Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
Chambre 04
N° RG 22/06530 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WRPM
JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024
DEMANDEURS :
Mme [D] [N] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Mélanie O’BRIEN, avocat au barreau de VALENCIENNES

M. [C] [Y] [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Mélanie O’BRIEN, avocat au barreau de VALENCIENNES

DEFENDEURS :
M. [U] [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [L]
[Adresse 15]
[Localité 16] (KENYA)
représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

M. [B] [L]
[Adresse 9]
[Localité 8]
représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

M. [A] [I] [U] [L]
[Adresse 13]
 [Localité 12] (MEXIQUE)
représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [L] épouse [T]
[Adresse 11]
[Localité 7]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [L] épouse [K]
[Adresse 6]
[Localité 10] - BELGIQUE
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Avril 2023.
A l’audience publique du 10 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 Janvier 2024.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Janvier 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte sous seing privé du 18 juin 2015, M. [U] [L] et Mme [I] [S] épouse [L] ont promis de vendre à Mme [D] [H] et M. [C] [Y] [W], qui ont accepté, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 14] moyennant le prix de 538 000 euros.
Mme [H] et M. [Y] [W] ont déposé, le jour même entre les mains de Maître [X], notaire, la somme de 15 000 euros à titre de dépôt de garantie.

La promesse de vente a été soumise notamment à une condition suspensive d'obtention d'un prêt libellée comme suit :

“ L’ACQUEREUR déclare avoir été informé des dispositions desdits articles et avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : Banques diverses 
- Montant maximum de la somme empruntée : trois cent soixante-huit mille six cents euros (368 600 EUR), avec provision sur frais de prêt dont mémoire ci-dessous en sus le cas échéant.
- Durée maximale de remboursement : 15 ans 
- Taux normal d’intérêt maximum 2,5% l’an (hors assurances).
- Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou toute(s) autre(s) garantie(s) demandée(s) par le prêteur […]” 

Suite aux refus de financement que les banques leur ont opposés et par actes d’huissier du 22 juin 2016, Mme [H] et M. [Y] [W] ont fait assigner M. et Mme [L] le tribunal de grande instance de Lille afin principalement de faire constater la caducité de la promesse et d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

[I] [L] est décédée en cours d’instance, le 2 juin 2017. L’instance s’est donc interrompue.

Par actes d’huissier des 1er, 2, 6, 8 et 10 septembre 2021, Mme [H] et M. [Y] [W] ont fait assigner les consorts [U], [B], [G], [P], [O] et [A] [L] afin à nouveau de faire constater la caducité de la promesse et d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 19 janvier 2022, ordonné une médiation, mais cette mesure n’a pas permis la résolution amiable du litige.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique 14 février 2023, Mme [H] et M. [Y] [W] demandent au tribunal de :

Vu le compromis de vente du 18 juin 2015,
Vu l’article 1181 du code civil (ancien),
Vu les articles 1134 et suivants du code civil (ancien),

- Dire et juger que la condition suspensive du compromis de vente n’a pas été réalisée ;
En conséquence,
- Constater la caducité du compromis de vente du 18 juin 2015 ;
- Ordonner la restitution de la somme séquestrée entre les mains de Maître [X] à leur profit ;




Sur le fondement de l’article 1147 du code civil (ancien),
- Condamner solidairement les consorts [L] à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi du fait de la résistance abusive ;
- Rejeter purement et simplement toutes les demandes, fins et conclusions des consorts [L] ;
- Condamner solidairement les consorts [L] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Vanhelder- Bouchart- O’Brien, avocats.
- Déclarer le jugement opposable et commun à Maître [X], notaire à [Localité 17].

A l'appui de leurs prétentions, Mme [H] et M. [Y] [W] précisent qu’ils ont demandé, en temps utile, un prêt de 100 000 euros auprès de la société CIC et un prêt de 270 000 euros auprès de la société Crédit agricole et que les deux banques ont refusé le 28 juillet 2015, ce dont ils ont informé le notaire.

Répliquant en premier lieu à la fin de non recevoir soulevée par leurs contradicteurs, ils observent que le moyen est dilatoire, qu’il ne repose sur aucun fondement juridique exprès, que les actes ont été délivrés à l’étranger, que les défendeurs ont constitué avocat et qu’il ont pu faire valoir leur défense.

Au fond, ils exposent leur lecture de la promesse et soutiennent que la solidarité concernait la vente et non pas le prêt de sorte que l’acte ne les obligeait pas à contracter ensemble le prêt ni à s’engager solidairement dans le prêt. 
Ils ajoutent qu'ils ont effectué toutes les diligences nécessaires afin d'obtenir le financement, mais en vain, ce qui doit conduire à la restitution du dépôt de garantie. 

Répliquant à la demande reconventionnelle indemnitaire, ils estiment qu'aucun comportement fautif ne saurait leur être opposé car ils ont respecté toutes leurs obligations et refusent de répondre de l'état de santé de [I] [L]. Ils notent que le sort du bien n’est d’ailleurs pas justifié. Enfin, ils ajoutent que la clause pénale ne peut recevoir application à défaut de mise en demeure.

A l'appui de leur propre demande indemnitaire, ils exposent avoir amiablement demandé la restitution des fonds en vain de sorte qu’ils ont durablement été privés de cette somme ce qui leur cause un préjudice moral et financier. 

Ils insistent pour obtenir l’exécution provisoire.


Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 12 avril 2023, les consorts [L] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1134 (ancien) et suivants du code civil, 
Vu l’article 1178 (ancien) du code civil, 
Vu le compromis de vente en date du 18 juin 2015, 
 
A titre liminaire : 
- Juger irrecevables les demandes formées par Mme [H] et M. [Y] [W] à l’encontre de MM.[A] et [O] [L] ;
 
A titre principal :
- Débouter purement et simplement Mme [H] et M. [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;



 
A titre reconventionnel :
- Condamner Mme [H] et M. [Y] [W] à leur verser la somme de 53 800 euros à titre de dommages et intérêts, conformément au compromis de vente du 18 juin 2015 ;
- Ordonner la libération des fonds séquestrés par Maître [X] entre leurs mains ;
 
En toutes hypothèses : 
- Condamner Mme [H] et M. [Y] [W] à leur verser aux défendeurs la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Mme [H] et M. [Y] [W] aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Karl Vandamme, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 
 
En premier lieu, MM.[A] et [O] [L] font valoir qu’ils vivent respectivement au Kenya et au Mexique et n'ont pas été rendus destinataires des assignations délivrées à parquet, ce dont il déduisent que les demandes faites contre eux sont irrecevables.

A l'appui de leur défense au fond, ils font valoir que les prêts sollicités n'étaient pas conformes aux conditions prévues dans la promesse de vente en ce que les acquéreurs se sont engagés solidairement à solliciter un prêt de 368 600 euros et non pour l’un un prêt de 100 000 euros et pour l’autre un prêt de 270 000 euros. Ils contestent la lecture adverse de l’acte alors que la solidarité est stipulée au début avec mention explicite de ce qu’elle ne sera pas rappelée à chaque fois.
Ils ajoutent que les acquéreurs n’ont communiqué qu’une attestation de refus en juillet 2015, l’autre n’ayant été transmise qu’après relance et en septembre 2015 et qu’il n’est justifié d’aucune démarche immédiates et sérieuses pour obtenir le prêt.

Reconventionnellement, ils exposent avoir subi un préjudice à la suite du comportement déloyal et insuffisamment diligent des acquéreurs car ils voulaient acquérir un appartement en raison des problèmes de santé de [I] [L] tandis que son état de santé s'est aggravé lui retirant la possibilité de supporter un déménagement. Ils en déduisent qu’ils sont fondés à obtenir la somme prévue à la clause pénale.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la fin de non recevoir :

Aucun fondement juridique n’est invoqué par MM.[A] et [O] [L].

Les conditions de la délivrance de l’acte qui saisit le tribunal ne sont pas sanctionnées par une fin de non recevoir définie à l'article 122 du code de procédure civile comme suit :

"Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée."

Le droit d’agir des demandeurs contre MM.[A] et [O] [L] n’est nullement en cause.

La difficulté ne pouvait s’analyser qu’en une éventuelle nullité mais ce n’est pas sans pertinence que les demandeurs observent que MM.[A] et [O] [L] ont constitué avocat et pu présenter, en temps utile, une défense construite et n’ont donc subi aucun grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, implicitement invoqué, selon lequel :

“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.”

Le moyen sera rejeté.


Sur l’echec de la vente :

La promesse de vente stipule une clause de solidarité dans les termes suivants :

“ En cas de pluralité de vendeur et/ou d'acquéreur, les parties contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre elles, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois.” 

La solidarité dans l’ensemble des obligations acceptées par les acquéreurs envers les vendeurs à l’occasion de la promesse de vente n’implique pas que les acquéreurs étaient tenus de demander un prêt dans lequel ils s’engageaient solidairement envers la banque. Ni même un prêt dans lequels il s’engageaient non solidairement mais à deux envers la banque.

L’obligation litigieuse est celle de solliciter, dans les délais et conditions contractuelles, un ou plusieurs prêt(s) immobilier(s), donc une obligation de faire.

Il résulte des courriers de la société CIC des 26 juin et 28 juillet 2015 que M. [Y] [W] a demandé le 19 juin 2015 un prêt immobilier d’un montant de 100 000 euros remboursable sur une durée de 180 mois pour financer l’acquisition de la maison litigieuse et que la banque a refusé.

Il résulte des attestations de la société Crédit agricole des 30 juin et 28 juillet 2015 que Mme [H] a demandé un prêt immobilier d’un montant de 270 000 euros remboursable sur une durée de 180 mois au taux nominal de 2,5 % pour financer l’acquisition de la maison litigieuse et que la banque a refusé.

Il n’est pas allégué que la différence de 1 400 euros entre le montant maximum du prêt stipulé à 368 600 euros et le montant total demandé serait significatif pour une opération immobilière excédant le demi million d’euros, les parties ne débattant qu’en terme de solidarité de l’obligation et non relativement au montant total demandé.

Le contrat n’empêchait pas les acquéreurs de demander plusieurs prêts pour obtenir le financement global du prix augmenté des frais. Compte tenu des dates des courriers et attestation des banques, ils ont présenté leurs demandes à ces organismes fin juin 2015 et ont reçu deux refus le 28 juillet 2015.

Dans ces conditions il doit être constaté que Mme [H] et M. [Y] [W] ont rempli leur obligation de solliciter un ou plusieurs prêts et qu’ils se sont heurtés à un double refus.

C’est par voie d’affirmation et sans preuve que les défendeurs estiment que Mme [H] et M. [Y] [W] sont revenus sur leur volonté d’acquérir. Le manque de loyauté et de diligence allégué n’est pas établi.





Mme [H] et M. [Y] [W] n’avaient pas à expliquer dans leurs conclusions les motifs d’une décision qui n’était pas la leur mais celle des sociétés CIC et Crédit agricole. Il n’étaient pas davantage tenus de communiquer des pièces sur leur situation financière à l’époque de la demande de prêt. A tout le moins, si les consorts [L] estimaient que de telles pièces étaient indispensables à la résolution du litige, il leur revenait de les réclamer, le cas échéant en saisissant le juge de la mise en état.

Dans ces conditions, la condition suspensive ne s’est pas réalisée.
La promesse de vente est donc devenue caduque.

L’acte stipule pour le cas de non réalisation de la vente hors la faute de l’acquéreur, que le vendeur donne pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur.

En conséquence, le vendeur n’ayant pas accepté de donner ce pouvoir au notaire, le tribunal ordonnera au séquestre de libérer les fonds entre les mains de Mme [H] et M. [Y] [W].

Par voie de conséquence, la demande des consorts [L] au titre de la clause pénale sera rejetée.


Sur la demande indemnitaire :

Selon l’ancien article 1147 du code civil :

“Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

En vertu de ce texte , la caractérisation de la mauvaise foi n’est expressément pas nécessaire mais elle seule est alléguée au soutien de la demande indemnitaire.
En premier lieu, l’opposition à la libération de la somme séquestrée est certaine mais il n’est établi aucun abus puisque l’appréciation de la réalisation, ou non, de la condition suspensive a nécessité un débat juridique nourri entre les parties et que la défense a invoqué des moyens sérieux.

Mais surtout, Mme [H] et M. [Y] [W] ne rapportent pas la preuve du préjudice financier allégué. Quant au préjudice moral, ils ne le décrivent pas et ne rapportent aucun élément de preuve.

La demande doit être rejetée.


Sur la demande de jugement commun ou opposable :

Cette demande doit être rejetée d’office, Maître [X] n’ayant pas été appelé en déclaration de jugement commun.


Sur l’exécution provisoire :

Selon l’ancien article 515 du code de procédure civile, applicable à raison de la date d’introduction de l’instance :




“ Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.”

L’exécution provisoire nécessaire au regard de l’anciennté du litige et compatible avec la nature de cette affaire sera ordonnée.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

Les consorts [L] qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP Vanhelder Bouchart O’Brien ; l’équité commande de les condamner également à payer à Mme [H] et M. [Y] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,


Rejette le moyen tiré du défaut de réception des assignations destinées à MM.[A] et [O] [L] et signifiées à parquet ;

Dit que la promesse de vente du 18 juin 2015 est caduque ;

Ordonne la restitution de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [X] au profit de Mme [H] et M. [Y] [W] ;

Rejette la demande indemnitaire formée par Mme [H] et M. [Y] [W] ;

Rejette la demande faite au titre de la clause pénale par les consorts [L] ;

Condamne les consorts [U], [B], [G], [P], [O] et [A] [L] in solidum à supporter les dépens de l’instance et autorise la SCP Vanhelder Bouchart O’Brien à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; 

Condamne les consorts [U], [B], [G], [P], [O] et [A] [L] in solidum à payer à Mme [H] et M. [Y] [W] (ensemble) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;


Le Greffier,La Présidente,