Cour d'Appel · 6ème Chambre — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/01274 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FXVF

Minute n° 24/00017





S.A.R.L. ACOS

 C/

S.A. PRESSING DE L'EST ECOSEC









Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 03 Mai 2022, enregistrée sous le n° 22/00011

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024









APPELANTE :



S.A.R.L. ACOS, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE APPELANTE INCIDENTE:



S.A. PRESSING DE L'EST ECOSEC, représentée par son représentant légal



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 25 Janvier 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Saida LACHGUER





COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





La SA Pressing de l'Est Ecosec, bailleresse, et SARL Acos, preneuse, ont conclu un contrat de bail commercial le 20 janvier 2017 portant sur une cellule à usage commercial lot n°5 sis à [Adresse 5].



Par acte d'huissier signifié le 27 décembre 2021, la SA Pressing de l'Est Ecosec a fait assigner la SARL Acos devant le président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, sur le fondement des articles 9, 16, 700 et 835 du code de procédure civile ainsi que des articles 1103, 1104 et 1217 et suivants du code civil, aux fins de voir la défenderesse condamnée à titre provisionnel : au paiement des loyers, charges et taxes à hauteur de 34 660,37 euros ; au paiement des intérêts contractuels de retard, majorés de 10 %, à compter du 23 septembre 2021 ; et au paiement d'une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice.



La SARL Acos a constitué avocat et s'est opposée à cette demande.





Par ordonnance du 3 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a :


renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent ;

condamné la SARL Acos à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec une provision de 31 482,05 euros, majorée à hauteur de 10 %, le tout avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 27 décembre 2021, à valoir sur des loyers et charges ;

condamné la SARL Acos aux dépens ;

condamné la SARL Acos à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toute autre demande ;

rappelé que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d'appel.




Pour statuer ainsi, le juge des référés a relevé que la SARL Acos ne justifiait pas du paiement intégral des loyers et ne caractérisait pas l'existence d'une remise qui aurait été concédée par la SA Pressing de l'Est Ecosec pour les mois de février, mars et avril 2021 tandis que la bailleresse avait établi un décompte arrêté au 30 septembre 2021 et avait mentionné l'absence de remise dans un courrier du 18 novembre 2021, de sorte que l'obligation de paiement au titre des loyers n'était pas sérieusement contestable tant dans son existence que dans son montant.



Le premier juge a toutefois jugé qu'il existait une contestation sérieuse sur la créance au titre des charges de chauffage en raison d'une contradiction entre deux clauses du contrat de bail nécessitant l'interprétation du contrat, qui relève du juge du fond. Il a donc déduit la somme de 3 178,32 euros du montant demandé par la SA Pressing de l'Est Ecosec, correspondant à la régularisation sur charges 2018 (297,50 euros), à la régularisation sur charges 2019 (992,86 euros) et aux charges 2020 (1 887,96 euros).



Il a ensuite fait application des stipulations contractuelles pour majorer la provision à hauteur de 10 % et a fixé le point de départ des intérêts légaux au 27 décembre 2021, date de l'assignation, à défaut de mise en demeure préalable parvenue au destinataire.



Le premier juge a ensuite rejeté la demande de provision au titre des dommages et intérêts au motif que les intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation réparaient le préjudice né du retard de paiement et que la SA Pressing de l'Est Ecosec ne rapportait pas la preuve de subir un dommage distinct.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz en date du 16 mai 2022, la SARL Acos a interjeté appel aux fins d'annulation ou d'infirmation de l'ordonnance, visant toutes ses dispositions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES





Par ses dernières conclusions du 19 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SARL Acos demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;

déclarer la SA Pressing de l'Est Ecosec irrecevable ;

la débouter de l'intégralité de ses demandes ;


Subsidiairement, vu l'existence de contestations sérieuses,


rejeter les demandes de la SA Pressing de l'Est Ecosec ;


Très subsidiairement,


déclarer la SA Pressing de l'Est Ecosec mal fondée en ses demandes et, en conséquence, la débouter de l'intégralité de ses demandes ;


Encore plus subsidiairement,


fixer à la somme de 31 482,05 euros la créance de la SA Pressing de l'Est Ecosec ;

en conséquence, l'autoriser à s'acquitter de sa dette par 23 mensualités de 1 340 euros et une dernière mensualité égale au solde de celle-ci ;


En tout état de cause,


condamner la SA Pressing de l'Est Ecosec à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SA Pressing de l'Est Ecosec aux entiers dépens d'instance et d'appel.




Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir, la SARL Acos fait valoir qu'à la date de l'assignation, la SCI Mazagan avait acquis le local commercial qui lui était donné à bail, de sorte que la réclamation introduite par la SA Pressing de l'Est Ecosec est irrecevable en application de l'article 122 du code de procédure civile. Elle demande à la cour d'apprécier la recevabilité de l'intimée à solliciter des arriérés locatifs au regard de l'acte de vente de l'ensemble immobilier à la SCI Mazagan.



S'agissant des loyers, la SARL Acos estime qu'il existe un désaccord sur les sommes dues. Elle soutient que les factures pour les mois de février, mars, avril et mai 2021 font apparaître une remise exceptionnelle liée au covid limitée à 259,40 euros HT par mois (311,28 euros TTC) et que ces sommes ne sont pas déduites du décompte présenté par la SA Pressing de l'Est Ecosec, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse et que le juge des référés doit se déclarer incompétent.



S'agissant des charges de chauffage, l'appelante souligne la contradiction entre l'article « impôts-charges » du bail qui dispense le preneur de payer les frais de chauffage et l'article « loyer » qui prévoit une provision sur charges incluant le chauffage et considère que ce point relève de l'interprétation du contrat et donc du juge du fond. Elle affirme qu'elle n'a pas reçu en temps utile l'ensemble des justificatifs de charges comme prévu contractuellement, malgré ses demandes. Elle ajoute que la cellule n'a jamais été reliée au réseau de chauffage du centre commercial.



Elle indique également que la SA Pressing de l'Est Ecosec ne produit pas les avis d'imposition justifiant du montant de la taxe foncière et ne justifie pas des imputations de charges, de sorte qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, le juge des référés doit se déclarer incompétent et rejeter les demandes de la bailleresse.



 À titre subsidiaire, la SARL Acos conclut au débouté des demandes de la SA Pressing de l'Est Ecosec ou sollicite des délais de grâce.





 Par ses dernières conclusions du 19 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA Pressing de l'Est Ecosec demande à la cour de :


rejeter l'appel de la SARL Acos ;

accueillir son seul appel incident ;

infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Acos à lui payer une provision de 31 482,05 euros et dit que la somme produira intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 27 décembre 2021 et en ce qu'il a rejeté ses autres demandes ;


Et statuant à nouveau,


condamner la SARL Acos à lui payer une provision de 34 660,37 euros TTC + 3 466,04 euros, majorée des intérêts au taux d'intérêt légal majoré de 5 points, du 23 septembre 2021 jusqu'à parfait règlement, à valoir sur les loyers et charges ;


Y ajoutant,


ordonner la capitalisation des intérêts qui courront pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil ;


En tout état de cause,


déclarer la SARL Acos irrecevable et subsidiairement mal fondée en ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions ;

confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles de première instance ;

condamner la SARL Acos aux entiers dépens d'appel ;

condamner la SARL Acos à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.




Sur la fin de non-recevoir, la SA Pressing de l'Est Ecosec fait valoir qu'elle était la bailleresse de la SARL Acos jusqu'au 3 septembre 2021, date de la vente de l'ensemble immobilier, et qu'elle a donc qualité à agir pour l'ensemble des loyers et charges non réglés avant la cession, ce qui est confirmé par l'acte de vente.



Sur la créance de loyer, elle estime démontrer l'obligation de paiement par la production du contrat de bail comprenant une clause relative aux loyers et elle relève que l'appelante ne produit aucune preuve de l'apurement de sa dette. Elle conteste toute remise sur les loyers de février à avril 2021 et précise que les seules remises accordées portent sur des loyers de 2020 et ont été déduites.



Sur les charges de chauffage, elle affirme qu'il n'existe pas de contradiction entre les stipulations du bail ; que la SARL Acos n'est pas redevable de charges au titre du chauffage du local loué car elle avait choisi de ne pas se brancher sur le réseau de chauffage collectif ; mais qu'elle est redevable des charges de chauffage des parties communes du centre commercial, qui correspondent à la fourniture de prestations collectives récupérables sur le locataire. S'agissant de la transmission des justificatifs, la bailleresse précise que la SARL Acos avait modifié son siège social sans l'avertir et qu'elle lui avait expressément demandé quelles factures étaient manquantes pour les transmettre à nouveau. Elle relève l'absence de fondement juridique au soutien du moyen selon lequel le retard de transmission des justificatifs serait une cause d'exonération du paiement des charges et l'absence de preuve de demande du locataire.



Elle produit les avis de taxe foncière des années 2017 à 2021 et précise qu'elle a également fait l'avance des charges de ménage, de sécurité, de gardiennage des communs, et d'entretien du parking et des espaces verts, charges qui doivent être supportées par le preneur aux termes du contrat de bail.



Sur les intérêts, elle indique que le point de départ est le 23 septembre 2021, 8 jours après la mise en demeure restée infructueuse.



S'agissant des délais de grâce, la SA Pressing de l'Est Ecosec fait valoir qu'elle s'est montrée conciliante en proposant de trouver un plan de règlement des arriérés, en proposant de décaler le règlement des loyers au 25 du mois et en renonçant à 4 mois de loyer pour les périodes de confinement. Elle ajoute que la SARL Acos n'a rien réglé et qu'elle a déjà disposé de délais supérieurs à 24 mois.





MOTIFS DE LA DECISION





A titre liminaire, il est relevé que la SA Pressing de l'Est Ecosec ne formule plus, à hauteur de cour, de demande de dommages et intérêts. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de cette demande.





I- Sur la recevabilité de la demande de la SA Pressing de l'Est Ecosec





L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



La SA Pressing de l'Est Ecosec a cédé l'ensemble immobilier à la SCI Mazagan par acte notarié du 3 septembre 2021 qui prévoit concernant la garantie de jouissance que « le vendeur déclare qu'il existe à ce jour des retards dans le paiement des loyers et de leurs accessoires mais qu'il en fait son affaire personnelle, sans incidence sur l'acquéreur ». Les loyers et charges demandés portent sur la période antérieure à cette vente. En conséquence, la SA Pressing de l'Est Ecosec a bien qualité à agir.



La SARL Acos sera déboutée de sa demande tendant à faire déclarer la SA Pressing de l'Est Ecosec irrecevable.





II- Sur la demande de provision et l'existence d'une contestation sérieuse





L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



En l'espèce, la SA Pressing de l'Est Ecosec réclame le paiement à titre de provision d'une somme de 34 660,37 euros dont le détail est le suivant :


écarts de règlement des loyers de septembre 2018 à mars 2020 : 3 163,70 euros

taxe foncière 2019 : 3 379,20 euros,

régularisation de charges 2018 : 297,50 euros

charges d'avril à juin 2020 : 2 520 euros,

charges de novembre 2020 : 840 euros,

taxe foncière 2020 : 3 415 euros

régularisation de charges 2019 : 992,86 euros,

loyers et charges de février à mai 2021 : 17 407,74 euros,

taxe foncière 2021 : 2 402,80 euros,

régularisation de charges 2020 : 241,37 euros.







Sur les loyers et les charges






Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement mensuel d'un loyer et d'une provision sur charges. Les parties produisent les factures relatives aux loyers et charges.



En premier lieu, il est relevé que la SARL Acos ne formule aucune contestation s'agissant de la somme de 3 163,70 euros due à titre de solde des loyers de septembre 2018 à mars 2020.



Concernant les loyers et charges de février à mai 2021, les factures produites mentionnent chaque mois une « remise exceptionnelle Covid 19 » de 311,28 euros TTC déduite du montant total de la facture.



Ces remises ont donc été déduites des loyers de février à mai 2021. La SARL Acos ne démontre pas que d'autres remises lui auraient été accordées, notamment, les échanges de SMS qu'elle produit ne mentionnent aucune remise, totale ou partielle, sur des loyers en 2021. En outre, l'appelante ne justifie pas de paiements effectués au titre des loyers demandés.

Au regard de ces éléments, l'obligation de paiement des loyers n'est pas sérieusement contestable.



S'agissant des charges, le bail commercial stipule, en son article relatif aux impôts et charges, que « s'agissant des frais de chauffage figurant dans lesdits états récapitulatifs de charges, dans la mesure où les locaux loués ne sont pas raccordés au réseau de chauffage collectif de la copropriété, aucune participation aux frais de chauffage ne sera due par le preneur et ne pourra lui être réclamée tant que cette situation demeurera ».



L'article relatif au loyer mentionne quant à lui une provision de 8 400 euros annuels, soit 700 euros mensuels, concernant le chauffage et l'entretien.



La SA Pressing de l'Est Ecosec affirme que le second article est relatif aux charges de chauffage des parties communes du centre commercial et qu'elles correspondent à la fourniture de prestations collectives récupérables sur le locataire, mais cela ne ressort pas explicitement de l'article et elle ne justifie pas de l'existence de cette obligation par un autre moyen. Les stipulations sont donc contradictoires et nécessitent une interprétation du contrat qui relève du juge du fond de sorte que la contestation relative aux charges est sérieuse.



Le caractère sérieux de cette contestation conduit à écarter les demandes relatives aux charges d'avril à juin 2020 (2 520 euros), aux charges de novembre 2020 (840 euros) et aux régularisations de charges 2018 (297,50 euros), 2019 (992,86 euros) et 2020 (241,37 euros). Elles seront entièrement déduites de la demande globale dans la mesure où, bien que les charges incluent l'entretien, point non contesté par le preneur, il n'est en l'état pas possible de distinguer la part relative à l'entretien de la part, contestée, relative au chauffage.



Les provisions sur charges apparaissant sur les factures produites au soutien de la demande du bailleur correspondant aux « loyers et charges de février à mai 2021 » seront également écartées pour le même motif, étant relevé qu'aucun moyen n'est invoqué tendant à voir constater que des paiements ont été effectués et qu'ils s'imputent sur les sommes sollicitées au titre des loyers. Ces provisions sur charge s'élevant à 840 euros TTC par mois, la somme de 3 360 euros sera déduite de la demande du fait de son caractère sérieusement contestable.



En conséquence, la SARL Acos sera condamnée à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec, à titre provisionnel, la somme de 17 211,44 euros au titre des loyers échus entre 2018 et 2021. Il n'y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande, qui fait l'objet d'une contestation sérieuse.






Sur la taxe foncière






Le contrat de bail stipule, en son article relatif aux impôts et charges, que « en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur : ' les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ».



La SA Pressing de l'Est Ecosec produit ses avis d'imposition relatifs à la taxe foncière et la SARL Acos ne justifie pas avoir remboursé ces sommes. L'existence de l'obligation n'est donc pas sérieusement contestable.





Cependant, il est relevé un écart entre le montant des demandes de la SA Pressing de l'Est Ecosec et le montant des taxes foncières qu'elle a acquitté. La contestation soulevée par la SARL Acos, relative à l'absence de justification des montants sollicités, est donc sérieuse mais seulement quant au surplus non justifié par la production des avis d'imposition.



Il y a donc lieu de condamner la SARL Acos, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes, qui correspondent à celles figurant sur les avis d'impôt de la SARL Pressing de l'Est Ecosec :


taxe foncière 2019 : 2 816 euros

taxe foncière 2020 : 2 846 euros

taxe foncière 2021 : 2 930 euros,




Soit un total de 8 592 euros. Il n'y a pas lieu à référé sur le surplus en raison de la contestation sérieuse quant à l'existence de l'obligation.






Sur le montant total de la provision accordée et les intérêts






Au regard de ce qui précède, la SARL Acos sera condamnée à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec, à titre provisionnel, la somme globale de 25 803,44 euros correspondant au solde des loyers échus entre 2018 et mai 2021 et au montant des taxes foncières de 2019, 2020 et 2021. Il n'y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande, qui fait l'objet d'une contestation sérieuse.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée quant au montant de la provision.



Le bail conclu entre les parties stipule, en son article relatif au retard de paiement, que le bailleur bénéficie de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur majoré de cinq points.



Il n'est pas contesté que la SA Pressing de l'Est Ecosec a mis vainement en demeure la SARL Acos par courrier du 16 septembre 2021 de sorte que la provision fera l'objet d'une majoration forfaitaire de 10 % et que le taux d'intérêt légal sera majoré de 5 points, à compter du 25 septembre 2021 (et non du 23 septembre), 8 jours après la mise en demeure infructueuse.



L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts peut être ordonnée en référé.



La SA Pressing de l'Est Ecosec en faisant la demande, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus pour au moins une année entière.





III- Sur le délai de grâce sollicité





L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'absence de toute justification par le débiteur de sa situation actuelle et de sa capacité à respecter des délais de paiement, permettant d'apprécier si un délai de paiement peut lui être accordé ou non, la SARL Acos sera déboutée de sa demande.





IV- Sur les dépens et frais irrépétibles





L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL Acos succombant en appel sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS





La cour,





Déclare les prétentions de la SA Pressing de l'Est Ecosec recevables ;





Infirme l'ordonnance du 3 mai 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz en ce qu'elle a condamné la SARL Acos à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec une provision de 31 482,05 euros, majorée à hauteur de 10 %, le tout avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 27 décembre 2021, à valoir sur des loyers et charges ;





Et statuant à nouveau,





Condamne la SARL Acos à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec une provision de 25 803,44 euros correspondant au solde des loyers échus entre 2018 et mai 2021 et au montant des taxes foncières des années 2019, 2020 et 2021, majorée à hauteur de 10 % et avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 25 septembre 2021 ;





Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de la SA Pressing de l'Est Ecosec en raison de contestations sérieuses ;





Confirme l'ordonnance pour le surplus ;





Y ajoutant,





Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;





Déboute la SARL Acos de sa demande de délai de paiement ;





Condamne la SARL Acos aux dépens d'appel ;





Condamne la SARL Acos à payer à la SA Pressing de l'Est Ecosec la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;





Déboute la SARL Acos de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière La Présidente de chambre