Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 29 janvier 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
29 JANVIER 2024



N° RG 23/00739 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJ26
Code NAC : 30B 


DEMANDERESSE

SOCIETE CARREFOUR PROPERTY FRANCE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 775 632 169, dont le siège social est situé au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Sylvie GAZAGNE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511, avocat postulant et par Me Pierre DELANNAY, avocat au barreau d’EURE, avocat plaidant.


DEFENDERESSE

SOCIETE VOISINS VISION, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 818 901 605, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4, avocat postulant et par Me Ouardia KAHIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat postulant 

***

Débats tenus à l'audience du : 30 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2016, la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE a donné à bail à M. [R] [Z], agissant au nom et pour le compte de la SASU VOISINS VISION, en cours d'immatriculation, pour une durée de 10 années à compter rétroactivement du 1er juin 2016 deux locaux commerciaux d'une surface respective de 31,10 mètres carrés et 19, 90 mètres carrés entièrement et exclusivement à usage commercial, aux fins d'exploitation d'un commerce d'optique sous l'enseigne VOISINS VISION à l'exclusion de tous autres commerces, situé au sein de la galerie marchande du centre commercial Carrefour situé [Adresse 3] à [Localité 6]. 

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de base d'un montant de 24.150 euros HT et hors charges, outre un loyer variable correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 6,00% HT du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur. 

En outre le bailleur a consenti au preneur une franchise de deux mois de loyer ainsi qu'un allègement de loyer pour la première année. 

La société VOISINS VISION s'est substituée à M. [L] [Z].

Suivant avenant en date du 12 septembre 2016, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a accepté de consentir à son preneur une nouvelle franchise de trois mois de loyer. 

Suivant protocole en date du 30 juin 2021, le bailleur a accepté d'abandonner l'intégralité du loyer facturé hors charges au titre du 2ème trimestre 2020, soit une somme de 7.725,50 euros. Aux termes du protocole, la société VOISINS VISION : 
- reconnaissait expréssemnt devoir la somme totale de 33.110,02 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 31 décembre 2020,
- s'est engagée à régler sa dette locative, soit la somme de 25.384,52 euros (correspondant à la somme de 33.110,02 euros déduction faite de l'abandon octroyé de 7.725,50 euros) en 18 mensualités successives. 

Ce protocole n'a pas été respecté. 

Le 8 novembre 2022, la SA CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait délivrer un commandement de payer à la société VOISINS VISION pour la somme totale de 56. 119,06 euros, incluant le coût du commandement de payer. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, la SA CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait assigner la SASU VOISINS VISIONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. 
Elle demande au juge de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à efffet du 09 décembre 2022 à 00h00, 
- ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- ordonner le retrait par la société VOISINS VISION des meubles dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société VOISINS VISION ; 
- ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE sera autorisée à enlever les meubles et à les entreproser dans tel bien qu'elle déterminera dans l'attente de leur vente forcée. 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 74.638,98 euros au titre des loyers, charges taxes et accessoires dus, arrêtée au 09 mai 2023 avec intérêts de retard au taux conventionnel de 1% par mois conformément au C de l'article 28, jusqu'à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci seront dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 
- condamner la société VOISINS VISION à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme provisonnelle de 7.463,89 euros au titre de l'indemnité en application du point C de l'article 28 du bail, arrêtée provisoirement au 2 mars 2023, outre les intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle de 4.579,97 euros à compter de la résiliation de plein droit du bail soit le 09 décembre 2022 à 00h00 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE conformément aux stipulations contractuelles, 
- condamner la société VOISINS VISION à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, et la signification de l'ordonannce et ses suites. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 juin 2023. Elle a fait l'objet de trois renvois avant d'être évoquée à l'audience du 30 novembre 2023. 

A cette date, la demanderesse a maintenu ses demandes qu'elle a toutefois actualisées, sollicitant la somme de 86.369,21 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés à la date du 10 novembre 2023 et la somme de 8.636,92 euros, soit 10% des sommes dues, en application du point C de l'article 28 du bail.




A l'appui de ses prétentions, elle a fait valoir que durant sept ans la SASU VOISINS VISION n'avait jamais contesté les sommes appelées au titre des charges y compris lorsqu'elle avait signé un protocole d'accord prévoyant une reconnaissance de dettes. 
Elle a exposé que l'article 8 des conditions générales du bail était exhaustif et visait une définition des charges appelées en application de l'article L. 145-40-2 du code de commerce. 
La SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE a indiqué que d'autres frais étaient contractuellement prévus et en particulier des frais d'assistance technique qui correpondent à 3,5 % du montant du loyer et n'étaient pas des frais de gestion contrairement à ce que prétendait la défenderesse.
Elle a indiqué verser aux débats le relevé général de charges pour les années 2018 à 2022 inclus ainsi que les relevés individuels de charges concernant uniquement la société VOISINS VISION.
Elle a expliqué que compte-tenu des redditions de charges, des avoirs avaient été émis en faveur du preneur qui venaient en déduction de la dette locative et apparaissaient sur le dernier relevé. 
Elle a soutenu verser également aux débats l'ensemble des justificatifs concernant la taxe foncière et l'ensemble des factures détaillées. 
La SA CARREFOUR PROPERTY FRANCE a mis en avant la demande subsidiaire de la SASU VOISIN VISION pour soutenir que cette dernière se reconnaissait bien débitrice 
Enfin elle s'est opposée à la demande de délais exposant que la dette de la SASU VOISINS VISION ne cessait de croître. 

En défense la société VOISINS VISION a demandé au juge : 
à titre principal de :
- dire n'y avoir lieu à référé, 
- en conséquence débouter la société [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
subsidiairement : 
- condamner la société CARREFOUR PROPERTY RRANCE au paiement de la somme de 21.527,446 euros au titre des provisions de charges et taxes payées indûement par la société VOISINS VISION,
- fixer le solde de la somme restant dû à la somme de 64.841,764 euros à la date du 10 novembre 2023, 
à titre infiniment subsidiare : 
- suspendre les effets de la clause résolutoire, 
- accorder un délai de paiement de 24 mois sur le solde dû, le paiement devant intervenir le 05 de chaque mois,
à titre infiniment subsidiaire : 
- accorder un délai de 6 mois à la société VOISINS VISION pour quitter les lieux en sus d'un délai de paiement de 24 mois, 
en tout état de cause : 
- condamner la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE au paiement de la somme de 2.500 euros à la société VOISINS VISIONS au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- débouter la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE de sa demande de condamnation à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la demande de la SA CARREFOUR PROPERTY FRANCE se heurtait à une contestation sérieuse car cette dernière sollicitait le paiement de charges contestables nécessitant un examen poussé par le juge.
LA SASU VOISINS VISION a soutenu tout d'abord que le contrat de location ne contenait pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges en contrariété avec les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce et que les relevés de compte-bail ne mentionnaient pas avec précision quelles charges étaient réclamées.
Elle a exposé ensuite n'avoir pu connaître les charges qui lui étaient facturées que le 17 novembre 2023 et a mis en avant le fait que la demanderesse avait procédé à des avoirs au mois de novembre 2023 concernant le montant des charges pour la période de 2018 à 2022 ce qui démontrait qu'elle n'avait jamais procédé à ces régularisations avant. 
La défenderesse a soutenu également que les frais d'assistance technique étaient en réalité des frais de gestion qui en application des dispositions de l'article R145-35 du code de commerce ne pouvaient être mis à la charge du locataire. 
Elle a dénoncé l'intitulé imprécis de certaines charges telles que "vérification organisme agréé" ou "services clientèles" qui ne faisaient l'objet d'aucune précision. 
La SASU VOISINS VISION a enfin indiqué que la demanderesse ne lui avait jamais remis un état récapitulatif annuel des comptes de charges au cours de l'exécution du contrat et qu'il avait fallu attendre cette procédure pour obtenir un relevé général de charges locatives de l'année 2018 à l'année 2022. 

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024. Puis le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.







Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article 28, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 08 novembre 2022 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 08 novembre 2022 est demeuré infructueux.

Les contestations soulevées par la SASU VOISINS VISION ne portent que sur les sommes réclamées au titre des charges, il est acquis que les loyers sont demeurés impayés malgré le commandement de payer de sorte que l'acqusition de la clause résolutoire n'est pas sérieusement contestable. Le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.












Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, la SASU VOISINS VISION soulève plusieurs contestations relatives aux sommes réclamées au titre des charges. L'examen des contestations nécessite un examen technique poussé puisqu'il est nécessaire en particulier de déterminer si les sommes réclamées au titre de l'assistance technique sont ou non des frais de gestion et donc de les (re)qualifier ce qui excède la compétence du juge des référés. 

En conséquence la provision accordée à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE sera fixée uniquement en considération de loyers hors charges et fixée à la somme de 64.841,76 euros. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la SASU VOISINS VISION à payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme provisionnelle de 64.841,76 euros euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 10 novembre 2023, augmentée des intérêts de retard au taux coventionnel à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la capitalisation d'intérêts échus. 

Sur la demande reconventionnelle au titre du remboursement des charges

Si, l'existence de contestations sérieuses sur le montant des charges dues ne permet pas d'accorder une provision à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE à ce titre, elle ne justifie pas pour autant le versement d'une provision au titre des sommes versées en règlement des charges. 

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 







Sur les demandes au titre de la clause pénale

Compte-tenu de l'existence de contestations sérieuses sur le montant des sommes dues, le montant accordé à titre provisionnel au titre de la clause pénale sera fixé à la somme de 6.484 euros soit 10% des sommes que la SASU VOISIN VISION est condamnée à verser à titre provisionnel.


Sur la demande de conservation à titre définitif du dépôt de garantie

La demande tendant à ce que le dépôt de garantie soit "définitivement acquis" à la SA CARREFOUR PROPERTY FRANCE ne peut relever de la compétence du juge des référés s'agissant d'une demande de condamnation " définitive" à des dommages et intérêts ainsi que cela ressort de la rédaction de la clause 7 du contrat de bail et ce alors qu'il n'est justifié d'aucune urgence à statuer sur ce point.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 


Sur la montant de l'indemnité d'occupation

Enfin, il convient de condamner la SASU VOISINS VISIONà payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant au loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il n'y a pas lieu de doubler le montant de ce loyer en référé. 


Sur la demande suspension de la clause résolutoire

La dette de la SASU VOISINS VISION n' a cessé de croître depuis la délivrance du commandement de payer rendant illusoire toute perspective d'apurement de la dette. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. 

La demande de délais pour quitter les lieux ne relève pas de la compétence du juge des référés. 
 

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »


En l'espèce, les éléments produits par la SASU VOISINS VISION ne permettent pas d'espérer un apurement de la dette en 24 mois. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SASU VOISINS VISION, partie succombante, à payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SASU VOISINS VISION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 janvier 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 09 décembre 2022 ;

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SASU VOISINS VISION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés centre commercial Carrefour situé [Adresse 4] ; 

DISONS n'y avoir lieu à astreinte ;

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS la SASU VOISINS VISION à payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme provisionnelle de 64.841,76 euros euros au titre des loyers arrêtés au 10 novembre 2023, avec intérêts de retard au taux conventionnel à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS la SASU VOISINS VISION à payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme provisionnelle de 6.484,1 euros au titre de l'article C du paragraphe 28, avec intérêts de retard au taux conventionnel à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus de sommes demandées ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du remboursement des charges formées par la SASU VOISINS VISION ;

DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS la SASU VOISINS VISION à payer à la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 10 novembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

REJETONS la demande de délais de paiement ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à à l'octroi de délais pour quitter les lieux ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie ; 

CONDAMNONS la SASU VOISINS VISION à payer à la la SAS CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SASU VOISINS VISION FRANCE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et la signification de l'orodnnance 
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
[C] [G] [H]