Tribunal Judiciaire · Référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01133 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XN42
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JANVIER 2024




DEMANDEURS : 

Mme [G] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

M. [S] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

Syndicat de copropriété de la [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA DESCAMPIAUX GAMBETTA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE





JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 05 Décembre 2023

ORDONNANCE du 30 Janvier 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

[G] [X] et [S] [B] sont copropriétaires suivant acte authentique de vente reçu le 14 décembre 2021 par Me [H], chacun pour moitié des lots n° 1022, 1023, 1024 et 1025 dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé à [Adresse 2], dont le syndic en exercice est la S.A.R.L. CITYA DESCAMPIAUX.
Les biens sont destinés à la location. 

Exposant que leurs lots subissent des infiltrations en provenance de la toiture en dépit des travaux réalisés par le syndicat et en l’absence de réaction du syndic, après réception du signalement de la survenance de nouveaux désordres et d’une mise en demeure, [G] [X] et [S] [B] ont, par acte du 24 août 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, aux fins entre autres mesures, de réaliser les travaux propres à mettre aux infiltrations, sous astreinte, d’obtenir une indemnisation provisionnelle de leur préjudice et d’obtenir l’alimentation en eau et chauffage de leurs lots.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2023 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 16 janvier 2024. 

A cette date, [G] [X] et [S] [B] sollicitent le bénéfice de leur dernières conclusions déposées à l’audience et reprises oralement, aux fins de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA DESCAMPIAUX GAMBETTA, à réaliser les travaux pour mettre fin aux désordres d’infiltrations subis dans les lots 1022 et 1023 dudit immeuble appartenant à Madame [G] [X] et Monsieur [S] [B], 
-Juger qu’il devra s’exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à remettre l’accès à l’eau et au chauffage dans les lots 1022, 1023, 1024 et 1025 appartenant à Madame [G] [X] et Monsieur [S] [B], 
-Juger qu’il devra s’exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA DESCAMPIAUX GAMBETTA, à payer à titre provisionnel à Madame [G] [X] et Monsieur [S] [B] la somme provisionnelle de 33.600 euros en réparation de leur préjudice, 
-Juger que Madame [X] et Monsieur [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées et des frais de procédure, 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Madame [G] [X] et Monsieur [S] [B] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais des constats d’huissier réalisés. 

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a développé ses écritures oralement déposées à l’audience, formant les prétentions suivantes :
Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu l’acte de propriété des consorts [B] et [X] du 14 décembre 2021, 
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu la facture des travaux d’étanchéité de toit terrasse de la société TOITECH du 20/07/2022, et le rapport de visite du 07/02/2023 
Vu l’existence de contestations sérieuses et l’absence de dommage imminent et de troubles manifestement illicites, 
-Se déclarer incompétent pour voir ordonner sous astreinte des travaux de réfection de toiture non définis, 
En tant que de besoin, 
-Constater la réalisation des travaux de réfection de toiture par la société TOITECH en date du 6 juillet 2022. 
En conséquence, 
-Déclarer irrecevable et mal fondée la demande de travaux de réfection de toiture sous astreinte formulée par les consorts [B] et [X] et les débouter de leur demande, 
-Se déclarer incompétent au visa de l’article 835 du code de procédure civile pour octroyer des dommages et intérêts à hauteur de 33.600 euros, au titre du préjudice financier invoqué par les consorts [B] et [X] en raison de l’existence d’une contestation sérieuse de leur demande et l’absence de troubles illicites, 
 
Subsidiairement, dans l’hypothèse où votre juridiction retiendrait sa compétence, 
-Débouter Monsieur [S] [B] et Madame [G] [X] de l’intégralité de leurs demandes, 
Vu la clause « chauffage et production d’eau chaude » de l’acte notarié du 14 décembre 2021, 
-Constater l’existence d’une contestation sérieuse à la demande d’accès à l’eau chaude et au chauffage formulée par Monsieur [S] [B] et Madame [G] [X]
En toute hypothèse, 
-Constater que Monsieur [S] [B] et Madame [G] [X] n’établissent pas l’absence d’eau chaude et de chauffage dans leurs lots 1022, 1023, 1024, 1025 et en toute hypothèse, en quoi le syndicat des copropriétaires leur aurait supprimé l’accès à l’eau chaude et au chauffage, 
En conséquence, 
-Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de remise d’accès à l’eau et au chauffage. 

Subsidiairement et si votre juridiction se déclarait compétente,
-Débouter Monsieur [S] [B] et Madame [G] [X] de l’intégralité de leurs demandes.
-Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [X] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Les demandeurs sollicitent l’exécution de travaux en toiture, la remise en service d’une alimentation en eau et chauffage de leurs lots et l’indemnisation de leur préjudice résultant des désordres affectant les lots leur appartenant. 

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs qui ne justifient pas être propriétaires des lots 1023 et 1024 et conclut au rejet de chacune des prétentions formées par ses adversaires. 

1- Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de [G] [X] et [S] [B]

[G] [X] et [S] [B] établissent par l’acte authentique de vente du 14 décembre 2021, reçu par Me [H], Notaire à [Localité 4] (leur pièce n°1) et les attestations notariées du même jour, être propriétaires des lots n°1022 (pièce sur rue avec balcon) et n°1025 (pièce sur cour) et des lots n°1024 (une chambre au 5ème étage) et n°1023 (une chambre située au 5ème étage) (leurs pièces n°2 et 3). 

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de leurs prétentions, faute de justifier de leur qualité de propriétaires, manque en fait et sera écarté. 

2- Sur l’exécution de travaux de toiture

Se fondant sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instituant une responsabilité de plein droit du syndicat, au titre des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, les demandeurs exposent supporter dans les lots qui leur appartiennent, des infiltrations en provenance de la toiture, leur occasionnant un préjudice dont le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit et justifiant la condamnation de celui-ci à faire procéder aux travaux propres à faire cesser les désordres, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
[G] [X] et [S] [B] soutiennent que les contestations émises par le syndicat des copropriétaires ne sont pas sérieuses, compte tenu des justificatifs de propriété produits, des nombreux mails échangés avec le syndic.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, soulevant l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande d’exécution de travaux et à se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, indiquant en substance que ne sont démontrées, ni la preuve de la persistance des infiltrations, après la réalisation des travaux de réfection d’étanchéité en toiture-terrasse par la société TOITECH en juillet 2022, ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi sur la copropriété. 

Selon l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (...) peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. 
 
En application des dispositions de l’ article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

L’argumentation développée par le défendeur pour s’opposer à la demande consiste non pas en une exception d’incompétence du juge des référés (défaut de pouvoirs), mais a trait au mal-fondé de la demande, faute d’établir l’existence des désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires. 

[G] [X] et [S] [B] ne caractérisent aucunement dans leurs écritures une quelconque urgence, qui conditionne l’intervention du juge des référés, si ce n’est l’ancienneté des désordres et l’absence alléguée de diligences du syndic, de sorte que les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile précité, n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Sur le fondement de l’article 835 du même code, le juge des référés est susceptible de prendre toute mesure pour faire cesser un trouble manifestement illicite, y compris même pour faire cesser un dommage causé aux copropriétaires ou aux tiers, dont l’origine se situe dans les parties communes, et dont le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable en application des dispositions de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, mais encore faut-il préalablement que le titulaire de l’action établisse l’existence du dommage qu’il supporte et son origine dans les parties communes. 

Or en l’occurrence, il est établi que la réalisation de travaux en toiture-terrasse confiés à la société TOITECH a été adoptée au cours de l’assemblée générale du 04 avril 2022- résolutions n°3 et 4 (pièce [B] n° 6- pièce SDC n° 1 et 2) ; [G] [X] et [S] [B] ont déclaré le 16 juin 2022 à leur assureur la survenance d’un sinistre (pièce [B] n° 13) ; Le rapport de SOGESSUR du 13 juin 2022 évoque des infiltrations en toiture (pièce [B] n° 16) ; Les travaux en toiture-terrasse ont été réalisés suivant facture du 20 juillet 2022 (pièce SDC n° 3) ; par mail, les demandeurs ont signalé les 05 décembre 2022 et 12 décembre 2022 (pièce [B] n° 14) la persistance des désordres. 

Suivant rapport de visite de la société TOITECH transmis le 07 février 2023 (pièces SDC n° 4 et 6), la société TOITECH a mentionné “une moisissure visible sur une majorité du logement. Pas de trace d’infiltration venant du toit” avec la préconisation de “la création d’équipement permettant le renouvellement de l’air dans le logement”. 

Aux termes du procès-verbal d’huissier du 20 avril 2023 (pièce [B] n° 9 et 11), réalisé dans les parties communes du dernier étage et les deux appartements situés au dernier étage, appartenant aux demandeurs, il est mentionné de la peinture écaillée au plafond, de la peinture qui cloque au plafond, des traces de couleur noiratre, des traces brunatres sur le pourtour des portes et à gauche du radiateur, des fissures dans la pièce derriére la kitchenette du premier appartement. Cependant à aucun moment l’huissier constatant n’a procédé à un relevé d’humidité des murs et plafonds, ni constaté l’origine des désordres, de sorte que la persistance des infiltrations n’est aucunement démontrée, les désordres constatés à cette occasion pouvant parfaitement être attribués au précédent sinistre, antérieur à la réalisation des travaux en toiture, d’autant que les demandeurs reconnaissent ne pas avoir exécuté les travaux d’embellissement au titre desquels ils ont perçu une indemnisation. 

Par ailleurs, la déclaration de sinistre du 22 novembre 2023 et le succinct rapport SARETEC du 02 décembre 2023 évoquant, sans aucune autre constatation, “une infiltration en toiture” à une date ignorée (pièce [B] n° 15 et 17), ne sont pas suffisamment circonstanciés, compte tenu des éléments précités, pour établir à eux seuls la persistance des infiltrations, après l’exécution des travaux de reprise en toiture au mois de juillet 2022.

Dès lors, [G] [X] et [S] [B] n’établissent pas la persistance des infiltrations, postérieurement à l’exécution en juillet 2022, des travaux en toiture, ni l’origine commune des désordres postérieurs aux travaux et par suite n’établissent pas la responsabilité de plein droit du syndicat, générant pour celui-ci une obligation incontestable d’avoir à réaliser des travaux. 
La demande à ce titre sera donc écartée.

3-Sur l’alimentation en eau et chauffage

[G] [X] et [S] [B] sollicitent la remise en service de l’eau et du chauffage collectif, soutenant que le syndicat des copropriétaires qui n’est pas partie à l’acte authentique de vente, ne peut l’invoquer et que le syndicat des copropriétaires ne peut unilatéralement décider de supprimer l’alimentation de certains lots.
Il convient donc de remédier à ce trouble manifestement illicite et de condamner le syndicat des copropriétaires à remettre en service l’alimentation de leurs lots, en eau et en chauffage.

Le syndicat des copropriétaires répond que les demandeurs ne justifient pas des conditions de raccordement du chauffage et d’eau chaude, dans les lots 1023 et 1024 et qu’en ce qui concerne les lots 1022 et 1025, l’acte authentique de vente mentionne expressément que les locaux situés au 5ème étage formant les lots 1022 à 1025 ne possèdent pas leur propre système individuel de chauffage et de production d’eau chaude au gaz, car le règlement de copropriété indique que “ces locaux sont ainsi raccordés à ce système de chauffage et de production d’eau chaude collectif”, sans que toutefois “suite à une erreur matérielle intégrée dans le réglement de copropriété, le vendeur ne participe pas au règlement des charges de copropriété relatif à ce système de chauffage et de production d’eau chaude collectif concernant les lots 1022, 1023, 1024 et 1025", l’acquéreur dument informé en fera son affaire personnelle sans recours ultérieur contre le vendeur ou la SAS CITYA DESCAMPIAUX. 

Le syndicat des copropriétaires n’est certes pas partie à l’acte de vente conclu entre les demandeurs et les anciens propriétaires des différents lots, mais il est censé appliquer le règlement de copropriété dont des extraits sont reproduits à l’acte de vente.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que les lots n°1022 à 1025 ne possèdent pas leur propre système individuel de chauffage et de production d’eau chaude et que ces lots bénéficient d’un système de chauffage et de production d’eau chaude, collectif sans toutefois que le vendeur ne participe pas au règlement des charges de copropriété relatives à ce système de chauffage et de production d’eau chaude. 

Il se déduit de ces dispositions que les lots appartenant aux demandeurs sont reliés au système collectif.

Le procès-verbal du 13 juin 2023 (pièce demandeurs n° 11), relève l’absence d’alimentation en eau d’un appartement situé au dernier étage et ne procède à aucune constatation relativement à l’alimentation en chauffage des lieux (hors période de chauffe).

Ainsi, s’il est établi l’absence d’alimentation en eau, il demeure néanmoins que le lot concerné n’est pas identifié et que les causes d’absence d’alimentation en eau ne sont pas déterminées et ne peuvent être en tout état de cause imputées à ce stade au syndicat des copropriétaires. 
Il n’est produit par ailleurs aucun élément relatif à l’absence de raccordement des lots, au chauffage collectif.

Dans ces conditions, les demandeurs n’établissent pas l’obligation incontestable du syndicat des copropriétaires justifiant leur demande d’exécution de travaux de raccordement. Leur réclamation à ce titre sera rejetée.

4- Sur l’indemnisation provisionnelle du préjudice

[G] [X] et [S] [B] soutiennent supporter un préjudice résultant d’une perte de loyers de 750 euros et de 650 euros par mois, depuis 24 mois, soit la somme de 33.600 euros et réclament la condamnation à titre provisionnel du syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme. 
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation sur ce point, sauf à solliciter à titre subsidiaire et de manière générale de débouter [G] [X] et [S] [B] de l’intégralité de leurs demandes.
Toutefois, dès lors que les précédentes réclamations n’ont pas été retenues et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été retenue, la créance de dommages et intérêts est également sérieusement contestable et sera écartée.

5-Sur les autres demandes

[G] [X] et [S] [B] qui succombent supporteront les dépens et leurs propres frais, y incluant le coût des constats d’huissier qui demeureront à leur charge. Leur demande de dispense de participation à la dépense commune au titre des frais et condamnations prononcées sera rejetée.

Ils seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déclarons recevable l’action de [G] [X] et [S] [B], propriétaires des lots n°1022, n°1025 n°1024 et n°1023,

Disons n’y avoir lieu à référé, sur la demande d’exécution de travaux en toiture, 

Disosns n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en service de l’alimentation en eau et chauffage des lots concernés, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice de [G] [X] et [S] [B], 

Condamnons [G] [X] et [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la persponne de son syndic, la SARL CITYA DESCAMPIAUX à la somme de 1000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles, 

Condamnons [G] [X] et [S] [B] aux dépens, y incluant le coût des constats d’huissier auxquels ils ont fait procéder,

Rejetons la demande de [G] [X] et [S] [B] de dispense de participer à la dépense commune liée aux frais de la présente procédure, 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Carine GILLET