Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 29 janvier 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
29 JANVIER 2024





N° RG 23/01123 - N° Portalis DB22-W-B7H-RO27
Code NAC : 30B 


DEMANDERESSE

SOCIETE OPTIANNE, société civile, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n°437 841 372 dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617


DEFENDERESSE

SOCIETE OPTIC CARAVELLE, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 835 307 349, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

***

Débats tenus à l'audience du : 23 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024, prorogé au 29 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 08 mars 2018, la SCI OPTIANNE a donné à bail, à la SARL OPTIC CARAVELLE des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] moyennant un loyer annuel de 15.840 euros hors taxe.

Le 1er juin 2023, la SCI OPTIANNE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la SARL OPTIC CARAVELLE.

Par exploit d'huissier en date du 09 août 2023, la SCI OPTIANNE a fait assigner en référé la SAS OPTIC CARAVELLE afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 08 mars 2018,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à venir,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 5250,33 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 11 juillet 2023,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer courant et des charges jusqu'à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 novembre 2023 après un renvoi ordonné à l'audience du 19 octobre 2023. 

A cette date :

La SCI OPTIANNE a maintenu ses demandes qu'elle a toutefois actualisées sollicitant la somme de 12.124,14 euros arrêtée au mois de novembre 2023 inclus et celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Elle s'est opposée aux demandes reconventionnelles. 

En réponse aux moyens adverses elle a exposé que l'obligation de fournir un état récapitualtif annuel des charges n'était assortie d'aucune sanction et que cet état récapitulatif était communiqué à la demande du locataire qui ne l'avait jamais formée avant ses écritures du 16 octobre 2023. 
Elle a fait valoir que les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges ne sauraient être tenus comme dépourvus de cause et encore moins comme devant être remboursés.

S'agissant de l'absence d'un état des risques naturels et technologiques, elle a fait valoir que dans version applicable à la date de la conclusion du bail, le II de l'article L 125-5 du code de l'environnement ne devait être fourni que dans une liste de communes arrêtée par le Préfet et qu'il n'était pas démontré par le Preneur que LA CELLE SAINT CLOUD en fasse partie.
Elle a soutenu au contraire que LA CELLE SAINT CLOUD n'était ni dans une zone à risque d'inondation ni dans une zone à risques technologiques. 
Elle a indiqué que le diganostic technologique n'était pas obligatoire dans le cas d'une simple cession de fonds de commerce et que l'article L126-9 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable en 2018 et ne l'était pas à ce jour pour les baux commerciaux. 
Elle a affirmé que la possibilité offerte par le V de l'article L 125-5 du code de l'environnement au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix ne pouvait être faite devant le juge des référés.

Enfin elle a exposé que la demande de délais ne se justifiait pas car la situation financière de la société OPTIC CARAVELLE était bonne. 

En défense, la société OPTIC CARAVELLE a demandé au juge des référés de :
- Débouter la Société SCI OPTIANNE de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 
- Juger n'y avoir lieu à référé ; 
 Reconventionnellement, 
 - Constater que la SCI OPTIANNE n'a jamais procédé à la régularisation des charges annuelles ; 
 - Ordonner à la SCI OPTIANNE de restituer à la Société OPTIC CARAVELLE l'intégralité des provisions sur charges versées depuis la prise d'effet du bail, 
 - Constater que la SCI OPTIANNE n'a produit aucune annexe au contrat de bail, en ce compris un État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques (nouvellement Etat des Risques et Pollutions) ; 
 - Juger que la SCI OPTIC CARAVELLE est fondée à solliciter diminution du prix ; 
 En conséquence, 
 - Condamner la société SCI OPTIANNE à verser à la Société OPTIC CARAVELLE, une somme de 17.080 euros majorée du taux d'intérêt légal à compter d'avril 2018 ; 
 - Condamner la société SCI OPTIANNE à verser à la Société OPTIC CARAVELLE, une somme de 32.340 euros au titre des loyers indûment versés depuis la prise d'effet du bail. 
 A titre subsidiaire, 
 - Accorder à la société OPTIC CARAVELLE un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la demanderesse et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de l'ordonnance à intervenir ; 
- Suspendre les effets de la clause résolutoire au cours de l'échéancier accordé ; 

 En tout état de cause, 
 - Condamner la Société SCI OPTIANNE, au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions prévues à l'article 700 du Code de procédure civile ; 
 - Condamner la Société SCI OPTIANNE aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré ; 

Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que le bailleur avait fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant un commandement de payer après avoir multiplié les injonctions à chaque incident isolé de règlement. 
Elle a ainsi exposé que le bailleur l'avait mis en demeure moins de 15 jours après l'exigibilité du loyer. 
Elle a ensuite soulevé l'existence de contestations sérieuses relatives à l'absence de régularisation de charges annuelles représentant actuellement un montant de 17.080 euros. Elle a insisté sur le fait qu'elle ne reprochait pas au preneur un défaut de production d'inventaire mais l'absence de régularisation des charges qui devait intervenir à son initiative et rendait sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges. 
Elle a également fait valoir que la SCI OPTIANNE n'avait pas produit en annexe du contrat de bail des documents pourtant obligatoires prévus aux articles L.125-5 du code de l'environnement ce qui justifiait une réduction du montant du loyer et rendaient donc sérieusement contestables les demandes formées par la SCI OPTIANNE. 

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024. Puis le délibéré a été prorgé au 29 janvier 2024. 
 
 
 MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

En l'espèce lors de la délivrane du commandement de payer la SCI OPTIANNE réclamait à la société OPTIC CARAVELLE une somme de 1786,29 euros en principal, assez modique. 
Or il n'est pas contesté que depuis la signature du contrat de bail intervenue en 2018, la SCI OPTIANNE n'a jamais procédé à une régularisation de charges. Or l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges
Il existe donc une contestation sérieuse sur le montant des sommes réellement dues lors de la délivrance du commendement de payer et par voie de conséquence sur la validité et les effets du commandement de payer. 

L'examen de cette contestation ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI OPTIANNE

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles de la SCI OPTIANNE excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence puisqu'elles nécesistent une appréciation technique poussée des contestations ;
 
Il sera dit n'y avoir lieu à référé également. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SCI OPTIANNE, partie succombante, à payer à la société OPTIC CARAVELLE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI OPTIANNE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte Masquart, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI OPTIANNE. 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société OPTIC CARAVELLE ; 
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART