Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 2 février 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
02 FEVRIER 2024



N° RG 23/01651 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVT4
Code NAC : 30B 

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X]
né le 24 Décembre 1962 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Sandrine BEGUIN - DESVAUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 383


DEFENDEUR

Monsieur [F] [S], entrepreneur individuel, non inscrit au R.C.S dont le n° SIREN est 448 374 892, pris en cette qualité, demeurant à [Adresse 3] et domicilié en son lieu d’exploitation à [Adresse 1],

Non comparant, non représenté

***

Débats tenus à l'audience du : 21 Décembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière présente lors des plaidoiries et de Elodie NINEL, greffière placée, lors de la mise à disposition, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 1er septembre 2013, Messieurs [N] et [T] [X] ont donné à bail, à M. [F] [S], entrepreneur indviduel, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel hors charges de 620 euros payable d'avance.

M. [N] [X] est décédé le 20 mai 2021, laissant son fils et héritier seul bailleur. 

Le 16 octobre 2023, M. [T] [X] a fait délivrer un commandement d'avoir à payer la somme de 14.260 euros visant la clause résolutoire à M. [F]. 

Par exploit d'huissier en date du 20 novembre 2023, M. [T] [X] a fait assigner en référé M. [F] [S] afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er septembre 2013, 
- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls du locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner le locataire à lui payer la somme provisionnelle de 21.331 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 10 novembre 2023 sauf à parfaire outre les frais de délivrance du commandement de payer à hauteur de 192,06 euros, avec intérêts de retard au taux légal,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au double montant conventionnel du loyer soit 1240 euros jusqu'à la complète libération des locaux,
- condamner le locataire à lui régler une somme de 2.133,10 euros au titre de la clause pénale,
- dire que le locataire conservera le dépôt de garantie au égard aux manquements du locataire,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, l'assignation et les frais d'exécution par voie de commissaire de justice. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 décembre 2023. 

Le demandeur a maintenu ses demandes.

Le défendeur n'est pas représenté. 

La décision a été mise en délibéré au 2 février 2024.










MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article 9, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 juillet 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 10 juillet 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.




Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner M. [S] [F] à payer à M. [T] [X] la somme provisionnelle de 20.091 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés échéance du mois de novembre 2023 incluse précison faite que le doublement des loyers n'est pas retenu au stade du référé), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale. 
En l'espèce il sera accordé une provison sur la clause pénale telle que contractuellement prévue soit 10% de sommes dues ou 2.091euros. 

Enfin, il convient de condamner M. [S] à payer à M. [T] [X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
La demande au titre du dépôt de garantie qui équivaut à accorder une indemnité forfaitaire supplémentaire de 1240 euros apparaît susceptible de réduction par le juge du fond compte tenu de l'importance des sommes réclamées au titre de la clause pénale. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner M. [S], partie succombante, à payer à M. [X] la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [S], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, des frais d'exécution. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2013 et la résiliation de ce bail à la date du 10 août 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [F] [S] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1], 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS M. [F] [S] à payer à M. [X] la somme provisionnelle de 20.091 euros euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

CONDAMNONS M. [F] [S] à payer à M. [X] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNONS M. [F] [S] à payer à M. [X] à titre de provision, une somme de 2.091 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant de la conservation du dépôt de garantie ; 

CONDAMNONS M. [F] [S] à payer à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [S] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART