Tribunal Judiciaire · Référés civils — 9 janvier 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :09 Janvier 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/01576 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YJLN
AFFAIRE :S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] C/ S.C.I. LES COCONS LYONNAIS 1




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER :Madame Catherine COMBY


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3], 
représenté par son syndic la REGIE LESCUYER ET ASSOCIES 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Ludivine LEBLANC, avocat au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.C.I. LES COCONS LYONNAIS 1, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON


Débats tenus à l'audience du 14 Novembre 2023
Délibéré prorogé au 9 janvier 2024 

Notification le
à :
Maître Ludivine LEBLANC - 1388, Expédition et grosse
Maître Caroline SAUVAGET - 1876, Expédition













EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique en date du 04 aout 2021, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a acquis local commercial à destination de bureau avec jouissance privative d'une terrasse (lot n° 44) situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] et soumis au statut de la copropriété.

Par délibération en date du 19 octobre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires avait autorisé la réalisation de travaux portant changement d'affectation du lot en habitation et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes.

Par délibération en date du 24 novembre 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution tendant à autoriser la réalisation de certains travaux envisagés par la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou affectant les parties communes, au motif pris notamment de l'imprécision du projet concernant l'accès à la toiture-terrasse des garages, une partie commune.

La SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a réalisé différents travaux d'aménagement de son lot, avec ou sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour ceux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2022 n'a pas délibéré sur les résolutions inscrites à la demande de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, aux fins d'autorisation de procéder à des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes, aux motifs qu'ils avaient déjà été réalisés et que certaines informations n'avaient pas été communiquées au Syndicat.

Par courrier en date du 02 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires a mis la SCI LES COCONS DU LYONNAIS I en demeure de se conformer aux résolutions adoptées par l'assemblée générale, de déposer les équipements installés sur les parties communes et d'installer une clôture entre sa terrasse privative et le toit-terrasse des garages, partie commune inaccessible.

Le 02 mars 2023, Maître [G] [P], commissaire de justice mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat.

Par délibération en date du 26 juin 2023, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution tendant à la régularisation des travaux entrepris par la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou affectant les parties communes.

Début juillet 2023, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a fait installer un sauna sur le toit-terrasse des parking, ainsi qu'une douche extérieure sur sa terrasse privative.

Le 19 juillet 2023, Maître [G] [P], commissaire de justice mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 aout 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner en référé
la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 ;
aux fins de condamnation à remettre les parties communes en état.


A l'audience du 14 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2023 et demandé de :
condamner la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété en procédant à la dépose :
◦du climatiseur installé sur la terrasse et la remise en état de la façade percée pour faire passer les câbles d'alimentation ;
◦du sauna et des dalles positionnées dessous, installés sur le toit-terrasse du parking dont l'accès est prohibé ;
◦de la douche extérieure installée sur la terrasse ;
◦du dispositif d'éclairage installé sur la façade de l'immeuble ;
condamner la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter de la décision à intervenir, d'avoir à respecter la servitude de passage afin de permettre le passage de l'étancheur ;
condamner la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux procès-verbaux de constat réalisés les 02 mars et 19 juillet 2023 ;
débouter la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 de toutes ses prétentions contraires.
 
La SCI LES COCONS LYONNAIS 1, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 notifiées par RPVA le 10 novembre 2023 et demandé au juge de :
débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de toutes ses demandes ;
condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens, en ce compris les frais des procès-verbaux de constat établis par Maître [K] et du 10 janvier 2023 et de Maître REYNAUD du 13 aout 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 19 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 09 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes aux fins de mesures de remise en état sous astreinte

L'article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
En application de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

 Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

En particulier, l'accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux en façade d'un immeuble (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 09 mars 2022, 21-15.797) ou affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759) constitue un trouble manifestement illicite. 

L'article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution ajoute : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. » 

Sur la demande portant sur le climatiseur en terrasse et la remise en état de la façade

 En l'espèce, le procès-verbal de constat dressé le 03 mars 2023 fait état de la présence d'un bloc de climatisation protégé par un bardage composite sur la terrasse du lot de la Défenderesse. Il souligne l'existence d'un carottage du mur extérieur de l'immeuble et l'installation d'une sortie électrique entre le local de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 et le bloc de climatisation en terrasse (p. 7/16 et photographies 8, 11 à 13 et 16).

Le procès-verbal de constat dressé le 19 juillet 2023 témoigne de la persistance de la présence de cet équipement.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que ces travaux affectent une partie commune de l'immeuble à jouissance privative et portent atteinte à son aspect extérieur, sans qu'ils n'aient été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Il relève aussi que le règlement de copropriété stipule :
 en page 19, que « aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses, qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble » ;
 en page 21, que les balcons et terrasses « sont des parties communes à l'usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés. […] Ils ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l'aspect ou à l'harmonie de l'immeuble. »

La SCI LES COCONS LYONNAIS I affirme, de manière contradictoire, d'une part, que la présence d'un climatiseur ne serait pas démontrée et, d'autre part, qu'elle se serait contentée de remplacer le dispositif de climatisation préexistant par un équipement neuf.

Or, outre la preuve de la présence du dispositif de climatisation établie par les procès-verbaux de constat, il ressort des photographies jointes au courrier en date du 04 janvier 2022, adressé par la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 au Syndicat des copropriétaires, que sa terrasse était dépourvue de tout équipement de climatisation à cette date. 
L'attestation établie par la SASU GEMA BAT le 07 novembre 2023, selon laquelle elle aurait déposé l'ancienne installation de climatisation le 22 février 2022, n'est pas de nature à remettre cet élément en cause, dans la mesure où elle ne prétend pas que cette installation fut installée sur la terrasse et fait référence à des travaux qui auraient été réalisés après la prise de la photographie précitée et ne pouvaient donc déposer ce qui n'existait pas.

En outre, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 ne saurait se prévaloir de la photographie produite en pièce n° 26 pour prétendre qu'elle aurait été prise avant travaux et permettrait de constater qu'un climatiseur se trouvait déjà sur la terrasse.

Force est en effet de constater, à la comparaison de cette pièce et des photographies jointes au courrier du 04 janvier 2022, que la photographie de la pièces n° 26 a été prise alors que les travaux avaient débuté (curage du dallage de la terrasse, coupe du buisson poussant sur la terrasse, construction d'une marche le long de la façade en cours), ce qui n'était pas le cas au 04 janvier 2022.

Il résulte de ce qui précède que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a installé, sur la terrasse partie commune dont la jouissance est rattachée à son lot, un bloc de climatisation alimenté en électricité au moyen d'un câblage ayant nécessité le percement du mur extérieur de l'immeuble.

Ces travaux, réalisés sans autorisation du Syndicat des copropriétaires, affectent les parties communes (percement du mur extérieur de l'immeuble) et l'aspect extérieur de l'immeuble (encombrement de la terrasse par un équipement), contrevenant ainsi tant aux dispositions d'ordre public de l'article 25 qu'aux stipulations du règlement de copropriété précitées.

Ces manquements constituent un trouble manifestement illicite, que seule la dépose du bloc de climatisation et la remise en état du mur sont susceptibles de faire cesser.

La résistance véhémente de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 aux demandes qui lui ont été adressée en ce sens et sa dénaturation des pièces produites commandent d'assortir l'obligation qui lui sera faite de remettre les lieux en l'état d'une astreinte comminatoire de nature à assurer l'exécution diligente de la présente décision.

 Par conséquent, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 sera provisoirement condamnée à déposer le bloc de climatisation installé sur la terrasse et à remettre en état la façade percée pour faire passer les câbles d'alimentation de cet équipement, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois.


Sur la demande portant sur le sauna et les dalles installés sur le toit-terrasse du parking

 En l'espèce, le règlement de copropriété indique que l'immeuble comprend un bâtiment élevé sur un sous-sol desservant trois niveaux de parking situés sous la dalle du jardin et dudit jardin. Il précise que le jardin commun est un jardin d'agrément visuel qui n'est pas accessible, sauf ce qui est dit au paragraphe « servitudes » concernant son entretien (p. 3) et que constituent des parties communes spéciales « les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements, lorsqu'il en existe » (p. 16).
 Le règlement de copropriété ajoute que « l'accès au jardin commun ne peut se faire que par le lot n° 44, soit le local commercial situé au rez-de-chaussée et sa terrasse. En conséquence, le lot n° 44 est grevé d'une servitude de passage pour l'entretien et les travaux du jardin commun. […] Il est ici rappelé que le jardin commun est un jardin d'agrément visuel et qu'il n'est pas accessible sous ce qui est dit ci-dessus concernant l'entretien. » (p. 6).

 Le lot n° 44 dont la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 est propriétaire est décrit comme « un local commercial formant la totalité du rez-de-chaussée avec la jouissance exclusive et privative d'une terrasse ».

Le procès-verbal de constat dressé le 19 juillet 2023 rend compte de l'installation d'un sauna sur la toiture-terrasse des garages, à destination de jardin d'agrément visuel non accessible.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 occupe de manière illicite la toiture-terrasse à destination de jardin d'agrément visuel et ne saurait prétendre en avoir la jouissance privative au vu des stipulations du règlement de copropriété.

La SCI LES COCONS LYONNAIS 1 affirme que le jardin situé sur la toiture des garages constituerait une partie commune spéciale, dont elle aurait la jouissance privative et tire argument, à ce titre, d'un plan de masse annoté par ses soins et d'une attestation établie par Maitre [Z], notaire. 

Elle souligne qu'il n'existerait pas de muret entre le jardin et la terrasse, que le fait pour le Syndicat des copropriétaires de lui demander d'installer une clôture entre la terrasse et le jardin entraverait son droit de jouissance privative et qu'il n'est pas démontré que son installation génèrerait un trouble.

Il ressort du règlement de copropriété que la terrasse, partie commune à jouissance privative, rattachée au lot n° 44, est distincte du jardin commun, à destination de jardin d'agrément visuel non-accessible, situé sur la dalle servant de toiture au parking souterrain.

 En effet, en premier lieu la définition du lot n° 44 ne mentionne que la jouissance de la « terrasse » et non pas celle du « jardin commun », dont le caractère commun exclut, par lui-même, la jouissance privative.

 En second lieu, la clause du règlement de copropriété afférente à la servitude dont est grevé « le lot n° 44, soit le local commercial situé au rez-de-chaussée et sa terrasse. » confirme la distinction énoncée ci-dessus et rappelle que le « jardin commun » n'est pas accessible au propriétaire du lot n° 44.

Il appert ainsi que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 adopte une lecture grossièrement erronée et dénaturant les termes clairs et dépourvus d'équivoque de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété pour prétendre avoir la jouissance privative de la toiture-terrasse des garages à destination de jardin d'agrément visuel non accessible.

En outre, les photographies jointes à son courrier en date du 04 janvier 2022, au rapport du cabinet [U] en date du 05 juillet 2022 (p.3) ou produite en pièce n° 26 par la Défenderesse, témoignent d'une différence d'altitude entre la terrasse rattachée au lot n° 44 et le jardin commun, séparés par une bordure inclinée, laquelle est d'ailleurs figurée au plan de masse, dont un extrait est versé aux débats par la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, au moyen d'une bande sombre entourant la terrasse.

L'annotation dudit plan de masse par la Défenderesse est sans emport sur l'étendue de ses droits, de même que l'attestation établie par Maître [Z], notaire, qui se contente d'un rappel partiel et sélectif des dispositions de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, sans en tirer la moindre conclusion.

Au demeurant, il ressort des plans joints à la demande de permis de construire déposée par l'ancien propriétaire du lot n° 44 que seule la terrasse jouxtant le local commercial, d'une surface de 25 m², était à usage privatif (pages PC2, PC10-1.1 et PC10-1.2), ainsi que l'avait d'ailleurs reconnu la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 dans son courrier daté du 04 janvier 2022.

Il résulte de ce qui précède que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a fait installer un dallage et un sauna sur une partie commune en principe inaccessible et dont elle ne dispose pas de la jouissance privative, en dépit des nombreux avertissements et rappels du Syndicat des copropriétaires et sans autorisation de l'assemblée générale.

Ces travaux et cette occupation des parties communes contreviennent tant à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qu'au règlement de copropriété, qui prohibe l'accès à cette toiture-terrasse commune et, de manière générale, tout encombrement des parties communes (p. 23). Seule la remise en état des lieux est de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite qu'ils constituent.

L'installation du sauna dans la jardin commun au mois de juillet 2023, après plusieurs avertissements du Syndicat des copropriétaires quant à l'interdiction d'accéder à la toiture-terrasse des garages et à la nécessité d'installer une clôture pour interdire aux locataires du lot de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 d'y accéder depuis sa terrasse, sa résistance depuis lors et la mauvaise foi dont elle fait preuve dans le cadre de sa défense commandent d'assortir son obligation d'une astreinte comminatoire de nature assurer l'exécution de la présente décision.

 Par conséquent, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 sera provisoirement condamnée à déposer le sauna et les dalles positionnées dessous, installés sur le toit-terrasse du parking dont l'accès est prohibé, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 300,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois.


Sur la demande portant sur la douche extérieure installée sur la terrasse de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1

 En l'espèce, le procès-verbal de constat dressé le 19 juillet 2023 démontre que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a fait installer une douche sur la terrasse, partie commune à jouissance privative rattachée à son lot (pages 9, 10 et photographies n° 18 et 19).

Le Syndicat des copropriétaires souligne que ces travaux n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale alors qu'ils affectent une partie commune et l'aspect extérieur de l'immeuble. Il rappelle de nouveau les termes de la page 21 du règlement de copropriété déjà rappelé ci-dessus.

En défense, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 argue du fait qu'il ne serait pas démontré en quoi ces travaux affecteraient l'aspect extérieur de l'immeuble. Elle ajoute qu'il s'agirait d'un équipement amovible ne nécessitant pas d'autorisation. Elle réfute ainsi l'existence d'un trouble manifestement illicite.

Le procès-verbal de constat précité amène toutefois à constater que l'installation d'une douche sur la terrasse jouxtant le lot n° 44, visible depuis l'ensemble des lots donnant sur la cour de l'immeuble et vraisemblablement depuis les immeubles avoisinants, porte manifestement atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, quand bien même ses dimensions sont limitées.

De plus, il est incontestable que ces travaux affectent une partie commune de l'immeuble, quand bien même la douche pourrait être démontée en la retirant du planche sur lequel elle se trouve fixée, étant rappelé que l'interdiction édictée par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne tous les travaux privatifs, sans aucune distinction, réalisés dans les parties communes (Civ. 3, 6 mars 1991, 88-16.770 ; Civ. 3, 4 décembre 2007, 06-19.931).

Il en résulte que ces travaux, dont la réalisation n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, contreviennent tant aux dispositions de l'article 25 précité qu'à celles du règlement de copropriété et constituent un trouble manifestement illicite, auquel seule la remise en état des lieux sera à même de remédier.

L'installation de cet équipement au mois de juillet 2023, malgré le rejet des demandes d'autorisation d'exécuter des travaux et les contentieux déjà nés au sujet des travaux réalisés sans autorisation, ainsi que la résistance de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à la demande, commande d'assortir son obligation de remettre les lieux en l'état d'une astreinte comminatoire.

 Par conséquent, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 sera provisoirement condamnée à déposer la douche extérieure installée sur la terrasse jouxtant son lot, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois.

Sur la demande portant sur le dispositif d'éclairage installé sur la façade de l'immeuble

 En l'espèce, le rapport établi par le cabinet [U] le 05 juillet 2022 démontre qu'à cette date, aucun dispositif d'éclairage n'était installé au niveau de la façade sur cour du lot n° 44 (p. 3)

Le procès-verbal de constat dressé le 02 mars 2023 permet de constater qu'un carottage et une sortie électrique ont été réalisés au niveau de la façade sur cour du lot n° 44 (p. 7/16 et photographies 8 à 10).

Le procès-verbal de constat dressé le 19 juillet 2023 rapporte la preuve que différents câbles électriques ont été tirés depuis la sortie électrique en façade, circulent dans une goulotte qui rejoint notamment deux dispositifs d'éclairage (p. 2/19 et photographies n° 2, 8, 9 et 10).

Il est constant que la réalisation de ces travaux n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
La SCI LES COCONS LYONNAIS 1 prétend qu'il ne serait pas démontré qu'elle serait l'auteur de ces travaux et affirme que des spots existaient lors de l'acquisition du lot.

Or, non seulement cette allégation est contredite par les pièces examinées ci-avant, mais elle est encore impropre à faire échapper la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à son obligation de remettre les lieux en état, en présence de travaux contrevenant à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de ce qui précède que la Défenderesse a procédé à des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et le mur extérieur de celui-ci, partie commune.

Ces travaux, réalisés en méconnaissance des prescriptions de l'article 25 précité, constituent un trouble manifestement illicite et seule la dépose du dispositif d'éclairage permettra de faire cesser ledit trouble.

La résistance de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à la demande, malgré le rejet de ses demandes par l'assemblée générale des copropriétaires, commande d'assortir son obligation de remettre les lieux en l'état d'une astreinte comminatoire.

 Par conséquent, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 sera provisoirement condamnée à déposer le dispositif d'éclairage installé sur la façade sur cour de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois.


Sur la demande de respect de la servitude de passage sous astreinte

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » 

En l'espèce, le règlement de copropriété stipule que « l'accès au jardin commun ne peut se faire que par le lot n° 44, soit le local commercial situé au rez-de-chaussée et sa terrasse.
En conséquence, le lot n° 44 est grevé d'une servitude de passage pour l'entretien et les travaux du jardin commun.
Les propriétaires successifs de ce lot n° 44 devront laisser l'accès pour l'entretien et les travaux de ce jardin.
Il est ici rappelé que le jardin commun est un jardin d'agrément visuel et qu'il n'est pas accessible sous ce qui est dit ci-dessus concernant l'entretien . » (p. 6).

Par courrier en date du 23 aout 2023, le Syndicat des copropriétaires a mis la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 en demeure de respecter cette servitude et de permettre l'accès à la toiture-terrasse des garages, à destination de jardin commun d'agrément visuel, du professionnel dépêché pour vérifier l'état de l'étanchéité de ladite toiture-terrasse.

Pour s'opposer à la demande, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 avance que le Demandeur ne produit pas de commencement de preuve d'un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse et que la servitude n'est constituée que pour l'entretien du jardin commun et non pour l'entretien de la toiture-terrasse, si bien qu'il ne pourrait lui être reproché d'avoir refusé l'accès au professionnel mandaté par le Syndicat des copropriétaires.

 Il a cependant été vu que l'immeuble comprend un bâtiment élevé sur un sous-sol desservant trois niveaux de parking situés sous la dalle du jardin et dudit jardin et que les termes « jardin commun » désignent l'intégralité de la surface de la toiture-terrasse des garages.

Or, la servitude litigieuse a été constituée pour l'entretien et les travaux du jardin commun, sans distinction entre les travaux portant sur le dispositif d'étanchéité de la dalle sur lequel il est assis et ceux ne concernant que les plantations.

En outre, l'entretien du jardin commun et la recherche d'atteintes à l'étanchéité n'appellent pas la démonstration d'un défaut d'étanchéité avéré avant qu'il ne soit procédé à des opérations de prévention ou d'investigation.

 L'obligation de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 de laisser le Syndicat des copropriétaires ou les professionnels mandatés par ses soins accéder à la toiture-terrasse des parking désignée sous le vocable « jardin commun » pour son entretien, ne souffre d'aucune contestation sérieuse, de sorte qu'il convient de lui ordonner de respecter la servitude de passage grevant son lot, sous astreinte au vu de son positionnement qui consiste à revendiquer son opposition à ladite servitude.

 Par conséquent, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 sera condamnée à permettre au Syndicat des copropriétaires ou aux professionnels mandatés par ses soins d'accéder à la toiture-terrasse du parking souterrain, désignée sous les termes « jardin commun », afin de procéder à son entretien ou à des travaux, en exécution de la servitude ce passage stipulée au règlement de copropriété, à compter de la signification de la présente décision et ceci sous astreinte provisoire de 1 000,00 euros par obstacle constaté par procès-verbal de commissaire de justice, pendant un délai de trois ans.


Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais des procès-verbaux de constat par commissaire de justice.

En effet, bien que la Cour de cassation inclue dans les dépens les frais antérieurs à l'engagement de l'instance lorsqu'ils entretiennent un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, les frais des procès-verbaux de constat exposés par une partie pour établir un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête et ne sont pas prescrits par la loi, sont dépourvus d'un tel lien et ne constituent ni des dépens, ni un préjudice réparable et ne peuvent être pris en compte que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (Soc., 16 septembre 2009, 07-45.725).

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1, condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000,00 euros et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article précité.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNONS la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à déposer le bloc de climatisation installé sur la terrasse rattachée à son lot n° 44 et à remettre en état la façade percée pour faire passer les câbles d'alimentation de cet équipement, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à déposer le sauna et les dalles positionnées dessous, installés sur le toit-terrasse du parking dont l'accès est prohibé, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 300,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à déposer la douche extérieure installée sur la terrasse à jouissance privative jouxtant son lot, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à déposer le dispositif d'éclairage installé sur la façade sur cour de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;
NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à permettre au Syndicat des copropriétaires ou aux professionnels mandatés par ses soins d'accéder à la toiture-terrasse du parking souterrain, désignée sous les termes « jardin commun », afin de procéder à son entretien ou à des travaux, en exécution de la servitude ce passage stipulée au règlement de copropriété, à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 1 000,00 euros par obstacle constaté par procès-verbal de commissaire de justice, pendant un délai de trois ans ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS SCI LES COCONS LYONNAIS 1 aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais des différents procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice ;

CONDAMNONS SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de SCI LES COCONS LYONNAIS 1 le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 09 janvier 2024. 

Le Greffier Le Président