Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 25 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 25/01/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/05582 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T55B



Jugement (N° 11-20-0004)

rendu le 19 mars 2021 par le tribunal de proximité de Roubaix







APPELANTE



Madame [X] [W]

née le 07 juin 1966 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]



bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021008013 du 06/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai



représentée par Me Natacha Mareels-Simonet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉE



Mademoiselle [O] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Corinne Lagorsse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 20 novembre 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 novembre 2023



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Par acte sous seing privé du 28 juin 2019, Mme [X] [W] a vendu à Mme [O] [D] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3], à [Localité 4], cadastrée section AD n° [Cadastre 2], pour un montant en principal de 80 500 euros, outre 7 300 euros de provision pour frais d'actes, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, pour le 29 août 2019, d'un ou plusieurs prêts d'un montant minimum de 87 800 euros, amortissables sur une durée minimale de quinze années et productifs d'intérêts au taux nominal, hors assurance, de 2,5 % au maximum.



La réitération de l'acte devait intervenir, au plus tard, le 4 novembre 2019. 



Par acte d'huissier du 15 juillet 2020, annulé et remplacé par acte du 28 octobre 2020, Mme'[W] a fait assigner Mme [D] devant le tribunal de proximité de Roubaix aux fins, notamment, de la voir condamner au paiement de la somme de 8 780 euros en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente. 



Par jugement du 19 mars 2021, modifié par un jugement en rectification d'erreur matérielle du 29 avril 2021, le tribunal de proximité de Roubaix a : 

- débouté Mme [W] de ses demandes en paiement et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné celle-ci, outre aux dépens, à verser à Mme [D] une indemnité de 500 euros sur ce même fondement.



Mme [W] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 6 juillet 2022, demande à la cour, au visa de l'article 1304-3 du code civil, et abstraction faite de la reprise inutile de ses moyens, de :

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; 

- débouter l'intimée de sa demande de minoration du montant réclamé au titre de la clause pénale et condamner celle-ci à lui verser la somme de 8 780 euros en application de ladite clause, 

- la condamner aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 mars 2022, Mme [D] demande à la cour de : 

- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes ; 

- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

A titre subsidiaire : 

- limiter le montant de la clause pénale à la somme de 1 000 euros. 



Pour l'exposé détaillé de l'argumentation des parties, il sera référé à leurs écritures précitées, par application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la clause pénale



Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt'. 



Il est constant que, dans une hypothèse telle que celle de l'espèce, l'acquéreur doit démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A cet égard, sauf convention contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse.



Il incombe par ailleurs au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.



En l'espèce, le compromis de vente conclu par les parties le 28 juin 2019 stipule, au titre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, que : 'Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu :

- Qu'elle sera réalisée par l'obtention d'un ou de plusieurs prêts fournissant ensemble au moins la somme de 87 800 euros (quatre vingt sept mille huit cent euros) 

comportant chacun une durée minimale de 15 années, et productif d'intérêts au taux nominal, hors assurances, de 2,5% au maximum'. 



Afin de démontrer les diligences qu'elle a mises en oeuvre, Mme [D] produit :

- un mandat de recherche de capitaux en date du 8 juillet 2019 qu'elle a confié à la société Em Com exerçant sous l'enseigne Pressetaux, représentée par Mme [V] [F], en qualité de mandataire, portant sur la recherche d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 109 488 euros, amortissables en 264 mois (soit 22 ans), au taux fixe de 1,48 % ;

- deux simulations de prêt réalisées par ce mandataire les 2 et 9 juillet 2019, portant pour l'un sur un prêt de 109 285 euros à taux fixe de 1,48 % remboursable en 22 ans, et pour l'autre sur un prêt de 105'850 euros avec les mêmes caractéristiques, le premier entraînant un taux d'endettement de la souscriptrice de 34 % pendant les 17 premiers mois, et le second un taux d'endettement de 33 % pour la même période, pour ensuite décroître dans les mois suivants ;

- une demande de prêt établie par ce mandataire à une date inconnue, pour un montant de 105'850 euros, amortissable sur 264 mois au taux fixe de 1,48 %, sans que le destinataire bancaire de cette demande ne soit identifié, ni que l'envoi effectif d'une telle demande soit établi ;

- deux courriers de refus de prêt immobilier émanant de la Banque populaire du Nord en date du 3 septembre 2019, portant, pour l'un, sur une demande d'un montant de 89 486 euros et, pour l'autre, sur une demande de 110 600 euros ;

- une attestation de refus de crédit du Crédit agricole Nord de France en date du 30 octobre 2019, portant sur un montant en capital de 113 740 euros, amortissable sur 300 mois (25 ans). 



La circonstance que ces courriers et attestation de refus de prêts aient été émis par des agences situées géographiquement à distance du domicile de Mme [D] est inopérante, dès lors que celles-ci peuvent tout à fait avoir été démarchées par le mandataire de l'acquéreur et que le compromis n'impose aucune exigence quand à l'identité des banques pouvant octroyer le financement.



Par ailleurs, la date des courriers de la Banque populaire du Nord et la formulation de l'attestation de refus de crédit du Crédit agricole permettent d'établir que Mme [D] avait formulé ses demandes de prêt avant la date limite du 29 août 2019 prévue pour l'obtention de son financement.



Il ne peut donc lui être reproché un manque de diligence à cet égard et elle ne saurait être tenue pour responsable des réponses tardives des banques.



En outre, si deux de ces trois documents portent sur des demandes de prêts supérieures de 22 000 à 25 000 euros au montant du (ou des) prêt(s) visé(s) par le compromis de vente, cette circonstance ne saurait être imputée à tort à l'acquéreur alors qu'il ressort de la lecture de la clause relative à la condition suspensive d'obtention de prêt qu'elle devait solliciter un ou des prêts d'un montant d'au moins 87 800 euros, remboursable(s) sur une durée minimale de quinze ans, ce qui lui permettait de formuler ses demandes pour un montant et une durée supérieurs à ceux indiqués dans le compromis, lequel ne stipulait à cet égard aucune limite maximum.



En revanche, les deux courriers de refus de prêt établis par la Banque populaire du Nord le 3 septembre 2019, portant pour l'un sur une demande d'un montant de 89 486 euros et pour l'autre sur une demande de 110 600 euros, ne précisent ni la durée de prêt ni le taux d'intérêt sollicités, de sorte qu'ils ne permettent pas d'établir que Mme [D] a bien effectué auprès de cette banque des demandes de prêts conformes à la formulation de la condition suspensive au regard, notamment, de la condition de durée minimale d'amortissement fixée par le compromis.



L'attestation de refus de crédit émis par le Crédit agricole, qui porte sur un montant et une durée d'amortissement supérieurs à ceux prévus dans le compromis sans que cela puisse être reproché à l'acquéreur, ne mentionne pas non plus le taux d'intérêt sollicité par celle-ci.



Cependant, il convient de constater que le compromis ne stipule qu'un taux d'intérêt nominal maximum de 2,5 % et pas de taux minimum, de sorte qu'il ne peut être reproché à Mme [D] d'avoir tenté d'obtenir, ainsi que ses simulations de prêt semblent l'indiquer, un taux bien inférieur, de 1,48 %, et qu'elle aurait été simplement légitime à refuser une proposition de prêt qui lui aurait été faite avec un taux supérieur à celui indiqué dans le compromis. 



Bien plus, il est manifeste qu'elle n'avait aucun intérêt à solliciter une demande de financement à un taux supérieur à celui convenu et qu'à supposer même un refus faisant suite à une demande à un taux supérieur, aucun financement ne lui aurait été a fortiori accordé à un taux inférieur ou égal à celui convenu, à montant et durée de prêt similaires.



Dès lors, il ne peut être tiré de conséquence juridique de l'absence de mention du taux d'intérêt sollicité dans cette attestation de refus de prêt et il doit être considéré que celle-ci est bien conforme au compromis.



Enfin, il sera relevé que les simulations de prêt versées au débat mentionnent un taux d'endettement de Mme [D] de 33 ou 34 %, seuil limite d'endettement usuellement accepté par les banques, ce qui peut expliquer les refus de prêt qui lui ont été opposés, y compris pour un montant demandé de 89 486 euros très proche de celui stipulé dans le compromis, ce dont il se déduit qu'il n'est pas établi que si Mme [D] avait présenté une demande de prêt exactement conforme au compromis, celle-ci aurait été acceptée à coup sûr.



C'est dès lors à juste titre que le premier juge, considérant que la non-réalisation de la condition suspensive ne saurait être imputable à Mme [D], a débouté Mme [W] de sa demande en paiement de la somme de 8 780 euros au titre de la clause pénale. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Mme [D] 



Par note envoyée aux parties en cours de délibéré le 17 janvier 2024, il leur a été demandé de formuler leurs observations sur le moyen soulevé d'office par la cour tiré de l'irrecevabilité de la demande nouvelle de dommages et intérêts formée par Mme [D] pour la première fois en cause d'appel.



Mme [W] a fait valoir, par l'intermédiaire de son conseil, que cette demande devait être déclarée irrecevable dès lors qu'elle ne vise ni à écarter les prétentions adverses, ni à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, ni à opposer compensation.



Mme [D] n'a pas formulé d'observations dans le délai imparti par la cour.



Ceci étant exposé, aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 566 dudit code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



L'article 567 du même code ajoute que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



En l'espèce, il résulte des écritures de Mme [D] que celle-ci prétend avoir été très affectée 'des' procédures engagées à son encontre par Mme [W], ce qui l'aurait empêchée d'avancer dans ses démarches immobilières depuis 2019. Elle sollicite en conséquence l'indemnisation de son préjudice moral.





Une telle demande, bien que non motivée juridiquement, doit s'analyser en une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



N'ayant pas été formulée en première instance, cette demande, qui ne répond pas aux critères des articles 564 et 566 précités, ne peut porter que sur le caractère abusif de la procédure d'appel et se trouve donc irrecevable en ce qu'elle porte, en partie, sur le caractère abusif de la procédure diligentée en première instance par l'appelante.

 

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.



Or, Mme [D] ne démontre pas qu'en faisant appel d'une décision lui faisant grief, Mme [W] ait fait dégénérer son droit d'appel en abus.



Aussi, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur les autres demandes 



Mme [W], succombant en cause d'appel, sera tenue aux entiers dépens. 



Il convient, par ailleurs, de la condamner à verser à Mme [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Déclare la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O] [D] pour procédure abusive irrecevable en ce qu'elle porte partiellement sur le caractère abusif de la procédure de première instance ;



La déclare recevable pour ce qui concerne le caractère abusif de la procédure d'appel ;



Déboute Mme [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;



Condamne Mme [X] [W] aux dépens ;



La condamne à verser à Mme [O] [D] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel ;













La déboute de sa demande à ce titre.









Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet