Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/07733 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHG7

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Juin 2022









JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R..L. FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6], S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT du cabinet MAISON SEIFERT BARBE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0179




DÉFENDEUR


Maître [O] [E], Administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de [S] [C], de son vivant Président de la République Gabonaise
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/07733 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHG7


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


[S] [C] était propriétaire du lot de copropriété n°23 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7].

[S] [C] est décédé le 28 novembre 1967.

Par jugement du 10 février 2022, le président du tribunal judiciaire de PARIS à désigné Maître [O] [E], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession immobilière de [S] [C].

La mission de Maître [O] [E] a été renouvelée le 17 février 2023 « jusqu'à la décision à intervenir , au contradictoire de Madame [V] [P], veuve [C] et Monsieur [T] [U] ès qualités » par ordonnance du 17 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] a fait assigner Maître [O] [E], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral de la succession immobilière de [S] [C] en paiement de 7.881,49 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 19 octobre 2022. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1231-6, 1343-2, 2374 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, de :
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/07733 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHG7


- condamner la succession de [S] [C] dit encore [R] représentée par Maître [O] [E] au paiement de la somme de 9.820,25 euros pour un compte arrêté au 3 mai 2023 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la trésorerie et à la gestion de la copropriété ;

- la condamner au paiement des entiers dépens ;

- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Maître [O] [E] demande au tribunal, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, de :

-lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] sur la fixation de sa créance en principal et intérêts à hauteur de la somme de 9.820,25 euros au titre des charges de copropriété et des travaux arrêtés au 3 mai 2023, à l'exception d'un somme de 84 euros correspondant à "des frais" ;

-voir débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts et réduire à de plus justes proportions l'indemnité de procédure réclamée au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le débouter de ses autres demandes, fins et conclusions ;

- statuer ce que droit quant aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 mai 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 23 novembre suivant. La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l'acte de vente du 1er décembre 1961 que [S] [C] était propriétaire à son décès du lot 23 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mai 2018, 13 mai 2019, 12 mai 2020, 3 novembre 2021 et 22 juin 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 03 mai 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.736,25 euros.

La succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 23 juin 2022.

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » pour un montant de 42 euros chacun exposés le 28 juin 2019 et le 18 décembre 2020. 

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que La succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] a agi de mauvaise foi alors que Maître [E] a été désigné en qualité de mandataire successoral chargé d'administrer la succession de [S] [C] le 10 février 2022.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 




4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes de :

- 9.736,25 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022 ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande en paiement de :

- 84 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 2.500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la succession de [S] [C] représentée par Maître [O] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente