Cour d'Appel · Cabinet C — 25 janvier 2024

N° 42



CG

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Maisonnier,

le 25.01.2024.





Copie authentique délivrée à :

- Me Neuffer,

le 25.01.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 25 janvier 2024



RG 23/00063 ;



Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 23/58, rg n° 22/00323 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 27 février 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 6 mars 2023 ;



Appelante :



La Sarl Moana Vista, enregistrée au Rcs sous le n° Tpi 22304 B dont le siège social est sis à [Adresse 7], prise en la personne de son gérant : M. [K] [J] ;



Représentée par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [D] [A], né le 21 juillet 1963 à [Localité 8], de nationalité française, sapeur-pompier, demeurant à [Adresse 6] ;



Représenté par Me Philippe Temauiarii NEUFFER, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 9 novembre 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 décembre 2023, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme TEHEIURA, magistrat honoraire de l'ordre judiciaire aux fins d'exercer à la cour d'appel de Papeete en qualité d'assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;







Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE :



Par requête déposée au greffe le 16 décembre 2022 la SARL Moana Vista a saisi le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete afin qu'il enjoigne à [D] [A] sous astreinte de lui permettre d'utiliser la servitude de passage conventionnelle dont elle se prévalait sur la parcelle C [Cadastre 3] propriété du défendeur au profit de sa parcelle C [Cadastre 4], sises à [Localité 5] (Tahiti), soutenant que cet usage lui en était empêché par la pose d'un portail par le défendeur.



Par ordonnance contradictoire en date du 27 février 2023 le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :



Déclaré la requête de la SARL Moana Vista recevable,



Constaté l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SARL Moana Vista contre [D] [A],



Rejeté le surplus des demandes des parties,



Laissé à la SARL Moana Vista la charge des dépens.



Par requête en date du 6 mars 2023 la SARL Moana Vista a relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :



En la forme : 

 

Recevoir le présent appel diligenté avant toute signification de l'ordonnance entreprise, 

 

Au fond : 

 

Vu les pièces produites aux débats, 

 

Vu le titre de propriété de la SARL Moana Vista, justifiant de son acquisition le 3 octobre 2022 des ayants droit de feu [U] [H], en la SCP «Office notarial [G] [B], [Y] [B] et [C] [X]» notaires associés, de la parcelle sise commune de [Localité 5], cadastrée C n° [Cadastre 4] pour une contenance de 25 a 32 ca, 

 

Vu les accès dont est bénéficiaire la parcelle acquise en vertu des constitutions de servitude de passage à titre réel et perpétuel, concédées par M. [F] [N] à Monsieur [U] [H] dans l'acte de vente du 2 février 2017, pour, à partir de la route existante cadastrée, commune de [Localité 5], section C n° [Cadastre 2] se rendre à la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 4], 

 



Considérant que la parcelle appartenant à M. [D] [A], sise commune de [Localité 5], cadastrée section C n° [Cadastre 3] est grevée au profit de la parcelle acquise par la SARL Moana Vista cadastrée, section C n° [Cadastre 4] de deux servitudes de passage à titre réel et perpétuel, 

 

Considérant que ces servitudes sont matérialisées dans un plan établi par le Cabinet GEOTOP annexé à l'acte authentique de vente ([F] [N]/[U] [H]) du 2 février 2017 sous teinte verte, 

 

Considérant que la SARL Moana Vista est parfaitement d'accord de participer aux frais d'entretien des servitudes contre justificatifs de la réalité des frais exposés et au frais afférents au portail à hauteur de 10.000 FCP par mois, 

 

Considérant que M. [D] [A] entend imposer le paiement d'une somme forfaitaire de 10.000 FCP par unité d'habitation, 

 

Considérant que les parties sont en désaccord à cet égard, 

 

Considérant qu'aucune décision collective n'a été prise par les propriétaires concernés relativement à la participation à l'entretien de la servitude grevant la propriété de M. [A] matérialisée sous teinte verte dans le plan annexé à l'acte du 2 février 2017, 

 

Considérant que M. [A] n'est pas en droit du fait de ce désaccord de porter atteinte au droit de passage de la SARL Moana Vista et des personnes de son chef en refusant de remettre une télécommande fonctionnelle du portail d'accès, 

 

Considérant que «Nul ne pouvant se faire justice à soi-même» le comportement de M. [A] qui bloque ainsi à la SARL Moana Vista, l'accès à sa propriété, constitue indéniablement un trouble manifestement illicite. 

 

Par suite, 

 

Vu les articles 432 et 434 du code de procédure civile de la Polynésie française, 

 

Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL Moana Vista contre [D] [A] et l'a rejetée en ses demandes, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Dire que l'opposition de M. [D] [A] à remettre une télécommande fonctionnelle du portail d'accès à la servitude dont est grevée sa parcelle au profit de la parcelle sise commune de [Localité 5] cadastrée section C n° [Cadastre 4] acquise par la SARL Moana Vista, constitue un trouble manifestement illicite puisque ce faisant, il rend l'accès impossible, 

 

Dès lors, 

 







Enjoindre à M. [D] [A], propriétaire de la parcelle cadastrée commune de [Localité 5], section C n° [Cadastre 3], de remettre au représentant de la SARL Moana Vista, propriétaire de la parcelle, cadastrée commune de [Localité 5], section C n° [Cadastre 4], une télécommande fonctionnelle du portail automatique pour lui permettre d'accéder à sa propriété, 

 

- Assortir ladite injonction d'une astreinte de 100.000 FCP par jour de retard, passé le délai de 24 heures de la signification de l'ordonnance à intervenir, 

 

Débouter M. [D] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, 

 

Condamner M. [D] [A], par application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à la SARL Moana Vista la somme de 350.000 FCP, 

 

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du PV de constat dressé par Maître [V], huissier de justice, le 23 août 2022 d'un montant de 80.000 FCP.



Par ses dernières conclusions en date du 26 septembre 2023 la SARL Moana Vista maintient les mêmes demandes.



Par ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2023 M. [D] [A] demande à la cour de :



Dire qu'il n'y a plus lieu à référé car la requête est irrecevable et les conditions requises pour qu'elle puisse faire usage des pouvoirs qu'elle tient des articles 432 et 434 du code de procédure civile de la Polynésie française ne sont pas réunies,



Condamner la SARL Moana Vista à payer à M. [A] la somme de 500 000 FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel et mettre les dépens à sa charge. 



MOTIFS DE LA DECISION :



Aux termes des dispositions des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française le juge des référés peut prendre, en cas d'urgence, toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et il peut prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

En l'espèce le premier juge a justement constaté l'existence non contestée d'une servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle C [Cadastre 3] - propriété de M. [D] [A] - au profit de la parcelle C [Cadastre 4] - propriété de la société Moana Vista -.

Cette servitude a été stipulée dans l'acte de vente de cette parcelle C [Cadastre 4] du 2 février 2017 entre [F] [N] et [U] [H] et rappelée dans l'acte de vente du 3 octobre 2022 entre [I] et [G] [H] et [K] [J] agissant au nom et pour le compte de la société Moana Vista.













La SARL Moana Vista verse aux débats divers échanges de courriels, préalablement à l'achat par le SARL Moana Vista, entre Me [P], notaire en charge des intérêts de M. [A] et Me [Y] [B], notaire de M. [J] dont il ressort que l'agent immobilier en charge de la vente a sollicité un BIP pour M. [J] , gérant de la SARL Moana Vista, et a reçu en réponse la proposition de signer une convention pour le versement d'une indemnité mensuelle de 10 000 FCFP. 



Par son attestation en date du 16 janvier 2023 M. [E], agent immobilier ayant procédé à la vente, indique avoir été mandaté pour vendre ce terrain par MM. [H] [I] et [G], qu'en 2016, avant la vente réalisée à M. [J], le père des vendeurs avait construit un portail électrique sur une servitude desservant les terrains. 

Il explique qu'afin de pouvoir visiter le terrain lors de la vente, M. [A] lui avait remis une télécommande qui s'est avérée défectueuse et qu'il accédait au terrain à partir d'un trou dans le grillage. 

M. [A] lui avait demandé une participation à l'entretien de la servitude et un accord oral avait été convenu pour la somme de 10 000 FCFP par mois. 

Il ajoute que cependant Me [P], notaire de M. [A], n'avait pas voulu finaliser cette convention car, après avoir appris que le terrain était acquis en vue de construction d'une résidence, il avait souhaité porter la convention à la somme de 10 000 FCFP par lot futur.



L'acte d'achat de la SARL Moana Vista en date du 3 octobre 2022 mentionne au paragraphe 'accès': 'Aux termes de l'acte du 2 février 2017, ci-après analysé au paragraphe Origine de propriété il a été inséré la clause accès ci-après littéralement rapportée :

'Le vendeur déclare que l'accès à la parcelle de terre vendue se fait à partir de la route de ceinture au moyen de la route de Piafau, du chemin de servitude cadastré Section C n° [Cadastre 2] et du chemin de servitude grevant la propriété du vendeur cadastrée Section C n° [Cadastre 3] ci-après constitué.



Il est ensuite rappelé que l'acte d'acquisition par M. [U] [H] du 2 février 2017 en page 10, sous le chapitre «Constitution de servitude», mentionne : 

 

«Pour assurer la desserte de la parcelle de terre présentement vendue, à partir de la route existante cadastrée section C n° [Cadastre 2], le vendeur affecte à usage de voie de circulation une bande de terrain située sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3] telle figurant sous teinte jaune et verte au plan ci-annexé, sous les conditions suivantes : 

 

1) Conditions relatives à la servitude de passage figurant sous teinte verte au plan ci-annexé, sous les conditions suivantes : 

 

- Le sol de cette voie sera affecté à usage de chemin de passage à titre de servitude réelle et perpétuelle, 

 







- Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, à pied ou au moyen de tous véhicules par le vendeur et l'acquéreur, leurs ayants droit et ayants-cause, leurs acquéreurs, et tous autres futures propriétaires des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 1], leur famille, leurs fournisseurs, leurs employés, leurs invités, ouvriers et visiteurs, 

 

- Les bénéficiaires de cette servitude pourront utiliser ce passage pour la desserte de leur propriété en eau, électricité, téléphone et autres et notamment pour le passage des canalisations d'eau et d'assainissement, et des lignes électriques, téléphoniques et autres pour les besoins de leur propriété, 

 

- Ce chemin devra toujours être laissé libre sur tout son parcours et en parfait état de propreté. Aucun dépôt de matériaux de marchandises, immondices, détritus ou objets quelconques ne pourra y être fait, 

 

- Si par suite des travaux, transports de matériaux ou autre cause, des dégradations et détériorations étaient commises au sol du chemin, le propriétaire ayant commandé les travaux ou transports dont s'agit sera tenu de faire remettre en bon état, immédiatement et à ses frais, les parties ainsi détériorées, 

 

- Il est en outre toujours convenu que tous les frais d'entretien, réparation, remises en état, totales ou partielles, améliorations, de même que toutes dépenses et charges qui seraient rendues nécessaires pour l'utilisation de cette voie de desserte, soient reportés par les usagers dudit chemin par nombre d'unités d'habitation et au minimum une part par lot desservi, 

 

- Les décisions relatives à l'entretien, aux réparations et éventuellement à l'amélioration de ce chemin seront prises par la collectivité des propriétaires des lots desservis à raison d'une part par unité d'habitation. La décision de la majorité s'imposera pour tous. 

 

A défaut d'accord sur l'opportunité, l'importance et le coût des travaux, la décision sera prise par un tiers expert choisi amiablement par les parties ou désigné par ordonnance du Président du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete.» 



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le SARL Moana Vista n'a jamais disposé d'une télécommande opérationnelle lui permettant d'accéder à la servitude prévue dans son acte de propriété. 



L'attestation de M. [S] ne permet pas de considérer que la SARL Moana Vista dispose d'un accès qu'elle utilise régulièrement et sans souci alors qu'il est juste rappelé l'intervention du géomètre missionné par l'agent immobilier dans le cadre de la vente, ce qui correspond à l'attestation établie par M. [E] lorsque ce dernier déclare qu'ils accédaient à partir d'un trou dans le grillage. 



L'existence d'un portail automatique à l'entrée de la parcelle C [Cadastre 3], non contestée au demeurant, est confirmée par le PV de constat d'huissier du 23 août 2022.



Le 25 novembre 2022 la SARL Moana Vista, par l'intermédiare de son conseil a réclamé auprès du conseil de M. [A] le Bip permettant d'ouvrir la portail et d'accéder à la servitude. 



Aucune réponse n'est justifiée de sorte que la SARL Moana Vista établit suffisamment, par l'ensemble de ces éléments qu'elle est empêchée d'accéder à la servitude dont elle dispose. L'atteinte à son droit de propriété constitue donc un trouble manifestement illicite.



M. [A] ne saurait être justifié à opposer le différent relatif au règlement des charges alors qu'il ne produit nullement une convention émanant de la collectivité des propriétaires des lots desservis et approuvée à la majorité et qu'en cas de désaccord, il est prévu le recours à un tiers estimateur mais non le blocage de l'accès du propriétaire opposant. 



Il sera en conséquence fait droit à la demande de la SARL Moana Vista par infirmation de la décision attaquée selon les modalités précisées au présent dispositif. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



M. [D] [A] sera condamné aux dépens de première instance par infirmation de la décision attaquée et d'appel sans qu'il y ait lieu d'inclure dans ceux-ci le coût du constat d'huissier de Me [V] en date du 23 août 2022.



Il est équitable d'allouer la somme de 250 000 FCFP à la SARL Moana Vista sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. 



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, contradictoirementet endernier ressort;



Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :



Ordonne à M. [D] [A], propriétaire de la parcelle cadastrée commune de [Localité 5], section C n° [Cadastre 3], de remettre au représentant de la SARL Moana Vista, propriétaire de la parcelle, cadastrée commune de [Localité 5], section C n° [Cadastre 4], une télécommande fonctionnelle du portail automatique pour lui permettre d'accéder à sa propriété, sous astreinte de 20.000 FCP par jour de retard, passé le délai d'une semaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, dans la limite de quatre mois ; 



Condamne M. [D] [A] aux dépens de première instance ; 



Rejette toute demande plus ample ou contraire ;



Condamne M. [D] [A] à payer à la sarl Moana Vista la somme de 250 000 FCFP sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;





Condamne M. [D] [A] aux dépens d'appel.



Prononcé à Papeete, le 25 janvier 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD