Cour d'Appel · Chambre civile — 23 janvier 2024

ARRET N°



N° RG 22/00289 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CKQ5

















Mme [V] [R]





C/



SARL CARIBIS 



SOREDOM



SARL [15]



SOCIÉTÉ SCCV SMUFRI



SARL ACI IMMOBILIER OUTRE-MER









COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 23 JANVIER 2024





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 22 Mars 2022, enregistré sous le n° 17/01172. 





APPELANTE :



Madame [V] [R]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Mark BRUNO, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEES :



SARL CARIBIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 9]



Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE



SOREDOM, anciennement dénommée SOCIETE FINANCIERE ANTILLES GUYANE dite SOFIAG

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE



SARL [15]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SELAS DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE





SOCIÉTÉ SCCV SMUFRI

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Non représentée



SARL ACI IMMOBILIER OUTRE-MER

[Adresse 13]

[Localité 10]



Non représentée





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Novembre 2023 sur le rapport de Madame Christine PARIS, devant la cour composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 23 Janvier 2024 ;





ARRÊT : Défaut



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE 



Par jugement contradictoire rendu en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Fort- de-France a statué comme suit :



- DÉCLARE recevable l'opposition à l'ordonnance portant injonction de payer le 10 janvier 2017 ;

- DIT qu'elle met à néant ladite ordonnance, saisissant la présente juridiction de la demande en recouvrement ainsi que de toutes les demandes incidentes et défenses au fond ;





- DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de communication de pièces ;

- REJETTE la demande de mise hors de cause formée par la SCI ACI IMMOBILIER OUTREMER ;

- DÉBOUTE Mme [V] [R] de sa demande d'annulation de l'acte authentique de vente en l'état d'achèvement passée entre la SCCV SMUFRI et Mme [V] [R] reçu par Maître [B] [W], notaire associée au [Localité 10], le 10 septembre 2012, portant sur un lot n°19 dépendant de l'ensemble immobilier cadastré section AX [Adresse 14] à [Localité 7] ;

- DÉBOUTE Mme [V] [R] de ses demandes de dommages et intérêts formées en premier lieu à l'égard de la SCCV SMUFRI, en second lieu à l'égard de la SCCV SMUFRI, de la SARL CARIBIS et de la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER solidairement entre elles sur le fondement des articles 1109 et 1116 anciens du code civil ;

- CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la SCCV SMUFRI la somme de 20.211,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2017, au titre de la fraction du prix de vente correspondant à la Taxe sur la Valeur Ajoutée ;

- DÉCLARE Mme [V] [R] prescrite en son action en nullité de la clause de stipulation des intérêts contenue dans l'offre de prêt sous seing privé acceptée le 24 juillet 2012 réitérée par acte authentique de prêt reçu par Maître [B] [W] le 10 septembre 2012, corrélativement de substitution du taux d'intérêts légal au taux conventionnel ;

- REJETTE en conséquence la demande d'expertise formulée avant dire droit par Mme [V] [R] ; 

- DÉBOUTE Mme [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre des intérêts intercalaires formée contre la SARL CARIBIS et la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER ;

- CONDAMNE la SCCV SMUFRI à payer à Mme [V] [R] la somme de 2.816,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par son manquement à son obligation d'exécuter le contrat avec diligence ;

- CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la SAS SOCIETE FINANCIÈRE ANTILLES GUYANE la somme de 217.145,75 euros avec intérêts au taux de 3,70 % l'an sur la somme de 211.586,99 euros à compter du 05 octobre 2017, au titre du prêt immobilier n°2012047215 ;

- CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la SAS SOCIETE FINANCIÈRE ANTILLES GUYANE, dite SOFIAG, la somme de 14.811,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, au titre de l'indemnité forfaitaire du prêt immobilier n°20120472215 ;

- DÉBOUTE la SARL [15] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée pour son compte et celui de M. [T] [C] qui n'est pas dans la cause ;







- CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la SCCV SMUFRI et la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER ensemble la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la SARL CARIBIS, à la SARL [15] et à la SAS SOCIETE FINANCIÈRE ANTILLES GUYANE, chacune la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- DIT que M. [T] [C] n'étant pas partie à la procédure, aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne saurait lui être allouée ;

- DÉBOUTE Mme [V] [R] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens de l'instance à l'exception du coût de la requête en injonction de payer et de la signification de l'ordonnance portant injonction de payer, qui resteront à la charge de la SCCV SMUFRI ;

- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.



Suivant déclaration au greffe en date du 22 juillet 2022, Mme [V] [R], à qui la demande d'aide juridictionnelle avait été rejetée par décision du 30 juin 2022, a interjeté appel du jugement précité sauf notamment en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par la SCI ACI IMMOBILIER OUTREMER, a condamné la SCCV SMUFRI à payer à Mme [V] [R] la somme de 2.816,60 euros à titre de dommages et intérêts, a débouté la SARL [15] de sa demande de dommages et intérêts et dit qu'aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne saurait être allouée à M. [T] [C].



L'affaire a été orientée à la mise en état le 18 août 2022.



Par ordonnance en date du 24 mars 2023 , le magistrat chargé de la mise en état a rapporté en toutes ses dispositions l'ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 2 février 2023 qui avait constaté d'office l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de timbre et a en conséquence déclaré recevable l'appel de madame[V] [R].



La SAS Soredom a été déboutée de sa demande de radiation de l'affaire du rôle.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 octobre 2022 et signifées selon procès verbaux de recherches infructueuses le 10 octobre 2022 à la SCCV SMUFRI et la SARL ACI Immobilier Outremer et le 6 octobre 2022 à la SARL Caribis et la SARL [15] , madame[V] [R] demande à la cour de statuer comme suit :









 "Vu les articles I 109 anciens et suivants du Code civil,

Vu les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation,



DECLARER son appel recevable et bien fondé ;

INFIRMER le jugement du 22 mars 2022 du Tribunal judicaire de Fort-de-France en ce qu'il a :



Débouté Madame [V] [Z] [R] de sa demande d 'annulation de l'acte authentique de vente en 1'état d 'achèvement passée entre la SCCVSMUFR1 et Madame [V][Z] [R] reçu par Maître [B] [W], notaire associée au [Localité 10], le 10 septembre 2012, portant sur un lot n °19 dépendant de l 'ensemble immobilier cadastré section AX [Adresse 14] à [Localité 7] ;

Débouté Madame [V] [Z] [R] de ses demandes de dommages et intérêts formées en premier lieu à l'e'gard de la SCCV SMUFR1, en second lieu à l 'égard de la SCCV SMUFRI, de la SARL CARIBIS et la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER solidairement entre elles sur le fondement des articles 1109 et 1116 anciens du Code civil ;

Condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SCCV SMUFRI la somme de 20.211, 39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 201 7, au titre de la fraction du prix de vente correspondant à la Taxe sur la Valeur Ajoutée ;

Déclaré Madame [V] [Z] [R] prescrite en son action en nullité de la clause de stipulation des intérêts contenue dans l'offre de prêt sous seing privé acceptée le 24 juillet 2012 réitérée par acte authentique de prêt reçu par Maître [B] [W] le 10 septembre 2012, corrélativement de substitution du taux d'intérêts légal au taux conventionnel ;

Rejeté en conséquence la demande d 'expertise formulée avant dire droit par Madame [V] [Z] [R] ;

Débouté Madame [V] [Z] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre des intérêts intercalaires formée contre la SARL CARIBIS et la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER ;

Condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SAS SOCIETE FINANCIERE ANTILLES GUYANE la somme de 21 7.145, 75 euros avec intérêts au taux de 3, 70 % l 'an sur la somme de 211. 586, 99 euros à compter du 05 octobre 2017, au titre du prêt immobilier n °201204 7215 ;

Condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SAS SOCIETE FINANCIERE ANTILLES GUYANE, dite SOFIAG, la somme de 14. 811, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, au titre de l'indemnité forfaitaire du prêt immobilier n°20120-4172215 ;







Condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SCCV SMUFRI et la SCI ACI IMMOBILIER OUTRE MER ensemble la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SARL CARIBIS, à la SARL [15] et à la SAS SOCIETE FINANCIERE ANTILLES GUYANE, chacune la somme de 2.500, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile; 

Débouté Madame [V] [Z] [R] de sa demande d 'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Madame [V] [Z] [R] aux dépens de l'instance ;

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Statuant de nouveau



ANNULER la vente du 10 septembre 2012 conclue entre Madame [R] et la SCCV SMUFRI portant sur un lot n°19, dépendant de l'ensembie immobilier cadastré section AX [Cadastre 6], [Adresse 14] à [Localité 7], publié en enregistré le 19 septembre 2012 à la conservation des hypothèques de [Localité 7], volume 2012 n°5160 ;

CONDAMNER solidairement la société SCCV SMUFRI, la SARL CARIBIS et la société ACI IMMOBILIER OUTRE MER à payer à Madame [R] la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DECLARER NULLE la clause de stipulation des intérêts figurant au contrat de prêt immobilier ;

ORDONNER la substitution, à compter de la date du prêt, du taux d"intérêt légal au taux fixé par la stipulation annulée ;



AVANT DIRE DROIT, le cas échéant,



DESIGNER UN EXPERT qualifié avec pour mission de :



- Se faire remettre tous éléments par les parties et notamment l'historique du contrat de prêt consenti à Madame [R] ;

- Etablir le décompte de toutes les sommes payées au titre des intérêts conventionnels, des intérêts intercalaires, assurance, commission d'engagement, frais de dossier, commissions ou rémunérations de toute nature, payés par Madame [R] au

titre dudit prêt ;

- Calculer le Taux effectif global, appliqué audit contrat de prêt en considération de l'intégralité des frais récapitulés ;



CONDAMNER solidairement la société SCCV SMUFRI et la société ACI IMMOBILIER OUTRE MER à payer à Madame [R] la somme de 7066,35 euros au titre des intérêts intercalaires majorés des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 16 avri1 2013 ;



- CONDAMNER la société SCCV SMUFRI, Ia SARL CARIBIS et la société ACI IMMOBILIER OUTRE MER au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- LES CONDAMNER aux entiers dépens."



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 février 2023 la SARL Caribis demande à la cour de statuer comme suit :



 "Vu l'article 1109 et 1116 ancien du Code Civil,

Vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces communiquées,



- DECLARER la société CARIBIS recevable et fondée en sa qualité d'intimé ;

- CONFIRMER le jugement rendu le 22 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

- DECLARER d'une part que Madame [R] se fonde sur des éléments survenus 4 ans après la signature du contrat pour évoquer l'existence de man'uvres dolosives au moment de la signature du contrat de vente ;

- DECLARER que Mme [R] ne démontre aucune man'uvre dolosive viciant son consentement au moment de la signature du contrat ;



Par conséquent,



- REJETER la demande d'annulation du contrat de vente du 10 septembre 2012 passé entre Madame [R] et la SCCV SMUFRI portant sur un lot n°19 dépendant de l'ensemble immobilier cadastré section AX [Cadastre 6] [Adresse 14] à [Adresse 12] publié et enregistré le 19.09.2012 à la conservation des hypothèques de [Localité 7] volume 2012 p n°5160 ;

- DECLARER que Madame [R] ne démontre pas la faute commise par la SARL CARIBIS qui serait à l'origine de son préjudice relatif au paiement des intérêts intercalaires ;



Par conséquent,



- DECLARER que Mme [R] a payé les intérêts intercalaires conformément aux stipulations de son contrat de prêt ;

- CONDAMNER Madame [V] [R] à verser à la société CARIBIS la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 janvier 2023, la SAS Soredom demande à la cour de statuer comme suit :





"Vu l'offre du 10 juillet 2012 acceptée le 27juillet 2012,

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu les articles L 312-8, L 312-33, L313-1 et L 313 2 du code dela consommation dans leur rédaction en vigueur au jour de l'offre,

- Vu l'article 1182 du code civil :

- Vu la déclaration d'appel



- Recevoir la SOREDOM ven en écritures et les dire fondée.



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire en date du 22 mars 2022 et notamment en ce qu`il a :

- débouté Madame [V] [Z] [R] de sa demande d'annulation de l`acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ,

- déclaré Madame [V] [Z] [R] prescrite en son action en nullité de la clause de stipulation des intérêts contenue dans l'offre de prêt sous seing privé accepté le 24 juillet 2012 réitérée paracte authentique de prêt reçu par Maître [B] [W] le 10 septembre 2012, corrélativement de substitution du taux d`intérêts légal au taux conventionnel,

- rejeté en conséquence la demande d'expertise formulée avant dire droit par Madame [V] [Z] [R],

- condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SAS SOFIAG la somme de 217.145,75 € avec intérêts au taux de 3.70 % l'an sur la somme de 211.586,99 € à compter du 05 octobre 2017, au titre du prêt immobilier n° 2012047215,

- condamné Madame [V] [Z] [R] à payer à la SAS SOFIAG la somme de 14.811,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, au titre de l`indemnité forfaitaire du prêt immobilier n° 2012047215,

- condamné au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l`article 700 du code de procédure civile.



- Débouter Madame [V] [Z] [R] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

- Condamner Madame [V] [Z] [R] à payer à la SOREDOM la somme de 4.000 € sur le fondement de l`article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens."



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 novembre 2022, la SARL [15] demande à la cour de statuer comme suit :



"Sur le fondement de l'article 31 du CPC 

 

Constater l'absence de toute demande contre la société [15]; 

 De dire abusive et mal fondée sa mise en cause dans la procédure ;

 

De condamner Madame [R] à une amende civile pour abus du droit à ester en justice ; 

De condamner Madame [R] à payer à l'[15] ;

 

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

 

De la condamner aux entiers dépens ".



La SCCV SMUFRI et la SARL ACI Immobilier Outremer n'ont pas constitué avocat.



La déclaration d'appel leur a été signifié par acte d'huissier respectif du 10 octobre 2022 selon procès verbaux de recherches infructueuses. 



La décision sera rendue par défaut. 

 

Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties constituées à leurs dernières conclusions susvisées.



L'ordonnance de clôture est en date du 15 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Aux termes des dispositions de l'article 561 du code de procédure civile l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées au livre premier et deuxième du présent code.



Aux termes des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



La cour constate qu'il n'a pas été fait appel de la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer du 10 janvier 2017, pas plus qu' au rejet de la demande de mise hors de cause formée par la SARL ACI Immobilier. De même il n'a pas été fait appel du chef du jugement condamnant la SCCV SMUFRI à verser à madame[V] [R] la somme de 2 816,60 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par son manquement à son obligation d'exécuter le contrat avec diligence. Enfin il n'a pas été fait appel du chef de la décision disant que Monsieur [C] n'étant pas partie à la procédure aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne saurait lui être allouée .







La cour statuera dans la limite de l'effet dévolutif de l'appel.



Sur la demande de nullité de la vente du 10 septembre 2012 de madame[V] [R]. 



Selon acte authentique en date du 10 septembre 2012 la SCCV SMUFRI a vendu en l'état futur d'achèvement à madame[V] [R] le lot 19 correspondant à une chambre avec mobilier dans un ensemble immobilier dans lequel est exploité l'EHPAD [15] [Adresse 16] à [Localité 7] moyennant le prix de 256'716 € dont 13'606,56 € correspondant aux biens mobiliers. Le contrat prévoyait que l'acquéreur s'obligeait à consentir une location à une société d'exploitation pour une durée de neuf ans au moins avec effet à la livraison de l'immeuble, selon bail sous-seing-privé établi sans la participation du notaire et dont l'acquéreur a déclaré avoir eu connaissance avant le jour de l'acte.



Selon acte sous seing privé du même jour, soit le 10 septembre 2012 madame[V] [R] consenti à la SARL Caribis un bail commercial portant sur le lot 19 de la copropriété ainsi que les meubles décrits dans une note annexée au contrat de location pour une durée de 12 ans avec prise d'effet lors de la livraison de l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2012.



Le loyer annuel TVA incluse était fixé à 14'494,37 € révisable au 1er janvier suivant en application de l'indice de révision des loyers commerciaux publiés par l'INSEE avec une garantie d'augmentation annuelle de 2 % nets . L'union fraternelle des régions (UFR) s'est portée caution des engagements du preneur. 



Madame [V] [R] soutient qu'elle a été victime d'un dol entraînant la nullité du contrat de vente.



Aux termes des dispositions de l'article 1109 du code civil dans sa version applicable au litige, il n'y a pas de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.



Aux termes des dispositions de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.



Il ne se présume pas et doit être prouvé .



Il appartient à madame[V] [R] de rapporter la preuve comme elle le soutient que, dès la signature du bail le montant du loyer garanti avait été surévalué, que l'augmentation du loyer de 2 % était illusoire et que dès l'origine la SARL Caribis n'avait aucunement l'intention de conserver le fond mais entendait le céder ce qu'elle fera pour un euro symbolique le 17 juin 2016. Or le fond avait été acheté en 2009 pour 602'400 €. Elle soutient de plus que le fonds de commerce de la SARL Caribis était grevé de dettes sociales et fiscales lors de la vente effectuée en 2009.



Elle affirme que son consentement a été vicié en raison d'une concertation frauduleuse entre la SCCV SMUFRI la SARL ACI Immobilier Outremer et la SARL Caribis pour lui faire croire que la SARL Caribis, alors garantie par la mutuelle UFR dont elle est une filiale et qui est un acteur présenté comme majeur en gestion d' EHPAD, était une société financièrement solide et avait l'intention d'investir à long terme.



Or, dès le 2 janvier 2014, moins de deux ans après son achat, la SARL Caribis informait les copropriétaires que les coûts d'exploitation de l'immeuble avaient été sous-estimés, que le taux d'augmentation ne pouvait dépasser 0,05 % pour 2015 et qu'elle sollicitait un report de l'accord sur l'augmentation de 2 % au 1er janvier 2016 pour lui permettre de redresser les comptes ( pièce 24), puis le 18 novembre 2015 le directeur de l'EHPAD avisait les coprorpiétaires de sa décision de reprendre la SARL Caribis, mais de substituer à l'augmentation annuelle de 2 % l'augmentation basée sur l'indice INSEE et de réduire de 20 % le montant des loyers, invoquant une incapacité à poursuivre l'exploitation de l'établissement à défaut. L'administrateur ad hoc qui sera désigné par ordonnance du 9 décembre 2015 pour assister notamment la direction de la SARL Caribis dans la conduite des négociations avec les partenaires, écrivait le 19 avril 2016 aux copropriétaires que, pour permettre d'envisager la poursuite de l'activité dans le cadre d'une cession ou d'une procédure collective, il convenait de réduire le loyer de 20 % et de substituer la clause augmentation de 2 % par an par une clause d'indexation sure l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE.



Elle en déduit qu'elle rapporte la preuve que le loyer était surévalué lors de la vente du 10 septembre 2012 et que le montant du loyer était un élément déterminant de son consentement à acquérir l'immeuble. Le premier juge a rejeté sa demande au motif notamment que les inscriptions de la SARL Caribis, à l'exception de l'emprunt pour l'acquisition du fonds de commerce, correspondent à des créances postérieures à la vente du 10 septembre 2012, que les comptes annuels de la SARL Caribis du 1er janvier au 31 août 2010 révèlent un bénéfice net au 31 août 2010 de 639'860 € et au 31 décembre 2009 de 99'688 €, mais il n'a pas été répondu sur la surévaluation du loyer invoquée. 



Il appartient à madame[V] [R] de rapporter la preuve qu' au jour de la vente et de la signature du bail commercial, soit le 10 septembre 2012, le montant du loyer était manifestement surévalué, que cette surévaluation était destinée à vicier son consentement et à acquérir l'immeuble et que dès l'origine la SARL Caribis était parfaitement consciente du caractère déficitaire de l'opération et avait l'intention de céder son fonds à la SARL [15].





La cour ne dispose pas des bilans de la SARL Caribis.



Il y a lieu d'examiner les comptes de la SARL Caribis en 2012 ainsi que les éléments financiers de l'opération pour savoir si dès 2012 la SARL Caribis avait conscience du caractère déficitaire de l'exploitation, de la surévaluation du montant du loyer qu'elle avait accepté ainsi que de son augmentation annuelle systématique d'au moins 2 %.L'examen des bilans depuis au moins 2009 permettra également d'éclairer la cour sur les raisons pour lesquelles le fonds a été vendu 1 € , loin de son prix en 2009 .



S'agissant d'éléments techniques nécessitant une analyse comptable et financière complexe, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire dans les termes qui seront indiqués dans le dispositif de la décision.



Si la cour était amenée à prononcer l'annulation de l'acte de vente, cela impacterait le contrat de prêt. Il convient en conséquence de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes de madame[V] [R]. Afin d'éviter un complément d'expertise il convient d'interroger d'ores et déjà l'expert sur la lecture du TEG notamment s'issant également d'un élément technique.



Les dépens seront réservés.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Sursoit à statuer sur les demandes, 



ORDONNE avant dire droit une mesure d'expertise confiée à Monsieur [M] [O], [Adresse 4], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de FORT-DE-FRANCE, avec la mission suivante : 



- prendre connaissance de l'intégralité des pièces produites par les parties, ainsi que de leurs conclusions,

- se faire communiquer par les parties l'intégralité des bilans de la SARLCaribis depuis 2009 au moins,

- décrire le mode de fonctionnement et l'articulation des contrats de vente en VEFA, du contrat de bail et du contrat de credit, 

- procéder à l'analyse de ce montage, 

- donner à la cour tous éléments techniques et de fait lui permettant de déterminer si le loyer initial tel que figurant dans le contrat de bail du 10 septembre 2012 ainsi que la clause d'augmentation annuelle de 2% a minima correspond au montant habituel du loyer en la matière,











- dire si le montant du loyer et son augmentation annuelle minimale était viable en 2012 ou manifestement surévalués,

- dire si la lecture de l'acte de prêt dans l'acte authentique et dans l'offre de prêt permet de comprendre que le TEG a été calculé sans tenir compte des intérêts intercalaires pour un emprunteur non averti, 

- établir le décompte de toutes les sommes payées au titre des intérêts conventionnels, des intérêts intercalaires, assurance, commission d'engagement, frais de dossier, commissions ou rémunérations de toute nature payés par madame [R] et calculer le taux effectif global appliqué au contrat de prêt en consideration des frais récapitulés ;



DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;



DIT que l'expert pourra s'adjoindre un sapiteur dans un domaine different du sien après avoir informé les parties, leurs conseils et la conseillère charge des expertise et sollicité un éventuel complément de provision ;



DIT que, si l'expert estime insuffisante la provision fixée, il devra, dans un délai d'un mois, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;



DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents, y compris sur la caducité de la mesure en l'absence de provision ;



FIXE à 5 000 euros la provision de l'expert qui sera consignée à la régie de la cour d'appel de Fort de France par madame [V] [R] à titre de provision à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 2 avril 2024 ;



DIT qu'à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que la conseillère chargée des expertises, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;



DIT que l'expert devra soumettre aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai d'un mois pour leur dires ;



DIT que l'expert devra déposer au greffe, un rapport définitif en double exemplaire dans les six mois de l'avis de consignation après avoir répondu aux dires des parties ;











RAPPELLE que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat et qu'il y joindra sa note d'honoraires, les parties disposant d'un délai de 15 jours pour la contester éventuellement ;



ORDONNE le renvoi devant la conseillère chargée des expertises le 9 avril 2024 pour vérifier le versement de la consignation ;



ORDONNE le retrait du rôle de l'affaire ;



RESERVE les dépens.







Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,