendus affectant l’enduit du mur pignon, la privation de jouissance du jardin commun, les travaux de construction de terrasses et d’un grillage provisoire et d’un seuil de garage avec caniveau et enfin la réalisation des placards et la reprise des cloisons ; 
- Condamner in solidum la société SCI de L’ARAR, la société SCI de LA CARENE, la société AVIVA ASSURANCES, la société ZURICH INSURANCE et la SAS BASTIDE BONDOUX à payer à la société SOREL la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner ces derniers sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance. 


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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2020, la société AVIVA ASSURANCES sollicite d’entendre le Tribunal : 
Vu les articles L.242-1 et A243-1 du Code des assurances 
Vu les articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil
Vu l’article L.111-13 du Code de la construction et de l’habitation 
 
À titre liminaire 
- Rejeter comme irrecevables les demandes présentées par la SCI de LA CARENE, la SCI 
de L’ARAR et la société SOREL à l’encontre de la Compagnie AVIVA ASSURANCES ; 
- Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en garantie formées par la société 
SOREL à l’égard la compagnie AVIVA, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile 
et décennale et REJETER, par suite, ces demandes, sans plus d’examen au fond ; 
- Débouter intégralement la SCI de LA CARENE, la SCI de L’ARAR et la société SOREL de leurs demandes en garantie à l’encontre de la compagnie AVIVA ASSURANCE ;
- Rejeter toute demande comme mal fondées ;

À titre subsidiaire : 

- Débouter intégralement la SCI DE LA CARENE, la SCI DE L’ARAR et la société SOREL de leurs demandes en garantie à l’encontre de la compagnie AVIVA ASSURANCE ;
- Rejeter toute demande comme mal fondées ; 

À titre infiniment subsidiaire :
- Débouter la SCI DE LA CARENE, la SCI DE L’ARAR et la société SOREL de leurs demandes en garantie au titre des préjudices immatériels consécutifs ; 
 
En tout état de cause : 
- Condamner la SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR ou toute autre partie succombante à payer à la compagnie AVIVA ASSURANCES la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ; 
 - Condamner la SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de l’instance. 


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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2021, la compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE sollicite d’entendre le Tribunal : 
Vu les conventions liant les parties, 
Vu l’article R 261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation, 
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [B], expert judiciaire en date du 17 mai 2016 

- Débouter les SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR de l’intégralité de leurs demandes ; 
- Condamner les mêmes au paiement de la somme de 5.000 € chacune au bénéfice de la société ZURICH INSURANCE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
- Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Catherine FOURMENT, Avocat au Barreau de Lyon membre de la SELARL JURISQUES, conformément 
aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 


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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2020, la SAS BASTIDE BONDOUX sollicite d’entendre le tribunal : 

- Débouter les parties de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SAS BASTIDE BONDOUX ; 
- De mettre hors de cause de la SAS BASTIDE BONDOUX ; 
- De condamner la SA SOREL, ou qui mieux le devra, à payer à la SAS BASTIDE BONDOUX la somme de 4 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner la même, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP REFFAY & Associés, avocat sur son affirmation de droit. 

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*


L’ordonnance de clôture a été rendue au 25 octobre 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 04 avril 2023. 

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MOTIFS

I. Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI de l’ARAR, la SCI de la CARENE et la société SOREL SA à l’encontre de l’assureur dommage-ouvrage AVIVA ASSURANCES

La compagnie AVIVA ASSURANCES fait valoir que les demandes formées à son encontre ès-qualités d’assureur dommage-ouvrage sont irrecevables aux motifs qu’aucune déclaration préalable de sinistre ne lui a été faite, relevant que sa participation à l’expertise judiciaire n’est pas de nature à démontrer sa volonté non-équivoque de renoncer à se prévaloir de l’absence d’une telle déclaration.

En réponse :

La société SOREL SA soutient que le sinistre avait été déclaré par elle à la compagnie AVIVA ASSURANCES qui a participé aux opérations d’expertise sans émettre la moindre réserve.

La SCI de la CARENE relève avoir, par courrier du 20 juin 2012, signalé à l’assureur dommage-ouvrage AVIVA ASSURANCES les désordres et non-conformités du bien et lui avoir demandé la mise en œuvre d’une expertise dommage-ouvrage conformément aux dispositions de l’article A243-1 du Code des assurances.

Aucun élément n’est développé en propre à la SCI de l’ARAR sur ce point.

*

En application de l’article L242-1 du Code des assurances, Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.

L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Aux termes de l’annexe II de l’article A243-1 du Code des assurances, en cas de sinistre susceptible de mettre en jeu les garanties du contrat, l’assuré est tenu d’en faire la déclaration à l’assureur. La déclaration de sinistre est réputée constituée dès qu’elle comporte au moins les renseignements suivants :
- le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;
- le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
- l’adresse de la construction endommagée ;
- la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
- la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;
- si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l’article 1792-6 du Code civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.

*

En l’espèce, il apparaît que par courrier du 20 juin 2012 à destination de la compagnie AVIVA ASSURANCES , qualifié de “LRAR” sans qu’aucun avis ne soit produit aux débats, portant en-tête de la SCI de la CARENE et dont l’objet est “Police n°72-852-601 DOMMAGE-OUVRAGE”, la SCI de la CARENE fait l’énumération des désordres rencontrés par ses locataires et des plaintes qu’ils formulaient à ce titre, sollicitant de la compagnie AVIVA ASSURANCES qu’elle missionne un expert aux fins d’examiner lesdits désordres.

Aucun autre élément n’étant produit aux débats sur ce point, il en ressort, d’une part, que la SCI de L’ARAR et la société SOREL SA ne démontrent nullement avoir déclaré un quelconque sinistre à la compagnie AVIVA ASSURANCES, dont la présence aux opérations d’expertise n’est pas de nature à caractériser sa renonciation sans équivoque à soulever une telle irrecevabilité. 

Dès lors, les dispositions de l’article L242-1 du Code des assurances, d’ordre public, interdisant à l’assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert ou de condamnation au fond, leurs demandes formées à l’encontre d’AVIVA ASSURANCES seront déclarées irrecevables.

A l’inverse, la SCI de LA CARENE justifie d’une correspondance avec la compagnie AVIVA ASSURANCES formulant une demande tendant à voir ladite compagnie missionner un expert aux fins d’examiner les désordres, de nature à être considéré comme une déclaration de sinistre au sens de l’article L242-1 du Code des assurance. 

En conséquence, les demandes formées par les SCI de la CARENE à l’encontre de la compagnie AVIVA ASSURANCES ès qualités d’assureur dommage-ouvrage seront déclarées recevables.
Pour autant, aucun désordre de nature décennale n’étant relevé par la suite, il n’y aura lieu à condamnation de cette dernière ès qualités.


II. Sur la recevabilité des demandes en garanties formées par la société SOREL SA à l’encontre de la compagnie AVIVA ASSURANCE ès qualités d’assureur responsabilité civile

En demande : 

La compagnie AVIVA ASSURANCE soutient l’irrecevabilité des demandes au motif que l’action de son assurée est prescrite car formée plus de deux ans après qu’il ait été lui-même assigné.
Elle relève dans ce cadre que les SCI de LA CARENE et de l’ARAR ont assigné la société SOREL SA aux fins d’expertise le 06 mars 2013 et au fond le 05 décembre 2014 alors que cette dernière ne l’a assignée ès qualités en garantie que le 21 décembre 2020.

Elle fait valoir qu’aucune interruption de prescription ne peut lui être opposée en ce qu’un simple référé expertise formé à son encontre en qualité d’assureur dommage-ouvrage n’équivaut pas à sa mise en cause en qualité d’assureur responsabilité civile.

En réponse :

La société SOREL SA ne formule que des développements sans portée juridique quant à l’avenir de sa relation contractuelle avec la compagnie AVIVA et se limite, dans le dispositif de ses écritures, à arguer d’une erreur matérielle sur l’assignation de 2014 qui mentionnait que la compagnie AVIVA était recherchée ès qualités d’assureur dommage-ouvrage alors que s’agissant de la société SOREL SA seule la qualité d’assureur responsabilité civile décennale était envisageable puisque le contrat dommage-ouvrage avait déjà été transféré aux SCI.

Réponse du Tribunal :

En application de l’article L114-1 du Code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’évènement qui y donne naissance. Ce délai ne courant, lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, que du jour où ce tiers a exercé une action en justice, notamment en référé-expertise, contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. 

Aux termes de l’article L114-2 du Code des assurances, la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

En l’espèce, il doit être rappelé que l’assignation d’un assureur au titre d’un contrat et/ou d’une qualité particulière n’est pas interruptif de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage et la même société mais au titre d’une qualité différente.

Par suite, soulignant que l’erreur matérielle alléguée par la société SOREL SA ne saurait prospérer sur ses seules affirmations de principe, il apparaît que cette dernière ayant été assignée en référé-expertise le 05 mars 2013 elle ne pouvait agir valablement en garantie à l’encontre de son assureur que jusqu’au 05 mars 2015.

Au surplus, il sera ici rappelé que l’application des dispositions de l’article 2239 du Code civil, prévoyant la suspension des délais de prescriptions ne pouvait ici bénéficier à la société SOREL SA qui n’était pas à l’initiative de la demande d’expertise et qui, à supposer le contraire n’aurait pas suffisamment suspendu le délai eu égard à la date de dépôt du rapport d’expertise le 17 mai 2016 et à la date laquelle la société SOREL SA a valablement assigné la société AVIVA ASSURANCES ès qualités d’assureur responsabilité civile décennale.

En conséquence, l’action en garantie formée par la société SOREL SA à l’encontre de son assureur la société AVIVA ASSURANCES ès qualités d’assureur responsabilité civile décennale sera déclarée irrecevable pour être forclose.


III. Sur les demandes des SCI de LA CARENE et de L’ARAR

A titre liminaire, 

Il ressort des conclusions communes de la SCI DE LA CARENE et de la SCI de L’ARAR que celles-ci ont entendu fonder leur demande sur la responsabilité contractuelle de l’article 1147 ancien du Code civil, sur la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil, sur les dispositions des articles 1792 et suivants du même Code et enfin sur la réticence dolosive, abandonnant à la présente juridiction le soin de faire une application précise et distributive de ceux-ci à la lecture de leurs développements généraux et de tirer toutes les conséquences de droit des multiples mentions qu’elles font de la présence de vices et désordres de conformité qui devront par la suite être considérés comme apparents selon les motifs ci-après exposés.

Sur ce, rappelant les dispositions suivantes :

Aux termes de l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort en l’espèce de l’acte authentique du 30 mars 2011 contenant vente en l’état futur d’achèvement entre la société SOREL SA (vendeur) et la société SCI DE LA CARENE et la SCI de L’ARAR, qu’au titre « qualité et pouvoirs conférés au vendeur pour assurer l’exécution des travaux », les parties ont convenu que « le vendeur conserve, malgré la vente, la qualité de maître de l’ouvrage (…) jusqu’à réception des travaux. En conséquence, le vendeur restera seul qualifié (…) pour prononcer la réception des ouvrages (…), et ce, jusqu’à la levée des réserves dont ils auraient pu faire l’objet ».

Dans ce cadre, rappelant que la réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du Code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage (vendeur ès qualités) et les constructeurs et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, il convient de relever que les procès-verbaux de réception de travaux produits par les demanderesses, ne sauraient être considérés comme justifiant d’une réception au sens de l’article 1792-6 du Code civil en ce qu’ils ont été établis entre le vendeur et l’acquéreur, ne pouvant en conséquence constituer que de simples procès-verbaux de livraison. En outre, la SA SOREL ne précise pas ce qu’elle entend par villas « réceptionnables », notamment si elle fait référence à une réception tacite de sa part auprès des constructeurs ou bien si elle demande une réception judiciaire.

Dès lors, aucune partie à la présente procédure ne produisant d’éléments justifiant de l’existence d’une réception conforme aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil ou ne sollicitant expressément la fixation de celle-ci judiciairement, il en découle que les ouvrages n’ont fait l’objet d’aucune réception.

A. Sur le retard de livraison

En demande, la SCI de LA CARENE et la SCI de L’ARAR soutiennent que les immeubles n’étaient pas achevés au 31 décembre 2011, date à laquelle la livraison des villas devait intervenir impérativement pour bénéficier des dispositions de la loi dite « SCELLIER », qu’ils n’étaient pas habitables et étaient impropres à leur destination, n’ayant pu être pris en possession qu’en avril 2012 (SCI CARENE) et fin juin 2012 (SCI de L’ARAR).

Elles relèvent que la production par la SA SOREL des tests d’étanchéité des villas ARAR et CARENE en date du 6 mars 2012 et les labels BBC datés du 31 juillet 2012 alors qu’ils devaient être produits dans le mois de l’achèvement des travaux prouvent que l’achèvement n’est intervenu que fin juin 2012.

Elles indiquent que les procès-verbaux signés le 31 décembre 2011 l’ont été à la demande de la SA SOREL pour ne pas perdre l’avantage fiscal, mais qu’il y avait une réserve générale sans liste détaillée avec un rendez-vous fixé au 31 janvier 2012 pour la levée des réserves.


Elles font valoir à ce titre qu’elles ont subi un préjudice consistant en une perte financière, n’ayant pu procéder à la mise en location de leur bien que tardivement.

En réponse, la société SA SOREL souligne que les deux SCI ont signé un procès-verbal de réception le 30 décembre 2011 et que, s’étant réservé un grand nombre de travaux dont l’intégralité des travaux de peinture et des aménagements extérieurs en dehors des clôtures, elles n’étaient pas en mesure de louer leurs biens dès le mois de janvier 2012.
Elle soutient que les deux sociétés ont pu prendre possession de leur bien dès le 30 décembre 2011 et que ceux-ci étaient parfaitement habitables, étant souligné que l’appréciation de l’habitabilité et de la prise de possession ne doit s’envisager qu’au vu de l’état des parties privatives.

Réponse du Tribunal :

Selon l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En application de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des actes authentiques contenant vente en l’état futur d’achèvement conclus le 30 mars 2011, que le vendeur s’obligeait à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du 4° trimestre 2011 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Il apparaît à la lecture des pièces produites par les SCI elles-mêmes que celles-ci ont expressément procédé à ce qui a été improprement nommée « réception de travaux » aux termes des procès-verbaux du 30 décembre 2011 dans lesquels il est indiqué « après examen des travaux exécutés, nous reconnaissons que ceux-ci sont conformes au contrat de réservation, à la notice descriptive, aux plans et se trouvent en bon état. En conséquence, nous déclarons que les travaux sont recevables, sous réserves des garanties prévues au contrat ». L’état des lieux annexé à chacun des procès-verbaux indiquait quant à lui « Fait avec réserves. Rendez-vous pour la levée des réserves le 31 janvier 2012 », sans qu’aucune pièce ne vienne exposer les éventuelles constatations et réserves persistantes à ladite date.

En outre, l’expert judiciaire n’a pas retenu dans son expertise l’existence d’un retard de livraison des biens, soulignant que les déclarations d’achèvement des travaux auprès de la mairie avaient été effectuées le 27 décembre 2011 et que les « procès-verbaux de livraison » étaient datés du 30 décembre 2011.

Il ressort de ces éléments, étant rappelé que peut être considéré comme achevé sans retard un immeuble présentant certains défauts de conformité n’étant pas de nature à faire obstacle à une utilisation normale des lieux, que le manquement de la société SA SOREL n’est pas démontré et qu’en conséquence les demandes des SCI de la CARENE et de L’ARAR fondées sur un retard de livraison seront rejetées.

B. Sur la non-conformité des performances énergétiques

En demande,

Les SCI de L’ARAR et de la CARENE soutiennent que leurs biens ne répondent pas aux exigences du label BBC EFFINERGIE 2005 en ce que les performances énergiques sont défaillantes, rendant l’ouvrage impropre à sa destination et justifiant indemnisation au titre des non-conformités ou au titre de la garantie décennale.

Elles rappellent que la société SOREL SA est tenue d’une obligation de résultat quant à la livraison d’un immeuble répondant aux critères d’attribution du label BBC EFFINERGIE 2005.
A ce titre, elles soutiennent que leurs ouvrages ne sont pas conformes au regard des constatations et analyses qu’elles ont fait réaliser et qui viennent contredire les conclusions de l’expert judiciaire dont le manque de sérieux se retrouve dans sa conclusion relevant qu’en toute hypothèse il n’y aurait pas de préjudice eu égard à l’obtention d’une labellisation de fait erronée.

Elles soulignent pour asseoir leur analyse de la non-conformité au LABEL BBC EFFINERGIE 2005, que celui-ci ne pouvait pas être obtenu au regard du modèle de chauffe-eau installé par la société SOREL SA qui n’a au surplus pas respecté les conditions d’installation prévues à la notice descriptive du matériel effectivement installé.

Enfin, elles font valoir que la société SOREL SA n’avait pas plus procédé à l’installation des panneaux photovoltaïques et à leur raccordement dans des conditions permettant l’obtention normale dudit LABEL ainsi que sa conservation.

En réponse,

La société SOREL SA fait valoir que l’expert judiciaire, assisté de son sapiteur, a conclu au respect du label BBC et que l’expertise réalisée par Monsieur [C] à la demande des SCI ne peut objectivement permettre d’affirmer le contraire.

Elle soutient, s’agissant du chauffe-eau, que les SCI ne formulent aucune demande en lien avec une quelconque mise en conformité qui se réduirait finalement à la seule modification d’entrée d’air dont le dimensionnement est apparu insuffisant.

Enfin, la société SOREL SA sollicite le rejet des demandes liées aux performances énergétiques des ouvrages et à l’obtention du label BBC EFFINERGIE au motif que l’expert judiciaire a écarté toute idée de préjudice ou encore la nécessité de travaux à entreprendre au regard de ce que le label a déjà été attribué.

Réponse du Tribunal :

En application de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. 

Selon l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des dispositions des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1793-3 du présent Code.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le défaut de conformité de l’ouvrage par rapport aux termes du contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut s’apprécier selon trois modalités à savoir, l’impropriété à destination de l’ouvrage, l’inadéquation des caractéristiques matérielles du bien avec la description qui en avait été faite ou encore l’absence des critères qualitatifs recherchés par l’acquéreur et entrés dans le champ contractuel.

En l’espèce, il doit être relevé qu’aux termes des actes authentiques contenant vente en l’état futur d’achèvement, il était précisé que l’acquisition était réalisée dans le cadre d’un investissement locatif SCELLIER et qu’à ce titre le vendeur, la société SOREL SA, déclarait que la construction était éligible au label BBC et qu’elle s’engageait à délivrer à l’acquéreur le label le certifiant dans le mois de l’achèvement de la construction.

Le non-respect de délivrance du certificat dans le délai contractuellement prévu ne saurait relever d’un défaut de conformité, en l’absence de conséquences dommageables. En effet, il apparaît que la société SOREL SA a bien délivré aux deux SCI un diagnostic de performance énergétique et une attestation de conformité EFFINERGIE relativement aux deux maisons, justifiant que leurs biens étaient éligibles au label BBC.
A l’inverse, bien qu’opposant une contestation au sérieux de ces attestations dont l’expert judiciaire, assisté de son sapiteur, ne relève pas formellement l’absence de validité malgré étude des constatations et analyses réalisées par l’expert des SCI, Monsieur [C], il est incontestable que la prédiction de consommation énergétique indiquée par les diagnostics de performance énergétique n’est qu’une donnée théorique et qu’elle peut de fait différer de la consommation réelle des occupants dont l’étude serait de nature à motiver des calculs bien supérieurs aux données théoriques. 

Il en résulte que les SCI de l’ARAR et de LA CARENE ne démontrent pas l’existence d’un défaut de conformité des ouvrages sur le plan qualitatif en ce que rien ne permet d’affirmer qu’elles se sont vu refuser le bénéfice des dispositions de la loi SCELLIER suite à l’usage des diagnostics et certificats produits par la société SOREL SA.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’un défaut de conformité relativement aux performances énergétiques entendues comme devant permettre l’obtention d’un label BBC, d’un certificat EFFINERGIE et l’éligibilité des ouvrages au dispositif SCELLIER, les demandes des SCI de ce chef seront rejetées.

C. Sur l’installation de chauffage thermodynamique

En demande, 

Les SCI, oscillant entre les termes de vices cachés et de non-conformité sans pour autant viser de manière claire et expresse le fondement de leurs demandes, font valoir que la société SOREL SA n’a pas respecté les conditions d’installation prévues à la notice descriptive du produit eu égard à la configuration du local dans lequel il a été installé (surface du local et évacuation d’air insuffisantes) et que cela a entraîné sa dégradation et la nécessité de faire procéder à des réparations. 

En réponse,

La société SOREL SA conclut au rejet de cette demande de condamnation au paiement de travaux de réparation de pannes du chauffe-eau thermodynamique et du compresseur que l’expert n’a pas retenu, se contentant de relever la nécessité d’installer une entrée d’air d’un minimum de 160mm de diamètre concernant laquelle il n’est toutefois formulé aucune demande indemnitaire.

Réponse du Tribunal :

En application de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des dispositions des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1793-3 du présent Code.

Il convient à titre liminaire de relever que les SCI ne fondent nullement leur demande sur l’existence d’une divergence entre les produits installés et ceux prévus, le sapiteur de l’expert judiciaire ayant à ce titre relevé que les chauffe-eaux sont effectivement conformes, mais s’appuient sur la mauvaise mise en œuvre de préconisations constructeur caractéristiques d’un vice de construction et non d’une non-conformité.

Dans ce cadre, rappelant qu’il n’est démontré ou sollicité aucune réception et que dès lors l’ensemble des vices rapportés au présent jugement doit nécessairement être considéré comme apparent, il apparaît que la demande des SCI ne vise nullement à la reprise du vice de construction constitué selon les termes de l’expertise amiable de Monsieur [C] par l’insuffisante surface des locaux d’installation et le sous-dimensionnement de l’entrée d’air desdits locaux.
Or, la présente demande d’indemnisation visant la prise en charge de travaux de réparation des chauffe-eaux eux-mêmes et non celle de l’installation globale, les SCI se devaient de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la survenance des défaillances ayant nécessité la réparation des chauffe-eaux et les vices susmentionnés. 

A ce titre, ni l’expertise judiciaire, ni celle de Monsieur [C] réalisée à la demande des SCI ne permet une telle démonstration en ce qu’il est mentionné que si le chauffe-eau thermodynamique fonctionne dans un local mal ventilé, ce point ne génère pas de désordre de fonctionnement de l’appareil mais induit simplement une perte de performance non négligeable.

En conséquence, les demandes des SCI au titre des sommes engagées pour « remédier aux désordres affectant l’installation de chauffage thermodynamique » seront rejetées.

D. Sur l’enduit du mur pignon de la SCI CARENE

En demande,

La SCI DE LA CARENE fait valoir que ce désordre n’était pas apparent. Elle soutient que malgré le fait qu’il ait été remédié à ce désordre, celui-ci ayant existé il convient de l’en indemniser à hauteur du coût des travaux d’étanchéité et de mettre ce dernier à la charge de la SA SOREL, de son assureur DO et du garant ZURICH INSURANCE.

En réponse,

La SA SOREL fait valoir que l’expert n’a pas retenu l’existence d’un désordre à ce titre, constatant qu’il y avait été remédié avant l’expertise et qu’en outre il s’agissait de quelque chose de visible au jour de la réception sans qu’aucune réserve n’ait été formulée.

Réponse du Tribunal :

Vu les articles 1642-1 et 1792 du Code civil ;

En l’espèce, relevant l’absence de tout fondement textuel expressément visé pour cette demande dans les conclusions de la SCI DE LA CARENE, le Tribunal ne peut que déduire que cette dernière sollicite une indemnisation d’un préjudice de nature décennale, au titre des dispositions de l’article 1792 du Code civil, en ce qu’elle demande la condamnation de l’assureur dommage-ouvrage.

Or, outre le fait que la SCI DE LA CARENE ne prend nullement la peine d’exposer en quoi l’ouvrage serait impropre à destination ou qu’il serait atteint dans sa solidité alors même que l’expert judiciaire n’a pu que constater qu’il n’existait plus de désordre lors de sa visite, il doit une nouvelle fois être relevé qu’en l’absence de réception expresse, ou de demande formelle tendant à voir la juridiction constater une réception tacite ou prononcer une réception judiciaire, la garantie décennale prévues par les dispositions de l’article 1792 du Code civil n’a pas vocation à s’appliquer.

En conséquence, la demande de la SCI DE LA CARENE sera rejetée. 

E. Sur les terrasses extérieures et les grillages temporaires et le seuil du garage

En demande,

Les SCI de L’ARAR et de la CARENE font valoir que la SA SOREL doit supporter le coût des travaux réalisés par la société GAUTHIER pour des travaux en lien avec les terrasses qui étaient dues contractuellement par la SA SOREL.

Elles font valoir que la SA SOREL n’ayant pas terminé son ouvrage leur avait demandé de clore à leurs frais avancés la moitié des jardins privatifs et qu’à ce titre, il convient de lui faire supporter le coût des grillages mis en œuvre.


En réponse, 

La SA SOREL relève que l’expert a écarté cette demande de son rapport.

Réponse du Tribunal :

En l’espèce, outre le fait que les SCI ne précisent nullement sur quel fondement particulier sont articulées leurs demandes, il apparaît que le pré-rapport dont elles critiquent le contenu n’est pas produit par leurs soins et qu’aucun élément ne permet de constater l’absence de réalisation conforme des terrasses par la SA SOREL.

Il n’est en effet pas permis à partir des seules factures de l’entreprise GAUTHIER d’apprécier l’état d’avancement des terrasses et conséquemment l’existence d’une non-conformité qui ne ressort nullement du rapport d’expertise judiciaire définitif, l’expert ayant conclu à l’absence de désordre.

En conséquence, les demandes des SCI de L’ARAR et de LA CARENE seront rejetées.

F. Sur l’accès aux parties communes de l’espace vert n°4 et le mur d’enceinte

En demande, 

Les SCI de L’ARAR et de la CARENE soutiennent être bien fondées à mettre en demeure la SA SOREL d’avoir à procéder à la livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires.

Elles font valoir que ne pouvant accéder au jardin commun sans passer par l’escalier du lot n°4 alors qu’il n’existe pas de servitude de passage, il ne leur est pas possible d’utiliser les parties communes, rendant les biens livrés non conformes à ceux vendus. Elles sollicitent ainsi réparation de leur préjudice de jouissance ainsi que la mise en œuvre d’un escalier d’accès autrement orienté.

De plus, elles font valoir que le mur d’enceinte de la copropriété, en bordure du lot 4 dont elles ne sont pas propriétaires, n’a pas été édifié conformément au permis de construire et ne présente pas un dispositif de décompression.

En réponse,

La société SA SOREL fait valoir que les demandes ne sont nullement justifiées.

Réponse du Tribunal :

En l’espèce, s’il ressort du plan de masse joint au permis de construire (expertise pièce 10) qu’un espace vert d’une surface de 21,87 m² était effectivement prévu à l’extrémité nord-est de la voie d’accès aux habitations de la copropriété, il apparaît que ledit espace vert était délimité par un mur sur sa face sud et par l’habitation sur sa face ouest exposant ainsi clairement la nécessité de transiter le long de celle-ci en passant devant l’une des ouvertures de ladite habitation pour y accéder. 

Dès lors, ainsi que relevé par l’expert, il n’existe aucune non-conformité s’agissant de l’implantation des lieux au regard du permis de construire et de tous autres éléments, et rien ne démontre que les SCI n’aient pu avoir effectivement accès audit espace vert, n’arguant en ce sens que d’une difficulté qui résulterait d’une absence de servitude.

En outre, il doit être noté qu’aux termes du règlement de copropriété du 30 mars 2011, sont parties communes « les passages, trottoirs, et voies de circulation et de dégagement pour véhicules et piétons, les parkings, lorsqu’ils présentent une utilité pour tous les occupants. (…) Les espaces ver