Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/09430
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2PM

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 Juin 2021




JUGEMENT 
rendu le 30 Janvier 2024 

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N]
Madame [F] [H] épouse [N]
demeurant tous deux au [Adresse 1]
[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Charles BAGHDASARIAN de la SELARL RMBF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0003

DÉFENDERESSE

Société ERP BATIMENT
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0966

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Décision du 30 Janvier 2024
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/09430 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2PM



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

Monsieur [P] [N] et son épouse madame [F] [H] ont acquis un appartement dans cet immeuble par acte authentique du 28 avril 2017, ainsi que deux caves attachées à cet appartement selon le règlement de copropriété dont l'une constitue le lot n° 22.

Se plaignant du fait que leur cave constituant le lot n° 22 est illégalement occupée par la société ERP BATIMENT, locataire de madame [V] [G], propriétaire d'un local commercial au sein de l'immeuble précité, les époux [N] ont tenté de régler amiablement le litige.

Puis, en l'absence de libération amiable des lieux, les époux [N] ont assigné la société ERP BATIMENT devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 7 juin 2021.

 *

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 novembre 2022, les époux [N] demandent au tribunal, au visa des articles 544, 545 et 1240 du code civil, L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :

- constater que la société ERP BATIMENT occupe illégalement la cave n° 5, correspondant au lot n° 22 selon le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] ;

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société ERP BATIMENT de la cave n° 5, correspondant au lot n° 22 selon le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] ;

- enjoindre la société ERP BATIMENT à quitter les lieux sous astreinte journalière de 500 € par jour à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

- enjoindre la société ERP BATIMENT à procéder à la reconstruction du mur litigieux afin que les époux [N] puissent bénéficier de la surface d'origine de la cave sous astreinte journalière de 500 € par jour à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

- condamner la société ERP BATIMENT à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral qu'ils ont subi à raison de l'impossibilité de bénéficier de la jouissance de leur cave;





 - dire que pour l'exécution de la décision à intervenir monsieur et madame [N] pourront se faire assister, si besoin est, de tout huissier compétent ainsi que de la force publique, d'un déménageur et d'un serrurier ;

- autoriser monsieur et madame [N], pour l'exécution de la décision à intervenir, à faire transporter tous les meubles présents et objets présents sur les lieux occupés dans tel endroit qu'il lui plaira et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

- condamner la société ERP BATIMENT à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

 *

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 août 2022, la société ERP BATIMENT demande au tribunal, au visa de l'article 1240 du code civil, de :

- la recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée ;

- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes fins et prétentions ;

- condamner solidairement les époux [N] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement les époux [N] aux entiers dépens de la présente instance.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 novembre 2022.

L'affaire a été plaidée le 25 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des époux [N]

A l'appui de leurs demandes principales, les époux [N] font valoir que :

- à l'appartement acheté par eux est attachée une cave n° 5 correspondant au lot n° 22 du règlement de copropriété ;

- cette cave est illégalement occupée par la société ERP BATIMENT, locataire de madame [G], ce qui a été confirmé par le syndic le 18 juillet 2019 ;



- leur titre de propriété fait référence à la cave n° 22 ;

- l'échange d'occupation de caves a été évoqué dans l'acte authentique du 28 avril 2017 sans qu'ils ne soient en mesure de se rendre compte de ce que représentait le lot n° 22 en comparaison du lot n° 23 ;

- l'action est fondée sur les articles 544 et 545 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- il n'y a pas lieu d'appliquer l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution car la défenderesse est une société commerciale qui dispose d'autres locaux ;

- il peut être dérogé à cet article en cas de voie de fait ;

- la défenderesse ne prouve pas qu'il occupe les lieux au titre de son propre bail avec madame [W];

- le mur séparant les lots 21 et 22 a été déplacé, entraînant une réduction du lot 22 ;

- ils n'ont pas pu jouir de leur cave depuis 2017 ;

- la question de l'échange de caves n'a pas été évoquée avant la signature de l'acte authentique ;

- on leur a assuré que les lots échangés étaient identiques, raison pour laquelle ils ont consenti à cet échange moyennant le versement de 1.500 € par la venderesse ;

- la défenderesse demeure occupante sans droit ni titre.

En défense, la société ERP BATIMENT fait valoir que :

- elle a acquis en 2012 un fonds artisanal de chauffagiste plomberie avec continuité du bail en cours conclu en 2002 entre madame [G] [W] et monsieur [O] ;

- elle occupe la cave n° 22 depuis 2012 sur demande de madame [G] [W], propriétaire des murs;

- madame [G] [W] et madame [X] ont échangé leurs caves 22 et 23 ;

- elle refuse de libérer la cave n° 22 du fait de l'échange intervenu ;

- elle n'a pas réalisé de travaux dans la cave n° 22 et ceux-ci ont été effectués en 2004 par l'ancien locataire avec l'accord de madame [X] ;

- les demandeurs connaissaient la situation au moment de l'achat de leur appartement et une clause de l'acte de vente y fait référence, ainsi qu'à l'échange à venir ;

- les demandeurs sont responsables de l'absence de visite de la cave n° 22 ;



- les conditions de l'article 1240 du code civil ne sont pas réunies concernant la demande au titre de la reconstruction du mur litigieux entre les caves 21 et 22 ;

- la faute et le dommage évoqués ne sont pas démontrés ;

- la demande de reconstruction du mur litigieux doit être formée contre la propriétaire des murs ;
 
- le préjudice moral invoqué est contesté.

Vu les articles 544 et 545 du code civil qui prévoient que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution qui précisent notamment que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Vu l'article 1240 du code civil.

Sur ce,

En l'espèce, les demandeurs versent aux débats l'acte authentique d'acquisition de leur appartement du 28 avril 2017, lequel démontre qu'ils sont propriétaires du lot 22 de l'immeuble ainsi désigné "au sous-sol une cave portant le numéro 5".

Cet acte de vente prévoit effectivement que "le vendeur déclare que le lot 22 (cave) qui est vendu est actuellement occupé par le locataire de madame [V] [W] et que le lot 23 appartenant à madame [V] [W] est occupé par le vendeur, ce dernier ayant fait visiter le lot 23 à l'acquéreur. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et de l'échange à effectuer entre les lots 22 et 23 afin de devenir propriétaire du lot visité (lot 23). Le coût des frais... à charge pour l'acquéreur de s'occuper des démarches nécessaires afin de tenter la régularisation de cet échange à ses frais et avec les difficultés que cela pourra engendrer. L'acquéreur déclare également que cette situation d'occupation de la cave n'est pas un élément substantiel de son achat.".

Il n'est pas justifié que les demandeurs aient régularisé l'échange des lots 22 et 23 avec madame [W], bailleresse commerciale de la société défenderesse. La position de madame [W] à ce sujet n'est d'ailleurs pas connue du tribunal car celle-ci n'est pas partie à la procédure. Rien n'oblige en outre les demandeurs à régulariser cet échange car il ne s'agit que d'une possibilité évoquée par le vendeur.

Il en ressort que les époux [N] sont toujours propriétaires du lot n° 22.



L'occupation de cette cave par la société défenderesse n'est pas contestée par celle-ci et est en outre confirmée par courrier du syndic de l'immeuble en date du 18 juillet 2019 qui évoque une occupation sans droit ni titre par la société défenderesse de la cave lot n° 22 à sa connaissance.

La société ERP BATIMENT ne justifie pas d'un titre lui permettant d'occuper ce lot n° 22, étant précisé que le bail commercial en vertu duquel elle occupe son local professionnel n'est pas versé aux débats et que l'acte de cession de fonds artisanal qu'elle produit ne mentionne que la location des lots n° 1 et 21 de l'immeuble (boutique et arrière-boutique avec dépendances dont une cave). Il s'agit donc d'une occupation de fait de la cave n° 22 au titre d'une activité artisanale et non d'un lieu d'habitation.

Sur ce, le tribunal ne peut qu'ordonner l'expulsion de la société ERP BATIMENT de la cave n° 5, correspondant au lot n° 22 selon le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] et ce dans les conditions fixées au dispositif.

S'agissant de la remise en état des lieux, il ressort du courrier de la société ERP BATIMENT du 3 juillet 2020 qu'une partie du mur entre les lots n° 21 et 22 a été supprimée par l'ancien locataire commercial pour créer un passage entre eux ("il a démoli la cloison séparant son sous/sol et la cave (mitoyenne) de la cave n° 1 plan A"). 

La société défenderesse, occupante sans droit ni titre du lot n° 22 et venant sur ce point aux droits et obligations de l'ancien locataire commercial ayant réalisé les travaux litigieux en assumera la responsabilité et sera condamnée à remettre en état les lieux, incluant la reconstruction du mur litigieux, pour qu'ils soient parfaitement conformes au plan annexé au règlement de copropriété et ce dans les conditions fixées au dispositif. 

L'occupation sans droit ni titre de la cave des époux [N] constitue une faute délictuelle de la société ERP BATIMENT. Il doit être admis que cette occupation illicite de leur propriété entre 2017 et 2024 leur a causé des tracas, d'autant plus que la défenderesse s'est opposée à une restitution amiable des lieux à plusieurs reprises. 

Leur préjudice moral sera donc être indemnisé à hauteur de 3.000 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société ERP BATIMENT, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 



Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

La société ERP BATIMENT sera condamnée à verser une somme de 3.000 € aux époux [N] au titre des frais irrépétibles.

La demande de la société ERP BATIMENT à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE l'expulsion de la société ERP BATIMENT de la cave n° 5 correspondant au lot n° 22 du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] ;

ORDONNE à la société ERP BATIMENT de quitter les lieux sous astreinte provisoire journalière de 100 € par jour à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

ORDONNE à la société ERP BATIMENT de remettre en état les lieux, incluant notamment la reconstruction du mur entre les lots n° 21 et 22 du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], pour qu'ils soient parfaitement conformes au plan annexé au règlement de copropriété et ce sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble qui pourra le vérifier en cas de difficultés, sous astreinte provisoire journalière de 100 € par jour à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE la société ERP BATIMENT à payer à monsieur [P] [N] et madame [F] [H] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

DIT que pour l'exécution de la décision à intervenir monsieur [P] [N] et madame [F] [H] pourront se faire assister, si besoin est, de tout commissaire de justice compétent ainsi que de la force publique, d'un déménageur et d'un serrurier ;

AUTORISE monsieur [P] [N] et madame [F] [H] pour l'exécution de la décision à intervenir, à faire transporter tous les meubles présents et objets présents sur les lieux occupés en un lieu fixé dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;


CONDAMNE la société ERP BATIMENT à payer à monsieur [P] [N] et madame [F] [H] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société ERP BATIMENT au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société ERP BATIMENT aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2024.



La GreffièreLa Présidente