Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 12 janvier 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 12 JANVIER 2024
 
N° RG 21/01225 - N° Portalis DB22-W-B7F-P4CJ.

 
DEMANDEURS :

Madame [O] [I] [V], [U] [B] [S], née [SA] le 3 décembre 1946 à [Localité 9], de nationalité Française demeurant [Adresse 1], [Localité 12], assistée par son curateur Madame [G] [M] nommée à cette fonction par jugement Tribunal judiciaire de Versailles le 23 avril 2023, 
représentée par Me Perrine CHIAROVANO NORCOTT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [D] [A], [L] [S], né le 11 décembre 1945 à [Localité 11], de nationalité Française demeurant [Adresse 1], [Localité 12], 
représenté par Me Perrine CHIAROVANO NORCOTT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDERESSES :

SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie 
HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et Eric CHEVILLOTTE, société civile professionnelle immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 311 799 043, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 2] - [Localité 12] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., 
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [J] [H] [W] épouse [T], née le 29 décembre 1937 à [Localité 10], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 7] [Localité 8], 
représentée par Me Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Vanessa LANDAIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


ACTE INITIAL du 17 Février 2021 reçu au greffe le 03 Mars 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2024.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.


EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique reçu le 19 avril 2004 par Maitre [R] [X], notaire au sein de la SCP HUBER – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON – PICARD MARISCAL, Madame [J] [W] épouse [T] a vendu à Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] le lot n° 145 d'une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant le prix de 22.500 euros.

L'acte de vente désignait le bien vendu comme étant un atelier de 11,40 m² portant le n° 1 et situé au sous-sol du bâtiment 6.
 
Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [S], qui ont décidé de revendre le local, ont conclu, suivant acte sous seing privé du 23 mai 2019, un compromis de vente pour un prix de 48.000 euros avec Madame [E] [N] laquelle a indiqué qu'elle entendait se substituer la SCI GMP&CO mais qui n'a pas donné lieu à réitération en raison de difficultés d'identification du bien suite, d'après les époux [S], à une inversion de leur lot avec le lot n° 146 appartenant aux époux [Y].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 octobre 2020, le conseil de Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [S] a informé Madame [J] [T] que ses clients souhaitaient voir annuler la vente et obtenir une indemnisation de la perte de plus-value et du préjudice moral qu'ils estimaient avoir subis.

Malgré des échanges entre les parties, aucune solution amiable n'a été trouvée.

Par actes signifiés les 12 et 17 février 2021, Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [S] ont fait assigner Madame [J] [T] et la SCP DU MESNIL DU BUISSON – PICARD-MARISCAL – HOURMANT-BERNARD – MOREL – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON, (ci-après la SCP DU MESNIL DU BUISSON) notaire, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins principalement de voir juger nulle la vente et condamner Madame [J] [T] à leur verser diverses sommes en restitution du prix de vente, remboursement des frais afférents à la qualité de propriétaire et réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, les époux [S] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1352-5, 1130, 1132, 1240, 1626, 1178, 1303, 1303-2 du code civil,
Vu les articles 514, 700, 696, 699 du code de procédure civile,
Vu l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966,

-Dire l’action de M. et Mme [S] recevable et bien fondée et, y faisant droit,
- Juger nulle la vente du lot n° 145, d’un immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] cadastré section AW n° [Cadastre 6], intervenue entre M. [D] [S] et Mme [O] [I] [S] d’une part et Mme [J] [T] née [W] d’autre part le 19 avril 2004, vente publiée au service de la publicité foncière de Versailles 1er bureau le 4 mai 2004 n° de volume 2004P n° 2678 ;

- Condamner Mme [J] [T] à payer à M. et Mme [S], la somme de 22.500 euros en principal en restitution du prix perçu, augmentée des intérêts de droit au taux légal en vigueur à compter du 19 avril 2004 ;
- Condamner Mme [J] [T] à payer à M. et Mme [S] la somme de 4.245,43 euros au titre du remboursement de frais inhérents à la qualité de propriétaire, en ce compris les frais et émoluments du notaire ;

Dans tous les cas à titre principal :
- Débouter la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
- Condamner la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON ET autre, à payer à M. et Mme [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- Condamner in solidum Mme [J] [T] et la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON ET E, à payer à M. et Mme [S] la somme de 25.500 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien de surface équivalente et/ou de réaliser une plus-value ;
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
- Condamner in solidum Mme [J] [T] et la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON ET autre à payer à M. et Mme [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Me AUBIJOUX en application de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2022, Mme [J] [T] demande au tribunal de :
 
Vu l’article 2224 du code civil,
Vu les articles 1130 et suivants et 1240 et suivants du code civil,
Vu la jurisprudence produite,
Vu les pièces versées aux débats,
 
- Juger Mme [J] [T] recevable et bien-fondée en ses demandes ;
 
A titre principal,
- Déclarer les époux [S] irrecevables en leur demande de nullité de la vente jugée prescrite ;
- Débouter M. [D] [S] et Mme [O] [I] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
 
A titre subsidiaire,
- Débouter M. [D] [S] et Mme [O] [I] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
 
A titre très subsidiaire,
- Condamner la société civile professionnelle « Bertrand du MESNIL du BUISSON, Anne-Marie PICARD-MARISCAL, Marie HOURMANT-BERNARD, Bertrand MOREL, Aurélie CHAPLAIN, Camille du MESNIL du BUISSON et Eric CHEVILLOTTE » à garantir Mme [J] [T] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;
 
En tout état de cause,
- Condamner la partie succombante à payer à Mme [J] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, la SCP DU MESNIL DU BUISSON demande au tribunal de :

Vu l’article 2224 du code civil,
Vu l’article 1240 et suivants du code civil, 9 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,

A titre principal,
- Déclarer les époux [S] irrecevables en leurs demandes de nullité de la vente jugée prescrite ;
- Débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
 
A titre subsidiaire,
- Juger les époux [S] mal fondés en leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et Eric CHEVILLOTTE, les en débouter ;
- Juger Mme [J] [T] mal fondée en sa demande de garantie de ses éventuelles condamnations formée contre le Notaire, l’en débouter ;
 
En tout état de cause,
- Mettre la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et Eric CHEVILLOTTE hors de cause ;
- Condamner les époux [S] ou tout succombant à régler à la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et Eric CHEVILLOTTE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les époux [S] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023. L'affaire a été plaidée le 7 novembre 2023 et mise en délibéré au 12 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S], assistée par son curateur Madame [G] [M] sollicitent la révocation de la clôture du 18 octobre 2023 et l'admission des nouvelles conclusions de Monsieur et Madame [S] comportant mention de l'assistance du curateur aux côtés de Madame [S].

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S], assistée par son curateur Madame [G] [M] demandent au tribunal :
Vu les articles 1352-5, 1130, 1132, 1240, 1626, 1178, 1303, 1303-2 du code civil,
Vu les articles 514, 700, 696, 699 du code de procédure civile,
Vu l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966,

-Dire l’action de M. et Mme [S] assistée de son curateur recevable et bien fondée et, y faisant droit,
- Juger nulle la vente du lot n° 145, d’un immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] cadastré section AW n° [Cadastre 6], intervenue entre M. [D] [S] et Mme [O] [I] [S] d’une part et Mme [J] [T] née [W] d’autre part le 19 avril 2004, vente publiée au service de la publicité foncière de Versailles 1er bureau le 4 mai 2004 n° de volume 2004P n° 2678 ;
- Condamner Mme [J] [T] à payer à M. et Mme [S] assistée de son curateur, la somme de 22.500 euros en principal en restitution du prix perçu, augmentée des intérêts de droit au taux légal en vigueur à compter du 19 avril 2004 ;
- Condamner Mme [J] [T] à payer à M. et Mme [S] assistée de son curateur la somme de 4.245,43 euros au titre du remboursement de frais inhérents à la qualité de propriétaire, en ce compris les frais et émoluments du notaire ;

Dans tous les cas à titre principal :
- Débouter la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
- Condamner la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON ET autre, à payer à M. et Mme [S] assistée de son curateur la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- Condamner in solidum Mme [J] [T] et la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN,C. DU MESNIL DU BUISSON ET E, à payer à M. et Mme [S] assistée de son curateur la somme de 25.500 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien de surface équivalente et/ou de réaliser une plus-value ;
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
- Condamner in solidum Mme [J] [T] et la SCP B. DU MESNIL DU BUISSON, A-M PICARD-MARISCAL, M. HOURMANT-BERNARD, B. MOREL, A. CHAPLAIN, C. DU MESNIL DU BUISSON ET autre à payer à M. et Mme [S] assistée de son curateur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Me AUBIJOUX en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, la SCP DU MESNIL DU BUISSON demande au tribunal de :
Vu l’article 2224 du code civil,
Vu l’article 1240 et suivants du code civil, 9 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,

A titre liminaire, Révoquer l'ordonnance de clôture,

A titre principal,
- Déclarer Monsieur [S] et de Madame [S] assistée de son curateur irrecevables en leurs demandes de nullité de la vente jugée prescrite ;
- Débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
 
A titre subsidiaire,
- Juger Monsieur [S] et de Madame [S] assistée de son curateur mal fondés en leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et [F] [Z], les en débouter ;
- Juger Mme [J] [T] mal fondée en sa demande de garantie de ses éventuelles condamnations formée contre le Notaire, l’en débouter ;
 
En tout état de cause,
- Mettre la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et [F] [Z] hors de cause ;
- Condamner Monsieur [S] et de Madame [S] assistée de son curateur ou tout succombant à régler à la SCP Bertrand DU MESNIL DU BUISSON Anne-Marie PICARD-MARISCAL Marie HOURMANT-BERNARD Bertrand MOREL Aurélie CHAPLAIN Camille DU MESNIL DU BUISSON et Eric CHEVILLOTTE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [S] et de Madame [S] assistée de son curateur ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l'audience, le juge rapporteur a sollicité les observations des parties, par note en délibéré à communiquer au plus tard le 15 novembre 2023, sur l'incompétence du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription au visa de l'article789 du CPC dans sa version applicable au 1er janvier 2020, qui donne compétence exclusive au juge de la mise en état sur les fins de non-recevoir.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de la clôture

L'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
En l'espèce, il résulte du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles le 21 avril 2023 que Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] a été placée sous curatelle renforcée et que Madame [G] [M] a désignée en qualité de curateur.
Une personne en curatelle ne peut pas introduire une action justice ni se défendre dans une instance en cours sans son curateur dont le concours est obligatoire en application de l'article 468 du code civil sous peine de nullité de l’action introduite seul par un majeur en curatelle.
La régularisation nécessaire de la procédure compte tenu du placement sous curatelle de Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] est une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2023, la date du 18 octobre 2023 indiquée par les demandeurs étant manifestement une erreur matérielle.
Il convient de révoquer l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2019 et de dire que la clôture est fixée à la date des plaidoiries.
Il convient par ailleurs d'admettre les dernières conclusions au fond notifiées par les demandeurs et par la SCP notariale les 27 octobre et 6 novembre 2023 dont il n'est pas contesté qu'elles ont uniquement pour objet de mentionner l'assistance du curateur aux côtés de Madame [O]-[I] [SA] épouse [S].
Sur l'irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée par les défenderesses
Madame [J] [T] et la SCP DU MESNIL DU BUISSON invoquent l'irrecevabilité de la demande en nullité de la vente du fait de la prescription quinquennale de l'action. Les défenderesses n'ont pas répondu en délibéré comme elles y ont été invitées à l'irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée d'office par le juge rapporteur.
Suivant note en délibéré notifiée par RPVA le 15 novembre 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S], assistée par son curateur Madame [G] [M] font valoir que les défendeurs ne sont plus recevables à soulever la prescription devant le juge du fond dès lors que ce moyen devait être évoquée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaitre.
 ***
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)
6. Statuer sur les fins de non-recevoir. (…)
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Ce texte est entré en vigueur le 1er janvier 2020, conformément à l’article 55 du décret du 11 décembre 2019.

En application de l’article 53 du code de procédure civile, l’instance est introduite par la remise au greffe de l’assignation.

En l’espèce, la procédure a été engagée selon actes délivrés les 12 et 17 février 2021 et introduite le 8 mars 2021.Elle est donc soumise aux dispositions susvisées. L’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription invoquée devant le tribunal, qui était connue des défenderesses avant l’ordonnance de clôture, devait être invoquée devant le juge de la mise en état.

Il convient donc de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [J] [T] et la SCP DU MESNIL DU BUISSON.

Sur les demandes formulées par les époux [S] à l'égard de Madame [T]
Les époux [S] exposent qu'il ressort de l'acte de vente du 19 avril 2004 et des documents qui y sont annexés que le bien qu'ils ont acquis est un atelier portant le numéro 1 lot 145, d’une surface de 11,40 m², situé au sous-sol du bâtiment 6 et doté d'une vue sur jardin.


Ils indiquent avoir appris qu'en réalité, le lot n°145 était, suivant l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et au plan du sous-sol datant de 1967, un local aveugle désigné comme étant un local commun et que le lot occupé par eux correspondait en fait au lot n°146 appartenant à Monsieur [K] [Y]. Ils relèvent que Madame [J] [T] produit un autre plan daté de 1968, identifiant le local qu'ils ont occupé de 2004 à 2019, comme étant le local n° 1 qui donne sur le jardin.

Mais ils expliquent qu'il doit être tenu compte du plan de 1967, en ce qu'il est annexé à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété. Ils ajoutent qu'il leur a été confirmé par les notaires ayant procédé aux modifications du règlement de copropriété qu'il n'y avait pas d'autre plan. Ils indiquent, pour preuve que le plan de 1967 est bien le bon, que le notaire a refusé de conclure la vente en raison d'une discordance entre le local dont ils se croyaient propriétaires et le local figurant sur ce plan de 1967.

Ils en déduisent que la vente est nulle en raison de l'erreur commise par eux sur la foi d'affirmations erronées de la venderesse, assistée de son notaire. Ils soutiennent qu'ils n'auraient pas acquis le lot n° 145, qui est un débarras au lieu de la chambre avec vue sur jardin qu'ils ont cru acquérir, si celui-ci avait été correctement identifié, car ce lot est dépourvu de valeur et qu'ils cherchaient un placement financier. Ils estiment donc que l'erreur porte sur les qualités substantielles du bien et qu'elle a été déterminante de leur consentement. Ils ajoutent qu'elle est excusable en raison des affirmations de la venderesse, qui s'est présentée comme propriétaire de la chambre qu'ils pensaient acquérir et du défaut d'information et de vérification du notaire.

Madame [J] [T] soutient que l'erreur dont se prévalent les acquéreurs n'est pas démontrée.

Elle explique que ces derniers s'appuient sur un plan de la copropriété daté de 1967, sur lequel les lots n° 145 et 146 auraient été inversés et qui serait joint à l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété. Elle constate que sur ce plan, les numéros des lots 145 et 146 ont été ajoutés manuscritement.

Elle relève par ailleurs que le règlement de copropriété désigne les deux lots comme deux ateliers portant respectivement les n° 1 lot 145 et n°2 lot 146, situés au sous-sol du bâtiment 6, l'acte de vente ne faisant pas mention d'une chambre. Elle ajoute que si les demandeurs prétendent que le lot 145 est d'une superficie de 9 m², l'attestation de superficie du 9 février 2004 fait état d'une surface de 11,4 m². Elle en déduit que le seul plan produit par les demandeurs ne suffit pas à prouver leurs allégations. Elle souligne que le plan qu'elle produit est postérieur à celui des acquéreurs, de sorte qu'il doit être retenu. Elle remarque que, sur ce plan, l'atelier n° 1 est localisé au bon endroit et dans les lieux effectivement occupés par les demandeurs.

Elle précise encore que l'ensemble des diagnostics et annexes fournis lors de la vente et établis par des professionnels atteste que le lot n° 145 correspond à un atelier sur jardin d'une surface de 11,4 m², soit le bien vendu par elle aux demandeurs et occupé par eux depuis 2004.





Elle réfute l'argument selon lequel le lot occupé depuis la vente par les demandeurs correspond en réalité au lot n° 146, appartenant aux époux [Y]. Elle relève en effet que l'acte de vente du lot n° 146 aux époux [Y], daté du 23 août 2006, fait état d'un lot d'une superficie de 14,4 m² et non de 11,4 m². Elle relève encore que les époux [S] n'expliquent pas comment ils auraient pu occuper durant 17 années le lot appartenant aux époux [Y].

Elle constate également que, sur le plan fourni par les demandeurs, le lot qui leur appartiendrait constitue un local commun. Or, elle rappelle que les époux [S] se sont acquittés des taxes foncières, lesquelles concernaient le local occupé, constitutif d'une partie privative, et non un local commun qui ne peut faire l'objet d'une taxation à un particulier. Elle soutient que la thèse d'une inversion des lots aurait nécessairement lésé un autre copropriétaire, ou à défaut la copropriété, de sorte que cette situation se serait révélée rapidement. Elle ajoute que le lot occupé par les demandeurs correspond au lot qu'elle a elle-même acheté en 1980 et occupé durant 24 ans.

Elle en conclut qu'elle n'a commis aucune faute et ne saurait être tenue responsable d'une éventuelle erreur ou inversion commise par les notaires lors des ventes successives. Elle énonce que la perte de chance ne peut être indemnisée en totalité et s'oppose aux demandes financières des acquéreurs.

***

Suivant les articles 1109 et 1110 anciens du code civil applicables en l'espèce, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol et l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle d'une personne sur le fondement des articles 1382 et suivants anciens du code civil suppose la réunion des trois éléments suivants : une faute, un dommage et un lien de causalité direct entre la faute et le dommage.

Suivant l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il résulte des actes de vente intervenus le 18 juin 1980 entre les époux [P] et Madame [T] puis le 19 avril 2004 entre Madame [T] et les époux [S] que Madame [T], qui tient ses droits des époux [P], et les époux [S] de Madame [J] [T] sont successivement devenus propriétaires d'un bien immobilier situé dans un ensemble sis [Adresse 3] à [Localité 12] décrit comme suit:
«Lot numéro 145» ou «Lot cent quarante-cinq (145):
Un atelier portant le numéro 1 situé au sous-sol du bâtiment 6 et les dix/cent millièmes des parties communes».

Il est précisé à l'acte de vente litigieux du 19 avril 2004 que le bien, dont il est indiqué qui n'est pas à usage d'habitation, est d'une superficie de 11,40 m² pour le lot n°145 confirmée par l'attestation du Cabinet CTI du 9 février 2004 annexée à l'acte.

Le règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division fait état en page 4 dans le bâtiment 6 de l'existence de deux ateliers en sous-sol dont il est précisé en page 27 qu'il s'agit du lot n°145 portant le numéro 1 et du lot n°146 portant le numéro 2.

Il est par ailleurs produit l'acte de vente du 23 août 2006 concernant les époux [Y] d'où il résulte que ces derniers sont propriétaires de l'atelier portant le numéro 2 lot 146 d'une superficie de 14,40 m².

Il est versé aux débats deux plans :
-un premier plan datant de mars 2017 communiqué par l'étude [RL], notaire rédacteur de l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu le 18 avril 1968, et dont il est admis par les parties qu'il s'agit du plan annexé à cet acte,
-un deuxième plan de la copropriété daté du 15 février 1968 produit par Madame [J] [T] contemporain de l'établissement de l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Il est établi que l'état descriptif de division - règlement de copropriété a été modifié par plusieurs notaires en juin 1979, mai et août 2002, janvier 2003. Il a été répondu par l'étude [RL] que les actes modificatifs de 1979 et 2003 ne comportaient pas de plans en annexe et par l'étude [C] que l'acte modificatif de mai 2022 ne concernait pas le bâtiment 6, aucune réponse n'ayant été fourni concernant la modification du mois d'août 2002.

Le local que les époux [S] et Madame [J] [T] disent être le bien qu'ils ont successivement occupé est désigné sur les deux plans versés aux débats sous le terme « hobby room », dont il n'est pas contesté qu'il correspond à celui d'atelier utilisé dans l'état descriptif de division et dans les actes de vente. Le litige vient de ce que ce local occupé par eux porte le n°2 sur le plan de 1967, ce qui désignerait le local des époux [Y], au lieu du n°1 indiqué sur le plan de 1968.

Il doit être relevé :
-que le plan de 1967 comporte plusieurs locaux désignés sous le terme de « hobby room » en contradiction avec l'état descriptif de division qui n'identifie que deux ateliers au sous-sol du bâtiment 6,
-que les numéros de lots (en l'occurrence 145 et 146) n'apparaissent sur aucun des deux plans, seule y ayant été apposée une mention manuscrite « lot145 » sans valeur probante,
-que, sur le plan de 1967, le lot désigné par les époux [S] comme le local qui serait en réalité le lot 145 n°1 porte uniquement la mention « hooby room » sans numérotation, la mention manuscrite « 1 » apposée sur le plan étant là encore sans valeur probante, et que ce même lot apparaît, sur le plan de 1968, comme un local commun,
-que, sur le plan de 1968, les cotes respectives des ateliers n°1 et n°2 apparaissent compatibles avec les superficies respectivement indiquées pour chaque lot dans les actes de vente.

Force est de constater, au vu des incohérences et imprécisions du plan de 1967 sur lequel les époux [S] fondent leur action, que l'erreur sur le bien acquis par eux n'est pas démontrée, pas plus qu'une quelconque faute de Madame [J] [T] à leur égard.


Ils seront déboutés de leur demande d'annulation de la vente du 19 avril 2004, des demandes subséquentes de restitution du prix et remboursement des frais inhérents à la qualité de propriétaire en ce compris les frais et émoluments du notaire et de leur demande en dommages et intérêts.

Madame [J] [T] sera déboutée de son appel en garantie à l'encontre du notaire sans objet en l'absence de condamnation prononcée à son encontre.

Sur la responsabilité du notaire

Les époux [S] font valoir que le notaire a engagé sa responsabilité et manqué à son devoir d'information et de conseil. Ils prétendent en effet qu'il n'a pas procédé aux vérifications nécessaires permettant de déceler le défaut de concordance entre le bien visité et le bien vendu. Ils considèrent que le notaire aurait dû détecter cette discordance en comparant les diagnostics annexés à l'acte de vente et les plans annexés au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division.

Ils affirment que la discordance entre les lots n° 145 et 146 pouvait être constatée par une simple vérification sur titre, sans qu'il soit besoin de se déplacer, et que c'est de cette façon que le notaire s'est aperçu de cette discordance, 17 ans après la vente.

A titre subsidiaire, ils estiment que le notaire n'a pas collecté tous les éléments nécessaires à la vente de 2020. Ils font valoir que le notaire a empêché la réalisation de la vente en leur opposant le plan de 1967 et en considération de l'incertitude qu'il créait sur la propriété du lot alors qu'il existait un plan de 1968, que le notaire a découvert à l'occasion de la présente procédure, sur lequel le lot numéro 1 correspond bien au lot occupé par eux. Ils soutiennent que si le plan de 1968 est celui à retenir, la perte de l'acquéreur ainsi que l'engagement de la procédure actuelle sont imputables au notaire qui ne s'est pas référé au bon plan.

La SCP LE MESNIL DU BUISSON considère que sa responsabilité n'est pas engagée.

La défenderesse rappelle que le notaire n'a pas l'obligation de se déplacer pour vérifier la consistance matérielle du bien, cette vérification s'opérant sur titre et documents administratifs et soutient qu'il n'est pas démontré en l’occurrence que le notaire aurait pu déceler la prétendue erreur affectant la numérotation du lot litigieux au vu des documents annexés au compromis de vente.

Il fait valoir que la distinction entre les deux lots était impossible à établir. Il mentionne que le fait que le lot n°145 soit situé en sous-sol, alors que le lot n° 146 est indiqué comme étant en rez de jardin qui ne constitue pas un niveau différent de celui du sous-sol, ne constituait pas une incohérence de nature à attirer son attention. Il ajoute que l'acte de vente ne mentionnait pas le lot comme constituant une chambre avec fenêtre sur jardin, mais comme un atelier conformément au règlement de copropriété et que l'acquéreur a déclaré expressément que le bien n'était pas à usage d'habitation.




Le notaire relève que les époux [S] déclarent que le lot n°145 serait d'une superficie moindre de 9 m² alors que l'attestation de superficie du 9 février 2004 visant le lot n°145 fait bien état d'une surface de 11,5 m², que le lot n° 146 appartenant aux époux [Y] est désigné comme un lot d'une superficie de 14,4 m² , ce qui ne correspond pas à la superficie du lot acquis par les époux [S] en 2004 d'une superficie loi Carrez de 11,40 m². Il souligne que Madame [T] a acquis le lot litigieux le 18 juin 1980 et l'a occupé jusqu'à la vente en 2004 sans difficultés et que les époux [S] n'expliquent pas comment ils ont pu se maintenir dans les lieux alors que les époux [Y] auraient, selon eux, acquis le bien en 2006. Le notaire considère que les époux [S] sont défaillants à démontrer l'erreur commise par lui à l'origine du préjudice dont ils réclament réparation.

Le notaire relève l'absence de lien de causalité et de préjudice, les époux [S] ne justifiant pas de l'erreur affectant la désignation de leur lot.

A titre subsidiaire, il estime ne pas avoir engagé sa responsabilité dans la collecte des éléments nécessaires à recevoir la vente. Il rappelle qu'il n'a pas participé aux négociations et à la rédaction du compromis de vente des 23 et 24 mai 2019. Il ajoute que l'échec des négociations ne lui est pas imputable. Il énonce que les demandeurs ne peuvent lui reprocher à la fois de ne pas avoir procédé aux vérifications nécessaires en 2004 et à d'y avoir procédé en 2020. Il indique en outre qu'il n'a fait que soulever une difficulté qui aurait pu être aisément résolue s'agissant d'une erreur matérielle dès lors que le bien était occupé depuis plus de quarante ans.

***

Tout manquement professionnel du notaire est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du code civil devenu article 1240.
Cela suppose donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il incombe notamment au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

Si en principe le notaire n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux, pour autant, il lui incombe de procéder à la vérification des titres de propriété l'obligeant à contrôler l’existence et la consistance y compris juridique des biens transmis.

*sur la vente de 2004

En l'espèce, les développements qui précèdent ont établi qu'il existe des discordances entre le plan de mars 1967, que le notaire devait se procurer dans le cadre des vérifications préalables à la vente de 2004 lui incombant, et l'état descriptif de division - règlement de copropriété.

Ces discordances sur le nombre d'ateliers au sous-sol et les numérotations de lots apparaissant à la seule lecture des documents devaient être relevées par le notaire compte tenu du doute qu'elles induisaient sur l'identification du lot objet de la vente.

La faute du notaire à l'égard des époux [S], qui en tant que futurs acquéreurs du bien en 2004 devaient être informés de cette difficulté, est ainsi caractérisée.

En revanche, force est de constater l'absence de tout lien de causalité entre le préjudice dont il est demandé réparation par les époux [S] et la faute du notaire dans la mesure où la preuve n'est pas rapportée d'une erreur sur l'identification du lot acquis par eux.

*sur l'échec de la vente de 2020

Il résulte du courrier que le notaire a adressé aux époux [S] le 16 janvier 2020 que le futur acquéreur s'est rétracté lors du rendez-vous de vente au motif que le bien vendu ne correspondait pas au bien occupé au vu des plans annexés au règlement de copropriété-état descriptif de division que le notaire a soumis aux parties.

Le notaire, chargé de la rédaction de l'acte de vente et soumis aux obligations rappelées ci-dessus, ne peut décliner toute responsabilité au motif que le compromis de vente a été régularisé par l'intermédiaire de l'agence immobilière.

Il ne peut être fait grief au notaire d'avoir fait état du plan de 1967 dès lors qu'il s'agit du plan annexé à l'état descriptif de division, peu important que le notaire n'ait pas à l'époque identifié l'existence du plan de 1968, puisque le plan de 1967 supposé faire foi mettait au jour une difficulté d'identification du bien devant être réglée avant signature de la vente.

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de l'échec de la vente de 2020.

Les époux [S] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'égard de la SCP DU MESNIL DU BUISSON.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [S] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S] seront par ailleurs condamnés à payer à Madame [J] [T] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCP DU MESNIL DU BUISSON au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle en sera déboutée.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel mis à disposition au greffe,

- REVOQUE l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2019,
- DIT que la clôture est fixée à la date des plaidoiries,
- ADMET les dernières conclusions au fond notifiées par Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] assistée de son curateur Madame [G] [M] et par la SCP DU MESNIL DU BUISSON – PICARD-MARISCAL – HOURMANT-BERNARD – MOREL – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON les 27 octobre et 6 novembre 2023,
- DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [J] [T] et la SCP DU MESNIL DU BUISSON – PICARD-MARISCAL – HOURMANT-BERNARD – MOREL – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON,
- DEBOUTE Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] assistée de son curateur Madame [G] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- DEBOUTE Madame [J] [T] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP DU MESNIL DU BUISSON – PICARD-MARISCAL – HOURMANT-BERNARD – MOREL – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON,
- CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] assistée de son curateur Madame [G] [M] au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande,
- CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [O]-[I] [SA] épouse [S] assistée de son curateur Madame [G] [M] à payer la somme de 2.500 euros à Madame [J] [T],
- DEBOUTE la SCP DU MESNIL DU BUISSON – PICARD-MARISCAL – HOURMANT-BERNARD – MOREL – CHAPLAIN – DU MESNIL DU BUISSON de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Prononcé le 12 JANVIER 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l'article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.