Tribunal Judiciaire · Référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01350 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XSTX
SL/CG


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JANVIER 2024



DEMANDERESSE : 

Etablissement public LMH
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

S.A.R.L. ROUBAITEL
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 16 Janvier 2024

ORDONNANCE du 30 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 25 octobre 2017, l’Office Public d’Habitat de la METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE, ci-après dit OPH LMH, a consenti à la SARL ROUBAITEL le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter rétroactivement du 1er janvier 2015, pour se terminer le 31 décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 4.096 euros, outre le versement d’une provision sur charges mensuelles d’un montant de 18,98 euros.

A la suite d’un commandement et d’une mise en demeure d’avoir à payer ses loyers et charges, demeurés infructueux, un commandement de payer la somme de 14.032,64 euros, en principal et visant la clause résolutoire, a été délivré à la SARL ROUBAITEL par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023.

Les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été acquittées, l’ OPH LMH a, par acte du 06 octobre 2023, fait assigner la SARL ROUBAITEL devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :
Vu les dispositions contractuelles,
Vu les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, 
Vu les dispositions des articles 1103 et 1193 et suivants du code civil, 
Vu les dispositions des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile, 
-voir constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, sis à [Adresse 2] à compter du 27 mai 2023 ou subsidiairement à compter du jour de l'ordonnance à intervenir, 
-voir ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, la SARL ROUBAITEL sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, le requérant sera autorisé à l'en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, 
-voir fixer au montant du loyer, outre les charges, soit 459,89 euros, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL ROUBAITEL à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée, 
-voir condamner, à titre provisionnel, la SARL ROUBAITEL pour le prix de la location et de l'occupation, l'existence de son obligation à l'égard de LMH n'étant pas sérieusement contestable, par application de l'article 835 du code de procédure civile : 
-à la somme de 16.561,63 euros due suivant décompte arrêté au 29 septembre 2023 ainsi qu'il sera démontré si besoin est, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l'assignation valant sommation d'avoir à payer ;
-au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'expulsion définitive de la SARL ROUBAITEL pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l'expiration du commandement, 
-dire qu'en toute hypothèse le montant de l'indemnité d'occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l'indexation ;
-dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

-voir condamner la SARL ROUBAITEL à payer à LMH la somme de 1.500 euros (mille cinq cents ) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- voir condamner la SARL ROUBAITEL aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 16 janvier 2024 pour y être plaidée. 

A cette audience, l’OPH LMH, représenté par son avocat, a actualisé la dette à la somme de 15.195,41 euros, payable en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024 et a indiqué ne pas s’opposer à la demande de délais formulée par la SARL ROUBAITEL.
Aux termes des conclusions déposées et développées oralement à l’audience par son avocat, la SARL ROUBAITEL demande au juge des référés de constater la reprise des paiements de ses loyers et charges depuis le 18 octobre 2023 à hauteur de 3.150 euros et d’arrêter en conséquence le montant de sa dette locative envers l’OPH LMH à la somme de 15.195,41 euros suivant décompte arrêté au 16 janvier 2024. Elle sollicite en outre la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement sur 24 mois, pour s’acquitter de l’arriéré locatif et le rejet de toutes les demandes consécutives à la résiliation du bail et relatives à l’indemnité de procédure.

Il est renvoyé à l’assignation et aux écritures du défendeur pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dénonciation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce

L’OPH LMH justifie de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 18 page 15) qui prévoit qu’« en cas de non-exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le BAILLEUR, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire au PRENEUR de régulariser sa situation et contenant déclaration par le BAILLEUR d’user du bénéfice de la présente clause. (...) ».
Le commandement de payer la somme de 14.032,64 euros, en principal, délivré le 26 avril 2023 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 26 mai 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux de la SARL ROUBAITEL causant un préjudice à l’OPH LMH, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la SARL ROUBAITEL d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 835, alinéa, 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Après déduction des sommes de 164,69 euros, 187,59 euros, 75,94 euros et 112,40 euros, portés au débit du compte sous l’intitulé “frsproc” mais non justifiés par une quelconque pièce, l’OPH LMH justifie par la production du bail commercial, du commandement de payer et du décompte que la SARL ROUBAITEL a cessé de payer ses loyers, charges et taxes et reste lui devoir la somme de 14.654,79 euros, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande formulée par l’OPH LMH et de condamner la SARL ROUBAITEL au paiement de la somme provisionnelle de 14.654,79 euros en deniers ou quittances.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2023 sur les causes qui y sont visées, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement :

En application de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, prévoit que « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article 1343-5 du code civil prévoit quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui sollicite des délais de paiement de fournir toutes pièces justificatives de sa situation financière et économique, et notamment ses déclarations fiscales, ses bilans comptables ou encore ses relevés de compte, pour permettre au juge des référés d’apprécier le bien-fondé de ses demandes ainsi que sa capacité à respecter l’échéancier de paiement qu’il propose. 

Rappelant qu’elle a progressivement repris le paiement de ses loyers et charges depuis le 18 octobre 2023, la SARL ROUBAITEL sollicite l’octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. 

L’OPH LMH ne s’oppose pas à ces demandes. 

Compte tenu de la situation financière et matérielle de la SARL ROUBAITEL telle qu'elle résulte des éléments fournis aux débats, et notamment de ses bilans d’exercice comptable, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SARL ROUBAITEL étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les frais et les dépens :

La SARL ROUBAITEL, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH LMH les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. 

La SARL ROUBAITEL sera donc condamnée à payer à l’OPH LMH la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Statuant en référé, par décision mise à la disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de renouvellement de bail en date du 25 octobre 2017, portant sur les locaux sis [Adresse 2], à effet au 26 mai 2023 ;
Condamnons la SARL ROUBAITEL à payer en deniers ou quittances à l’OPH de la METROPOLE EUROPEENNE de LILLE, la somme provisionnelle de 14.654,79 euros (quatorze mille six cent cinquante-quatre euros et soixante-dix-neuf centimes) titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 26 avril 2023 sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance sur le surplus ; 

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL ROUBAITEL se libère de la provision ci-dessus allouée en vingt-quatre acomptes successifs et mensuels d’un montant de 600 euros (six cents euros), sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 mars 2024, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ; 

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SARL ROUBAITEL et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],
-la SARL ROUBAITEL devra payer mensuellement à l’OPH de la METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, 
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SARL ROUBAITEL à payer à l’OPH de la METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la SARL ROUBAITEL aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Carine GILLET