Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI UN FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00025 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6X5
NUMERO MIN: 24/00023

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 11 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX METROPOLE
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [S] [E] [B]
né le 27 Janvier 1977 à [Localité 6] 
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Alizée SCAILLIEREZ, avocat au barreau de BORDEAUX



En présence de Madame Elodie FAVRE, Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [S] [E] [B] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 5] d’une contenance de 63 m², située [Adresse 3] à [Localité 2]. Il s’agit d’un terrain nu en nature d’accotement engravé. 

Par arrêté du 30 décembre 2021, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole, les travaux relatifs à la requalification de la [Adresse 10] à [Localité 2]. 

Le 2 août 2022, un arrêté de cessibilité a été pris par la préfète de la Gironde. Un arrêté modificatif a été pris le 18 janvier 2023.

Par ordonnance du 30 janvier 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 5] d’une contenance totale de 63 m², située [Adresse 3] à [Localité 2] au profit de Bordeaux Métropole. 

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 15 juin 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [B] d’ un montant de 3 780 euros TTC. 

Le commissaire du Gouvernement a communiqué un mémoire le 23 novembre et un mémoire le 4 janvier 2024. Aux termes de son dernier mémoire, il est proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de 3 780 euros toutes indemnités confondues pour l’acquisition de la parcelle expropriée, correspondant à la proposition de Bordeaux Metropole. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 octobre 2023 s’est déroulé le 11 décembre 2023. Madame [V] [O], mère de monsieur [B], était seule présente, outre les représentants de Bordeaux Métropole, le conseil de Bordeaux Métropole et le commissaire du gouvernement.

Le 20 décembre 2023, maître SCAILLIEREZ, avocate au barreau de Bordeaux, s’est constituée dans l’intérêt de monsieur [B].

Initialement fixée à l’audience du 21 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 janvier 2024. 

A l’audience, Bordeaux Métropole, représentée par son conseil, a repris oralement ses dernières conclusions du 20 décembre 2023. 

Le conseil de Bordeaux Métropole propose une indemnisation à hauteur de 50 euros par mètre carré, se fondant sur le fait que bien que qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, l’évaluation de ce terrain doit tenir compte du fait qu’il s’agit en réalité d’un terrain non constructible du fait de sa faible largeur après déduction de la règle de recul de 5 mètres applicables dans la zone UM 7*5L30. Il se fonde également sur les accords qu’il a conclus avec deux autres expropriés sur le même périmètre, sur huit. 

Il conteste les termes de comparaison retenus par le conseil de monsieur [B], faisant valoir qu’aucun acte de vente n’est produit en soutien et que sur les 9 termes de comparaison, 5 montrent un prix de 50 euros du mètre carré, identique à sa proposition. S’agissant des quatre autres termes de comparaison proposés, ceux-ci ne peuvent être considérés comme pertinents dès lors que la parcelle n’est pas mentionnée, pas plus que les références de publication des actes de vente, de sorte qu’il est impossible de savoir s’il s’agit également d’un accotement engravé ou si une barrière a dû être déplacée. Il précise que tel est le cas de la parcelle cédée à 100 euros le mètre carré, l’expropriation ayant rogné un morceau de jardin et entraîné un déplacement de la clôture.
S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus, au motif que la parcelle AT [Cadastre 4] se voit amputée d’une partie de son jardin et de ses possibilités de stationnement, il soutient que cela est inexact. Il souligne que seul le préjudice certain et non futur est indemnisable et que l’indemnité de dépréciation a vocation à être allouée uniquement si elle présente un caractère certain et que la dépréciation est la conséquence directe de l’expropriation. Il soutient que la parcelle expropriée n’est ni en nature de jardin ni en nature de stationnement; la procédure d’expropriation n’impacte pas la clôture ni le jardin d’agrément de la propriété. Il ajoute que l’expropriation de cette parcelle ne va pas modifier les conditions d’accès de monsieur [B] à son jardin et disposer d’un trottoir et d’un accès sécurisé, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Il ajoute que selon la configuration de la parcelle, il n’est pas possible de stationner 5 véhicules et qu’aucune place de stationnement privé n’est matérialisée. 

Le commissaire du Gouvernement a maintenu ses conclusions. Il retient 6 termes de comparaison pour justifier le montant de 50 euros du mètre carré. Les 5 cessions retenues à titre de comparaison sont intervenues entre 2020 et 2021. La cession la plus récente intervenue en 2022 affiche un prix de 100 euros le mètre carré. Elle est située [Adresse 1]. Néanmoins, s’agissant d’un terme de comparaison atypique, il a décidé de l’exclure. 

A l’audience, le conseil de monsieur [B] a repris oralement ses dernières conclusions du 9 janvier 2024 et a sollicité une indemnité principale de 4 158euros, une indemnité de remploi de 831,60 euros et une indemnité de dépréciation du surplus en raison de la perte de stationnement de 7000 euros, soit un montant global de11 989,60 euros, outre la condamnation de Bordeaux Métropole aux dépens et à leur verser une somme de 1700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le conseil de monsieur [B], qui ne s’oppose pas à la méthode par comparaison retenue par Bordeaux Métropole et par le commissaire du Gouvernement, expose que la valeur retenue de 50 euros le mètre carré n’est pas cohérente dès lors que le commissaire du gouvernement retient dans ses écritures une valeur de 100 euros le mètre carré sans en tirer les conséquences. Il ajoute avoir trouvé d’autres références pour des parcelles similaires situées dans la [Adresse 10] lui permettant d’aboutitr à une moyenne de 66 euros le mètre carré, en tenant compte des précisions apportées par le commissaire du gouvernement sur ces termes de référence. S’agissant de l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus, il indique que cette indemnité est destinée à réparer le préjudice lié à la perte de valeur des surfaces qui demeureront de la propriété de l’expropré. Il souligne qu’aucune interdiction de stationnement n’existait jusqu’alors, cette emprise étant privative. Il ajoute que cette partie de la parcelle sert de stationnement depuis de nombreuses années, permettant à monsieur [B] de stationner jusqu’à 5 véhicules, et que l’expropriation nuira à ses conditions d’accès à sa propriété, étant père d’enfants en bas âge, ce d’autant que son allée étant tout en longeur, il ne peut faire demi tour pour en ressortir. 





MOTIVATION

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone UM7, dans laquelle est situé le bien en cause, a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017 (modification du 16 décembre 2016).

Sur la description du bien

Il s’agit d’un terrain nu, en nature d’accotement engravé, au sein d’un quartier comprenant des pavillons individuels à usage d’habitation. La parcelle est de configuration régulière, en bordure de voirie. Elle longe la propriété de Monsieur [B] séparée par un muret comprenant un portail d’accès. 

Il n’est pas contesté que le terrain revêt la qualification de terrain à bâtir, le terrain étant situé en zone UM7*5L30 du PLU de Bordeaux Metropole, correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes et desservi par les réseaux publics, de sorte que les deux conditions cumulatives de de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation sont remplies.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence.

La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

A la date de référence, le bien à exproprier est libre, en nature d’accotement engravé.

La zone UM7 du PLU est une zone qui correspond aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. 

La parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, celle-ci étant située dans une zone constructible et desservie par des voiries et réseaux divers. 

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 

Or en l’espèce, les capacités effectives de construction sont de facto réduites dès lors qu’il existe dans cette zone une marge de recul de 5 mètres imposée par le PLU. Le terrain ne peut en conséquence être évalué comme un terrain à bâtir. 

Pour fixer l’indemnité principale de depossession, il y a lieu de retenir la méthode de comparaison, laquelle est également retenue par les parties et le commissaire du gouvernement. 

Le commissaire du gouvernement retient 5 termes de comparaison, dont 3 issus du mémoire de Bordeaux Métropole. Il s’agit de cessions intervenues entre 2020 et 2021 [Adresse 10]. Les deux actes produits par le commissaire du gouvernement montrent des cessions portant sur des emprises de terrain nu mettant en oeuvre le projet de requalification de la [Adresse 10] à [Localité 2]; ces deux actes portent respectivement sur des emprises de 41 m² et 82 m².

Bordeaux métropole produit 14 autres termes de comparaison complémentaires. Les cessions ont été faites entre 2019 et 2021, sur la [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 8]. Toutes font apparaître un prix de cession de 50 euros le mètre carré et portent sur des terrains nus nécessaires à l’aménagement de la voie. Bien sûr ces termes de comparaison concernent des cessions dans lesquelles Bordeaux métropole est partie mais s’agissant d’accotements, il apparaît normal que cette collectivité soit impliquée dans toutes ces cessions. 

L’exproprié retient 5 termes de comparaison à 50 euros le mètre carré. Il retient toutefois également 4 autres termes de comparaison supérieurs issus de l’application DVF, qui ont pu être vérifiés par le commissaire du gouvernement. 

Le premier terme de comparaison retenu propose un prix au mètre carré de 65 euros. Toutefois, ce terme, vérifié par le commissaire du gouvernement, a été écarté par ses soins au motif qu’il correspond à une cession intervenue le 24 mars 2022 et portant sur plusieurs parcelles d’une contenance totale de 169 m² pour un prix total de 11 050 euros mais le prix unitaire ne résulte que du résumé de l’acte de cession, l’acte notarié n’ayant pas été intégré dans les applicatifs internes au service de publicité foincière. A défaut de pouvoir vérifier le contenu de cet acte, il y a en effet lieu de l’écarter. 

La 2e référence mentionnant une vente du 19 décembre 2019 (110 euros le m²) doit être exclu pour concerner un “terrain à bâtir”.

La 3e référence faisant apparaître une cession intervenue le 2 juin 2022 (100 euros le mètre carré), portant sur un sol de 30 m² correspond à une référence identifiée également par le commissaire du gouvernement. 
Cette mutation porte sur une parcelle d’une superficie à peu près identique (30 m²). Il n’est pas démontré que cette cession a imposé de déplacer une clôture justifiant ce prix, les photographies produites par le conseil de Bordeaux Métropole montrant le 109 de la [Adresse 10] après travaux, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si la clôture a été effectivement déplacée, celle-ci pouvant seulement avoir été repeinte. 

Le dernier terme de comparaison faisant apparaître une cession intervenue le 28 janvier 2021 pour un montant de 120 euros du mètre carré (non de 85 euros le mètre carré) doit être exclu en raison du fait qu’il s’agit d’une parcelle en nature d’emprise sur le jardin d’agrément du vendeur, non d’une accotement engravé.

En conséquence, il y a lieu de retenir la moyenne des deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement, de celui proposé par l’ exproprié à 100 euros du mètre carré outre les 17 termes de Bordeaux Métropole mentionnant une cession à 50 euros le mètre carré. 

soit (17x50) + (2x50) + 100 = 1050/20 = 52,5 euros le mètre carré. 

Pour une parcelle de 63 m², l’indemnité de dépossession sera en conséquence fixée à (63 x 52,5)= 3307,50 euros

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 661,50 euros (3307,50x 20%).

Sur l’indemnité accessoire

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 

Selon une jurisprudence établie, seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation. 

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’emprise expropriée est un terrain nu, en nature d’accotement engravé. Le transport sur les lieux a permis de constater que cet accotement est suffisamment large pour permettre à des voitures de stationner sans empiéter sur la voie publique et en permettant un cheminement piéton le long du muret appartenant à monsieur [B]. 

Si aucune place de stationnement n’est matérialisée, il n’en demeure par moins que le propriétaire, monsieur [B], fait un usage régulier de cet accotement dont il a la jouissance, pour stationner son ou ses véhicules. L’expropriation de cette parcelle l’empêchera désormais de stationner tout véhicule devant chez lui, cette portion devenant voie publique. Cela lui causera un préjudice dans l’organisation de son quotidien en limitant ses modalités d’accès à son domicile. De plus, cette limitation du stationnement devant son domicile a vocation à diminuer la valeur vénale de la parcelle attenante non comprise dans l’expropriation.

Il est ainsi bien fondé à demander réparation de son préjudice. 

Si monsieur [B] soutient que la place disponible sur cette emprise lui permet de stationner jusqu’à 5 véhicules, force est toutefois de constater que le stationnement pouvant être pris en considération ne peut être que celui disponible devant le muret de sa propriété, non devant son portail. Selon les photographies produites, au maximum deux véhicules peuvent être stationnés sur l’emprise considérée.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer à la somme de 3 000 euros l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus. 





Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner BORDEAUX METROPOLE à verser une somme de 1 000 euros à monsieur [B] [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe les indemnités revenant à monsieur [S] [E] [B] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 5] d’une contenance totale de 63 m², située [Adresse 3] à [Localité 2] aux sommes suivantes :

- indemnité principale3 307,50 euros

- indemnité de remploi661,50 euros

- indemnité accessoire (dépréciation du surplus)3 000 euros

Condamne Bordeaux Métropole aux dépens.

Condamne Bordeaux Métropole à verser à monsieur [S] [E] [B] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le GreffierLe Juge de l’Expropriation