Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 23/00464 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XRTI

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
10 Janvier 2024


Affaire : 

M. [K] [I]
C/
M. [S] [U], M. [D] [F] [Z] [U]






le:

EXECUTOIRE+COPIE

Maître Laurent LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS - 716
Me Nicolas SERVOS - 3272










LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 
10 Janvier 2024, après prorogation du délibéré initialement fixé au 20 décembre 2023, le jugement contradictoire suivant,

Après rapport de Célia ESCOFFIER, Vice-Présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 25 Octobre 2023, devant :

Président : Célia ESCOFFIER, Vice-Présidente
Assesseurs :Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente
 Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I]
né le 09 Août 1985 à LANDERNEAU (29800), 
demeurant Rue de Condé - 69002 LYON

représenté par Maître Laurent LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 716

DEFENDEURS

Monsieur [S] [U]
né le 15 Décembre 1989 à SAINT-ETIENNE (42100), 
demeurant 20 Chalfont Cour - Baker Street NW15R5 -LONDRES (ROYAUME-UNI)

représenté par Me Nicolas SERVOS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3272

Monsieur [D] [F] [Z] [U]
né le 05 Janvier 1988 à SAINT ETIENNE (42000), demeurant 20 Chalfont Cour - Baker Street NW15R5 - LONDON - ROYAUME UNI

représenté par Me Nicolas SERVOS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3272


EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente régularisé les 25 et 27 février 2022, Monsieur [K] [I] a vendu à Messieurs [S] et [D] [U], un appartement, un grenier et une cave, constituant les lots 42, 25 et 7 d’une copropriété située 48 rue de Condé/41 quai Gailleton à Lyon, moyennant le versement d’un prix de 616 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt aux conditions suivantes :
- prêt classique d’un montant de 560 094 euros,
- durée maximale de remboursement de 25 ans,
- taux maximum de 1,4% hors assurance,
la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 30 juin 2022.

Par courriel en date du 19 octobre 2022, faisant valoir que la seule offre de prêt qu’ils avaient obtenue auprès de BNP était à un taux de 1,75 % supérieur au taux prévu par le compromis, Messieurs [S] et [D] [U] ont indiqué à Monsieur [K] [I] qu’ils étaient dans l’impossibilité de lever la clause suspensive de financement sauf à ce qu’il accepte de réduire le prix de vente à la somme de 575 000 euros frais d’agence inclus. Monsieur [K] [I] ayant opposé un refus, Messieurs [S] et [D] [U] lui ont, par lettre du 24 octobre 2022, indiqué ne pas avoir obtenu de prêt bancaire dans les conditions spécifiées au compromis et, considérant que le compromis se trouvait donc annulé, ont sollicité la restitution du dépôt de garantie de 30 800 euros versé. 

Par lettre en date du 26 octobre 2022, le conseil de Monsieur [K] [I] leur a répondu avoir déconseillé à son client de faire droit à cette demande de restitution, faisant valoir que par courriel du 19 octobre 2022 ils avaient justifié avoir obtenu un prêt au taux de 1,75% conforme à la demande qu’ils avaient formulée. En réponse, par lettre du 31 octobre 2022, Messieurs [S] et [D] [U] ont produit d’autres éléments sur les refus de prêts opposés par la banque transatlantique et le courtier Avisofi ainsi que le prêt accordé par la BNP et ont réitéré leur demande de restitution de la somme de 30 800 euros. Par lettre du 3 novembre 2022, Monsieur [K] [I] a indiqué qu’il entendait au contraire voir se poursuivre la vente, considérant que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt était acquise, et fait valoir qu’il subissait un préjudice financier considérable dès lors que l’absence de réitération de la vente avait pour conséquence de bloquer son projet d’acquisition des murs et d’un fonds de commerce à Quimper. 

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, Monsieur [K] [I] a, par acte d’huissier de justice du 22 décembre 2022 qu’il a été autorisé à faire délivrer à jour fixe, assigné Messieurs [S] et [D] [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon en vente forcée. 

Aux termes de ses dernières demandes, telles que précisées à l’audience, Monsieur [K] [I] demande au tribunal, au visa des articles 56 du code de procédure civile, 1582, 1583, 1231-5, 1113 du code civil, de :

- Dire que le jugement à intervenir vaudra bonne et valable vente et tiendra lieu d'acte de vente, aux conditions prévues au compromis de vente du 28 février 2022, de la propriété consistant en un appartement situé dans un ensemble immobilier à LYON (2nd arrondissement 69002), 48 Rue de Condé et 41 Quai Gailleton dans le bâtiment A sis au 2ème étage porte palière à gauche en montant ayant 5 ouvertures sur la Rue de Condé et 2 ouvertures sur le Quai Gailleton ainsi qu'une ouverture sur la cour, entre lui et Messieurs [D] [U] et [S] [U], moyennant le prix de vente de 616 000 euros,
 
- Dire que le jugement à intervenir devra être publié auprès des services de la publicité foncière de LYON par la partie la plus diligente,

- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [D] [U] et Monsieur [S] [U] à lui régler la somme de 61 600 euros au titre de la clause pénale,
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [D] [U] et Monsieur [S] [U] à lui régler la somme de 3 900 € correspondant aux frais de garde meuble exposés du 28.08.2022 au 30.09.2023, somme à parfaire sur la base de 300 €/mois au jour du jugement à intervenir,
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [D] [U] et Monsieur [S] [U] à lui régler la somme de 32 086,27 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu exploiter le fonds de commerce devant être acquis et aux frais générés par la Holding du 28.08.2022 au 31.12.2022, somme à parfaire sur la base de 8021,67 €/mois au jour du jugement à intervenir,
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [D] [U] et Monsieur [S] [U] à lui régler la somme de 27 000 euros correspondant au surcoût du prix de cession des murs du fonds de commerce,
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [D] [U] et Monsieur [S] [U] à lui régler la somme de 29 807,10 euros correspondant au surcoût comptable du prix de cession des parts sociales des deux sociétés «LE VIN DANS LES VOILES» et «15 PROVIDENCE» du 28.08.2022 au 31.12.2022, somme à parfaire sur la base de 7 451,79 €/mois au jour du jugement à intervenir,
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [S] [U] et Monsieur [D] [U] à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les entiers frais et dépens,
 
- Débouter Monsieur [S] [U] et Monsieur [D] [U] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,
 
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement intervenir.

En réponse, en l’état de leurs dernières demandes telles que précisées à l’audience, Messieurs [S] et [D] [U] entendent voir, au visa des articles 1103, 1104 et suivants, 1193 et suivants, 1231-5 et suivants, 1240 et suivants, 1304 et suivants, 1582, 1583 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile :

A titre principal,

- Constater qu’ils ont valablement accompli les obligations qui leur étaient imposées par la condition suspensive contenue dans la promesse de vente du 27 février 2022,

- Constater qu’ils ne sont pas à l’origine de la défaillance de la condition suspensive contenue dans la promesse de vente du 27 février 2022,

- Constater la caducité de la promesse de vente du 27 février 2022,

- Ordonner le déblocage de la somme de 30 800 euros détenue par l’établissement bancaire
CIC FERNEY VOLTAIRE (n°de compte FR7610096180410005131960164) à titre de dépot de
garantie afin qu’elle leur soit restituée,

- Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [K] [I],

- Condamner Monsieur [K] [I] à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,

- Condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit aux demandes de Monsieur [K] [I]. 
 
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

Sur quoi, l’affaire, qui a été appelée à l’audience de plaidoirie du 25 octobre 2023, a été mise en délibéré jusqu’au 20 décembre 2023 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 10 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur l'étendue de la saisine

Les demandes tendant à une constatation ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, dans la mesure où elles ne tendent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert et recèlent en réalité les moyens des parties. Il ne sera donc pas statué sur les demandes formées en ce sens par les parties. 
 
Sur la demande déclaration de vente parfaite 

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. De même, l’article 1589 du même code édicte que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

En l’espèce, il est constant que suivant compromis de vente régularisé les 25 et 27 février 2022, Monsieur [K] [I] a vendu à Messieurs [S] et [D] [U], un appartement, un grenier et une cave, constituant les lots 42, 25 et 7 d’une copropriété située 48 rue de Condé/41 quai Gailleton à Lyon, moyennant le versement d’un prix de 616 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt aux conditions suivantes :
- prêt classique d’un montant de 560 094 euros,
- durée maximale de remboursement de 25 ans,
- taux maximum de 1,4% hors assurance.
Pour solliciter la vente forcée du bien, Monsieur [K] [I] fait valoir, d’une part, que Messieurs [S] et [D] [U] ont obtenu une offre de prêt conforme à leur demande et qu’il est dès lors indifférent que le taux proposé soit de 1,75%. Il prétend, d’autre part, qu’ils ne justifient pas avoir sollicité 2 offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles. Il est constant en effet, aux termes de la condition suspensive stipulée au compromis de vente, que l’acquéreur devait déposer des demandes de prêt dans au moins 2 établissements disctincts.

Or, il ressort des pièces produites à la procédure, que par courriel en date du 28 février 2022, Messieurs [S] et [D] [U] ont sollicité la société BNP PARIBAS pour l’obtention d’un prêt en joignant à cette demande le compromis de vente mentionnant expressément les conditions du prêt et ont par la suite fourni tous les documents nécessaires à la banque pour étudier le dossier. Parallèlement, après lui avoir également adressé le compromis de vente, Messieurs [S] et [D] [U] ont signé avec la société de courtage AVISOFI un mandat pour l’obtention d’un prêt d’un montant de 538 000 €, soit un prix inférieur à celui prévu au compromis et donc plus favorable. Si ni ce mandat, ni le mail adressé à la société BNP PARIBAS ne reprennent expressément les conditions du prêt, le compromis de vente, qui fixe les modalités de la condition suspensive d’obtention de prêt, est un élément constitutif de la demande et établit que Monsieur [K] [I] a présenté des demandes conformes au compromis. 

Il est constant par ailleurs que par mail du 22 mars 2022, la société AVISOFI, interrogée par les défendeurs sur l’obtention d’offres de prêt aux conditions du compromis, a indiqué qu’elle avait un dernier espoir avec la banque Palatine qui proposait qu’ils mettent le minimum d’apport et un peu d’argent chez elle, mais que la gouvernance avait refusé le montage du fait de leur résidence en UK. 

Si la société BNP PARIBAS a en revanche émis une offre de prêt d’un montant de 560 000 euros remboursable sur 20 années, le taux proposé était de 1,75% et donc supérieur au taux de 1,4% prévu à la promesse que Messieurs [S] et [D] [U] n’ont pas acceptée. Alors qu’il a été vu précédemment que la demande de prêt avait été formulée sur la base du compromis de vente, il ne saurait être reproché à Messieurs [S] et [D] [U] d’avoir refusé une offre à un taux supérieur et donc un coût plus important, ni être considéré que la condition suspensive a défailli de leur fait.

En conséquence, la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’étant pas réalisée, la promesse de vente est, conformément aux stipulations contractuelles, devenue caduque et Monsieur [K] [I] sera donc débouté de sa demande de vente forcée.

Sur les demandes d’indemnisation présentées par Monsieur [K] [I] 

Alors qu’il a été établi précédemment que la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée à la promesse de vente ne s’était pas réalisée et qu’elle n’avait pas défailli du fait de Messieurs [S] et [D] [U], Monsieur [K] [I] ne saurait solliciter la paiement de la clause pénale prévue au contrat. De même, en l’absence de fait fautif aucune demande de dommages et intérêts présentées par Monsieur [K] [I] ne saurait être accueillie.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

 Il n’est pas contesté que Messieurs [S] et [D] [U] ont versé à l’occasion de la signature du compromis de vente une somme de 30 800 euros à titre de dépôt de garantie concernant lequel le compromis prévoit qu’en cas de caducité du compromis, comme en l’espèce, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie versé après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Tel étant le cas en l’espèce, comme établi précédemment, il y a lieu d’ordonner le déblocage, au profit de Messieurs [S] et [D] [U], de la somme de 30 800 euros détenue par l’établissement bancaire CIC FERNEY VOLTAIRE (n°de compte FR7610096180410005131960164) à titre de dépot de garantie.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tel qu’il s’applique au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

S’il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, ce n’est que dans des conditions particulières le rendant fautif. Or, l’erreur même manifeste sur le bien fondé d’une action ou d’une prétention ne peut constituer un fait générateur de responsabilité et, en l’espèce, Messieurs [S] et [D] [U] ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [K] [I]. Ils ne justifient par ailleurs pas d’un quelconque préjudice.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires 

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [K] [I], qui succombe, aux dépens. 

L’équité commande par ailleurs de condamner le même à verser à Messieurs [S] et [D] [U] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, sauf disposition contraire. Il n’y a donc pas besoin de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [K] [I] de sa demande aux fins de voir dire que le présent jugement vaudrait vente du bien objet du compromis de vente conclu entre Monsieur [K] [I], d’une part, et Messieurs [S] et [D] [U], d’autre part,

Déboute Monsieur [K] [I] de ses demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts,

Ordonne, le compromis étant caduque, le déblocage, au profit de Messieurs [S] et [D] [U], de la somme de 30 800 euros détenue par l’établissement bancaire CIC FERNEY VOLTAIRE (n°de compte FR7610096180410005131960164) à titre de dépot de garantie,

Déboute Messieurs [S] et [D] [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [K] [I] aux dépens, 

Condamne Monsieur [K] [I] à verser à Messieurs [S] et [D] [U] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 





Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

 Ce jugement a été prononcé, mis à disposition au greffe de la 9ème chambre du tribunal, dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure civile et signé par C. ESCOFFIER Vice-présidente, et par D. TIXIER, Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE