Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 2 février 2024

Du 02 février 2024


72A





PPP Contentieux général

N° RG 23/03101 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YH6N







S.D.C. Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

C/

[N] [G]










 

- Expéditions et JE délivrées à
la SELARL JURICAB




Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 02 février 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,



DEMANDERESSE :

S.D.C. Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]
C/O NEXITY LAMY [Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB

DEFENDERESSE :

Madame [N] [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
 
Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Novembre 2023 


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 











FAITS ET PROCÉDURE

Madame [N] [G] est propriétaire des lots n°65,84,102,103,104 et 105, au sein de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] (ci-après le “Syndicat des Copropriétaires”), soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 07 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY (ci-après le « Syndic »), a fait assigner pour l’audience du 13 novembre 2023, Madame [N] [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au versement des sommes suivantes :

- 9 373,25 euros selon décompte arrêté au 21 juillet 2023 se décomposant comme suit :
8 536,40 euros au titre des charges de copropriété, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 janvier 2023, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,836,85 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance,2 000 euros au titre des dommages-intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, intégrant les frais de sommation de payer du 16 février 2023.
Dans ses écritures déposées à l’audience, le Syndicat des copropriétaires fait savoir que Madame [N] [G] ne s’est acquitté de ses appels de charges de copropriété que très irrégulièrement, que la mise en demeure du 6 janvier 2023 est restée infructueuse, le contraignant à faire inscrire une hypothèque légale sur les lots de cette dernière et à lui faire délivrer une sommation de payer le 16 février 2023. Il indique qu’à la suite de la délivrance de l’assignation en date du 07 septembre 2023, Madame [N] [G] a procédé à un règlement partiel portant ainsi l’arriéré à la somme de 5 318,12 euros. Le Syndicat des copropriétaires ajoute que ce retard de paiement a engendré des frais de recouvrement et lui a causé un préjudice financier direct et certain. Il actualise par conséquent certaines de ses demandes dont ; la condamnation de Madame [N] [G] à lui payer la somme de 5 318,12 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 06 novembre 2023 et celle de 1 206,85 euros au titre des frais, le reste étant inchangé.

Madame [N] [G], régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, après vérification de la présence du nom du destinataire, tant sur boite aux lettres que sur l’interphone, n’était ni présente ni représentée.


L'affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2024 prorogée au 2 février 2024. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la requérante, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux dernières conclusions écrites, déposées à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. 

L’article 9 du même code dispose quant à lui qu’ “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.




En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant :

-la matrice cadastrale,
-le contrat de syndic, 
-le relevé de compte de propriété au 21 juillet 2023,
-la lettre de mise en demeure du 6 janvier 2023,
-la sommation de payer du 16 février 2023,
-les courriers électroniques relatifs à des échanges entre les parties,
-les procès-verbaux des assemblées générales, 
-les appels de fonds trimestriels, de travaux et décompte de charges,
-la facture de la sommation de payer du 16 février 2023,
-les factures de notes de frais et honoraires relatives à la lettre de mise en demeure, la prise d’hypothèque légale, la constitution et l’envoi de dossier à l’avocat et à l’auxiliaire de justice, le suivi du dossier transmis à l’avocat, et la commande de fiche d’immeuble.

Force est de constater qu’en dépit du fait que Madame [N] [G] a procédé au règlement par chèque de la somme de 4 000 euros le 28 septembre 2023, postérieurement à l’assignation devant la présente juridiction le 07 septembre 2023, elle reste cependant redevable de la somme de 6 344,97 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 06 novembre 2023, en ce compris les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance soit la somme de 1 206,85 euros.

En tout état de cause, le défaut de comparution de Madame [N] [G] démontre qu’elle n’a aucun moyen sérieux à opposer à la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]. 
Madame [N] [G] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 6 344,97 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété au 06 novembre 2023, en ce compris les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance soit la somme de 1 206,85 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de de mise en demeure du 6 janvier 2023.
 
Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le retard de paiement des appels de fonds est constant, il n’est cependant pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi du débiteur, étant relevé que le caractère récurrent des retards peut résulter des seules difficultés financières dudit débiteur et ne peut démontrer à lui seul sa mauvaise foi. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».
La capitalisation des intérêts ne prenant effet qu'à la date où les intérêts sont dus, en l’espèce le 6 janvier 2023, pour au moins une année entière, la demande à ce titre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITI LAMY sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, Madame [N] [G], partie qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens,

Selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd le procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [G] à lui verser une somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer au [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 6 344,97 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété au 06 novembre 2023, en ce compris les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance soit la somme de 1 206,85 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2023,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY,

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer au [Adresse 5], représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens, 

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,


Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.



LE GREFFIERLE JUGE