Tribunal Judiciaire · JAF Cabinet 5 — 12 janvier 2024

N° de minute : 24 / 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
AFFAIRES FAMILIALES
JAF CABINET 5

 

JUGEMENT RENDU LE 12 Janvier 2024

 

 N° RG 21/00122 - N° Portalis DB22-W-B7E-PYTZ



DEMANDEUR :

Madame [S] [A]
née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 12]

représentée par Me Ivana COURSEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 739



DEFENDEUR : 

Monsieur [W] [Z] [N]
né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 12]

représenté par Me Isabelle CLANET DIT LAMANIT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 366



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat : Thérèse RICHARD
Greffier : Anne VIEL 



Copie exécutoire à :Me Isabelle CLANET DIT LAMANIT, Me Ivana COURSEAU
Copie certifiée conforme à l’original à : Maître [U] [P]
délivrée(s) le :



EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [A] et Monsieur [W] [N] ont conclu un PACS le 14 décembre 2010 qui a été dissout le 6 juillet 2017. 
Par acte notarié du 8 juillet 2013 ils ont acquis un bien indivis sis [Adresse 6] ayant constitué le domicile familial. 
Après la séparation du couple et le départ de Madame [S] [A] le 26 décembre 2015, Monsieur [W] [N] est demeuré dans le bien.  
Par ordonnance en la forme des référés du 28 juin 2017 le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles a notamment :
constaté l'occupation de manière exclusive et privative du bien indivis par Monsieur [W] [N]ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation partage de l'indivision entre les partiescommis Maître [R] pour y procéderdésigné le magistrat chargé du contrôle des opérations pour suivre la mesure et statuer sur les incidentsdit que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Un PV de difficultés a été dressé par le notaire Maître [R] le 1er juillet 2020.
Par acte d’huissier de justice en date du 24 novembre 2021, Madame [S] [A] a fait assigner Monsieur [W] [N] devant le juge aux affaires familiales en partage judiciaire des intérêts patrimoniaux des ex-concubins. 
Par conclusions récapitulatives du 13 mai 2022, Madame [S] [A] sollicite de:

- PRENDRE ACTE du procès-verbal de difficulté dressé par Maître [R] le 1 er juillet 2020, 
En conséquence, 
- DIRE ET JUGER que les créances revendiquées par Monsieur [N] au titre des charges du ménage sont des dépenses de la vie courante qui ne peuvent donner lieu à récompense et doivent être assumées personnellement et définitivement par ce dernier, 
- DIRE ET JUGER que la créance revendiquée par Monsieur [N] au titre du remboursement du bien de [Localité 9] doit s’analyser comme une dépense de la vie courante et doit être assumée personnellement et définitivement par ce dernier, - DIRE ET JUGER que le bien de [Localité 12] est un bien indivis par moitié et qu’aucune créance ne peut être revendiquée par Monsieur [N] au titre du financement dudit bien, 
- FIXER à la somme de 14.223,10€ le montant dû par Madame [A] à Monsieur [N] au titre de travaux nécessaires à la conservation du bien immobilier, - DIRE ET JUGER que les travaux de réfection de la terrasse n’étaient pas des travaux nécessaires à la conservation du bien et débouter Monsieur [N] de toute demande de créance à ce titre, 
- DIRE ET JUGER que Monsieur [N] ne justifie d’aucune cause objective de précarité et par conséquent, 
- DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation due à Madame [A] sera calculée sur la base de la valeur locative du bien, soit la somme de 1 975€, à valoir du 26 décembre 2015 au jour de la liquidation, 
- DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’abattement au titre de la précarité de l’occupation, 
Au surplus, 
- CONSTATER que le partage ne peut être facilement effectué, 
- ORDONNER la vente par adjudication du bien indivis, sis [Adresse 6], 
- DESIGNER Maître [R] pour procéder aux formalités légales et dresser le cahier des charges, 
- FIXER la mise à prix à 200.000€, 
- DIRE ET JUGER qu’à défaut d’enchères sur la base de cette mise à prix, il sera procédé à une nouvelle vente après baisse de la mise à prix à concurrence du quart, sans nouvelle publicité, 
- FIXER les modalités de publicité conformément à la loi, 
- DIRE ET JUGER que Monsieur [N] assumera seul la dette contractée auprès de la [7], au titre du crédit immobilier, pour un montant de 63.444,03€ arrêté au 10 octobre 2021, 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Madame [A] la somme de 1 767,50€ au titre des frais de notaire qu’elle a intégralement réglés, 
- DIRE ET JUGER que les frais de notaire à venir devront être partagés par moitié, 
- CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Mme [A] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives du 18 mars 2022, Monsieur [W] [N] sollicite de : 

- Recevoir Monsieur [N] en ses demandes reconventionnelles,
- Débouter Madame [A] de sa demande nouvelle de vente par adjudication et de toutes ses demandes afférentes.
En conséquence, 
- Prendre acte de l’accord des parties pour fixer la valeur du bien indivis à 550.000 €.
- Donner acte à Monsieur [N] de sa proposition principale de racheter la part de Madame [A] et de sa proposition secondaire de mettre le bien en vente, en cas de non-obtention du crédit destiné au financement de la soulte revenant à Madame [A].
- Donner acte aux parties de leur accord sur la créance due par Madame [A] de 752,02 € au titre de l’impôt sur le revenu et de 1.002,50 € au titre de la taxe d’habitation.
- Fixer la créance due par Madame [A] au titre des travaux réalisés dans le bien à 50.469,84 €.
- Fixer la créance due par Madame [A] au titre du compte d’administration à 24.397,65 €.
- Fixer la créance due par Monsieur [N] au titre de l’indemnité d’occupation à 37.920 €.
- En conséquence, fixer le montant de la soulte due par Monsieur [N] à Madame [A] à 174.330,30 €.
- Condamner Madame [A] à payer à Monsieur [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
- Condamner Madame [A] aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2023 avec fixation à l’audience du 14 novembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2023.

MOTIFS

A titre préliminaire il convient de rappeler que selon l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Aux termes de l'article 1373 du code de procédure civile « en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif. »

Sur la valeur du bien indivis et l' indemnité d'occupation 
Il résulte du procès-verbal de difficultés du notaire du 1er juillet 2020 que Madame [S] [A] et Monsieur [W] [N] s'accordent pour fixer la valeur du bien indivis sis [Adresse 6] à la somme de 550 000 euros.
L'ordonnance en la forme des référés du 28 juin 2017 du Tribunal de Grande Instance de Versailles a constaté l'occupation de manière exclusive et privative du bien indivis par Monsieur [W] [N] à compter du 26 décembre 2015. Il doit donc une indemnité d'occupation. 

La valeur locative a été fixée à la somme de 1 975 euros par mois dans le projet d'état liquidatif du notaire. 

L’indemnité d’occupation est en principe égale à la valeur locative du bien affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. 

En conséquence il convient d'appliquer une abattement de 20 % selon la pratique habituelle et de fixer l' indemnité d'occupation à la somme de 1 580 euros par mois.

Il sera jugé que Monsieur [W] [N] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation de 1 580 euros par mois à compter du 26 décembre 2015 jusqu'à la date du partage ou de la libération du bien.
 
Sur la licitation 
 
Selon l'article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.
 
L’article 1377 du code de procédure civile précise que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
 
L’article 1272 du code de procédure civile, applicable par renvoi de l’article 1377 du même code, dispose que les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.
 
L’article 1273 du code de procédure civile dispose qu’en matière de vente judiciaire d’immeubles, le juge détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce Madame [S] [A] sollicite la vente par adjudication du bien indivis et Monsieur [W] [N] s'y oppose.

Toutefois Monsieur n'apporte pas la preuve qu'il ait la capacité financière de racheter la part de Madame, sachant qu'ils détiennent le bien à hauteur de 50 % chacun du fait du PACS. 

En outre les deux parties n'ont pas réglé les échéances du crédit immobilier et le CREDIT LOGEMENT, en tant que caution, les a assignés devant le Tribunal Judiciaire de Versailles le 24 mars 2022, selon assignation versée aux débats. Il est fort probable que le bien soit alors saisi et vendu dans ce cadre.

La vente amiable du bien ne paraît pas envisageable dans ces conditions, et la licitation constitue l’unique moyen d’aboutir au règlement du partage de l’indivision, étant relevé que la procédure dure depuis plus de 6 ans.

Il sera donc fait droit à la demande de Madame [S] [A] avec une mise à prix de 200 000 euros.

Maître [R] n'exerçant plus, il convient de nommer Maître [U] [P], de la même étude notariale, pour effectuer les opérations de liquidation partage et de licitation.

Madame [S] [A] sera déboutée de sa demande de dire que Monsieur [N] assumera seul la dette contractée auprès de la [7], au titre du crédit immobilier, pour un montant de 63.444,03€ arrêté au 10 octobre 2021. En effet ils sont tous deux tenus solidairement au paiement de cette dette.


Sur les créances de Madame [S] [A] et Monsieur [W] [N] 

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Il résulte de l’article 815-13 précité du code civil qu’il doit être tenu compte à l'égard de l’indivisaire de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant, selon l’équité. 

Les dépenses liées au remboursement du crédit immobilier, au règlement de l’assurance habitation et au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble qui incombent à l’indivision, jusqu'au jour du partage, en dépit de l'occupation privative du bien par l'un des co indivisaires.
 Il est constant que le règlement d’échéances d’emprunts immobiliers effectués par un co-indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision sont des dépenses de conservation donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

Néanmoins, si les paiements réalisés par un concubin pour financer une acquisition indivise sont normalement générateurs de créances contre l’indivision, ils peuvent également recevoir une qualification de paiements faits au titre des dépenses de la vie courante, celles-ci étant alors aux concubins ce que les charges du mariage sont aux époux. 
 
En l'espèce il convient de juger que Monsieur [W] [N] ne peut revendiquer de créance au titre du remboursement de l'emprunt immobilier pendant la durée de la vie commune, en l'absence de preuve qu'il ait réglé davantage que Madame [S] [A].

A compter de la dissolution du PACS le 6 juillet 2017, Monsieur [W] [N] détient une créance sur l'indivision pour les échéances de l'emprunt immobilier qu'il a remboursées seul ainsi que la taxe foncière et taxe d'habitation qu'il a réglées depuis cette date.

En conséquence, les parties sont renvoyées devant le notaire commis pour établir les comptes de l'indivision. 

Il est par ailleurs constant que de simples travaux d’entretien, qui ne constituent pas des dépenses d’amélioration ni de conservation, ne donnent pas lieu à fixation d’une créance envers l’indivision au profit de l’indivisaire qui les a financés. 

En l'espèce Monsieur [W] [N] revendique une créance au titre des travaux réalisés sur la maison. 
Il lui appartient de démontrer que la réalisation de ses travaux a servi soit à améliorer le bien indivis soit était nécessaire à la conservation du bien.


En l’occurrence, il convient de juger, à l'instar du notaire dans son projet d'état liquidatif, que la réfection de la porte d'entrée (3 955,20 euros) et l'isolation des combles (24 491 euros) constituent des travaux nécessaires à la conservation du bien ouvrant droit à une créance de 28 446,20 euros, au profit de Monsieur [W] [N].

Concernant les travaux de réfection de la cuisine (12 445,89 euros), de réalisation d'une terrasse ( 19 278,60 euros) et d'installation d'une cheminée à foyer fermé ( 11 500 euros), il s'agit de travaux d'amélioration du bien d'un montant total de 43 224,49 euros qui donnent droit à une créance au profit de Monsieur [W] [N] en fonction de la plus-value procurée par ces travaux.

Il résulte de l’article 815-13 précité du code civil qu’il doit être tenu compte à l'égard de l’indivisaire, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant, selon l’équité. 

Il s'agit de faire une règle de 3 :
Financement (dépense faite par l'époux) X valeur du bien au jour de la vente (aujourd'hui)
 coût d'acquisition (frais y compris)

soit en l'espèce 43 224,49 X 550 000 = 43 781,71 euros.
543 000

En conséquence Monsieur [W] [N] possède une créance sur l'indivision de 43 781,71 euros au titre des travaux de réfection de la cuisine, de réalisation d'une terrasse et d'installation d'une cheminée à foyer fermé. 


PAR CES MOTIFS,
 
Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Vu le procès-verbal de difficulté et le projet d'état liquidatif dressés par Maître [R] le 1er juillet 2020, 

CONSTATE l’accord des parties pour fixer la valeur du bien indivis à 550.000 €

DIT que Monsieur [W] [N] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation de 1 580 euros par mois à compter du 26 décembre 2015 jusqu'à la date du partage ou de la libération du bien

ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Versailles du bien immobilier sis [Adresse 6], 

RAPPELLE que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, 

FIXE la mise à prix à 200 000 € (deux cent mille euros) avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d‘enchères, 
DIT que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation, 

DIT qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
 
AUTORISE tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires,
 
AUTORISE tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,
 
DIT que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance, 

DESIGNE Maître [U] [P] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,  

DIT que Monsieur [W] [N] détient une créance sur l'indivision pour les échéances de l'emprunt immobilier afférent au bien indivis ainsi que la taxe foncière et taxe d'habitation qu'il a réglées depuis le 6 juillet 2017

DIT que Monsieur [W] [N] possède une créance sur l'indivision de 28 446,20 euros au titre des travaux de conservation effectués sur le bien ainsi qu'une créance de 43 781,71 euros au titre des travaux de réfection de la cuisine, de réalisation d'une terrasse et d'installation d'une cheminée à foyer fermé 

RENVOIE les parties devant le notaire Maître [U] [P], [Adresse 3] à [Localité 11], pour établir les comptes de l’indivision et procéder au partage, en application des articles 1364 et suivants du code de procédure civile
 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 
 ORDONNE le retrait du rôle et dit que l'affaire pourra être rappelée à tout moment à l'audience du juge commis à la diligence de ce dernier, du notaire désigné, des parties ou de leurs conseils ;
 
ORDONNE l'emploi des dépens en frais généraux de partage
 
LE GREFFIER                                 LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES