Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 5 janvier 2024

Du 05 janvier 2024


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/03000 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG2L







[U] [X], [T] [A]

C/

[P] [N]










 

- Expéditions délivrées à
Me FIRINO MARTELL
Me DIROU

- FE délivrée à 
Me FIRINO MARTELL


Le 05/01/2024


Avocats : Me Jérôme DIROU
Me Thierry FIRINO MARTELL





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 05 janvier 2024



JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDEURS :

1 - Monsieur [U] [X]
né le 12 Août 1974 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 1]

2 - Madame [T] [A]
[Adresse 5]
[Localité 1]

 
Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDERESSE :

Madame [P] [N]
née le 29 Mai 1981 à [Localité 6] (CÔTE D’IVOIRE)
[Adresse 2]
- [Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Jérôme DIROU Avocat au barreau de BORDEAUX



DÉBATS :

Audience publique en date du 07 novembre 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 24 avril 2017, Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] ont donné à bail à Mademoiselle [P] [N] et Monsieur [S] [Y], un logement sis [Adresse 8]) pour un loyer mensuel de 704,55 euros et 70 euros de provision sur charges.

Par courrier en date du 23 mai 2021, remis en main propre au bailleur le 31 mai 2021, Monsieur [Y] adressait son préavis pour la fin du mois de juin 2021, Madame [N] demeurant la seule locataire au contrat de bail. 

Le 10 novembre 2022, un congé pour vente a été signifié par exploit de commissaire de justice à Madame [P] [N] avec effet au 23 mai 2023. 

Madame [N] s’étant maintenue dans les lieux au-delà du délai imparti, une sommation de déguerpir lui a été signifiée en date du 25 mai 2023. 

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 31 mai 2023a permis de constater que Madame [N] était toujours occupante de l’appartement à cette date. 

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice en date du 1er août 2023, le bailleur a assigné, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, Madame [P] [N] en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

A l'audience du 07 novembre 2023, Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X], représentés par Maître Thierry FIRINO MARTELL ont sollicité le bénéfice de leur assignation, à savoir, au visa de l'article 15-II de la loi n°89 462 du 06 juillet 1989 ainsi que du congé pour vente signifié le 10 novembre 2022, de :

- Ordonner l'expulsion immédiate de Madame [P] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, d’un serrurier,

- Condamner Madame [P] [N] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des,

- Condamner Madame [P] [N] à leur payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire au seul vu de la minute. 

Au soutien de leurs prétention ils exposent que le fait de ne pas confier de mandat à un agent immobilier ne suffit pas à caractériser une fraude dès lors que le recours à un professionnel n’est pas indispensable et nécessaire pour vendre un bien. 

Ils ajoutent qu’il incombe au locataire la charge de la preuve, d’établir que le bailleur a délivré le congé dans une intention frauduleuse. 

Madame [P] [N], représentée par Maître Jérôme DIROU, sollicite du tribunal de :

- Juger la nullité du congé,

- Débouter les bailleurs de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire :

- Ordonner deux ans de délais à Madame [N] pour quitter les lieux compte tenu de sa situation personnelle,

- Condamner les bailleurs à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions elle expose que les bailleurs ne justifient pas d’une intention sérieuse et légitime de vendre l’immeuble puisqu’à ce jour l’immeuble ne figure sur aucune liste d’agence immobilière et qu’aucun mandat n’a été donné. 

Elle ajoute que le congé est irrégulier en ce que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’a pas été délivrée avec le congé signifié le 10 novembre 2022. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos l’affaire a été mise en délibéré le 05 janvier 2024.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce :

«I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

(...)

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. 

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.»

En l’espèce, Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X], tenus d'une notification de leur congé pour vente à la locataire, verse aux débats une copie du congé pour vendre, signifié le 10 novembre 2022, par la SCP [D] [B] [M] – [I] [R], commissaires de justice à [Localité 4], au prix de 280.000,00 €, payables comptant à la date de signature de l'acte authentique.

Cet acte reproduit les dispositions de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [P] [N] est née le 29 mai 1981, tel qu'il ressort du congé pour vente, de sorte qu'elle a moins de 65 ans et qu’elle ne bénéficie pas de la protection réservée aux locataires de plus de 65 ans.

Pour être efficace, le congé pour vente doit avoir été porté à la connaissance de chaque locataire au moins six mois avant le terme du contrat soit en l'espèce avant le 24 novembre 2022.

Si, en l'espèce, le congé a été signifié à étude, il n'en demeure pas moins que le commissaire de justice a pu relever que « le nom du destinataire est indiqué sur la boîte aux lettres » et « une confirmation du voisinage » de sorte qu'il a laissé un avis de passage mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant et l'indication que l'acte est déposé en son étude, une lettre contenant une copie de l'acte de signification, ayant été, de surcroît, adressée, aux locataires, par le commissaire de justice, en application des dispositions de l'article 658 du Code de procédure civile. 

Madame [P] [N] été ainsi parfaitement informée du congé pour vente signifié.

Toutefois Madame [N] expose que selon elle le congé n’est pas régulier en ce que les bailleurs n’ont pas justifié de leur intention réelle et sérieuse de vendre le bien.

Toutefois Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] produisent aux débats la totalité des mails qu’ils ont échangés avec Monsieur [F] [K], en sa qualité de responsable transaction, et notamment le mail adressé par Monsieur [X] dès le 27 décembre 2021 dans lequel il mentionne que l’investissement Scellier de leur appartement [Adresse 9] que l’agence a en gestion arrivant à terme à la fin de l’année 2021 il souhaite dès lors mettre en vente le bien de sorte qu’il est ainsi justifié de la réelle intention des propriétaire de vendre le bien et d’un motif légitime et sérieux. 

Au vue de l’ensemble des ces éléments, le congé est régulier en la forme, le bail a cessé de produire ses effets le 24 mai 2023 à minuit et Madame [P] [N] ne contestent pas ne pas avoir souhaité se porter acquéreur du logement.

Elle est en conséquence, occupante sans droit ni titre depuis le 25 mai 2023. Elle cause ainsi un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par la fixation d'une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 25 mai 2023, en deniers ou quittances, et égale au montant du loyer et des charges, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

L'expulsion de Madame [P] [N] sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais 

En l’espèce Madame [N] a connaissance du congé pour vente et du délai qui lui était imparti pour quitter l’appartement depuis le 10 novembre 2022 soit il y a un an à la date de l’audience.

En conséquence sa demande de se voir octroyer des délais sera rejetée. 


Sur la demande de l’exécution au seul vu de la minute

Aux termes de l'article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute ». 

En l’espèce les bailleurs ne justifient par aucun élément qu'il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que leur demande d'ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [P] [N] succombant à l’instance sera condamnée au paiement des entiers dépens et sera condamnée à payer à Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] une indemnité d'un montant de 400,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS


Lle juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 avril 2017, entre Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] d’une part et Mademoiselle [P] [N] d’autre part pour le bien sis [Adresse 8]) par l'effet du congé pour vente à effet du 24 mai 2023,

ORDONNE l'expulsion de Madame [P] [N] du bien sis [Adresse 8]) ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNE Madame [P] [N] à verser à Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 25 mai 2023, en deniers ou quittances, égale au montant du loyer et des charges, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] de leur demande d’exécution au seul vu de la minute,

DEBOUTE Madame [P] [N] de sa demande d’octroi de délais aux fins de quitter les lieux,

REJETTE toute autre demande des parties,

CONDAMNE Madame [P] [N] au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Mademoiselle [T] [A] et Monsieur [U] [X] une indemnité d'un montant de 400,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION