Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 12 janvier 2024

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 12 JANVIER 2024
 
N° RG 22/02236 - N° Portalis DB22-W-B7G-QREN.

 
DEMANDEUR :

Monsieur [I] [N], né le 20 août 1985 à [Localité 12], de nationalité française, exerçant la profession de médecin urgentiste, demeurant [Adresse 2],
représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Monsieur [T] [H], né le 2 avril 1972 à [Localité 13], exerçant la profession de gestionnaire de contrats, de nationalité française, demeurant [Adresse 6], 
représenté par Maître Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [C] [Z], épouse [H], née le 30 juin 1972 à [Localité 10], de nationalité française, exerçant la profession d’infirmière, demeurant [Adresse 5], 
représentée par Maître Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société ANTARES IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, immatriculée 
au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 497 856 393 dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Me Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 11 Avril 2022 reçu au greffe le 21 Avril 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2024.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2020, Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] épouse [H], vendeurs, ont conclu avec Monsieur [I] [N], acquéreur, un compromis de vente portant sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un prix de 700.000 euros, outre la commission de l’agence immobilière ANTARES IMMOBILIER, d’un montant de 30.000 euros, à la charge de l’acquéreur.

La vente a été réitérée par acte authentique en date du 11 décembre 2020.

Monsieur [I] [N] disant avoir constaté des travaux en cours de réalisation sur le terrain situé face à son jardin et localisé au [Adresse 1] à [Localité 8], a chargé son conseil de mettre en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 18 février 2021, les consorts [H]-[Z] et l’agence ANTARES IMMOBILIER d’apporter toutes explications justifiant ce défaut d’information.
 
Par lettre officielle du 17 mars 2021, le conseil des consorts [H]-[Z] a notamment indiqué que les vendeurs n'avaient découvert que récemment l’existence du projet de construction voisin et que Monsieur [I] [N] n'avait pas fait état de l’importance qu’il attachait à ce que la parcelle voisine demeure non construite.

Par lettre officielle du 30 mars 2021, le conseil de Monsieur [I] [N] a contesté l’argumentation des consorts [H]-[Z].

Les tentatives de règlement amiable entre les parties étant restées vaines, Monsieur [I] [N] a, par actes signifiés le 11 avril 2022, fait assigner les consorts [H]-[Z] d'une part, et la SARL ANTARES IMMOBILIER IMMOBILIER, d'autre part, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins, principalement, de les voir condamner in solidum à lui verser une somme de 45.000 euros en réparation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2022, Monsieur [I] [N] demande au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1130, 1137 et 1240 du code civil,
 - JUGER que Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] ont engagé leur responsabilité vis-à-vis de Monsieur [I] [N] tant sur le fondement de la réticence dolosive que sur le fondement du dol ;
- JUGER que la société ANTARES IMMOBILIER a commis une faute de nature délictuelle à l’égard de Monsieur [I] [N] pour défaut d’information ;
En conséquence,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [H], Madame [C] [Z] et la société ANTARES IMMOBILIER à verser à Monsieur [I] [N] les sommes suivantes :
45.000 euros en réparation des différents préjudices subis par M. [N] (perte de chance de renégocier le bien à un meilleur prix, perte de la valeur vénale du bien, préjudice de jouissance),5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- DEBOUTER Monsieur [T] [H], Madame [C] [Z] et la société ANTARES IMMOBILIER de leurs demandes.
 

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 2 décembre 2022, Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1112-1, 1602, 1130, 1137, 1240 et 1589 du code civil,

A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [I] [N] de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre M. [T] [H] et Madame [C] [Z] épouse [H] ;
 A titre subsidiaire,
- CONDAMNER la société ANTARES IMMOBILIER à garantir Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] épouse [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux dans le cadre de la vente survenue au profit de Monsieur [I] [N] ;
 En toute hypothèse,
- CONDAMNER Monsieur [I] [N] à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] épouse [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [I] [N], à supporter les entiers dépens de l’instance, en application de l’article 699 du même code, avec distraction au profit de Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de Paris ;
- NE PAS DEROGER à la règle de l’exécution provisoire.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2022, la SARL ANTARES IMMOBILIER IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1130, 1135, 1137, 1231-1, 1240 et 1589 du code civil,
Vu l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière,
Vu les articles L. 721-1 à L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation,
Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,
Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce,
 
- Déclarer l’action et les demandes de Monsieur [I] [N] irrecevables ou du moins infondées ;
- Débouter Monsieur [I] [N] de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre la société ANTARES IMMOBILIER ;
- Condamner Monsieur [I] [N] à verser à la société ANTARES IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- Condamner Monsieur [I] [N] à verser à la société ANTARES IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [I] [N], à supporter les entiers dépens de l’instance, en application de l’article 699 du même code, avec distraction au profit de Me Pierre BORDESSOULE de BELLEFEUILLE, avocat au barreau de VERSAILLES ;
- Rappeler la règle de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023. L'affaire a été plaidée le 7 novembre 2023 et mise en délibéré au 12 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la responsabilité des vendeurs
Monsieur [I] [N] met en cause la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil.


Il prétend que les vendeurs étaient nécessairement informés du projet de construction sur la parcelle voisine puisque l'arrêté de permis de construire avait été délivré et affiché avant la vente. Il soutient que des voisins, dont la venderesse, se sont plaints de bruits et vibrations liés aux travaux, qu'ils ont fait constater par voie d'huissier avant la vente. Il estime donc que les consorts [H]-[Z] lui ont sciemment dissimulé cette information, qui était déterminante de son consentement car de nature à modifier de manière importante les conditions de jouissance de l'immeuble. Il en déduit que la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information sont démontrés.

Il précise que l'obligation d'information oblige les vendeurs à porter à la connaissance de l'acquéreur tout élément nouveau même découvert postérieurement à la signature de la promesse de vente. Il indique en tout état de cause que l'information en question était connue des vendeurs dès la signature du compromis de vente.

Il ajoute que s'il a visité les lieux à plusieurs reprises, la construction n'était pas visible puisque le projet n'avait pas démarré. Il précise que ses visites se sont limitées aux intérieurs de la maison.

Il fait valoir qu'il n'appartient pas à l'acquéreur d'énumérer l'ensemble des défauts du bien présentant un caractère rédhibitoire pour la vente. Il souligne qu'il souhaitait acquérir l'immeuble selon la configuration des lieux. Il considère que l'édification d'une construction sur la parcelle voisine et située en vis-à-vis du bien objet de la vente présente un lien direct et immédiat avec la vente, de sorte qu'une telle information est présumée être déterminante du consentement de l'acquéreur. Il soutient que la configuration des lieux ne laissait pas à penser que de nouvelles constructions seraient édifiées, faute de place, puisque l'immeuble était situé dans une résidence pavillonnaire déjà existante. Il estime ne plus pouvoir profiter de son jardin, puisque la maison édifiée sur la parcelle voisine dispose d'une vue directe sur celui-ci.

Les consorts [H]-[Z] objectent que l'obligation d'information s'applique dans la phase pré-contractuelle et qu'il faut se placer au moment de la vente pour vérifier si elle a été correctement exécutée. Ils rappellent que la promesse de vente vaut vente lorsque les parties sont d'accord sur la chose et le prix, ce dont atteste le compromis de vente. Ils affirment que le compromis a simplement différé les effets de la vente mais non la vente elle-même, laquelle était soumise à des conditions suspensives ne portant que sur les conditions essentielles du contrat et qui ont toutes été levées. Ils en déduisent que c'est la date du 27 juin 2020 qui doit être retenue pour vérifier l'exécution de l'obligation d'information à la charge des vendeurs.

Les vendeurs prétendent avoir appris l'existence du projet de construction litigieux longtemps après la signature du compromis de vente. Ils expliquent que, lors de la signature du compromis, la seule trace du projet de construction était l’affichage du permis de construire devant la parcelle accueillant cette construction. Ils précisent que l'accès à ladite parcelle se fait par une rue différente et non adjacente à celle permettant l'accès à l'immeuble vendu. Ils soutiennent qu'ils n'ont pas pris connaissance de cet affichage et que, même s'ils l'avaient fait, ils n'auraient pu se douter que l'immeuble à construire se situerait à proximité du leur, eu égard à la forme de la parcelle voisine. Ils soulignent en effet que les parcelles objets du litige ne sont pas contiguës. Ils ajoutent que les travaux ont débuté en octobre 2020, sans qu'il soit alors possible de déterminer l'état futur des travaux en raison du mur séparatif de propriété. 

Ils considèrent également que les visites effectuées par Monsieur [I] [N] en octobre et en novembre 2020, en présence d'un architecte, les exonèrent de tout manquement éventuel à leur obligation d'information. Ils répliquent à l'acquéreur qu'ils n'ont pu constater de nuisances liées aux travaux en journée car, le couple étant séparé, Monsieur [T] [H] n'habitait plus dans l'immeuble et Madame [C] [Z], infirmière, était absente en journée.

Les consorts [H]-[Z] exposent en outre que le manquement à l'obligation d'information doit porter sur un élément déterminant pour le consentement de l'acquéreur, et que tel n'est pas le cas en l'espèce. Ils considèrent qu'il appartenait à Monsieur [I] [N] de les informer de l'importance pour lui de ne pas voir une maison construite à proximité de l'immeuble vendu. Ils relèvent que le compromis ne fait état d'aucune demande particulière de l'acquéreur. Ils ajoutent que la zone pavillonnaire est soumise à une constructibilité facilité par le PLU, de sorte qu'il était envisageable qu'une maison soit construite dans les environs de l'immeuble. Ils rappellent que l'acquéreur doit faire preuve de vigilance et se renseigner sur le bien vendu. Ils constatent que la maison construite ne prive pas l'immeuble vendu d'ensoleillement. Ils affirment qu'elle ne constitue pas un vis-à-vis, dès lors qu'elle a été édifiée en décalage par rapport à l'immeuble et n'est visible qu'en vue oblique et de certains points seulement.

 ***

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Pour que l’obligation d’information soit due par l’une des parties à l’autre trois conditions cumulatives doivent être réunies :
la connaissance de l’information par le vendeur débiteur de l’obligation,l’ignorance de l’information par l’acquéreur, créancier de l’obligation d’information,le caractère déterminant de l’information pour le consentement.
Suivant l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il est par ailleurs jugé que le vendeur étant tenu d’une obligation d’information relative au bien vendu et devant garantir à l’acquéreur que le bien n’est pas impropre à l’usage qu’il veut en faire, il lui incombe de mettre à jour les informations relatives au bien vendu lors de la signature de l’acte authentique (Arrêt cour de cassation 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-17.562 et 18-16.935).
Il importe qu’il y ait pleinement accord sur la chose et sur le prix, au sens de l'article 1589 du code civil, aussi, pour la vente d’un immeuble, le vendeur reste-t-il tenu à l'égard de l'acquéreur de l'obligation d'information mise à sa charge postérieurement à la promesse synallagmatique de vente.

*sur la date d'appréciation de l'obligation d'information

Les parties ont signé un compromis de vente le 27 juin 2020 sous conditions suspensives d'obtention de prêts bancaires, de délivrance de certificat d'urbanisme et d'état hypothécaire conformes aux exigences de l'acte, non décès des acquéreurs et d'obtention d'un arrêté de non opposition de la mairie suite à déclaration de travaux.

Le compromis de vente stipulait à la clause « ACTE AUTHENTIQUE » : « Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et le prix ».

S'il est exact de dire que les conditions suspensives n'ont fait que différer les effets de la vente ayant fait l'objet d'un accord des parties sur la chose et le prix, les vendeurs restaient redevables jusqu'à la réitération de la vente, le 11 décembre 2020, de l'obligation d'information leur incombant dans les conditions posées par l'article 1112-1 du code civil.




Les consorts [H]-[Z] sont donc mal fondés de prétendre qu'ils étaient déchargés de toute obligation d'information à compter de la signature le 27 juin 2020 du compromis de vente.


*sur le manquement à l'obligation d'information et sur le dol reproché aux consorts [H]-[Z]

Il résulte des différents éléments (plan cadastral, carte google, plan satellite, captures d'écran Google Streetview, permis de construire) permettant de visualiser les localisations respectives de la parcelle vendue par les consorts [H]-[Z] ([Adresse 2]) et de la parcelle sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse portant le n°432 sur le plan cadastral ([Adresse 1]) et l'affichage :
-que les deux parcelles sont accessibles par des rues différentes et à distance de 350 mètres,
-qu'elles ne sont pas contiguës, la vue sur la parcelle litigieuse au-dessus du mur en fond de jardin de la parcelle vendue étant oblique,
-que la parcelle [Cadastre 7] consiste en une longue allée partant de la [Adresse 11] au bout de laquelle se trouve la partie constructible située en retrait, non visible de la [Adresse 11],
-que l'affichage du permis de construire a été apposé côté [Adresse 11] au début de cette allée desservant au moins un des pavillons avoisinants, et plus précisément sur le portail d'entrée du 110 de la rue pour être déplacé ensuite sur la clôture séparative d'avec le pavillon voisin.

S'il est établi par les photos datées qu'il a été procédé à un affichage du permis de construire au mois de mars 2020, force est de constater que cet affichage n'était visible que depuis le [Adresse 1] dont rien ne démontre qu'il s'agissait d'un lieu de passage obligé pour les consorts [H]-[Z] et qu'en tout état de cause ces derniers ne pouvaient se douter, compte tenu de la configuration des lieux et de la localisation de l'affichage rendant particulièrement mal aisée l'identification de la parcelle concernée, de la proximité de la future construction avec leur maison. 

Il résulte des déclarations concordantes des parties qu'aucuns travaux de construction n'étaient visibles de la maison avant la vente, le projet de construction n'ayant démarré qu'après la vente.

Monsieur [I] [N] verse aux débats une attestation de Monsieur [B] [U], résident [Adresse 3] aux termes de laquelle il déclare avoir fait procéder par un huissier de justice le 21 septembre 2020 à « un constat préventif le 21 septembre 2020 suite aux travaux de construction d'une maison d'habitation jouxtant les terrains de notre copropriété [Adresse 9] à [Localité 8]. »



Monsieur [B] [U] ajoute : « cette demande de constat a été faite suite aux travaux de terrassement et de fondation sur ledit terrain en limite de notre copropriété qui ont occasionné d'importantes vibrations notamment dans les maisons des numéros 15,16 et 17. »
Cette attestation, à laquelle n'a pas été joint le constat préventif dont il est question, ne peut que susciter le questionnement sur la nature des travaux alors en cours, Monsieur [B] [U] évoquant des travaux de terrassement quand le demandeur fait état d'une étude de reconnaissance des sous-sols nécessairement de moindre ampleur et, par voie de conséquence, sur leur perception par le voisinage.
Force est en outre de constater que la maison des consorts [H]-[Z] située au n°14 n’est pas partie des maisons concernées par les vibrations évoquées, l'auteur de l'attestation ne faisant d'ailleurs aucunement mention d'une éventuelle participation de Madame [Z], dont il n'est pas contesté qu'elle était la seule occupante des lieux à l'époque, au constat préventif. Il n'est pas même question dans cette attestation d'échanges entre voisins à propos des travaux qui impliqueraient d'une façon ou d'autre les consorts [H]-[Z].
La preuve n'étant pas rapportée de la connaissance par les consorts [H]-[Z] de travaux effectués sur la parcelle voisine, il ne peut leur être reproché ni d'avoir manqué à leur obligation d'information, ni d'avoir fait preuve de réticence dolosive à l'égard de l'acquéreur.
Monsieur [I] [N] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts dirigée à leur encontre.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière

Monsieur [I] [N] indique exercer une action de nature délictuelle et non contractuelle à l'égard de l'agence immobilière, étant tiers au contrat de mandat conclu entre les consorts [H]-[Z] et la SARL ANTARES IMMOBILIER. Il ajoute que les conditions d'engagement des responsabilités contractuelle et délictuelle sont identiques. 

Monsieur [I] [N] fait valoir que l'agence immobilière ne pouvait ignorer l'existence du permis de construire, celui-ci ayant été affiché à proximité immédiate de l'agence. Il indique qu'elle avait le devoir de se renseigner et de lui transmettre notamment toutes les informations nécessaires sur les projets de construction en cours à proximité du bien mis en vente.

La SARL ANTARES IMMOBILIER fait valoir qu'elle est intervenue dans un cadre contractuel, de sorte que le demandeur ne peut agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Elle soutient que l'existence d'une faute ou d'un fait générateur qui lui soit imputable n'est pas démontré, relativement au défaut d'information se rapportant à un fonds éloigné pour une construction de renommée publique aux dires du demandeur, hautement prévisible dans un quartier pavillonnaire spécialement pour un connaisseur des lieux comme l'acquéreur.

Elle fait valoir que la réalisation après la vente d'une construction dans le voisinage de la maison vendue n'est pas entrée dans le champ contractuel. Elle en déduit que la construction litigieuse constitue une erreur sur un motif étranger aux qualités essentielles de la prestation. Elle précise que cette erreur est indifférente puisqu'elle n'était pas déterminante du consentement des parties. Elle relève à ce titre que Monsieur [I] [N] n'agit pas sur le fondement du dol, en l'absence de manœuvres dolosives, et qu'il ne sollicite pas la nullité de la vente mais uniquement des dommages et intérêts.

Elle prétend que l'obligation d'information et de renseignements doit être appréciée au 27 juin 2020, date de signature du compromis de vente, et ce en application de l'article 1589 du code civil.

Elle ajoute que l'obligation d'information de l'agent immobilier porte sur les défauts et qualités du bien objet de la vente, et non sur une information faisant l'objet d'une publicité officielle concernant le voisinage qui n'avait rien de déterminant. Elle indique que l'immeuble litigieux est situé dans une zone pavillonnaire soumise à une constructibilité facilitée par le règlement du PLU consultable par Monsieur [I] [N]. Elle considère donc que le demandeur pouvait anticiper l'édification éventuelle d'immeubles à proximité du sien.

Elle souligne que l'existence de nuisances induites par la construction litigieuse et excédant les inconvénients normaux de voisinage n'est pas établie.

 ***

L’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel.

Ainsi, aux termes de l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de cause à effet entre ce manquement et ce préjudice allégués.

La violation d’une obligation d’information n’est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui y contrevient que si l’information a eu un caractère déterminant dans la décision du créancier de cette obligation.

Il est également de principe que l'acquéreur doit faire preuve de vigilance et qu'il a le devoir de s'informer surtout lorsque celui-ci peut aisément obtenir des renseignements auprès des autorités compétentes.

En l'espèce, la SARL ANTARES IMMOBILIER ne conteste pas avoir été nécessairement informée de l'existence du projet de construction dans le quartier dans lequel elle est elle-même implantée. Le permis de construire concernant la parcelle voisine de celle vendue à Monsieur [I] [N] ayant été délivré par la mairie en septembre 2019 et ayant ensuite donné lieu à un affichage dont il est justifié qu'il était visible au plus tard en mars 2020, le projet de construction est antérieur à la signature, le 27 juin 2020, du compromis de vente.

Ceci étant précisé, Monsieur [I] [N], qui résidait à [Localité 8] au moment de l'acquisition, comme le révèle le compromis de vente, avait également connaissance des lieux et une accessibilité facilitée aux informations concernant son projet d'acquisition et son environnement s'agissant en outre d'informations (permis de construire, PLU) faisant l'objet d'une publicité officielle. Il est par ailleurs constant qu'il a procédé à plusieurs visites du bien en compagnie, pour les deux dernières, d'un architecte.

Force est de constater que Monsieur [I] [N], assisté qui plus est d'un professionnel, ne pouvait ignorer au vu de la situation du bien dans une zone pavillonnaire, comme le montrent les photos et plans produits, le risque particulièrement élevé en région parisienne de densification des constructions confirmé par le PLU consultable par lui, et que, pour autant, il ne justifie d'aucune démarche pour se renseigner sur l'environnement du bien y compris auprès de l'agence immobilière pas plus qu'il ne démontre avoir informé ses interlocuteurs et en particulier l'agence immobilière de l'importance que revêtait pour lui l'absence de toute nouvelle construction à proximité du bien.

Il en résulte que la preuve du caractère déterminant pour Monsieur [I] [N] de l'information qu'il reproche à l'agence immobilière de ne pas lui avoir communiquée n'est pas rapportée.

Il s'avère, en outre, au regard des photos et de la simulation vidéo :
-que la vue du bien vendu à Monsieur [I] [N] ne présentait aucune particularité au sein de la zone pavillonnaire, la maison donnant sur un petit jardin clôturé par un mur avec échappée au-delà du mur sur les pavillons voisins,
-que la parcelle sur laquelle la nouvelle construction a été édifiée se trouve dans un angle de vue oblique par rapport à la maison,
-que si la nouvelle construction avec fenêtres en façade est à proximité de la maison, elle se situe en retrait à l'angle gauche, non pas en vis à vis en face du jardin comme le soutient le demandeur qui du reste ne rapporte pas la preuve de la perte d'ensoleillement alléguée, et se trouve en partie cachée par le bâtiment fermant le côté gauche du jardin.
Il n’apparaît pas que cette construction ait porté une atteinte telle aux caractéristiques du bien que l'information sur ce projet avant acquisition doive être considérée comme objectivement déterminante du consentement de l'acquéreur.

Monsieur [I] [N] n'établissant pas le caractère subjectivement et/ou objectivement déterminant de son consentement de l'information sur la nouvelle construction dans l'environnement de sa future acquisition, aucune faute ne peut être imputée à la SARL ANTARES IMMOBILIER.

Monsieur [I] [N] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de l'agence immobilière.



Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL ANTARES IMMOBILIER

La SARL ANTARES IMMOBILIER considère que l'action de Monsieur [N] est artificielle et participe à une instrumentalisation abusive de la justice pour réclamer des sommes ne correspondant à aucun préjudice indemnisable. Elle indique avoir subi un important préjudice moral, sa réputation et sa probité ayant été injustement mises en cause.

Monsieur [I] [N] répond qu'il ne peut lui être reproché d'agir en justice d'autant que l'agence immobilière n'a jamais répondu à sa mise en demeure.

***

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe, en application de ces dispositions, que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, ou plus généralement de faute.

En l'espèce, l'abus d'agir en justice de Monsieur [I] [N] n’apparaît pas suffisamment caractérisé en l’espèce en l'absence de preuve rapportée de malice ou de mauvaise foi de sa part ou encore d'une erreur grossière dans l'appréciation de se droits.

La SARL ANTARES IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [I] [N] succombant à la présente instance, il sera condamné au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit des avocats qui en font la demande et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [I] [N] sera par ailleurs condamné à payer la somme de 1.500 euros aux consorts [H]-[Z] et la somme de 1.000 euros à la SARL ANTARES IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [I] [N] de l'ensemble de ses demandes,

DEBOUTE la SARL ANTARES IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de Monsieur [I] [N],

CONDAMNE Monsieur [I] [N] au paiement des dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer la somme de 1.500 euros à Monsieur [T] [H] et Madame [C] [Z] et la somme de 1.000 euros à la SARL ANTARES IMMOBILIER,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,


Prononcé le 12 JANVIER 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l'article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.