Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LEL/ND

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 19/02080 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ESTE



Jugement du 03 Octobre 2019

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d'inscription au RG de première instance : 15/00614





ARRET DU 16 JANVIER 2024



APPELANT :



Monsieur [F] [L]

né le 03 Mai 1983 à [Localité 8] (80)

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représenté par Me Christine COUVREUX EGAL de la SCP A.C.A., avocat au barreau de SAUMUR - N° du dossier S14/0230





INTIMEE :



SCP [P] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS et Me Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71200049 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 12 Septembre 2023 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. WOLFF, Conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF



Greffière lors du prononcé : Mme GNAKALE



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE





M. [B] [E] a hérité d'un bien immobilier sis commune de [Localité 9] (49) présenté comme une parcelle de terre et cave en tréfonds, le tout figurant au cadastre de cette commune sous les références section D n°[Cadastre 1]. 



En 2006, il a donné mandat à la SARL Epi Immobilier de vendre ce bien au prix de 60.000 euros auquel s'ajoutaient des frais d'agence pour 4.200 euros. 



L'agent immobilier a dans ce cadre, mis en vente cet immeuble sous le descriptif suivant : 'maison semi-troglodytes 40 m², 1 chambre, 1 pièce avec cheminée, terrain clos et arboré de 2300 m² petits travaux à prévoir'.



M. [F] [L] a acquis ce bien pour un prix de 36.000 euros net vendeur outre 4.000 euros de frais d'agence suivant compromis de vente reçu par Me [R] [P], notaire, le 5 janvier 2007.



La vente a été réitérée en la forme authentique le 14 avril 2007 par acte de Me Bouis Dequidt membre de la SCP Jean-Michel Dequidt, [R] [P] et Frédéric Varin notaires associés à [Localité 4] (49).



Courant 2009, M. [L] a entrepris la rénovation et l'extension de la maison. Cependant la mairie n'a pas donné de suite favorable à sa demande de permis de construire au motif que la maison dont il envisageait l'extension était située sur une parcelle n° [Cadastre 2] et que sa demande portait sur une parcelle n° [Cadastre 1].



Dans ces conditions et par exploits des 22 et 23 mars 2010, M. [L] a fait assigner la SCP [P] Varin, l'agence immobilière ainsi que le vendeur devant le tribunal de grande instance d'Angers afin de voir annuler le contrat de vente, condamner M. [E] à lui restituer le prix de vente, condamner la société Epi à lui restituer la commission reçue, condamner la SCP de notaires à lui restituer les frais d'acte, condamner les trois défendeurs à lui payer des dommages intérêts au titre des préjudices financier et moral ainsi que divers frais d'huissier, de géomètre expert et de publication.



Suivant jugement du 3 avril 2012, le tribunal de grande instance d'Angers a notamment : 

- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 14 avril 2007 entre M. [L] et M. [E],

- condamné M. [E] à restituer à M. [L] la somme de 36.000 euros,

- condamné la SCP Bouis Dequidt à restituer à M. [L] la somme de 3.600 euros au titre des frais notariés de vente,

- condamné la société Epi Immobilier à restituer à M. [L] la somme de 4.000 euros au titre de la commission d'agence,

- dit que les trois sommes susdites porteront intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2010,

- débouté M. [L] de ses demandes indemnitaires des sommes de 10.104,49 euros et 5.000 euros,

- condamné M. [E] à payer M. [L] une somme de 2.212,60 euros au titre des frais non taxés,

- débouté les autres parties de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné M. [E] aux dépens qui comprendront les frais du constat d'huissier (399,67 euros), les frais de publication à la conservation des hypothèques et les frais d'expertise amiable [J] [V].



Ce jugement est devenu définitif. L'étude notariale et l'agence immobilière ont réglé le montant des condamnations mises à leur charge. Cependant, M. [E] a finalement saisi la commission de surendettement des particuliers de l'Allier de sa situation, procédure ayant abouti à l'adoption d'un plan rendu exécutoire par ordonnance du juge d'instance de Moulins du 19 septembre 2014. Cependant cet échéancier n'a pas été intégralement respecté de sorte que le règlement intégral des sommes mises à la charge du vendeur par le jugement d'annulation n'a pas été assumé.



Dans ces conditions et par exploits du 12 juin 2015, M. [L] a fait assigner en responsabilité l'office notarial ainsi que l'agent immobilier devant le tribunal de grande instance de Saumur. 



Par la suite et au regard de la clôture pour insuffisance d'actif de la procédure de liquidation judiciaire de l'agence immobilière, suivant acte du 28 février 2017, il a fait assigner la société Groupama. Par ordonnance du juge de la mise en état du 17 avril 2018, cette compagnie d'assurance qui n'était pas l'assureur de l'agent immobilier a été mise hors de cause.



M. [L], pensant la SAS Lloyd's France assureur responsabilité professionnelle de l'agence immobilière, a fait assigner cette dernière par exploit du 27 mars 2018, cette procédure ayant été jointe à la première aux termes d'une ordonnance du 15 mai 2018. 



Cette dernière partie a, pour sa part, sollicité sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'était qu'un mandataire et a demandé de prendre acte de l'intervention volontaire des Souscripteurs du Lloyd's qui avaient la qualité d'assureur de l'agence immobilière au moment des faits. 



Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Saumur a : 

- prononcé la mise hors de cause de la SAS Lloyd's France,

- donné acte aux Souscripteurs du Lloyd's de leur intervention volontaire,

- débouté M. [L] de l'ensemble de toutes ses demandes, (sic)

- débouté la société SAS Lloyd's France et les Souscripteurs du Lloyd's de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- rejeté toutes les autres demandes notamment celles relatives aux frais non inclus dans les dépens,

- condamné M. [L] aux dépens de l'instance 

- accordé à Me Paul Hugot, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Suivant déclaration déposée au greffe le 22 octobre 2019, M. [L] a relevé appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à voir engagée la responsabilité tant de l'agence immobilière que de l'office notarial ainsi que de les voir condamnés au paiement des sommes par lui demandées et en ce qu'il l'a condamné aux dépens ; intimant dans ce cadre la SCP Bouis Dequidt ainsi que la SARL Epi Immobilier.



Par conclusions déposées le 4 mai 2020 la SCP notariale a formé appel incident de cette même décision.



Suivant ordonnance du 25 novembre 2020, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque à l'égard de l'agent immobilier la déclaration d'appel du 22 octobre 2019, a constaté le dessaisissement de la juridiction à l'égard de la SARL et a condamné l'appelant aux dépens relatifs à l'appel interjeté à l'encontre de cette dernière. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2023 et l'audience de plaidoirie fixée au 12 septembre de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 17 mai 2023, étant précisé que l'appelant a communiqué ses pièces à la présente juridiction le 17 novembre 2023. 







PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières écritures déposées le 19 février 2021, M. [L] demande à la présente juridiction de : 

- infirmer le jugement attaqué,

- dire que la SCP Bouis Dequidt a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle et subsidiairement délictuelle,

- condamner solidairement la SCP Bouis Dequidt au paiement de la somme de 25.696,46 euros outre les intérêts légaux dus sur cette somme depuis le 3 avril 2012, 10.104,49 euros au titre du préjudice financier pour les travaux réalisés sur l'immeuble entre l'acquisition et l'annulation, 10.000 euros au titre du préjudice moral, 3.096 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés par la SCPA Avocats Conseils Associés Couvreux-Eon-Graton, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,

- rejeter les demandes et prétentions de la SCP Bouis Dequidt,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner la SCP Bouis Dequidt au paiement de la somme 6.708 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.





Aux termes de ses dernières écritures déposées le 22 juin 2023, la SCP [P] demande à la présente juridiction de :

- constater que seule la société Epi Immobilier a été intimée avec elle par M. [L] dans sa déclaration d'appel du 22 octobre 2019, 

- constater que la société les Souscripteurs du Lloyd's contre laquelle M. [L] conclut en cause d'appel n'a pas été intimée,

- déclarer irrecevables les diverses prétentions de M. [L] dirigées contre la SAS Souscripteurs du Lloyd's non partie à la procédure,

- constater la caducité de la déclaration d'appel de M. [L] en tant que dirigée contre la société Epi Immobilier, faute pour M. [L] de justifier de la signification régulière de ses conclusions d'appel à la société Epi Immobilier, intimée,

 

En toute hypothèse :

- déclarer M. [L] non fondé en son appel et non recevable, en tout cas non fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] de ses entières demandes dirigées contre elle,

- la recevoir en son appel incident, ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions déclarés fondés,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. [L] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

 

Y ajoutant :

- condamner M. [L] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

- condamner M. [L] aux entiers dépens d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 







Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, aux dernières conclusions ci-dessus mentionnées.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Liminairement s'agissant de la caducité de l'appel formé à l'égard de l'agent immobilier, il doit être souligné que cette situation a d'ores et déjà été constatée par le magistrat en charge de la mise en état.



Par ailleurs, si les conclusions de l'appelant présentent toujours des développements/arguments à l'égard de l'assureur de la SARL judiciairement liquidée, il ne forme pour autant plus aucune prétention à son encontre.



Il en résulte que les demandes formées par l'intimée au titre de la caducité partielle de l'appel ainsi que de l'irrecevabilité des prétentions formées à l'encontre de l'assureur sont désormais sans objet.





Sur les demandes principales :





Le premier juge rappelant que la responsabilité du notaire dans le cadre invoqué par le demandeur n'est pas de nature contractuelle mais quasi-délictuelle comme correspondant à un manquement à ses obligations légales ou statutaires, a rejeté les prétentions de M. [L] comme étant incorrectement fondées. Au surplus, il a été souligné que les manquements soulevés par l'ancien acquéreur correspondaient à ceux ayant fondé tant la précédente procédure que le jugement du mois d'avril 2012 qui a expressément conclu au fait que la société notariale ne pouvait voir sa responsabilité engagée. Dans ces conditions et au regard de l'autorité de chose jugée attachée à cette précédente décision, les prétentions formées à l'encontre de la SCP ont été rejetées.



Aux termes de ses dernières écritures M. [L] rappelant les circonstances de la vente litigieuse (régularisée hors sa présence) indique que quand bien même les compromis et acte de vente mentionnent exclusivement la parcelle n°[Cadastre 1], 'les expertises nécessaires à la vente ont été annexées à l'acte notarié et porte entre autre sur la maison troglodyte. Personne n'a relevé cette incohérence" (sic). Ainsi, il ajoute que 'le Notaire et de l'agence ont commis une faute en omettant de vérifier la nature exacte de la transmission de propriété. [Il], après visite des lieux ou (sic) présence de l'Agence Epi, a cru acquérir le jardin de la parcelle [Cadastre 1] et le troglodyte situé en-dessous (situé en réalité sur la parcelle [Cadastre 2]). Il a été renforcé dans cette erreur par les expertises et diagnostics réalisés par le vendeur et qui portaient sur la maison troglodyte de la parcelle [Cadastre 2], des photos venant étayer les expertises et ne [lui] permettant pas le moindre doute sur la contenance et la composition du bien vendu'. Il en conclut que tant l'agent immobilier que le notaire ont commis une faute 'en omettant de vérifier la nature exacte de la transmission de propriété', ce qu'ils admettent dès lors qu'ils ont accepté le jugement de 2012. Il précise engager la responsabilité contractuelle de l'étude notariale à laquelle il avait confié, contre rémunération, une procuration le dispensant d'être présent à la réitération authentique. A défaut, il indique fonder ses prétentions sur la responsabilité délictuelle de l'étude. A ce titre, il soutient que 's'il a été jugé que le notaire dont la responsabilité a été retenue en tant que rédacteur de l'acte de vente annulé ne peut être condamné à garantir la restitution du prix de vente faute de préjudice, il en va différemment si l'insolvabilité du vendeur est démontrée. De même lorsqu'il est certain que la victime correctement informée ou a fortiori conseillée aurait pris une décision de nature à éviter le dommage constaté, la réparation doit alors aux termes de la jurisprudence être intégrale puisque le gain manqué ne peut être confondu avec la perte de chance'. S'agissant de la procédure ayant donné lieu à jugement en 2012, l'appelant indique qu'elle était uniquement fondée sur l'erreur ce qui correspond à 'une action sans faute, [qui] est accueillie sans recherche de responsabilité dès lors que le vice est retenu'. Par ailleurs, il souligne que les demandes indemnitaires qu'il formait dans ce cadre portaient uniquement sur les travaux qu'il avait entrepris ainsi que le préjudice moral qu'il subissait. Ainsi, il soutient qu'à 'aucun moment dans le débat de fond n'a été abordé la question de la faute de l'agence ou de l'étude'. Ainsi l'appelant soutient qu'il n'existe pas d'identité de cause et d'objet entre les deux procédures successives (annulation et restitutions d'une part et responsabilité pour faute d'autre part).

Sur le fond des manquements invoqués, l'appelant soutient que 'Le notaire n'a pas pris la précaution de vérifier que le vendeur était propriétaire de la totalité des biens objet de la vente' pas plus qu'il n'a 'pris la précaution de vérifier le contenu des actes antérieurs de l'auteur et s'est contenté d'en reproduire les mentions'. Il en déduit que 'cette légèreté s'agissant d'un acte authentique portant sur une acquisition immobilière est constitutive d'une faute contractuelle et subsidiairement délictuelle qui engage la responsabilité de l'étude, puisqu'elle a abouti à une annulation de l'acte (...) , sans que I'acquéreur qui pourtant a restitué le bien au vendeur n'ait pu avoir retour de son prix'. Il sollicite donc la condamnation de la SCP intimée au paiement des sommes 'de 25.696,46 euros outre les intérêts légaux dus sur cette somme depuis le 3 avril 2012, ainsi que la somme de 10.104,49 euros au titre d'un préjudice financier pour les travaux qu'il a réalisés sur l'immeuble entre le moment où il a acheté et l'annulation de la vente, et la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral, rappelant qu'il n'a toujours pas pu récupérer son prix de vente versé en 2007 pour une vente annulée en 2012'.



Aux termes de ses dernières écritures l'étude intimée soutient que l'analyse de son contradicteur dénature le jugement prononcé courant 2012. A ce titre elle observe que les dernières conclusions déposées dans ce cadre par l'acquéreur/demandeur invoquaient les dispositions des articles 1110 et 1382 du Code civil et sollicitaient le constat de la commission de fautes par l'ensemble des défendeurs outre la condamnation de l'étude au paiement des sommes de 10.104,49 euros et 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Ainsi, l'intimée souligne que si dans un premier temps le tribunal de grande instance d'Angers a statué sur l'annulation de la vente et les restitutions subséquentes il a par la suite apprécié les demandes fondées sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil à l'encontre des trois défendeurs. A ce titre, elle souligne que la juridiction par décision devenue définitive a écarté sa responsabilité or 'la solution retenue par le jugement du 3 avril 2012 et sa motivation répondent très précisément à la question posée par M. [L]. Cette décision a acquis autorité de chose jugée. Il importe peu que par la suite M. [E] ait fait l'objet d'un rétablissement personnel, dans la mesure où le tribunal n'a pas écarté la responsabilité de l'étude en considération de la solvabilité du vendeur, mais bel et bien après avoir retenu que la faute du notaire n'était pas caractérisée dès lors que la désignation du bien vendu correspondait à la désignation cadastrale et qu'aucun élément objectif ne lui permettait de mettre en doute les énonciations des actes antérieurs et les déclarations du vendeur'. L'intimée estimant que cette décision disposait de l'autorité attachée à la chose jugée considère donc qu'il a été 'définitivement jugé que le notaire n'avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité'. 

Par ailleurs, l'intimée soutient que les prétentions de son contradicteur sont également irrecevables au regard du principe de la concentration des moyens dès lors que 'la demande actuelle de M. [L] en paiement de la somme de 25.696,46 euros correspond à la restitution du prix de vente qu'il n'a pas obtenu auprès de M. [E] et ne correspond absolument pas à une conséquence de la prétendue nullité du contrat conclu entre M. [L] et la SCP [P]'.

De plus, la SCP intimée indique qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice invoqué qui résulte de la seule insolvabilité du vendeur et n'a donc 'strictement rien à voir avec [son] intervention au jour de la vente'.

Subsidiairement et sur la faute qui lui est reprochée (présentation erronée de la désignation cadastrale de l'immeuble vendu), la société notariale reprend la motivation du juge en 2012 et rappelle :

- que le notaire n'a pas à entreprendre de recherches in situ aux fins de délimitation,

- qu'elle avait attiré l'attention des parties sur les incertitudes pouvant exister s'agissant de la contenance de l'immeuble,

- que les difficultés portaient plus sur les travaux d'extension envisagés dont elle n'était pas avisée, que sur l'existant,

- qu'il appartenait à l'acquéreur de faire reconnaître sa qualité de propriétaire.





- Sur la recevabilité des demandes :





En droit, l'article 122 du Code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



En outre l'article 1355 du Code civil prévoit que : 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.



En l'espèce, il résulte des dispositions ci-dessus reprises que l'autorité de chose jugée ne peut être opposée que s'il existe une triple identité, parties, objet et cause.



A ce titre le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 3 avril 2012 a 'débouté M. [L] de ses demandes indemnitaires des sommes de 10.104,49 euros et 5.000 euros'.



Or la reprise des prétentions de M. [L] mentionnait expressément : 'condamner les trois défendeurs [incluant la SCP présentement intimée] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 10.104,49 euros au titre d'un préjudice financier pour les travaux réalisés sur l'immeuble, celle de 5.000 euros au titre du préjudice moral'.



Il en résulte que les demandes formées à l'encontre de l'étude notariale ayant instrumenté la vente, au titre des préjudices financier (travaux entrepris) et moral ont d'ores et déjà été présentées devant la juridiction ayant statué de manière définitive courant 2012.



Dans ces conditions ces demandes se heurtent à l'autorité de chose jugée attachée à cette décision. La décision de première instance doit donc être infirmée à ce titre mais uniquement en ce qu'elle a rejeté ces demandes qui sont irrecevables.



Pour le surplus, il doit être rappelé que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif.



De plus, la garantie de restitution du prix (en raison de l'annulation de l'acte de vente) du notaire, ne se justifie qu'en cas de défaillance avérée du débiteur de cette obligation.



Dans ces conditions, il ne peut qu'être retenu que faute à cette date de défaillance avérée du vendeur initial, l'appelant ne pouvait former lors de la procédure d'annulation, de demande à l'encontre de la SCP notariale au titre de sa garantie subsidiaire, de sorte que cette dernière n'est pas fondée à opposer aux prétentions de M. [L], le principe de la concentration des moyens.



Par ailleurs il ne peut qu'être constaté que le jugement de 2012, ne tranche aucunement dans son dispositif le principe de responsabilité de l'office notarial.



Il en résulte que les demandes en réparation formées par l'appelant et visant à obtenir le solde de sa créance de restitution, ne se heurtent pas à l'autorité de chose jugée attachée au jugement de 2012, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par l'intimée doit être rejetée.





- Sur le fond :





En droit l'article1382 devenu 1240 du Code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.





En l'espèce, il ne peut qu'être souligné que les manquements invoqués par l'appelant à l'encontre de l'office intimé (absence de vérification de l'étendue de la propriété ou de la qualité de propriétaire de M. [E]) relèvent uniquement de la mission de rédacteur de la SCP et aucunement des éventuelles procurations qui lui avaient parallèlement été confiées. Ainsi seule la responsabilité quasi-délictuelle de l'intimée peut être recherchée par l'appelant.



Par ailleurs, il est constant qu'il incombe au notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.



A ce titre il doit être observé que l'acte de vente désormais annulé précisait notamment : 'Désignation 

Sur la commune de [Adresse 5]

Une parcelle de terre et cave en tréfonds, comprenant une cuisine et une chambre

Cadastré(e) sous les références suivantes : sect. D Numéro [Cadastre 1] Lieudit La Socraie contenance 23a 17ca

Tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve, et tel qu'il figure sous teinte rose sur le plan certifié exact par les parties demeuré ci-annexé après mention. (Annexe II)'.



Ainsi, alors même que le notaire rédigeait un titre décrivant l'immeuble dont il était l'objet comme étant un terrain comportant uniquement en son tréfonds une cuisine et une chambre, il annexait parallèlement les rapports légalement exigés qui décrivaient ce même bien comme :

- pour le diagnostic amiante et exposition au plomb: 'récapitulatif des matériaux contenant de l'amiante :





Niveaux



Pièces



Localisation



Identification



Etat



Mesures





Annexes



Cabanon



Toiture



Ardoises



Bon état



Surveiller (...)





Extérieur



Extérieur



toiture (habitation)



Ardoises



Bon état



Surveiller (...)





[s'en suivent deux photographies dont l'une fait figurer la construction extérieure dite habitation],

- pour 'l'attestation de conformité aux normes de surface et d'habitabilité' : 'Maison individuelle : OUI (...) Adresse : [Adresse 7], comportant non seulement une cuisine avec une pièce principale mais également une 'pièce de moins de 7m² : alcôve derrière la chambre', outre une véranda.



Il résulte de ce qui précède que les mentions de la partie normalisée de l'acte de vente litigieux ne correspondent pas aux descriptions figurant aux pièces annexées à ce même acte étant souligné que la demande de renseignements d'urbanisme formalisée le 22 février 2007 par le notaire présente à la question 'le terrain est-il bâti', la réponse 'NON'.



Au surplus, il doit être souligné que l'appelant communique aux débats une attestation rédigée par la mairesse de [Localité 9] qui précise que 'M. [L] [F], (...) a voulu déposé en Mairie, début novembre 2009, une déclaration de travaux d'aménagements sur une construction existante et figurant au plan cadastral section D [Cadastre 2] à l'adresse du [Adresse 7]' (sic).



Il résulte de ce qui précède que l'adresse même mentionnée à l'attestation de conformité ne correspondait pas aux références cadastrales mentionnées au titre (n°[Cadastre 1]) mais à celles de la parcelle voisine située en contrebas (n°[Cadastre 2]).



Au-delà de cet élément, s'il n'est pas contestable qu'il n'appartient pas au notaire de se rendre sur les lieux, la seule comparaison entre la description du bien au sein des expertises qu'il annexait à son acte et sa propre description de l'immeuble dont il authentifiait la vente, correspond à un élément de nature à le faire douter de l'efficacité ou de l'exactitude des déclarations du vendeur, qui au surplus, s'agissant de la composition du bien vendu conditionnaient la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dressait. Ainsi cette comparaison pouvait justifier de sa part de plus amples recherches que la seule reprise des attestations de propriétés antérieures voire d'une information des parties à ce titre.



Au demeurant le notaire admet lui-même cette circonstance, dès lors qu'aux termes de ses écritures, il indique sans pour autant le justifier que 'lors des échanges entre les parties [il] avait attiré l'attention sur les incertitudes pouvant exister concernant la contenance exacte de l'immeuble vendu du fait d'une construction semi-troglodyte'.



Ainsi et dès lors que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente (Civ 1, 29 juin 2016 n°15-15.683), n'a pas recherché plus avant l'étendue des droits de propriété qui pouvaient être cédés pas plus qu'il ne justifie avoir informé et conseillé l'acquéreur quant aux risques d'une telle cession, dès lors qu'il ne pouvait ignorer que ce dernier se proposait d'acquérir, au-delà d'une cave plus ou moins importante, les constructions décrites aux annexes du titre, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.



S'agissant du préjudice subi, s'il est constant que l'obligation de restituer le prix de cession, consécutive à la nullité de la vente, ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, il n'en demeure pas moins que le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, peut être condamné à en garantir l'acquéreur (cf. notamment Cass. Civ.1, 9 mars 2022, n° 20-15194).



Or il doit être souligné que la SCP intimée ne conteste aucunement l'insolvabilité du débiteur de la créance de restitution du prix.



Dans ces conditions, la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle a débouté M. [L] de ses demandes, la SCP intimée devant être condamnée au paiement à ce dernier de la somme non contestée de 25.696,46 euros outre intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance au regard de l'ancienneté de la créance de restitution imputable au défaut de diligence de l'officier ministériel se devant de garantir l'effectivité des cessions auxquelles il prête son concours, au titre du préjudice subi par le premier.





Sur les demandes accessoires :





Au regard de l'issue du présente litige les dispositions de la décision de première instance s'agissant des dépens et ayant rejeté les demandes formées par M. [L] au titre des frais irrépétibles doivent être infirmées.



L'intimée doit être condamnée au dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement à l'appelant de la somme globale de 3.096 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La cour,





INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Saumur du 3 octobre 2019 mais uniquement en celles de ses dispositions ayant :

- débouté M. [F] [L] de l'ensemble de toutes ses demandes (sic) formées à l'encontre de la SCP [P],

- rejeté les demandes formées par M. [F] [L] au titre des frais non inclus dans les dépens,

- condamné M. [F] [L] aux dépens de l'instance,

le CONFIRME pour le surplus dans les limites de sa saisine ;



Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



DÉCLARE recevable la demande formée par M. [F] [L] en paiement d'une somme de 25.696,46 euros ;



DÉCLARE irrecevables les demandes formées par M. [F] [L] au titre de la réparation de ses préjudices moral et financier ;



CONDAMNE la SCP [P] au paiement à M. [F] [L] d'une somme de 25.696,46 euros (vingt cinq mille six cent quatre vingt seize euros et quarante six centimes) outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2019 ;



CONDAMNE la SCP [P] au paiement à M. [F] [L] d'une somme de 3.096 euros (trois mille quatre vingt seize euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des procédures suivies en première instance et appel ;



CONDAMNE la SCP [P] aux dépens de première instance et d'appel;



ACCORDE à la SCP Avocats Conseils Associés Couvreux-Eon-Graton le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE









F. GNAKALE C. MULLER