Tribunal Judiciaire · Référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01336 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XR5A
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JANVIER 2024




DEMANDERESSE : 

S.C.I. DE L’AERODROME DE LABUISSIERE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

S.A.S. FUN MOBILITY SERVICE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Anne-sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 16 Janvier 2024

ORDONNANCE du 30 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 14 février 2019, la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE a consenti à la SAS FUN MOBILITY SERVICE un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à effet au1er mars 2019, pour se terminer le 28 février 2028, moyennant un loyer annuel HT de 36.000 euros, soumis à indexation annuelle, payable trimestriellement et d’avance, avec autorisation d’un paiement mensuel à la demande du preneur, outre le versement d’une provision sur charges mensuelle de 650 euros, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 9.000 euros.

La SAS FUN MOBILITY SERVICE ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des loyers, un commandement de payer la somme de 24.574,63 euros, en principal, et visant la clause résolutoire, lui a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE a, par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2023, fait assigner la SAS FUN MOBILITY SERVICE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, aux fins de :
Vu les articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil
Vu l’article L145-41 du code de commerce 
Vu les articles 642, 834 et 835 du code de procédure civile 
Vu les pièces versées au débat, 
A TITRE PRINCIPAL 
SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU PRENEUR 
- juger que la société FUN MOBILITY SERVICE ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer du 21 juillet 2023 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
En conséquence, 
- juger que le bail liant la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE à la société FUN MOBILITY SERVICE est résilié depuis le 22 août 2023 ; 
- ordonner l’expulsion de la société FUN MOBILITY SERVICE et tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la Force Publique ; 
- fixer en tant que de besoin et CONDAMNER la société FUN MOBILITY SERVICE à payer à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 août 2023 à la somme de 6 978,54 euros TTC jusqu’à la libération complète et effective des Locaux, indemnité révisable annuellement à la date d’anniversaire de la décision à intervenir ; 
- condamner par provision la société FUN MOBILITY SERVICE à payer à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE la somme de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard à compter de la résiliation du bail, au titre de l’astreinte contractuelle ; 
- condamner à titre provisionnel la société FUN MOBILITY SERVICE au paiement de ladite indemnité d’occupation, et de l’astreinte journalière.
SUR LES CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES A PAIEMENT 
- condamner la société FUN MOBILITY SERVICE à payer à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE, par provision, la somme de 24.261,06 euros arrêtée au 4 octobre 023, éventuellement à parfaire au jour où votre juridiction statuera ; 
- condamner la société FUN MOBILITY SERVICE à payer à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE, par provision, la somme de 2.426,11 euros TTC au titre de la clause pénale contractuelle, éventuellement à parfaire au jour où votre juridiction statuera ; 
- juger que les sommes dues en ce compris l’indemnité d’occupation mensuelle, porteront intérêt au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ; 
- juger que la somme de 9.000 euros versée par la société FUN MOBILITY SERVICE à titre de garantie, restera en totalité acquise à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE à titre de dommages et intérêts ; 
En toutes hypothèses, 
- condamner la société FUN MOBILITY SERVICE à payer à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société FUN MOBILITY SERVICE aux entiers dépens de l’instance 

L'affaire a été plaidée à l’audience du 07 novembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 janvier 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Aux termes des conclusions déposées et développées à l’audience par son avocat, la SAS FUN MOBILITY SERVICE demande au juge des référés de : 
A titre principal,
- constater l’acquiescement de la SAS FUN MOBILITY SERVICE à la résiliation du bail et sa volonté de quitter les lieux au plus vite ;
- débouter la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer minoré de 20% ;
- Accorder à la SAS FUN MOBILITY SERVICE les plus larges délais de paiement,
En tout état de cause,
- condamner la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE à payer à la SAS FUN MOBILITY SERVICE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’assignation et aux écritures du défendeur pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :

Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci. 


L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur à fait perdre la valeur de leur gage.

En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds. 

Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyers, charges ou accessoires et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Le commandement de payer la somme de 24.574,63 euros, en principal, délivré le 21 juillet 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 21 août 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte. 

Sur le sort des meubles :

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :

La SAS FUN MOBILITY SERVICE conclut, à titre principal, au débouté de la demande d’indemnité d’occupation, indiquant quitter les locaux avant la date d’effet de la résiliation du bail, qui devrait être fixée au jour de l’ordonnance à intervenir. 
A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer HT et hors charges minoré de 20%, compte tenu des multiples infiltrations affectant les locaux.

Compte tenu de la date à laquelle le bail s’est trouvé résilié de plein droit, à savoir le 21 août 2023, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la SAS FUN MOBILITY SERVICE d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux, sans qu’il y ait lieu à minoration du montant de cette indemnité en l’absence de preuve suffisante des manquements reprochés au bailleur.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision ou d'ordonner une obligation de faire : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. 
La SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE sollicite la condamnation de la SAS FUN MOBILITY SERVICE au paiement de la somme provisionnelle de 24.261,06 euros TTC, selon décompte arrêté au 4 octobre 2023. 
En réponse à l’argumentation adverse, elle fait valoir que la cause des désordres d’infiltration dénoncés n’est pas établie et que les éléments versés aux débats ne sauraient caractériser les prétendus manquements du bailleur à ses obligations.

La SAS FUN MOBILITY SERVICE s’oppose à cette demande, considérant qu’elle se heurte à des contestations sérieuses. Elle rappelle en effet que les locaux loués ont fait l’objet de désordres d’infilitration récurrents, qui ont notamment nécessité la sécurisation de l’installation électrique, et que malgré diverses sollicitations en ce sens, le bailleur n’est jamais intervenu pour faire cesser ces troubles de jouissance. Par ailleurs, elle souligne que la régularisation des charges s’est effectuée sans justificatifs, malgré la demande du preneur. 

Si la SAS FUN MOBILITY SERVICE justifie, notamment par la production de photographies et d’un devis daté du 27 décembre 2022, que des désordres d’infiltrations ont entraîné la dégradation des locaux, il n’en demeure pas moins qu’elle ne produit aucun élément propre à démontrer qu’elle aurait vainement sollicité le bailleur aux fins de remédier à ces désordres, ou qu’il aurait manqué à ses obligations contractuelles. 


En outre, ces photographies, au demeurant non datées, ne sauraient suffire à démontrer l’impossibilité totale pour le preneur d’exploiter les locaux, qui auraient été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés et donc à justifier le non-paiement des loyers auxquels il demeure contractuellement tenu. 

Il convient par ailleurs de relever que la SAS FUN MOBILITY SERVICE se borne à affirmer que le bailleur aurait refusé de transmettre les justificatifs accompagnant les régularisations de charge, sans produire d’élément de nature à caractériser l’existence d’une telle demande à son égard. 

Ainsi, dès lors qu’il n’est pas contestable que la SAS FUN MOBILITY SERVICE est contractuellement tenue d'acquitter les loyers convenus aux termes du bail en cause, de même qu'il incontestable, au vu du commandement de payer et des extraits de compte produits, qu'elle reste redevable à ce titre d'une somme de 21.720,71 euros selon décompte arrêté au 04 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, il convient de la condamner au paiement provisionnel de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur les demandes relatives à l’application de pénalités :

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard, de majoration des intérêts au taux légal ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et ne sauraient être accueillies. 

Sur l’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui sollicite des délais de paiement de fournir toutes pièces justificatives de sa situation financière et économique, et notamment ses déclarations fiscales, ses bilans comptables ou encore ses relevés de compte, pour permettre au juge des référés d’apprécier le bien-fondé de ses demandes ainsi que sa capacité à respecter l’échéancier de paiement qu’il propose. 

A titre subsidiaire, dans le cas où une condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif serait prononcée à son égard, la SAS FUN MOBILITY SERVICE sollicite l’octroi de délais de paiement. 

En l’absence d’information sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse. 

Sur les frais et les dépens :

La SAS FUN MOBILITY SERVICE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. 

La SAS FUN MOBILITY sera condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision mise à la disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la présente procédure inopposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, 

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 14 février 2019, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], à la date du 21 août 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS FUN MOBILITY SERVICE et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter du 22 août 2023 ;

Déboutons la SAS FUN MOBILITY SERVICE de sa demande de minoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS FUN MOBILITY SERVICE au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS FUN MOBILITY SERVICE au paiement de la somme provisionnelle de 21.720,71 euros (vingt-et-un mille sept cent vingt euros et soixante-et-onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus au 04 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, selon décompte arrêté à cette date ;

Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;

Rejetons la demande subsidiaire de délais de paiement présentée par la SAS FUN MOBILITY SERVICE ;

Déboutons la SAS FUN MOBILITY SERVICE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS FUN MOBILITY SERVICE à payer la somme de 1.000 euros (mille euros) à la SCI DE L’AERODROME DE LABUISSIERE en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS FUN MOBILITY SERVICE aux dépens.


La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Carine GILLET