Cour d'Appel · Chambre sociale — 25 janvier 2024

AFFAIRE : N° RG 22/01155 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FXSY

 Code Aff. :C.J



 ARRÊT N° 





 ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT PIERRE en date du 04 Juillet 2022, rg n° 21/00469 









COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION



CHAMBRE SOCIALE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

 





APPELANT :



G.F.A. LE GFA MATOUTA

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

 



INTIMÉ :



Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Marie LOUTZ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



 



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2023, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, assistée de Delphine GRONDIN, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 25 JANVIER 2024 ;



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Président : Corinne JACQUEMIN

Conseiller : Agathe ALIAMUS

Conseiller : Aurélie POLICE



Qui en ont délibéré





ARRÊT : mis à disposition des parties le 25 JANVIER 2024





Greffière lors des débats : Delphine GRONDIN, 

Greffière lors de la mise à disposition de l'arrêt : Monique LEBRUN





* *

*





LA COUR :



Suivant contrat de bail à ferme du 26 avril 2004, enregistré le 21 octobre 2004 à la Recette

élargie de [Localité 6], le groupement foncier agricole (GFA) Matouta a donné a bail, à M. [E] [G] pour une durée de 9 ans, une parcelle située à [Localité 5] lieu-dit [Localité 7], cadastrée CZ [Cadastre 3] et CZ [Cadastre 2] pour une superficie totale de 10 ha 00 a 00 ca.



Le bail a été reconduit par avenant le 26 avril 2013 jusqu'au 25 avril 2022 par avenant moyennant le paiement d'un fermage annuel de 9 000 euros.



Par courrier recommandé en date du 23 octobre 2020, le groupement a donné congé au

preneur et lui a précisé que l'exploitation serait reprise par deux associés exploitants, à savoir

[S] et [F] [M].



Suivant requête enregistrée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Pierre le

22 février 2021, et conclusions soutenues à l'audience, M. [G] a contesté ce congé aux motifs que la gérance du GFA Matouta n'avait pas été préalablement autorisée par l'assemblée générale extraordinaire du groupement à mettre un terme au contrat de bail alors que le congé ne respecte pas les dispositions des articles L 461-17, L 461-13 alinéas 2 et 3, et L 461-15 du code rural et de la péche maritime sur l'absence de respect du délai de notification du congé au preneur ; il ajoutait l'absence de participation effective aux travaux de l'ensemble des membres du groupement, le non-respect des conditions de capacité ou d'expérience professiomielle des preneurs et sur l'absence d'autorisation préalable d'exploiter.



Par jugement du 4 Juillet 2022 le tribunal a :

- déclaré le congé non valable comme tardif à l'égard de M. [G] ;

- constaté que le bail à ferme concenant les parcelles de terrain sis a [Localité 7] sur la commune dc [Localité 5], cadastrées CZ n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] d'une contenance de 5 ha chacune,

soit 10 ha au total a été renouvelé le 25 avril 2022 ;

- condamné le GFA Matouta à payer à M. [G] :

* la somme de 3 463,50 euros au titre des sommes indûment percues par le preneur au titre du fermage des années 2017 à 2021 ;

* la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le GFA Matouta aux dépens de l'instance ;

- débouté les parties de leurs pretentions plus amples ou contraires ;

- rappelé que la decision est exécutoire de plein droit.



Le GFA Matouta a interjeté appel de cette décision suivant déclaration n° 22/00891 du 4 août 2022.



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique et soutenues à l'audience du 20 novembre 2023, l'appelant demande à la cour de :

- juger que le congé du 23 octobre 2020 posté le même jour à 15 H 15 est régulier et en 

conséquence juger que le bail signé entre le GFA MATOUTA et Monsieur [E] [G] 

a pris fin le 25 avril 2022.

- ordonner l'expulsion de M. [G] du bien loué savoir les parcelles numéro CZ [Cadastre 3] et CZ [Cadastre 2] et METTRE à sa charge une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois jusqu'à entière libération des lieux.

- ordonner la production par M. [G] de son autorisation d'exploiter, et tirer toutes conséquences de son refus,

- le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et mettre à sa charge les dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions communiquées par voie électronique et soutenues oralement à l'audience, M. [G] requiert de la cour de :



À titre principal, au visa des articles L. 461-17, L. 461-13, R. 331-2, I, L. 461-15, l'article L. 461-7 du code rural et de la pêche maritime et 9 et 641 alinéa 2 du code de procédure civile, les articles 1347 et suivants du Code civil, 



"- CONSTATER que la gérance du GFA MATOUTA n'a pas été préalablement autorisée par 

l'assemblée générale extraordinaire du groupement à mettre un terme au contrat de bail conclu avec Monsieur [E] [G] portant sur les parcelles de terrain sises à [Localité 7] sur la commune de [Localité 5] (REUNION), cadastrées section CZ n° [Cadastre 3] et section CZ n° [Cadastre 2]. 

- CONSTATER que le congé en date du 23 octobre 2020 délivré par le GFA MATOUTA a 

été notifié tardivement à Monsieur [E] [G], à savoir, le 26 octobre 2020, alors que le 

délai expirait au plus tard le 25 octobre 2020. 

- CONSTATER que les membres assumant la direction du GROUPEMENT FONCIER 

AGRICOLE MATOUTA, à savoir, Monsieur [V] [M] 

[W] et Madame [P] [Y] [H] épouse 

[M] [W], tous deux associés gérants, n'ont pas vocation 

à exploiter les parcelles de terrain objet de la reprise et à participer effectivement aux travaux sur les lieux. 

- CONSTATER que le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA ne justifie pas que ses associés répondent aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle 

exigées ni bénéficier d'une autorisation d'exploiter. 

- CONSTATER que la reprise porte sur 10 hectares de terrain, superficie qui excède le seuil de contrôle fixé à 2 hectares en application du schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA), issu de l'arrêté préfectoral n° 00999 en date du 03 mai 2017, ce qui nécessite impérativement l'obtention d'une autorisation préalable 

d'exploiter, ce dont le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA ne justifie pas. 

- CONSTATER que le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA s'est vu refuser l'autorisation d'exploiter les parcelles cadastrées section CZ n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] situées à 

SAINT-JOSEPH (REUNION) suivant décision du Préfet de la Réunion n° 2021-AE-283 en 

date du 08 février 2022. 

- CONSTATER que la clause fixant le montant du fermage annuel dû par le preneur à la somme de 9.000,00 € figurant à l'article 5 « Montant et paiement du fermage » de l'avenant en date du 26 avril 2013 conclu entre le GFA MATOUTA et Monsieur [E] [G] est illicite. 



En conséquence, 

- CONFIRMER le jugement contradictoire rendu en premier ressort le 04 juillet 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT-PIERRE (REUNION) (RG n° 21/00469) en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a retenu, pour calculer le montant du fermage dû, la valeur de 15 tonnes de cannes à sucre. 



Statuant à nouveau sur ce dernier point uniquement, 

- DIRE ET JUGER que le montant du fermage annuel doit représenter la valeur de 10,5 tonnes de cannes à sucre par hectare, soit 105 tonnes de cannes à sucre par an et que le prix de la tonne de cannes à sucre doit correspondre à celui fixé annuellement par le Préfet de la Réunion. 



En conséquence, 

- CONDAMNER le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA à payer à Monsieur 

[E] [G] la somme de 15.924,45 €, correspondant au remboursement des sommes indument perçues par le preneur à bail au titre du fermage au cours des années 2017 à 2021. 

Y ajoutant, 

- DIRE ET JUGER que ce calcul basé sur la valeur de 10,5 tonnes de cannes à sucre par hectare devra également s'appliquer pour calculer le montant des fermages à venir. 

- ORDONNER la compensation entre les sommes dues par le GFA MATOUTA à Monsieur 

[E] [G] au titre du remboursement des fermages indument perçus de 2017 à 2021 et les sommes dues par Monsieur [E] [G] au GFA MATOUTA au titre du fermage dû pour l'année 2022. 

- REJETER toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. 



À TITRE SUBSIDIAIRE, 

Si par extraordinaire la résiliation du bail à ferme venait à être prononcée 

VU l'article L. 461-18 du Code rural et de la pêche maritime, 

VU les pièces versées aux débats, 

- DIRE ET JUGER que Monsieur [E] [G] est autorisé à rester sur les lieux jusqu'à la 

fin de la campagne sucrière de l'année au cours de laquelle la décision à intervenir sera rendue. - DIRE ET JUGER que Monsieur [E] [G] est fondé à se voir indemniser des 

améliorations apportées au fonds loué. 

- CONDAMNER le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA à payer à Monsieur 

[E] [G] la somme de 30.500,00 € à titre d'indemnités dues au preneur sortant. 

- REJETER toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. 



À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE, 

VU les articles 143 et 144 du Code de procédure civile, 

VU les pièces versées aux débats, 

Si la Cour l'estime nécessaire, 

- DESIGNER tel expert qu'il plaira aux fins de fixation de l'indemnité de sortie due à Monsieur [E] [G], lequel formulera ses demandes indemnitaires au vu des conclusions expertales. 

- REJETER toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. 



EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 

VU les pièces versées aux débats, 

- CONDAMNER le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA à payer à Monsieur 

[E] [G] la somme de 3.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile 

ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

- DÉBOUTER le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE MATOUTA de l'ensemble de ses demandes. 

- REJETER toutes demandes, fins ou conclusions éventuelles plus amples ou contraires.".



Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra.





SUR QUOI



- Sur la nullité du congé délivré par le GFA :



M. [G] soulève tout d'abord la nullité du congé en date du 23/10/2020 délivré par le GFA au motif de l'absence d'autorisation de la gérance de mettre fin au contrat de bail.

Il expose qu' il n'est pas justifié d'une autorisation du gérant par l'assemblée générale pour mettre fin au bail.



Le GFA Matouta répond que cette exigence n'est qu'une disposition relative au pouvoir des gérants, mais n'a pas pour effet de jouer à l'égard des tiers.et que dès lors le gérant qui outrepasserait ses pouvoirs engagerait sa responsabilité envers les associés, mais ses actes sont parfaitement valables vis à vis des tiers.



Il ajoute qu'il n'a pas entendu résilier le contrat de bail mais seulement « s'opposer au renouvellement » et que par conséquent la clause précitée n'aurait pas vocation à s'appliquer.



L'article 13 « Gérance », IV, 3 des statuts du GFA Matouta prévoit que « la gérance ne peut, sans y être préalablement autorisée par décision collective prise dans les conditions de quorum et de majorité de l'assemblée extraordinaire, accomplir les actes suivants : 

Conclusion, modification, renouvellement et résiliation de tout bail. ['] ». (pièce 7 du dossier de M. [G]).

 

En premier lieu, il est de jurisprudence constante et notamment de la Cour de cassation ( Cass. 3e civ., 14 juin 2018, no 16-28672) que les tiers à un groupement foncier agricole peuvent se prévaloir des statuts du groupement pour invoquer le dépassement de pouvoir commis par le gérant de celui-ci.



Le GFA Matouta n'est donc pas fondé à soulever le caractère inopérant du moyen de M. [G] tiré de l'application de l'article 13 « Gérance », IV, 3 des statuts du GFA 



En second lieu, il résulte des termes clairs et précis de cet article que l'intention des membres du GFA était de conférer à l' assemblée générale extraordinaire une autorisation obligatoire pour non seulement conclure mais aussi mettre au fin au bail que ce soit par résiliation mais également lors du renouvellement, ce terme étant d'ailleurs expréssement visé.



À défaut d'autorisation ainsi donnée au GFA Matouta de mettre un terme par non renouvellemnt du bail rural consenti à M. [G], le gérant a outrepassé ses pouvoirs de sorte que le congé donné est nul.



Dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a jugé que le bail à ferme concemant les parcelles de terrain sise à[Localité 7] sur la commune dc [Localité 5], cadastrées CZ n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] d'une contenance de 5 ha chacune,soit 10 ha au total a été renouvelé le 25 avril 2022, mais par substitution de motif dès lors que si le premier juge a retenu dans sa motivation l'absence d'autorisation de la gérance pour mettre fin au bail, il n'a néanmoins mentionné en son dispositif que le caractère tardif du congé sur lequel il n'était pas utile de statuer.





- Sur le montant du fermage :



M. [G] sollicite que la clause de l'avenant du 26 avril 2013 fixant le prix du bail à la somme de 9 000 euros soit déclarée nulle et que le GFA soit condamné à lui verser la somme de 15924,45 euros à titre de trop perçu.



Le tribunal a fait partiellement droit à cette demande à hauteur de la somme de 3 463,50 euros au titre des sommes indûment percues par le preneur au titre du fermage des années 2017 à 2021 pour 15 tonnes de canne a sucre par hectare.



M. [G] forme appel incident sur ce point au motif que le tribunal s'est basé, pour le calcul du fermage, sur la valeur du 15 tonnes de cannes à sucre alors qu'il aurait dû se baser sur 10,5 tonnes. 



Le GFA s'y oppose au motif que le prix appliqué est conforme au contrat de bail qui lui a été remis pour signature par M. [G], lequel avait fait appel à la chambre d'agriculture pour le rédiger.

Il expose que dans ce document il est indiqué qu'il a été établi « en application de l'arrêté préfectoral n°2577 du 12 septembre 1985 établissant le contrat-type départemental de bail à ferme modifié par l'arrêté n°1016 du 16 avril 1993 » et il mentionne que le tonnage à prendre en compte pour la canne à sucre est de 15 tonnes par hectare, soit pour la superficie prise à bail un total annuel de 150 tonnes.



Aux termes de l'article L 461-7 du code rural et de la pêche maritime, le prix du fermage est évalué en une quantité de denrées. Les denrées devant servir de base au calcul du prix des baux dans les collectivités mentiormées à l'article L. 461-3 ou dans les diverses régions agricoles de ces collectivites, ainsi que les quantités de ces denrées representant, par nature de cultures et par catégories de terres, la valeur locative norrnale des biens loués, sont déterminées par le representant de l' État dans la collectivité.



L'arrêté prefectoral n°510 du 29 mars 2018 pris par le préfet de la Réunion, prévoit dans son

article 2-3-2 que la quantité de denrées en canne à sucre comprise entre la valeur minimale et

la valeur maximale par zone de production, à savoir en zone 3 pour un terrain non irrigué situé à [Localité 5], s'établit entre 4 et 10 tonnes par hectare et par an et à 57,21 euros par tonne.

I1 précise dans son article 7 sur les modalités de calcul du montant du fermage, que la quantité de denrées doit être comprise entre la valeur minimale et la valeur maximale arrêtée pour chaque spéculation est telle que proposée dans l'article 2-3-2 devant tenir compte des minorations à appliquer. Sous cette réserve, la fixation de cette quantité sera librement déterminée par les parties à la conclusion du bail et pourra s'appuyer le cas écheant sur les critères d'appréciation du bien loué confonnement aux annexes 1, 2 ou 3 selon les productions ou à dire d'expert. ll ajoute que la quantité à retenir est fonction du rendement susceptible d'être obtenu en l'annéee normale avec les moyens de cultures des exploitations de la région.



Le calcul du montant du fermage est determiné de la facon suivante selon les arrêtés prefectoraux en vigueur : montant du fermage = nombre de tonnes de cannes X prix du fermage d'une tonne de cannes X superficie louée.



En l'espèce, le contrat de bail a ferme du 26 avril 2004 prévoit un prix de fermage annuel

représentant la valeur de 15 tonnes de canne à sucre par hectare, soit un total annuel de 150

tonnes de canne à sucre. Il indique que le prix de la tonne de canne à sucre sera le prix fixé

chaque année pour la canne de référence. L'arrêté prefectoral n°2577 du 12 septembre 1985

modifié par 1'arrêté n° 1016 du 16 avril 1993 est cité dans ce bail.



L'avenant à ce contrat de bail à ferme signé le 26 avril 2013 prevoit un montant du fermage à la somme de 9 000 euros par an.



Toutefois, comme l'a souligné à juste titre le tribunal le montant erroné du fermage figurant dans l'avenant en date du 26 avril 2013 ne rend pas la clause de cet avenant relative au montant et paiement du fermage non écrite dès lors que les modalités de calcul sont précisées dans le contrat initial.



Ainsi la cour retient comme exacte la motivation du premier juge selon laquelle lors de la signature du contrat de bail du 26 avril 2004 les parties se sont entendues pour fixer la quantité à 15 tonnes de canne à sucre par hectare ; que l'avenant en date du 26 avril 2013 a fixé le montant du fermage à la somme de 9 000 euros sans détail du calcul.



Ainis, si selon l'arrêté prefectoral de 2018, les parties sont libres de fixer les quantités en fonction des caracteristiques du terrain et des plantations, M. [G] ne demontre pas que ces quantités n'ont pas été librement fixées.



C'est donc à bon droit et par application des principes précités qu'au regard du prix du fermage fixé par les arrêtés préfectoraux, le prix du fermage s'élève en l'espèce en :

-2017 à 7 650 euros (=15 x 51 x 10), (+1350)

-2018 à 8 250 euros (=15 x 55 x 10), (+750)

-2019 à 8 473,50 euros (=15 x 56,49 x 10), (+526,50)

-2020 à 8 581,50 euros (=15 x 57,21 x 10), (+418,50)

-2021 à 8 581,50 euros (=15 x 57,21 x 10), (+418,50).



Au vu des sommes versées par le preneur le GFA Matouta est condamné, par confirmation du jugement déféré à lui restituer la somme de 3 463,50 euros (= 1350 + 750 + 526,50 + 418,50 + 418,50) compte tenu des sommes que M. [G] aurait dues payer pour 15 tonnes de canne à sucre par hectare.



Le jugement est également confirmé de ce chef.





- Sur le défaut d'autorisation d'exploiter de M. [G] :



Le GFA Matouta demande en cause d'appel que le preneur produise ses autorisations d'exploiter, à défaut desquelles il ne peut être titulaire d'un bail rural.

Le GFA ajoute que la Cour ne pourra "que tirer toutes conséquences de la carence de l'intimé et faire droit aux demandes du GFA".



Toutefois, l'objet du litige est circonscrit au problème du congé donné pour non renouvellement du bail ainsi que sur le montant du fermage.



Cette demande nouvelle non présentée en première instance, qui s'apparente à une demande de résiliation du bail concernant l'autorisation d'exploitation est sans lien avec l'objet du litige qui a trait au seul congé pour non renouvellement pour le motif énoncé qui était la reprise pour exploitation par des membres du GFA.



Ajoutant au jugement , il y a donc lieu de débouter le GFA Matouta de sa demande tendant à ce que la cour "tire toutes conséquences de la carence de l'intimé à produire ses autorisations d'exploiter.".





- Sur les dépens et frais irrépétibles :



Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions sur la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ajoutant, le GFA Matouta est condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [G] la somme complémentaire de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS 





Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition du greffe,



Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Pierre en toutes ses dispositions et par substitution de motif en ce qui concerne la nullité du congé ;



Ajoutant :



Déboute le GFA Matouta de sa demande de production par M. [G] de son autorisation d'exploiter ;



Dit n'y avoir lieu à tirer des conséquences de ce défaut de production ;



Condamne le GFA Matouta à payer à M. [G] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le GFA Matouta aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par Madame Monique LEBRUN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,