Cour d'Appel · Chambre 1 A — 24 janvier 2024

MINUTE N° 47/24

























Copie exécutoire à



- Me Laurence FRICK



- Me Joëlle LITOU-WOLFF





Le 24.01.2024



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 24 Janvier 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/01017 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZIB



Décision déférée à la Cour : 26 Janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Service civil



APPELANT - INTIMEE INCIDEMMENT :



Madame [Z] [U] née [E]

[Adresse 2]



Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour 



INTIME - APPELANT INCIDEMMENT ET PAR PROVOCATION :



Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]



Représenté par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour 



INTIME SUR PROVOCATION :



Monsieur [C] [U]

[Adresse 1]



Représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les assignations délivrées le 13 septembre 2019, par lesquelles M. [Y] [R] a fait citer Mme [Z] [E], épouse [U] et M. [C] [U] devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Colmar,

 

Vu le jugement rendu le 26 janvier 2022, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Colmar a statué comme suit :



'DECLARE recevables les demandes formées par M. [Y] [R] à l'encontre de Madame [Z] [E] épouse [U] et de M. [C] [U] ;

PRONONCE la nullité du contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2010 entre Madame [Madame] [Z] [E] épouse [U] d'une part et M. [Y] [R] d'autre part, en l'absence de concours de M. [C] [U], en tant que nu-propriétaire (article 595 alinéa 4 du code civil) ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 14 août 2019 à M. [Y] [R] par Madame [Z] [E] épouse [U] ainsi que M. [C] [U] et visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial signé le 19 octobre 1999 ;

DEBOUTE Madame [Z] [E] épouse [U] et M. [C] [U] de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir :

- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial avec effet au 14 septembre 2019 ;

- condamner M. [Y] [R] ainsi que tous les occupants de son chef à évacuer les lieux passé un délai de 48 heures à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

- fixer à la date du 14 septembre 2019 le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Y] [R] à la somme de 2.378,54 € à revaloriser le 1er décembre de chaque année en fonction de l'indice ICC du 1er trimestre 1999 jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamner M. [Y] [R] à verser un tel montant à compter du mois de mars 2021 jusqu'à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer en deniers ou quittances, à Madame [Z] [E] épouse [U] la somme de 17.016,87 € au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021 ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] épouse [U] à garantir M. [Y] [R] de la somme de 17.016,87 € mise à la charge de celui-ci au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021 ;

CONSTATE que la demande de délais de paiement formée par M. [Y] [R] est sans objet ;

REJETTE en tant que de besoin une telle demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [Y] [R] d'une part et Madame [Z] [E] épouse [U] d'autre part de leurs prétentions indemnitaires formées au titre des frais irrépétibles ;

DIT ET JUGE n'y avoir lieu [lieu] de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [C] [U] ;

CONDAMNE M. [Y] [R] et Madame [Z] [E] épouse [U] à supporter par moitié les dépens, à l'exception des frais liés au commandement de payer délivré le 14 août 2019 qui resteront à la charge exclusive de Madame [Z] [E] épouse [U] ;

REJETTE toutes autres prétentions ;

DIT ET JUGE n'y avoir lieu à assortir la présente décision de l'exécution provisoire.'



 

Vu la déclaration d'appel formée par Mme [Z] [E], veuve [U], contre ce jugement et déposée le 11 mars 2022,

 

Vu la constitution d'intimé de M. [Y] [R] en date du 25 mai 2022,

 

Vu la constitution d'intimé de M. [C] [U] en date du 23 novembre 2022,

 

Vu les dernières conclusions en date du 20 septembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Mme [Z] [E], épouse [U] et M. [C] [U] demandent à la cour de :



'SUR APPEL PRINCIPAL

 

DECLARER l'appel formé par Madame [Z] [U] née [E] recevable respectivement bien fondé.

 

A titre principal

 

INFIRMER le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR par [sic] en tant qu'il condamne Madame [Z] [U] née [E] à garantir Monsieur [Y] [R] de la somme de 17 016,87 euros mise à la charge de celui-ci au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021.

 

Le CONFIRMER pour le surplus.

 

Statuant à nouveau :

 

DECLARER la demande en garantie formée par Monsieur [Y] [R] à l'encontre de Madame [Z] [U] née [E] mal fondée.

 

L'EN DEBOUTER intégralement.

 

DEBOUTER Monsieur [Y] [R] de l'ensemble de ses autres fins, moyens et prétentions. 

 

A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer qu'il existe une faute, un lien de causalité entre la faute commise par madame [U] et le préjudice invoqué :

 

LIMITER l'indemnisation du préjudice à la seule perte de chance de monsieur [R] d'avoir pu obtenir la signature de la part de monsieur [U] du nouveau bail conclu avec effet au 1er octobre 2010.

 

EVALUER cette perte de chance à 15 % de la différence de loyer entre le loyer du en vertu de l'indexation du bail du 19.10.1999 et celui qui aurait été du en vertu du bail 1er octobre 2010.

 

LIMITER le montant des dommages et intérêts revenant à M. [R] à la somme de 2500 €.

 

SUR APPEL INCIDENT ET PROVOQUE 

 

DECLARER l'appel incident et provoqué formé par Monsieur [Y] [R] mal fondé.



DEBOUTER Monsieur [Y] [R] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions. 

 

CONFIRMER le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR dans la limite de l'appel principal formé par madame [U], en tant qu'il : 

 

- PRONONCE la nullité du contrat de bail commercial conclu le 1 er octobre 2010 entre madame [Z] [U] d'une part, et monsieur [Y] [R] d'autre part, en l'absence de conclusions de Monsieur [C] [U], en qualité de nu-propriétaire ;

- CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [Z] [U] la somme de 17 016,87 € au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021 ;

- DEBOUTE Monsieur [Y] [R] de ses prétentions au titre des frais irrépétibles ;

- REJETTE le surplus des prétentions formées par Monsieur [R].

 

En tout état de cause 

 

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] à payer à Madame [Z] [U] née [E] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel'

 

et ce, en invoquant, notamment :



- leur intérêt respectif à solliciter la condamnation de M. [R] au paiement d'arriérés de loyers sur une période où Mme [U] était usufruitière, et la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du bail de 2010 en l'absence de M. [U],



- l'absence de faute commise par l'appelante en s'abstenant de s'assurer du concours du nu-propriétaire pour consentir le bail de 2010, à l'aune des circonstances de cette conclusion, et en l'absence d'obligation, pour elle, d'obtenir la signature de son fils,



- l'absence de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué par M. [R], lequel avait seul intérêt à laisser le nu-propriétaire à l'écart du contrat,



- l'absence de préjudice certain subi par M. [R], qui conserve un titre locatif, outre que dans le cadre du bail de 2010, son loyer aurait pu faire l'objet d'une révision triennale et le bailleur aurait eu possibilité de donner congé avec offre de renouvellement, permettant une augmentation du montant du loyer, dans la limite de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en l'absence de variation des facteurs locaux de commercialité, le preneur pouvant, en tout état de cause, juste invoquer une perte de chance très faible d'avoir obtenu la signature de M. [U],



- l'inopposabilité de l'adage 'nemo auditur' alors que M. [R] serait lui-même à l'origine de la conclusion du bail annulé, et au regard des circonstances de cette conclusion,



- à titre subsidiaire, une faute commise par M. [R], de nature à exonérer Mme [U] de sa responsabilité, en qualité de rédacteur de l'acte, d'une part, de preneur, d'autre part, devant s'assurer des pouvoirs de son bailleur pour conclure l'acte,





- sur l'appel incident et provoqué, la nullité du contrat de bail au regard de la qualité établie de nu-propriétaire de M. [U] et de l'absence de preuve qu'il aurait eu connaissance du bail litigieux,



- l'inapplicabilité de la théorie de l'apparence, d'application exceptionnelle en la matière, laquelle ne pourrait résulter de la seule ignorance, par M. [R], du démembrement du droit de propriété intervenu en 2005, qui avait fait l'objet d'une publication, ni même du comportement de l'usufruitier, au regard, de surcroît, des éléments de fait de l'espèce, dont il ressortait que M. [R] aurait été informé du démembrement de propriété et que Mme [U] avait un état de santé dégradé lorsque le projet de bail a été soumis à sa signature, les règles imposant la signature d'un contrat notarié, car portant sur un débit de boissons ayant, en outre, été contournées, et le bail présentant exclusivement un intérêt pour le locataire.

 

Vu les dernières conclusions en date du 25 août 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [Y] [R] demande à la cour de :



'SUR l'APPEL PRINCIPAL DE MADAME [U]



et sous réserve de l'accueil par la Cour des fins de l'appel incident et provoqué,



Le DIRE mal fondé,



Le REJETER,



DEBOUTER Madame [Z] [E] épouse [U] de l'intégralité de ses fins,

moyens, demandes et prétentions à l'encontre de Monsieur [R],



CONDAMNER Madame [Z] [E] épouse [U] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.



SUR APPEL INCIDENT ET PROVOQUE DE MONSIEUR [R]



Le DIRE bien fondé,



Y faisant droit,



INFIRMER le jugement en ce qu'il a :



- prononcé la nullité du contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2010 entre Monsieur [Y] [R] et Madame [Z] [E] épouse [U] en l'absence de concours de Monsieur [C] [U] en tant que nu-propriétaire,

- condamné Monsieur [R] à payer en deniers et quittances à Madame [Z] [E] épouse [U] la somme de 17.016,87 € au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021,

- débouté Monsieur [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné Monsieur [R] à supporter la moitié des dépens à l'exception du coût du commandement du 14 août 2019,

- rejeté le surplus des prétentions de Monsieur [R]



et statuant à nouveau,



DIRE Madame [Z] [E] épouse [U] et Monsieur [C] [U] mal fondés en leurs prétentions, et spécialement en leur demande de prononcé de la nullité du bail ayant pris effet le 1er octobre 2010 et signé entre Monsieur [Y] [R] et Madame [Z] [E] épouse [U],



DEBOUTER en conséquence tant Madame [Z] [E] épouse [U] que Monsieur [C] [U] de l'intégralité de leurs fins, moyens, demandes et prétentions à l'égard de Monsieur [R], ainsi que de toute demande nouvelle et donc irrecevable contenue dans leurs écritures d'appel,



Les CONDAMNER solidairement sinon in solidum aux entiers dépens de première instance,



Les CONDAMNER solidairement sinon in solidum aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC'

 

et ce, en invoquant, notamment :



- son absence d'information d'un quelconque démembrement de propriété du bien qu'il louait,



- la responsabilité de Mme [U], laquelle aurait nécessairement commis une faute, relevant de la réticence dolosive, envers le locataire en ne sollicitant pas le concours du nu-propriétaire pour la signature du bail commercial du 1er octobre 2010, en violation des articles 1134 et 1719 du code civil et du principe d'information consacré à l'article 1112-1 du même code, cette faute plaçant le locataire dans une situation défavorable, l'appelante ne pouvant se prévaloir 'de sa propre turpitude',



- sur appel incident et provoqué, l'absence de nullité du bail litigieux, signé entre le concluant et Mme [U], novant le bail précédent, et qui serait opposable au nu-propriétaire dès lors que l'usufruitière se serait comportée comme le propriétaire apparent et que le locataire, qui ignorait le démembrement de propriété et n'avait jamais traité avec M. [U], aurait cru de bonne foi qu'elle était en capacité de lui consentir un bail commercial, d'autant que Mme [U] était mentionnée comme unique propriétaire dans le contrat de bail notarié initial, et que le nouveau contrat, dont M. [U] aurait eu connaissance du moins lorsqu'il a écrit au sujet de la révision du loyer et qu'il aurait tacitement ratifié, avait été rédigé par l'expert-comptable commun de Mme [U] et du concluant.

 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 octobre 2023,

 

Vu les débats à l'audience du 22 novembre 2023,

 

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.



 

MOTIFS :

 

 

Sur la validité, et partant l'application du contrat de bail signé entre Mme [U] et M. [R] le 1er octobre 2010 :

 

Il est constant que Mme [U] et M. [R], qui étaient liés par un contrat de bail commercial conclu le 19 octobre 1999, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], ont signé le 1er octobre 2010 une nouvelle convention pour une durée de 9 années à compter de cette date, prévoyant un loyer mensuel de 1 600 euros hors taxes et charges, et ce alors que le bien loué avait fait l'objet d'un démembrement de propriété par acte du 26 janvier 2005, par lequel M. [C] [U], fils de la bailleresse, avait reçu la nue-propriété du bien dont sa mère demeurait usufruitière.

 

Si M. [R] avait conclu le contrat de bail initial avec Mme [U], alors pleinement propriétaire du bien, laquelle était, depuis lors, restée sa seule interlocutrice, et si le preneur entend, à ce titre, se prévaloir de la théorie de l'apparence, en soutenant, notamment, que le bail signé par l'usufruitier seul serait valable et opposable au nu-propriétaire lorsqu'il s'est comporté comme le propriétaire apparent et que le locataire a cru de bonne foi qu'il était en capacité de lui consentir un bail commercial, il n'en demeure pas moins que d'une part, l'ignorance par le preneur de la qualité d'usufruitier de Mme [U] ne privait pas le nu-propriétaire, en l'espèce M. [C] [U] du droit de contester la validité du bail, et que d'autre part, la circonstance que Mme [U] se soit comportée comme le seul et unique propriétaire des lieux, percevant elle-même les loyers, ce qui relève, d'ailleurs, des prérogatives de l'usufruitier, ne caractérise pas à elle seule sa qualité de propriétaire apparent, d'autant plus que, comme l'a fait justement observer le juge de première instance, le preneur, qui agissait en tant que professionnel concluant un bail pour l'exercice de son activité, et dont le titre initial résultait d'un acte notarié, n'a pas cru utile de conclure sous cette forme le nouveau bail, sans pour autant effectuer de vérifications, mêmes élémentaires, concernant la situation de son cocontractant.

 

La cour, approuvant les motifs retenus par le premier juge sur ce point, confirmera donc le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2010.

 

Dans ces conditions, les parties ne contestant, par ailleurs, pas les dispositions du jugement entrepris ayant prononcé la nullité du commandement de payer délivré en date du 14 décembre 2019, pas davantage que les montants mis en compte ne sont discutés, il convient de confirmer cette décision en ce qu'elle a condamné M. [R] à payer, en deniers ou quittances, à Mme [Z] [E], épouse [U], la somme de 17 016,87 euros au titre du solde des loyers dus après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021.

 

Sur la responsabilité de Mme [U] :

 

Seul l'usufruitier a l'obligation de s'assurer du concours du nu-propriétaire pour consentir le bail (Cass., 3ème Civ., 16 avril 2008, pourvoi n° 07-12.381, Bull. 2008, III, n° 74). Il s'en évince qu'en s'abstenant de s'assurer du concours de son fils pour consentir à M. [R] un bail commercial, Mme [U] a commis une faute engageant sa responsabilité en cas d'annulation du bail, telle qu'elle a été prononcée en l'espèce par le jugement entrepris, confirmé sur ce point par le présent arrêt, et ce, sans que l'appelante ne puisse opposer à son preneur, comme elle le fait à titre subsidiaire, la commission d'une faute. Il importe peu, à cet égard, qu'il ait été le rédacteur de l'acte, ou même qu'il se soit abstenu de vérifier l'étendue des pouvoirs de son cocontractant, ce qui n'a d'incidence qu'au titre de l'invocation de la théorie de l'apparence dont l'application a été écartée dans le cadre de l'examen de la validité du bail, à défaut d'obligation, pour le preneur, de s'assurer du concours du nu-propriétaire, les circonstances ne justifiant, par ailleurs, aucune dispense à ce titre pour l'usufruitière.

 

Il convient, en conséquence, d'examiner si M. [R] a subi un préjudice certain en lien avec la faute imputable à Mme [U], en d'autres termes, un dommage résultant de l'annulation du bail commercial en date du 1er octobre 2010.

 



À ce titre, il convient, tout d'abord, de constater que M. [R] n'a pas été privé de titre d'occupation des lieux, puisqu'il continue à bénéficier des effets du bail conclu avec Mme [U] en date du 19 octobre 1999.

 

Il a toutefois, du fait de la faute commise par Mme [U], été privé du bénéfice des dispositions du bail annulé, se trouvant, en conséquence, tenu du solde des loyers dus après mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile prévue par le contrat de bail commercial conclu le 19 octobre 1999, sans qu'il ne puisse être tenu compte, pour l'appréciation de son préjudice, de la possibilité, dans le cadre du bail de 2010, d'une révision triennale et de la possibilité de donner congé avec offre de renouvellement, qui restent purement hypothétique et n'ont, d'ailleurs, pas été mises en oeuvre avant l'annulation dudit bail.

 

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] à garantir M. [R] de la somme mise à sa charge de 17 016,87 euros au titre du solde des loyers dus, après révision pour les mois de décembre 2018 à février 2021.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

 

Les parties, à tout le moins Mme [U] et M. [R], succombant chacune pour partie, supporteront, l'appelante pour moitié, l'intimé et appelant à titre incident pour l'autre moitié, les dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

 

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

 

 

P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Colmar,

 

Y ajoutant,

 

Dit que les dépens de l'appel seront supportés pour moitié, d'une part par Mme [Z] [E], épouse [U], d'autre part par M. [Y] [R],

 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de Mme [Z] [E], épouse [U] et de M. [C] [U], que de M. [Y] [R].



La Greffière : le Président :