Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 1 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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4ème chambre 2ème section

N° RG 21/05726
N° Portalis 352J-W-B7F-CUI6P

N° MINUTE : 


Assignation du :
23 Avril 2021






JUGEMENT 
rendu le 01 Février 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [E] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Thierry GUILLEMINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0281

Madame [S] [O] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Thierry GUILLEMINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0281


DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ARCHIDES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #C2546



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Matthias CORNILLEAU, Juge

assistés de Gilles ARCAS, Greffier, 
Décision du 1er Février 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/05726


DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Matthias CORNILLEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- Contradictoire 
- En premier ressort
- Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2024 prorogé au 1er février 2024, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 


FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé daté du 4 janvier 2021, la S.A.S.U. Archides a consenti à M. [E] [V] la location d'un appartement meublé d'une surface de 120 mètres carrés situé dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], du 15 janvier au 15 mars 2021, moyennant un loyer de 6 500 euros par mois, outre un forfait mensuel de charges d'un montant de 660 euros, un dépôt de garantie de 7 160 euros et des frais de dossier d'un montant de 2 160 euros.

Le 5 janvier 2021, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] se sont acquitté de ces sommes d'un montant total de 23 640 euros.

Le 16 janvier 2021, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] ont signalé à la S.A.S.U. Archides la présence de cafards dans l'appartement

La S.A.S.U. Archides a fait intervenir un technicien le 20 janvier 2021.

Le 4 février 2021, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] ont quitté l'appartement et laissé les clefs sur la porte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 1er mars 2021, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] ont mis en demeure la S.A.S.U. Archides de leur rembourser les sommes payées.

Dans un premier courriel daté du 2 mars 2021, le directeur de la S.A.S.U. Archides a répondu ne pas savoir comment traiter comptablement cette situation qui ne s'était jamais produite auparavant.

Par unsecond courriel en date du 10 mars 2021, la S.A.S.U. Archides a refusé le remboursement à l'exception du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie a été restitué.

Se prévalant de son refus de leur rembourser le surplus des sommes payées, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] ont fait assigner la S.A.S.U. Archides devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d'huissier en date du 23 avril 2021, aux fins notamment de paiement.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions notifiées le 3 février 2022 par le RPVA, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] entendent voir :
"Vu les articles 1104 et suivants, 1217, 1224, 1709, 1719 et suivant du code civil, 
Vu les articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile, 
- Dire la demande recevable et bien fondée, et y faisant droit, 
- Prononcer la résolution du contrat de location temporaire conclu entre la société ARCHIDES et les époux [V] par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2021 ; 
- Condamner la société ARCHIDES à payer à Monsieur et Madame [V], en remboursement des sommes versées au titre du contrat de location la somme de 
16 480 € ; 
- A titre subsidiaire, condamner la société ARCHIDES à payer à titre de dommages et intérêts aux époux [V] la somme de 16 480 € ; 
- Rejeter toute demande de la société ARCHIDES notamment tendant à voir écarter l’exécution provisoire ; 
- Condamner la société ARCHIDES à payer à Monsieur et Madame [V], à titre d’indemnité de procédure, la somme de 4.000 € ; 
- Condamner la société ARCHIDES en tous les dépens, que Maître Thierry GUILLEMINET pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. "

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2022 par le RPVA, la S.A.S.U. Archides entend voir :
"Vu les dispositions des articles 1104, 1217, 1224, 1709 et 1719 et suivant du code civil, 
Vu l’article 9 du code de procédure civile, 
Vu les articles 110 et 111 de l’ordonnance du 25 août 1539, 
- DEBOUTER Monsieur [E] [V] et Madame [S] [O], épouse [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
Et reconventionnellement, 
- CONDAMNER Monsieur [E] [V] et Madame [S] [O], épouse [V] à payer à la société ARCHIDES une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ; [et] Les condamner aux entiers dépens. "

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties.

Selon ordonnance en date du 7 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries au 23 novembre 2023.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de résolution du contrat de location temporaire,
Au soutien de leur demande, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] font valoir au visa de l'article 1719 du code civil que la S.A.S.U. Archides a manqué son obligation de délivrance en ce que le logement loué ne présentait pas un état sanitaire exempt de tout défaut du fait de la présence de cancrelats, les lieux étant alors inhabitables. Ils précisent que la gravité de ce manquement résulte tout particulièrement de la prestation haut-de-gamme qu'ils avaient souhaitée et qui avait été annoncée. Ils ajoutent que la durée de location de quinze jours et les mesures insuffisantes prises par la défenderesse ne permettaient pas de régulariser ce manquement de sorte que le contrat ne pouvait qu'être résolu. Ils affirment que la S.A.S.U. Archides a en outre manqué à son obligation de bonne foi en refusant de prendre acte de la résolution du contrat alors que son directeur en avait manifesté l'intention dans son courrier du 2 mars 2021. En réponse aux arguments adverses, ils font valoir que la S.A.S.U. Archides aurait dû procéder à une vérification de l'appartement avant l'entrée dans les lieux, et le cas échéant, leur proposer un autre bien.

La S.A.S.U. Archides conclut au rejet de la demande adverse au motif que le contrat a été résilié unilatéralement par M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] et que la preuve d'une infestation de cafards n'est pas rapportée par de simples courriels pour partie rédigés en langue anglaise et une photographie d'un insecte. Elle précise que même s'il y avait eu une dizaine d'insectes, cela est fréquent dans les immeubles parisiens et ne constitue pas une infestation de nature à résoudre le contrat, et ce, peu important le standing du logement qui demeurait habitable. Elle explique en outre qu'en vertu de l'article 9 du bail elle ne peut être tenue responsable d'un problème ressortissant à l'immeuble et dont la cause est sans doute localisée dans le restaurant du premier étage fermé pendant la crise sanitaire, et qu'elle a réagi au premier signalement mais que les interventions qu'elle a diligentées n'ont pas permis de constater la présence d'une infestation et qu'un traitement préventif a été opéré par un technicien. Elle estime que ces mesures témoignent de sa bonne foi et affirme que le courriel du 2 mars 2021 ne constitue aucunement un aveu mais la seule manifestation de son désarroi face à la situation.




Sur ce,

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1719, 1° du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant».

En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Au cas présent, le contrat de location versé aux débats porte sur l'occupation temporaire d'un bien à usage d'habitation de sorte que la S.A.S.U. Archides était tenue, en sa qualité de bailleresse, de délivrer les lieux conformes à cet usage. 

Malgré l'absence de constat d'huissier, l'examen des copies de photographies versées aux débats, certes prises par les demandeurs eux-mêmes mais qui ont été communiquées à la défenderesse rapidement après l'entrée dans les lieux, met en évidence la présence de deux insectes, sans qu'il ne soit possible de déterminer exactement leur localisation dans l'appartement ni s'il s'agit de deux spécimens distincts. Aucun élément ne permettant d'établir la présence quotidienne et d'un plus grand nombre de ces insectes, il y alieu de considérer que celle-ci n'était pas endémique mais ponctuelle et ce d'autant que la rapport d'intervention de la société de désinsectisation daté du 28 janvier 2021 met en évidence qu'aucun cafard n'a été débusqué lors du passage du technicien.

Aussi, même à supposer qu'il s'agisse de blattes, leur présence ponctuelle en nombre résiduel est insuffisante pour qualifier les lieux en cause d'inhabitables, et ce, peu important la prestation haut-de-gamme attendue. Par ailleurs, la présence de ces insectes n'étant pas suffisante pour établir à elle seule que l'appartement, présumé avoir été remis en bon état, était sale ou mal entretenu, il n'est donc pas démontré qu'elle est imputable à la S.A.S.U. Archides de sorte que le manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas caractérisé au sens des articles 1224 et 1719 susvisés.

S'agissant de la violation de l'obligation de bonne foi, le courrier dont se prévalent les demandeurs à cet égard ne porte mention d'aucun engagement exprès du directeur de la défenderesse à leur rembourser le prix, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un aveu extrajudiciaire. Aussi le refus de résoudre le contrat opposé par cette dernière n'est-il pas suffisant pour établir sa mauvaise foi. Le moyen n'est donc pas fondé.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] de ce chef et de leur demande subséquente de restitution du prix.
Décision du 1er Février 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/05726

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts,
M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] soutiennent que les éléments susmentionnés suffisent à caractériser des fautes les ayant conduits à vivre dans leur propre appartement et les a donc privés du logement ce qui constitue un préjudice qui doit être évalué au montant du prix payé.

La S.A.S.U. Archides réfute cette analyse avec la même argumentation que celle sus-exposée.

Sur ce,

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1719, 1° du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant».

En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Au cas présent, M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] fondent exclusivement leur demande indemnitaire sur la violation des obligations de délivrance et de bonne foi. Or, il résulte des motifs précédents qu'à rebours de ce qu'ils soutiennent, l'appartement en cause était habitable nonobstant la présence ponctuelle de quelques insectes présentés comme des cancrelats. Ainsi, les préjudices que M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] invoquent sont la conséquence directe de leur refus unilatéral de ne pas occuper les lieux et non d'un manquement aux obligations de délivrance et de bonne foi de la S.A.S.U. Archides.

Par ailleurs, le contrat ne stipulant aucune clause imposant au bailleur de proposer un logement alternatif en cas de présence de cafards, la S.A.S.U. Archides n'a pas manqué à ses obligations en n'y procédant pas.

La responsabilité de la S.A.S.U. Archides n'est donc pas engagée.

En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs de ce chef.


Sur les demandes accessoires,
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que les demandeurs succombent à la présente instance, il y a lieu de les condamner aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.S.U. Archides la somme que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les demandeurs étant condamnés aux dépens, il y a lieu de rejeter leur demande fondée sur l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] de leur demande de résolution du contrat de location conclu avec la S.A.S.U. Archides le 4 janvier 2021 ainsi que des demandes de restitution afférentes ;

DEBOUTE M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la S.A.S.U. Archides au titre du préjudice financier résultant de la présence de cafards dans l'appartement objet du contrat de location du 4 janvier 2021 ;

CONDAMNE M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] à payer à la S.A.S.U. Archides la somme de 1 500 euros (mille cinq cents) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [E] [V] et Mme [O] au titre de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [O] épouse [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Fait et jugé à Paris le 1er Février 2024


Le GreffierLa Présidente

Gilles ARCASNathalie VASSORT-REGRENY