Tribunal Judiciaire · Référés civils — 2 janvier 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :02 Janvier 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/01242 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YD3N
AFFAIRE :S.A.S. FONCIERE DES [Adresse 1] C/ S.A.S.U. SLDES




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN, 
Première vice-présidente

GREFFIER :Madame Catherine COMBY


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DES [Adresse 1], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Caroline JOYARD, avocat au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S.U. SLDES, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Charline COFFIGNAL, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Julien SFEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



Débats tenus à l'audience du 27 Novembre 2023

Notification le
à :
Maître Charline COFFIGNAL - 2647, Expédition
 Maître Caroline JOYARD - 1356, Expédition et grosse










ELEMENTS DU LITIGE 

 La société Foncières des [Adresse 1] SAS a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 3 juillet 2023 la société Groupe SLDES SASU pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti le 5 mai 2022 sur les locaux situés à [Adresse 1], à savoir un local d’activité et trois emplacements de stationnement privatifs (lot n°2), pour un loyer annuel de 25800 euros HT et HC payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 22 mai 2023 de payer la somme principale de 6505,46 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 17 mai 2023, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion sous astreinte, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 9510,85 euros au titre des loyers et des charges échus au 23 juin 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 3005,39 euros TTC jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SLDES soutient que le commandement de payer est nul, sollicite le rejet des demandes et la condamnation de la société Foncière des [Adresse 1] à lui payer la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 6000 euros au titre des frais irrépétibles. À titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement, à savoir le règlement de 1000 euros par mois de novembre 2023 à janvier 2024 et de la somme de 363,65 euros au mois de février 2024. 
Le bail qui concerne le lot n°2 est un contrat de bail d’une durée de deux années. Elle a procédé à un virement le 31 août 2023 pour un montant de 5000 euros. 
La taxe foncière est établie annuellement et l’article 5.6 du bail prévoir qu’elle fera l’objet d’un appel annuel unique. Pourtant la société Foncière des [Adresse 1] depuis début 2023 la facture mensuellement, malgré les contestations du preneur. Or la bailleresse invoque les acomptes de taxe foncière 2023 pour justifier d’un retard dans l’exécution des paiements. Elle facture depuis janvier 2023 un montant dont de taxe foncière qui ne lui a pas encore été demandé par le Trésor Public et dont elle ignore le montant et ne s’acquittera qu’à partir du mois d’octobre 2023. Cette pratique rend le commandement de payer nul et de nul effet. Le loyer est payable par trimestre alors que la société Foncière des [Adresse 1] lui demande des paiements mensuels, ce qui cause un préjudice au preneur. La dette locative est à ce jour d’un montant de 3363,65 euros. Le bailleur est de mauvaise foi. En tout état de cause, il est sollicité des délais de paiement compte tenu des difficultés financières de la présidente de la SCI madame [F] et de son mari qui ont trois enfants en bas âge. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Foncière des [Adresse 1] porte à 22211,52 euros sa demande au titre des loyers et des charges dus au 1er novembre 2023 et à 2718,59 euros sa demande au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle. 
 La société SLDES, qui connaissait des difficultés financières, a demandé au mois de novembre 2022 que ses loyers soient facturés mensuellement et que sa taxe foncière fasse l’objet d’un lissage et non plus d’une appel unique, et la bailleresse a donc accepté ce lissage. La société SLDES a d’ailleurs payé un acompte de 5000 euros le 14 septembre 2023. Elle doit actuellement la somme de 22211,52 euros. Il ne convient pas d’accorder des délais de paiement à la société SLDES en l’absence de communication de pièces justifiant de ses difficultés de paiement, les pièces versées concernant la situation personnelle de la dirigeante. La demande de dommages-intérêts concerne une altercation survenue entre deux personnes physiques qui a fait l’objet d’une composition pénale. 

SUR CE

La société Foncière des [Adresse 1] produit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mai 2023, dont le décompte fait apparaître, sur une somme due de 8393,62 euros, quatre acomptes de taxe foncière de 2023 d’un montant total de 1507,20 euros le reste des sommes étant constituées de loyers impayés du mois d’octobre 2022 au mois de mai 2023. Le commandement de payer n’est donc pas nul pour concerner une grande majorité de sommes effectivement dues lors de sa délivrance. D’autre part la facturation des loyers de façon mensuelle alors que le bail la prévoit par trimestre d’avance ne peut que constituer un avantage pour le preneur, qui n’est ainsi pas tenu de constituer une importante trésorerie d’avance. 

Il est constant que la clause résolutoire est acquise dès lors que la somme due n’a pas été payée dans le délai d’un mois et il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la société SLDES et de tout occupant de son chef. La possibilité de recourir à la force publique constitue une garantie suffisante et la demande d’astreinte est donc rejetée. 

Il résulte des décomptes des sommes dues, dès lors que la taxe foncière 2023 est désormais due depuis le mois d’octobre 2023, que la société SLDES reste devoir la somme de 22211,52 euros arrêtée au mois de novembre 2023, qu’elle est condamnée à payer, outre une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant des loyers et des charges actuel, du mois de décembre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux et à la restitution des clés. En effet son augmentation de 50% prévue au bail constitue une clause pénale et son application se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse, dès lors que seul le juge du fond a la possibilité de la moduler en fonction des circonstances de l’espèce, ce que ne peut faire le juge des référés.

Il ne convient pas de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, alors que la dette est importante et que la société SLDES ne produit pas d’éléments financiers de nature à établir qu’elle soit en mesure de l’apurer dans les délais sollicités. 

La demande reconventionnelle en dommages-intérêts est rejetée, qui est sans lien avec l’instance en constatation de la résiliation d’un bail commercial, alors qu’elle concerne l’indemnisation du préjudice subi ensuite d’une altercation entre personnes physiques. 

Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
Il est condamné à payer la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort: 

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 23 juin 2023.

CONDAMNONS la société SLDES à payer à la société Foncière des [Adresse 1] la somme provisionnelle de 22211,52 (vingt-deux mille deux cent onze euros cinquante-deux cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de novembre 2023. 


CONDAMNONS la société SLDES et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier.

DISONS n’y avoir lieu à astreinte.

DISONS n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

CONDAMNONS la société SLDES à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois de décembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux.

REJETONS la demande de suspension de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

REJETONS la demande reconventionnelle de dommages-intérêts. 

CONDAMNONS la société SLDES aux dépens.

CONDAMNONS la société SLDES à payer à la société Foncière des [Adresse 1] la somme de 800 (huit cents) euros par application des dispositions, de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT