Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 30 janvier 2024

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 30 JANVIER 2024
 
N° RG 20/00346 - N° Portalis DB22-W-B7E-PGYU

 
DEMANDEURS :

Monsieur [B] [F], né le 10 janvier 1979 à [Localité 8], de nationalité française
Exerçant la profession d’infographiste, domicilié [Adresse 1], 
représenté par Me Christian BOUSSEREZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

Madame [O] [R] épouse [F], née le 1er juillet 1979 à [Localité 6] (28), de nationalité française, Mère au foyer, 
représentée par Me Christian BOUSSEREZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant


DEFENDERESSE :

Madame [N] [C] née le 18 Août 1979 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4], 
représentée par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Stéphane DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


ACTE INITIAL du 10 Janvier 2020 reçu au greffe le 16 Janvier 2020.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, prorogé au 30 Janvier 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 juin 2019, Monsieur [B] [Z] et Madame [O] [R] épouse [Z] (ci-après nommés les époux [Z]) ont consenti à Madame [N] [C] une promesse unilatérale de vente portant sur l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 2]), référencé au cadastre « section AY n°[Cadastre 3] », dépendant d'une copropriété constituée par plusieurs pavillons bordant une cour commune intérieure, pour le prix de 240.000 euros.

Le montant de l'indemnité d’immobilisation a été fixé à 24.000 euros, dont 12.000 euros ont été séquestrés entre les mains de Maître [G] [K].

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2019 à seize heures.

Le 7 août 2019, un affaissement localisé du sol est survenu dans la cour commune.

Par courriel du 11 octobre 2019, Maître [G] [K] a informé les époux [F] que Madame [C] s’opposait au déblocage à leur profit de la somme de 12.000 euros séquestrée entre ses mains.

Par acte du 10 janvier 2020, les époux [F] ont assigné Madame [C] devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en indemnisation.

Par ordonnance du 25 mars 2022, le juge de la mise en état a débouté Madame [C] de sa demande de communication de pièces.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 27 juin 2023 et mise en délibéré au 15 septembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant dire droit du 15 septembre 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire tout document permettant de justifier quel notaire était détenteur des fonds séquestrés, les parties indiquant des éléments contraires sur ce point.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°6 notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, les époux [F] demandent au tribunal de :

Vu la promesse de vente du 4 juin 2019,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les article 1103 et suivants du Code civil,

- CONDAMNER Madame [N] [C] à leur payer la somme de 24.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-3 du code civil, à compter de la mise en demeure en date du 11 octobre 2019 ;
- DIRE que la somme de 12.400 euros séquestrée entre les mains de Maître [K], notaire [Localité 5] (Yvelines) sera versée entre les mains de Monsieur [B] [F] et à Madame [O] [R] épouse [F],
- CONDAMNER Madame [N] [C] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral consécutif à sa résistance abusive.
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- DEBOUTER Madame [N] [C] de l’ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER Madame [N] [C] à leur payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure d’incident.

Dans ses conclusions n°6 notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, Mme [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ;
Vu l’article L 721-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ;
Vu l’article 1112-1 du Code Civil ;
Vu l’article 1103 et suivants du Code Civil ;

- CONSTATER la défaillance de Monsieur et Madame [F] dans leurs obligations d’information et mise à leur charge dans le cadre de la promesse unilatérale de vente ;
En conséquence,
- ORDONNER la restitution des sommes séquestrées entre les mains de Maître [K] à Madame [C] ;
- LES DEBOUTER de l’ensemble des réclamations, fins et prétentions ;
LES CONDAMNER au paiement d’une indemnité au titre du préjudice moral subi par Madame [C] de 24 000 euros ;
- LES CONDAMNER à verser à Madame [C] une indemnité 10.000 euros à raison de la procédure abusive qu’ils ont intentée à l’encontre de Madame [C] ;
- LES CONDAMNER au paiement d’une indemnité procédurale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens dont distraction Maître CABINET COURTAIGNE, FLICHY, DASTE & ASSOCIÉS.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.


A l'audience de plaidoirie du même jour, les débats ont été clôturés et l'affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023 reporté au 30 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'indemnité d'immobilisation

Les époux [F] indiquent, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil que Madame [C] s’oppose au paiement de l’indemnité d’immobilisation de mauvaise foi et qu’elle est redevable de l’indemnité prévue en contrepartie de l’exclusivité qui lui avait été consentie dans la promesse unilatérale.

Ils font valoir qu’elle avait obtenu son prêt pour financer l’acquisition de bien mais qu’elle n’a pas levé l’option prévue à l’issue du délai fixé, contrairement à ce qu'elle affirme. Ils précisent qu’elle ne justifie pas avoir accepté l’offre de prêt émise par la banque depuis le 12 août 2019 ni avoir viré entre les mains du notaire la partie du prix payée comptant ni la provision sur frais de vente.

Ils contestent les manquements qu'elle allègue en prétendant d'abord qu’ils n’étaient pas tenus de fournir les documents dont Madame [C] dresse la liste au visa de l’article L721–2 du code de la construction et de l’habitation, ce dont elle a été expressément informée par les notaires lors de la conclusion de la promesse de vente, de sorte que l’absence de ces documents ne lui permet pas de bénéficier d’un droit de rétractation.

Ils expliquent aussi que l’existence d’un syndic n’est pas une condition à l’existence d’une copropriété, et que la défenderesse était informée de l’absence d’immatriculation de cette copropriété, ce qui a été régularisé le 10 septembre 2019, avant l’expiration du délai d’option.
Les époux affirment aussi que la copropriété a toujours été assurée, que l’attestation du 21 mai 2019 a été communiquée au notaire de Madame [C] le 19 septembre 2019. Ils font valoir qu'ils n'avaient pas à déclarer eux même le sinistre du mois d’août 2019 auprès de l’assureur de la copropriété, n’ayant aucune qualité pour y procéder car le sinistre concernait les parties communes, et ils précisent que le syndic de copropriété a réalisé cette déclaration auprès de son assureur.

Ils prétendent que le sinistre qui ne s’est manifesté que par l’affaissement de quelques pavés de la cour n’a pas rendu le bien inutilisable ou amoindri sa valeur de manière significative, de sorte qu’elle ne peut pas renoncer à la vente sans payer d’indemnité. Ils affirment qu’ils ont fait preuve de la plus grande transparence et que leur notaire a informé la notaire de Madame [C] dès le 20 août 2019.

En réponse Madame [C] affirme qu'elle a levé l'option dans les délais, en faisant valoir son intention d'acquérir par mail à son notaire et en prenant rendez-vous pour le 10 septembre 2019.

D’une part, elle estime que la demande indemnitaire des vendeurs n’est pas fondée en raison de non respects contractuels. Ainsi elle allègue, au visa des articles L721-2 et 721-3 du code de construction et de l’habitation, qu'ils n’ont pas respecté leur obligation d’information et de communication de documents de copropriété alors que le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence à courir qu’à compter de cette notification.

Elle prétend que la réglementation spécifique à l’immatriculation de la copropriété n’a pas été respectée par les vendeurs.

Elle argue également qu’au 30 septembre 2019 les vendeurs n’avaient pas justifié d’une assurance couvrant le risque de la copropriété, précisant que la société MACIF est distincte de la société MATMUT, et que l’attestation d’assurance qui lui a été versée par les vendeurs n’était pas valable car elle datait du 7 novembre 2001. Elle s’étonne qu’ils aient postérieurement retrouvé une attestation d’assurance datant d’un mois avant la promesse. Elle relate que la copropriété n’était pas assurée concernant la cour et toutes les parties extérieures par la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE, et que le syndicat des propriétaires, qui n’existait pas encore, ne pouvait pas bénéficier de la garantie d’assurance.

Enfin elle fait valoir que les vendeurs ne lui ont jamais dénoncé le sinistre survenu le 7 août 2019 alors que ce sinistre, consistant en l’affaissement d’une partie commune, est une modification substantielle des conditions de la promesse qui aurait dû faire l’objet d’une notification, lui ouvrant un nouveau droit de rétractation. Pour justifier de l’importance de cet élément elle indique qu’il a été précisé à l’acte authentique dans le cadre de la revente du bien par les vendeurs. Elle prétend que le délai de convocation à l’expertise était trop court pour qu’elle s’y rende et dénonce le caractère servile du rapport de l’expert des vendeurs.


Elle en conclut que le droit de rétractation accordé au regard des éléments qui sont prévus par la loi en cas de non communication des documents obligatoires ou de réalisation de sinistre en cours d’exécution d'un acte sous seing privé, anéantit de manière rétroactive l’acte et donc l’indemnité d’immobilisation.

***
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.
 
La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.  
 

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.

***
Sur la levée de l'option

En l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties le 4 juin 2019 stipule :
qu'elle est « consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2019 » ;que la réalisation de la promesse, la transformant en vente, aura lieu notamment par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai. Dans ce cas, « cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d'option, sauf si renonciation de la part du BÉNÉFICIAIRE à ces dernières (...) (page 6) ;que cette levée d'option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :- Au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d'un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),
- À la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,
- À l’éventuelle commission d’intermédiaire,
- Et de manière générale de tous comptes et prorata » ;
que la vente ne sera réalisée qu'à la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 192.000 euros sur 25 ans au taux de 1,90 %, au plus tard au 5 août 2019 (page 13) ;qu'une indemnité d'immobilisation est fixée à 10 % du prix de la vente, soit 24.000 euros, et que la somme de 12.000 euros a été versée entre les mains de Me [K] à titre de séquestre ;que « si la vente n'était pas réalisée selon les modalités et délais prévus au présent acte, l'indemnité serait réglée par le bénéficiaire au promettant, dans le mois suivant expiration de la promesse de vente » ;enfin, que « si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant, l'indemnité (…) ne saurait être réglée » ;
Aussi, le mail du 20 août 2019 produit par Madame [C] dans lequel elle propose à Madame [U] [W], clerc de notaire, plusieurs créneaux pour signer l'acte de vente authentique entre le 11 et le 13 septembre 2019, s'analyse comme la volonté de Madame [C] de lever l'option auprès du notaire rédacteur de l'acte.

Toutefois, quand bien même elle produit une offre de prêt émise le 12 août 2019 par la BANQUE POPULAIRE, qu'elle a acceptée le 10 septembre 2019, elle ne justifie pas d'avoir procédé au virement de la somme de 228.000 euros correspondant au prix de vente, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation, sur le compte du notaire rédacteur de l'acte, qui devait accompagner sa manifestation de volonté pour rendre sa levée de l'option effective.
Force est donc de constater que Mme [C] n'a pas valablement levé l'option alors que la condition suspensive d'obtention du prêt était remplie.

Les « non respects contractuels » qu'elle invoque dans le cadre de la présente instance sont inopérants dans la mesure où elle a sollicité la fixation d'une date de signature et a accepté l'offre de prêt sans en faire alors état.

En conséquence, Madame [C] sera condamnée à verser aux époux [F] la somme de 24.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

En conséquence, la libération, au profit des époux [F], de la somme de 12.000 séquestrée entre les mains de Maître [G] [K] sera autorisée et viendra en déduction de l'indemnité d'immobilisation due par Madame [C].

Enfin, Madame [C] sera également déboutée de ses demandes en paiement reconventionnelles.


Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Les époux [F] indiquent qu'ils ont été obligés de souscrire un prêt-relais du fait du désistement de Madame [C] pour financer le bien qu'ils souhaitaient acquérir, et payer des frais et intérêts bancaires. Ils ajoutent qu'ils ont été contraints d'engager la présente procédure et qu'ils ont subi les propos vexatoires de Madame [C], dont la procédure est abusive.

Madame [C] répond qu'il ne peut leur être octroyé aucune indemnité complémentaire car le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente est libre de ne pas lever l’option.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

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En l'espèce, les vendeurs ne justifient pas de l'existence du prêt relais invoqué ni des frais exposés.

Ils ne démontrent pas non plus la volonté de nuire de Madame [C].

Toutefois, en raison des tracasseries qui leur ont été nécessairement causées par la présente procédure, Madame [C] sera condamnée à leur payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.


 
Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l'espèce, Madame [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [C], partie perdante tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande émise de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à Monsieur [B] [Z] et Madame [O] [R], épouse [Z], la somme de 24.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

AUTORISE la libération, au profit de Monsieur [B] [Z] et Madame [O] [R], épouse [Z], de la somme de 12.000 séquestrée entre les mains de Maître [G] [K] ;

DEBOUTE Madame [N] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser Monsieur [B] [Z] et Madame [O] [R], épouse [Z], la somme de 1.000 euros au titre d'indemnisation de leur préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à Monsieur [B] [Z] et Madame [O] [R], épouse [Z], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.


Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT