Tribunal Judiciaire · Référés civils — 18 décembre 2023

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :18 Décembre 2023
DOSSIER N° :N° RG 23/01177 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YCFL
AFFAIRE :[H] [E], [N] [E] épouse [P], [C] [E], [T] [E] C/ S.A.S. PIERRE ET PATRIMOINE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER :Madame Catherine COMBY


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [E]
né le 19 Novembre 1953 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]
représenté par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Madame [N] [E] épouse [P]
née le 19 Octobre 1954 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 9]
représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Monsieur [C] [E]
né le 10 Août 1959 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 7] - [Localité 11]
représenté par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Monsieur [T] [E]
né le 02 Février 1952 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représenté par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. PIERRE ET PATRIMOINE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10]
représentée par Maître Muriel LINARES de la SELARL TILSITT AVOCATS, avocats au barreau de LYON



Débats tenus à l'audience du 06 Novembre 2023
Délibéré prorogé au 18 Décembre 2023

Notification le
à :
Maître Hugues DUCROT- 709, Expédition
Maître Muriel LINARES - 1635, Expédition et grosse













ELEMENTS DU LITIGE

Selon exploit en date du 23 juin 2023, Monsieur [H] [E], Madame [N] [E], épouse [P], Monsieur [C] [E] et Monsieur [T] [E], ci-après l'indivision [E], ont fait citer la société PIERRE & PATRIMOINE devant le Président du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de : vu l’article 835 du Code de procédure civile,
 
- condamner la requise à verser les sommes provisionnelles suivantes :
* 60 000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties
* 60 000 € à valoir sur la mise en oeuvre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente
- la condamner à verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

A cet effet l'indivision [E] fait valoir que :

- selon promesse de vente reçue par Maître [K] [G], notaire à [Localité 8], le 26 août 2021, elle a pris l’engagement de vendre à la société PIERRE et PATRIMOINE les droits et biens immobiliers situés à [Localité 13], [Adresse 1] et ce moyennant le prix de 600 000,00 €, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse
- suite à des difficultés pour obtenir les permis qui faisaient l’objet de conditions suspensives dans la promesse, un avenant a été régularisé le 19 juillet 2022 et qu’aux termes de ce dernier le bénéficiaire a renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’une non opposition à la déclaration préalable portant sur la division de la parcelle ainsi qu’à la condition d’obtention de deux permis de construire
- la société PIERRE & PATRIMOINE s’est engagée à verser en la comptabilité, du notaire, au plus tard le 30 septembre 2022, une somme de 30 000 € à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation dont le montant avait été fixé à la somme de 60 000 € 
- las d’attendre elle a demandé au notaire de mettre en demeure la société PIERRE ET PATRIMOINE de réitérer la vente selon courrier recommandé AR du 27 février 2023
- la société PIERRE ET PATRIMOINE ne déférant pas à cette sommation, un procès-verbal de carence était établi le 16 mars 2023. que le notaire constatait la caducité de la vente et mettait en demeure la société PIERRE ET PATRIMOINE de régler le montant de l’immobilisation dans sa totalité
- cette dernière leur adressait alors, suivant courrier recommandé du 1er avril 2023 une étude technique du bien justifiant selon elle une baisse du prix de 26 500 € à minima et réclamants des dommages intérêts.
 

En défense la société PIERRE & PATRIMOINE demande au juge des référés de :

- juger que l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse du 26 août 2021 n’est pas exigible contractuellement faute de levée de l’option par le bénéficiaire dans le délai de la promesse à savoir au plus tard le 15 mars 2023 et débouter en conséquence l'indivision [E] de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’immobilisation
- subsidiairement, se déclarer incompétent au profit du juge du fond en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur l’interprétation des clauses de la promesse
- juger qu’il ressort de la clause intitulée STIPULATION COMPENSATOIRE que les promettants ne peuvent pas cumulativement demander le versement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation. Les débouter de leur demande de ce chef
- juger en toute hypothèse, que la clause pénale contractuelle intitulée STIPULATION COMPENSATOIRE est manifestement excessive et susceptible d’être révisée par le juge du fonds ce qui constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à la compétence du juge des référés au profit du juge du fond
- juger que l'indivision [E] ne démontre pas une inexécution fautive de sa part. Que la découverte d’un vice caché manifestement connu des vendeurs qui ont failli dans leur obligation de bonne foi contractuelle d’ordre public à son égard justifie le défaut de levée d’option
 - lui allouer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC.
 

Dans ses dernières écritures, l'indivision [E] maintient ses demandes.

 

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". 
 
Qu'il sera rappelé à titre liminaire que le juge des référés est le juge de l'évidence et qu'il ne lui appartient pas d'interpréter la commune intention des parties dans le cadre de relations contractuelles consenties par devant notaire.

Attendu en l'espèce, il est porté dans l'acte notarié de promesse de vente, au chapitre usage du bien, que le promettant déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation et que le bénéficiaire entend conserver cet usage.

Que nonobstant le fait qu'il soit porté à l'acte la mention suivante : " le BÉNÉFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. II déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. II n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• des vices apparents,
• des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas 
• si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le BENÉFICIAIRE a également cette qualité,
• ou s’il est prouvé par le BÉNÉFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT".

Qu'à la requête de la société PIERRE & PATRIMOINE une analyse technique et économique était réalisée le 20 février 2023 part TECHNI PARTENERS, cabinet géotechniques, études des structures pour la construction qui concluait comme suit :
" Les éléments constatés sur site font état de traces d’humidité sur l’ensemble des planchers sous toitures plates et sur l’ensemble des murs intérieurs, avec traces de salpêtre, lentilles d’eau et décissements de couleur noirâtre.
Les toitures plates ne présentent pas de caractère étanche sur l’ensemble de leur constitution, celles-ci sont exécutées avec un platelage en bois (chevron et tasseaux en partie plane) et une couverture en dalle béton hourdé de 10 cm d’épaisseur avec un débordement de 30cm sur l’extérieur.
A ce stade de l’examen nous considérons donc un risque immédiat sur la stabilité générale des structures de l’ouvrage.
Les ouvrages nécessitent cependant un resuivi immédiat afin d’éviter une aggravation rapide liée à la fois au risque d’infiltrations d’eau par les toitures et à la fatigue des éléments de structure infiltrés à terme.
La cause de l’origine des infiltrations a donc été recherchée lors des examens de site, de fait nous avons distingué des causes différentes fonctions des zones de l’ouvrage :
- les toitures plates situées en partie haute d’ouvrage :
une démolition avec la création d’un glacis sur l’ensemble de la périphérie des élévations et le remplacement à neuf du complexe de toiture (platelage bois+dalle béton) est à envisager.
Une structure de type toiture pentée tuilée ou toiture plate bardée avec mise en oeuvre d’un système de traitement des eaux pluviales est à prévoir en remplacement
- les murs avant subi les infiltrations :
un curage et nettoyage en profondeur sera à envisager afin de traiter les conséquences des infiltrations (salpêtre, lentilles d’eau et décissements de couleur noirâtre)
Une reprise avec la mise en oeuvre d’un peinture anti fongicide, après ratissage des murs et traitement des impuretés permettra l’assainissement des éléments verticaux.
Un traitement des ravalements extérieurs sera également à prévoir". 

Que les travaux de remise en état sont évalués à 265 560 €.
 
Qu'en l'état de ces éléments, il apparaît que la demande de l'indivision [E] se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où l'étendue et la nature des vices affectant l'immeuble pouvait être connue préalablement à la promesse de vente.

Qu'il convient de dire n'y avoir lieu à référé et de renvoyer l'indivision [E] à mieux se pourvoir.

Attendu que l’équité ne commande pas en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Que l'indivision [E] à l'origine de présente procédure sera condamnée aux dépens de l'instance.
 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, 
DISONS n'y avoir lieu à référé ;

En conséquence, RENVOYONS l'indivision [E] à mieux se pourvoir ;

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS l'indivision [E] aux dépens de l'instance.
 
Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT