Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 19/07661 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQFU2


N° MINUTE : 3

Assignation du :
20 Juin 2019

Jugement de réouverture des débats



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 30 Janvier 2024

DEMANDERESSE

Société EUROSIC
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0238



DEFENDERESSE

S.A.R.L. LH5
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Nicole-marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0228


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 août 2003, la SCI Pont Neuf, aux droits de laquelle vient la société Eurosic a donné à bail en renouvellement à M. [G] [T], aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société LH5, des locaux à usage commercial exclusif de bar-salon de thé-restauration-vente à emporter dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 66.868 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2018, la société LH5 a fait délivrer à la société Eurosic une demande de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2018. Par acte d’huissier du 20 avril 2018, la société Eurosic a accepté le principe du renouvellement mais sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 190.000 euros en principal HT et HC. 


A défaut d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement, la société Eurosic a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2019 un mémoire préalable aux termes duquel elle a sollicité la fixation judiciaire du loyer de renouvellement à la somme de 175.000 euros HT et HC et la fixation d’un loyer provisionnel à ce même montant dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée pour déterminer la valeur locative au 1er avril 2018.

Puis la société Eurosic a, par acte extra judiciaire délivré le 20 juin 2019, fait assigner la société LH 5 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris.

Par jugement rendu le 19 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2018 et, avant dire droit au fond, désigné en qualité d’expert Mme [K] [L] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2018 au regard des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce. 

Mme [L] a déposé son rapport le 14 mars 2022 aux termes duquel elle envisage deux hypothèses :
* la première prenant en compte les plans du géomètre-expert mandaté par le bailleur et consistant à faire une ventilation de la terrasse couverte entre la partie relevant du domaine public et celle relevant de l’assiette du bail en excluant une surface de 32,88 m2 correspondant à la partie dénommée “autorisation d’occupation au rez de chaussée”, ce qui l’a conduite à estimer la valeur locative à la somme de 122.699,93 euros, pour une surface pondérée de 106,60 m2,
* la seconde en intégrant la totalité de la terrasse couverte dans l’assiette du bail, ce qui conduit à retenir une surface pondérée de 92,33m2p et une valeur locative de 108.951,03 euros.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 mars 2023, la société Eurosic demande au juge de la mise en état de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle en principal de 207.060 euros HT et HC ; 
- dire que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1 er avril 2018 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ; 
 - dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ; 
 - débouter la société LH 5 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 - condamner la société LH 5 au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ; 
 - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de ses demandes, la société Eurosic fait exposer en substance :
- que le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- que contrairement à ce que soutient Mme [L] et la société preneuse, les modifications du quartier des Halles sont toutes positives et participent à la valorisation du quartier ; que les travaux du forum des Halles sont achevés depuis 2016 et le jardin Nelson Mandela inauguré le 19 mai 2018, soit concomitamment à la date de renouvellement du bail ; que d’importants travaux ont été réalisés en sous-sol s’agissant de la gare du RER et que les statistiques de fréquentation notamment des transports en commun démontrent un accroissement du nombre de chalands ; que le chiffre d’affaires de la société LH5 a augmenté de 9,6 % depuis 2007,
- qu’elle conteste la deuxième hypothèse évoquée par l’expert judiciaire, prétendument fonction de l’autorisation de terrasse accordée au preneur par la Ville de [Localité 3] mais qui en réalité consiste à déduire de la surface des locaux loués une surface de terrasse couverte qui est comprise dans un des lots de volume propriété de la société bailleresse ; que la propriété inclut les piliers de soutènement et que si le preneur a fait le choix d’exploiter des terrasses plus petites que celles autorisées par la Ville, celle n’a aucune incidence sur le droit de propriété du bailleur ; que rien dans les éléments transmis par le preneur n’est susceptible de modifier les limites de sa propriété ; que le géomètre expert a bien confirmé qu’une partie de la terrasse est hors emprise volumétrique et que cette surface hors emprise est bien de 32,88 m²,
- que la zone d’angle doit être pondérée avec un coefficient de 1,20, la cuisine et l’arrière cuisine avec un coefficient 0,50, et les locaux sociaux avec un coefficient de 0,40 d’où une surface pondérée totale de 115,31 m2p,
- que la valeur locative unitaire de base doit être fixée à 1.400 euros/m2p,
- qu’il n’y a pas lieu à abattement au titre de l’impôt foncier,
- qu’il convient de retenir des majorations pour report de l’accession en fin de jouissance (10%) et pour droit de terrasse (17,50 %),

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2022, la société LH5 demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société Eurosic de toutes ses demandes, notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2018 à la somme de 207.060 euros ;
- fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2018 à la somme de 76.312,29 euros par an HT et HC ;
- condamner la société Eurosic à lui payer les intérêts de retard sur les trop perçus de loyer par application de l’article 1231-6 du code civil ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société Eurosic à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la société LH5 fait exposer en substance :
- que le secteur dans lequel se trouvent les locaux a connu de très importants travaux qui ont perturbé l’exploitation du fonds de commerce, ce dont il convient de tenir compte pour la fixation du prix au m² pondéré, dès lors que ces travaux, au contraire de ce que soutient la société Eurosic, n’étaient pas achevés à la date du 1er avril 2018 ; que les modifications positives mises en avant par la bailleresse, à savoir la rénovation du Forum des Halles et l’inauguration de la Canopée, la rénovation et la réouverture de la Bourse du Commerce, et la réouverture de la Samaritaine, sont toutes postérieures au 1er avril 2018, date de prise d’effet du bail renouvelé, 
- qu’il convient de retenir l’hypothèse 2 du rapport de l’expert et par conséquent une surface pondérée de 92,33 m², seule conforme au droit de terrasse accordé par la Mairie de [Localité 3] dont les dimensions ont été précisées postérieurement à l’achèvement de la construction,
- que la valeur locative unitaire doit être fixée à 900 euros/m2p,
- qu’il convient de déduire l’impôt foncier à l’euro l’euro, soit 2.768,27euros, et de faire application d’un abattement de 5 % au titre des clauses exorbitantes du bail et d’un abattement de 10 % au titre du report de l’accession en fin de jouissance et d’une majoration de 10 % pour droit de terrasse.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 30 janvier 2024. 



MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R145-23 du code des baux dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur la demande de fixation du montant du loyer du bail.

Comme pour toutes les juridictions d’exception, la compétence du juge des loyers doit faire l’objet d’une interprétation restrictive. Elle ne concerne que la fixation du loyer.

Or il résulte des prétentions et moyens des parties sus exposés que le juge des loyers commerciaux est en l’espèce saisi notamment d’une contestation portant sur l’assiette du bail.

Dès lors, il convient, par application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, d’inviter les parties à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d’office tiré de la compétence du juge des loyers commerciaux pour se prononcer sur la question opposant les parties relatives à l’assiette du bail.

Les demandes demeureront réservées.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré 

Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à s’expliquer sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître des demandes formées devant cette juridiction relatives à l’assiette de bail ;

Réserve les demandes,

Renvoie l’affaire à l’audience du 27 février 2024 à 9h30,


Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME