Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 29 janvier 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
29 JANVIER 2024



N° RG 23/00704 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJUK
Code NAC : 30B 

DEMANDERESSE

SOCIETE MARGUERITE, société civile immobilière, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 883 459 133, ayant son siège social [Adresse 2], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462, avocat postulant et par Me Philippe EDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1074, avocat plaidant.


DEFENDEUR

Monsieur [Z] [I]
né le 02 Novembre 1960 à [Localité 4], de nationalité française, 
demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant et par Me Ornella FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 227, avocat plaidant.

***

Débats tenus à l'audience du : 30 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 prorogé au 29 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :





EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 26 décembre 2022, la SCI MARGUERITE a donné à bail, à M. [Z] [I] des locaux dépendant d'un immeuble situé au rez de chaussée d'un immeuble CITEA [Adresse 1]. 
Les locaux ont été donnés à bail moyennant un loyer annuel payable trimestriellement de 140.000 euros étant précisé qu'il était consenti au preneur une franchise de loyers de 6 mois, le premier loyer étant dû à compter du 1er juillet 2023 (loyer minoré à 25.000 euros par trimestre pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2023). 

Le bail prévoyait également " Le preneur verse au bailleur à la signature des présentes, une somme de 35.000 euros représentant un terme de loyer de base. 

M. [I] n'a pas procédé au règlement de cette somme. 

La SCI MARGUERITE a fait délivrer à M. [I] par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023 une sommation de payer visant le dépôt de garantie non réglé à hauteur de 35.000 euros et les charges provisonnelles des deux premiers trimestres 2023 à concurrence de 4.080 euros. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mai 2023, la SCI MARGUERITE a fait assigner M. [Z] [I] en paiement de la somme provisionnelle de 39.080 euros. 

L'affaire appelée à l'audience du 13 juin 2203 a fait l'objet de trois renvois avant d'être évoquée à l'audience du 30 novembre 2023. 

A cette date :

La société MARGUERITE demande la condmnation provisionnelle de M. [I] à lui régler une somme de 103.160 euros correspondant au dépôt de garantie (35.000 euros), aux charges des premiers trimestres 2023 (4.080 euros) ainis qu'aux loyers des troisièmes et quatrième trimestres 2023 (soit 32.040x2).
Elle demande également la condamnation de M. [I] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que la contestation élevée par M. [I] n'est pas sérieuse, que l'obligation contractuelle qui fonde la demande est parfaitement établie. Elle affirme également que M. [I] est bien en possession des clefs du local, que les pièces du défendeur le démontrent étant observé en outre qu'il n'a jamais réclamé la moindre clé. 

En défense, M. [Z] [I] demande au juge des référés de :
 
- dire et juger que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, 

à titre principal :
- se déclarer incompétent au profit de la juridiction de fond du Tribunal Judiciaire, 
- débouter la société SCI MARGUERITE de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire : 
- constater que la société SCI MARGUERITE n'a pas respecté son obligation de délivrance des locaux objet du bail signé le 26 décembre 2022,
- prononcer la caducité du contrat de bail conclu le 26 décembre 2022, 
- déclarer bien fondé M. [I] à opposer une exception d'inexécution, 
- constater la caducité du bail litigieux,

à titre extra subsidiaire : 
- condamner le bailleur à remettre au Preneur les clés des locaux objet de bail conclu le 26 décembre 2022, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 
- constater la prorogation de la franchise contractuelle convenue, pour une durée de 6 mois complémentaire, à compter du jour de la remise des clés des locaux objet du bail, conclu le 26 décembre 2022, par le bailleur au Preneur, 
- constater la prorogation de la réduction des loyers comme suit :
- après l'expiration de la durée de 6 mois de franchise et pendant 6 mois : le loyer sera de 25.000 euros par trimestre,
- à l'expiration de la période visée ci-avant et pendant une durée de 12 mois : le loyer sera de 30.000 euros par trimestre,
- débouter la société SCI MARGUERITE de sa demande visant à obtenir la condamnation de M. [I] au paiement de 4.080 euros au titre des charges des 1er et 2èmes trimestres 2023,
En tout état de cause : 
-Condamner la société SCI MARGUERITE à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société SCIMARGUERITE aux entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que le dommage imminent n'était pas démontré pas plus que le trouble manifestement illicite dans la mesure où il n'occupe pas les lieux. 
Il soutient que le bailleur n'a jamais procédé à la remise des clés et ainsi manqué à son obligation de délivrance. 
Il affirme qu'aucun élément versé aux débats en demande ne vient démontrer l'effectivité de cette remise.
Au soutien de ses demandes subsidiaires, il fait valoir qu'en l'absence de remise des clés ou d'état des lieux d'entrée le contrat de bail est caduc.
A titre extra subsidiaire, il demandé la remise des clés sous astreinte, et la prorogation de la réduction de loyer. 

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 puis prorgée au 29 janvier 2204. 


MOTIFS

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, l'absence de paiement de sommes contractuellemeent dues constitue un trouble maifestement illicite qu'il appartient au juge de faire cesser. 
Pour s'opposer à la demande en paiement, M. [I] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne lui remettant pas les clés. 
Or M. [I], sur lequel repose la charge de la preuve du manquement à l'obligation de délivrance, ne produit aucune pièce aux débats attestant d'un quelconque manquement du bailleur à ce titre. A aucun moment dans les échanges informels entre parties antérieurs à la procédure la question de l'impossibilité d'accéder au local n'a été évoquée par M. [I]. Aucune demande n'a été formée en ce sens par le défendeur, aucune mise en demeure adressée. 

Dès lors son obligation au paiement n'est pas sérieusement contestable et ses demandes subsidiaires reconventionnelles ne pourront être accueillies. 

La SCI MARGUERITE démontre par la production du contrat de bail, les appels de provisions et de loyers et des avis de quittance des 3ème et 4 ème trimestre justifie de la réalité de sa créance et du quantum des sommes réclamées; 

M. [I] sera donc condamné à payer à titre provisionnel la somme de 103.160 euros. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner M. [I], partie succombante, à payer à la SCI MARGUERITE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût des sommations de payer. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS M. [Z] [I] à payer à la SCI MARGUERITE la somme provisionnelle de 103.160 euros au titre du dépôt de garantie non réglé et des charges des deux premiers trimestres 2023 ainsi que des loyers de 3ème et 4ème trimestres 2023 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS M. [Z] [I] à payer à la SCI MARGUERITE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Z] [I] au paiement des dépens comprenant le coût des deux sommations de payer.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART