Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CONSEIL
C.C.C.
délivrée le :
à Me COHEN-TRUMER


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/15375 

N° Portalis 352J-W-B7G-CYTSB

N° MINUTE : 2


Assignation du :
21 Décembre 2022











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 29 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE PARIS 
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987


DÉFENDERESSE

S.A. C.P.P.J. 
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009






MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
Susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile





EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 21 octobre 2005, la SOCIÉTÉ [Adresse 3], à laquelle vient aux droits la S.A. C.P.P.J. (ci-après la société C.P.P.J.), a donné à bail à Madame [W] [Z], à laquelle vient aux droits la S.A.R.L. L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS (ci-après la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS) à la suite d'une cession de fonds de commerce, un local à usage commercial situé [Adresse 8] [Adresse 1] et [Adresse 7], à [Localité 9], pour y exercer le commerce suivant : "jeux, gadgets, articles de Paris et vêtements d'enfants".

Les locaux sont désignés ainsi :
"Deux boutiques situées dans la [Adresse 8], portant les numéros 29 et 31, au 1er étage au-dessus desdites boutiques un W.C. comportant un lavabo.
Deux sous-sols, l'un n°29 donne sur un escalier ressortant au rez-de-chaussée, l'autre sous le n° 31 communique avec la boutique. D'autre part, il existe une porte donnant dans un couloir latéral situé entre les boutiques 25 - 29".

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 4 juillet 2001 jusqu'au 3 juillet 2010, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 35.722,50 euros.

Par acte sous seing privé du 20 avril 2011, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf années à compter du 4 juillet 2010 jusqu'au 3 juillet 2019, moyennant le versement d'un loyer annuel de 47.578 euros en principal, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2019, la société L’ÉLÉPHANT ROSE PARIS a sollicité auprès de la société C.P.P.J. le renouvellement de son bail à compter du 4 juillet 2019, proposant de verser un loyer au montant du loyer actuel, majoré de l'augmentation des indices.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2019, la société C.P.P.J. a accepté dans son principe le renouvellement sollicité par le preneur à compter du 4 juillet 2019, pour une durée de neuf ans aux clauses et conditions du bail échu et a sollicité que le loyer de renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 72.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable du 30 juin 2021, la société C.P.P.J. a demandé à ce que le loyer soit fixé à la somme de 99.402 euros hors taxes et hors charges à compter du 4 juillet 2019.


Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2022, la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS a demandé la révision de son loyer à la somme de 26.000 euros par an hors charges et hors taxes, en application de l'article L.145-38 du code de commerce.

Par ailleurs, selon un acte sous seing privé du 28 juin 1995, la SOCIÉTÉ [Adresse 3], à laquelle vient aux droits la société C.P.P.J., a donné à bail à la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DE LA BOUTIQUE PAIN D'EPICES, à laquelle vient aux droits la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS à la suite d'une cession de fonds de commerce, un local à usage commercial situé [Adresse 8] et [Adresse 7], à [Localité 9], pour y exercer le commerce suivant : "vente de vêtements d'enfants et accessoires de chambres d'enfants, à l'exception des jouets".

Les locaux sont désignés ainsi :
"Les lieux loués ont leur entrée n°[Adresse 3] et se composent de :
une boutique avec arrière-boutique, premier étage, sous-sol avec WC".

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 1995 jusqu'au 30 juin 2004, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 130.000 francs.

Le bail s'est trouvé renouvelé, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 18 décembre 2003 par la SOCIÉTÉ [Adresse 3] à compter du 1er juillet 2004.

Par jugement du 4 septembre 2008, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 22.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2004. Par acte sous seing privé du 10 avril 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2004, moyennant un loyer en principal de 22.600 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2014, la SOCIÉTÉ DU PASSAGE JOUFFROY et la société L'ELÉPHANT ROSE PARIS ont renouvelé le bail afférent aux locaux n° 33, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 jusqu'au 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 32.500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2022, la société L'ELÉPHANT ROSE PARIS a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1er juillet 2022, proposant de verser un loyer en principal de 17.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2022, la société C.P.P.J. a accepté dans son principe le renouvellement sollicité par la société L'ELÉPHANT ROSE PARIS à compter du 1er juillet 2022, pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du bail échu, mais a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Contestant les régularisations de charges afférentes aux locaux donnés à bail à la société L’ELÉPHANT ROSE PARIS effectuées par la société C.P.P.J., leur bien fondé et leur quantum, par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2022, la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS a fait assigner devant ce tribunal la société C.P.P.J. aux fins de :

"- Déclarer la société l'Eléphant Rose Paris recevable et bien fondée en ses demandes.
- Juger que la C.P.P.J. ne justifie pas des provisions sur charges qu'elle refacture à la société l'Eléphant Rose Paris en application des baux conclus le 21 octobre 2005 et le 20 avril 2011 entre les parties pour des locaux n°29 et 31 du Passage Jouffroy, et le 4 décembre 2014 pour les locaux n°33 du Passage Jouffroy.
- En conséquence, condamner la société C.P.P.J. à rembourser à la société l'Eléphant Rose Paris la somme de 79.339,13 € au titre des provisions sur charges facturées entre 2015 et 2022 et non justifiées.
- Subsidiairement, condamner la société C.P.P.J. à rembourser à la société l'Eléphant Rose Paris la somme de 67.945.61 € au titre des charges non justifiées et non prévues expressément dans les baux conclus le 21 octobre 2005 et le 20 avril 2011 entre les parties pour des locaux n°29 et 31 du Passage Jouffroy, et le 4 décembre 2014 pour les locaux n°33 du Passage Jouffroy.
- Condamner la société C.P.P.J. à verser à la société l'Eléphant Rose Paris la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens.
- Ordonner l'exécution provisoire".

Suivant des conclusions d'incident notifiées le 13 juin 2023, la société C.P.P.J. demande au juge de la mise en état de :

Vu le bail liant les parties et son avenant de renouvellement,
Vu les dispositions des articles 122 et 789-6° du code de procédure civile,
Vu les pièces visées, 

- Juger irrecevable pour cause de prescription la demande de la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS en répétition de l'indu des provisions sur charges versées au titre des années 2015 à 2017 ;
- L'en débouter en conséquence ;
- Condamner la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- "Condamner la société C.P.P.J. en tous les dépens, en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir".

La société C.P.P.J. fait valoir que depuis la réforme de la prescription du 17 juin 2008, l'action en répétition de l'indu se prescrit selon le délai de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter de l'envoi des redditions de charges. Elle soutient qu'en l'espèce, elle a effectivement procédé depuis l'origine du bail à la régularisation des charges ; que ces factures d'apurement ont été réglées par la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS sans contestation aucune depuis l'origine du bail, démontrant que, depuis cette date, les charges ont été régularisées conformément aux clauses du bail.
Elle conclut que la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS ayant introduit son action suivant assignation signifiée à la société C.P.P.J. le 21 décembre 2022, celle-ci est prescrite à contester le montant ou solliciter le remboursement des charges antérieures au 21 décembre 2017.
Elle précise que, pour les années postérieures, les documents utiles seront versés aux débats dans le cadre de la procédure au fond.

Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS demande au juge de la mise en état de :

Vu l'article 2224 du code civil,
Vu les articles 696, 699, 700 et 789 du code de procédure civile,
Vu les baux des 21 octobre 2005, 20 avril 2011 et 4 décembre 2014,
Vu les pièces visées,

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
- Juger que la procédure engagée aux fins de remboursement des provisions sur charges comprenant notamment la période des années 2015 à 2017 par la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS a été introduite dans le délai de 5 ans à compter de la réception des factures portant régularisation des charges pour les années 2015 à 2017 ;
- Par conséquent, juger que la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS n'est pas prescrite pour solliciter le remboursement des provisions sur charges appelées sur la période des années 2015 à 2017 ;
- Débouter la société C.P.P.J. de sa demande de voir la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS jugée irrecevable pour cause de prescription de sa demande en répétition de l'indu des provisions sur charges versées au titre des années 2015 à 2017 ;

- Condamner la société C.P.P.J. à verser à la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

La société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS fait valoir que la bailleresse ne produit pas les avis d'échéance adressés à la locataire sollicitant le règlement des régularisations de charges. Elle expose que la demande en paiement des rappels de charges de 2015 n'est intervenue qu'avec l'avis d'échéance du 2ème trimestre 2018 ; que celle pour l'année 2016 n'est intervenue qu'avec l'avis d'échéance du 1er trimestre 2019 et que celle de l'année 2017 n'a eu lieu qu'avec l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2019.

Elle conclut que contrairement à ses allégations, la bailleresse n'a pas procédé à la régularisation des charges annuellement ; que le délai de prescription quinquennal de l'action en remboursement des charges ayant pour point de départ leur régularisation par le bailleur, elle n'est pas prescrite dans ses demandes, ayant assigné la bailleresse par acte du 21 décembre 2022.

* * *

L'incident a été plaidé à l'audience du 4 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société C.P.P.J.

Aux termes de l'article 789 6°) du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

En application des articles 2224 et 2240 et suivants du code civil, la prescription quinquennale de l'action du preneur en restitution des sommes trop versées au titre des provisions sur charges court à compter du jour où il a connaissance du montant des charges récupérables. La prescription est interrompue si le preneur agit en justice aux fins d'obtenir le paiement forcé des dites sommes.

Il est donc constant que la demande de restitution des charges indues a pour point de départ de la prescription de cinq ans, la demande en paiement accompagnée des justificatifs de la régularisation des charges qui permettent au preneur d'identifier les charges non justifiées, ce qui n'est pas discuté par les parties.

Il ressort des pièces versées aux débats que :
- le relevé des charges locatives pour l'année 2015 a été dressé le 30 mai 2017, le bailleur ne sollicitant le règlement de la régularisation des charges pour l'année 2015 qu'avec l'avis d'échéance du 1er avril 2018 ; 
- le relevé des charges locatives pour l'année 2016 a été dressé le 25 octobre 2018, le bailleur ne sollicitant le règlement de la régularisation des charges pour l'année 2016 qu'avec l'avis d'échéance du 30 décembre 2018 ;
- le relevé des charges locatives pour l'année 2017 a été dressé le 31 octobre 2018, le bailleur ne sollicitant le règlement de la régularisation des charges pour l'année 2017 qu'avec l'avis d'échéance du 30 juin 2019.


Dès lors, le délai quinquennal dont disposait la société locataire pour solliciter le remboursement des sommes versées au titre des charges pour les années 2015, 2016 et 2017 ayant commencé à courir à compter respectivement du 1er avril 2018, du 30 décembre 2018 et du 30 juin 2019, la demande formée de ces chefs par la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS n'est pas prescrite, son assignation étant en date du 21 décembre 2022.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société C.P.P.J. et de dire la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS recevable en sa demande de restitution de l'indu des provisions sur charges versées au titre des années 2015 à 2017.

Sur les demandes accessoires

La société C.P.P.J. qui succombe est condamnée aux dépens de l'incident.

Il est également équitable de la condamner à verser à la société L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société C.P.P.J. sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A. C.P.P.J.,

DÉCLARE recevable la S.A.R.L. L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS en sa demande de restitution de l'indu des provisions sur charges versées au titre des années 2015 à 2017,

CONDAMNE la S.A. C.P.P.J. à payer à la S.A.R.L. L'ÉLÉPHANT ROSE PARIS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A. C.P.P.J. de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. C.P.P.J. aux dépens de l'incident,

RENVOIE les parties à l'audience de mise en état dématérialisée du 25 mars 2024 à 11h30 pour conclusions au fond de la S.A. C.P.P.J., défendeur.


Faite et rendue à Paris le 29 Janvier 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE