Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me David LUSSIGNY
Me Laurent AZOULAI

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEP

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société LE VILLAGE VICTOR HUGO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
La société SWEET PANTS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent AZOULAI (Cabinet T&A Associés), avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [S]
 demeurant [Adresse 3]
représenté par Me David LUSSIGNY (cabinet NH Law AARPI), avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0131

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEP



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021 la société Le Village Victor Hugo a consenti un bail d'habitation à la société Sweet Pants sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 4182,94 euros et d'une provision pour charges de 495 euros aux fins d'occupation exclusive de M. [E] [S] en tant que directeur général de la société Sweet Pants.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2023, le président de la société Sweet Pants a donné congé à la société propriétaire avec effet un mois après la date de réception du courrier. 

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2023, la société Le Village Victor Hugo a fait assigner la société Sweet Pants et M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-Validation du congé, 
-Juger que le bail a pris fin à l'issue du délai de préavis de trois mois soit le 3 juin 2023, 
-Constater de ce que la société Sweet Pants est déchue de plein droit de tout titre d'occupation, 
-Ordonner l'expulsion de la société Sweet Pants et tout occupant de son chef dont M. [E] [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
-Condamner in solidum la société Sweet Pants et M. [E] [S] au paiement de la somme de 9520,92 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mai 2023, 
-Fixer à compter du 4 juin 2023 le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 1% du dernier loyer annuel par jour calendaire de retard à libérer les lieux au-delà de la date d'effet du congé et condamner in solidum la société Sweet Pants et M. [E] [S] au paiement des sommes dues jusqu'à libération des lieux, 
 Condamner in solidum la société Sweet Pants et M. [E] [S] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'appui de ses demandes elle fait valoir que le bail, consenti à une personne morale, est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, que le logement a été loué en vue de l'occupation exclusive de M. [E] [S] en qualité de directeur général de la société Sweet Pants, que la durée du contrat est indissociable de celle du contrat de travail, qu'à la suite de la révocation de M. [E] [S], la société Sweet Pants a donné congé, réceptionné le 3 mars 2023 à effet au 3 juin 2023, que M. [E] [S] a refusé de quitter les lieux, que le loyer et indemnités d'occupation ne sont plus réglés, alors qu'en application de l'article 1739 du code civil le congé a été donné valablement. 

À l'audience du 10 novembre 2023, la société Le Village Victor Hugo représentée par son conseil demande :
- Le rejet des demandes de M. [E] [S], 
- A titre principal la validation du congé avec effet au 3 juin 2023, 
o A titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat
- En toute hypothèse :
o L'expulsion sous astreinte et la fixation de l'indemnité d'occupation telles qu'initialement sollicitées, 
o La condamnation in solidum de la société Sweet Pants et M. [E] [S] au paiement de la somme de 39.586,98 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mai 2023,
o Le maintien de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

A titre principal elle fait valoir que la nature des liens unissant la société Sweet Pants et M. [E] [S] n'a pas d'incidence sur le sort du bail consenti à la société Sweet Pants seule, que celle-ci a mis fin au bail conformément aux stipulations de l'article II du contrat, que le motif du congé importe peu au propriétaire, qu'il appartient à M. [E] [S] de demander réparation de son éventuel préjudice à la société Sweet Pants. A titre subsidiaire elle soutient, aux visas des articles 1227 et 1228 du code civil que la dette locative s'élève à la somme de 39586,98 euros, que la carence répétée dans le paiement des loyers est une cause de résiliation du contrat de location. 

La société Sweet Pants, représentée par son conseil demande :
- La validation du congé qu'elle a délivré,
- Subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat
- L'expulsion de M. [E] [S]. 
Elle soutient que M. [E] [S] n'est pas partie au contrat de bail, qu'elle a donné congé et honoré les loyers jusqu'à la fin du préavis, que le mandat social de M. [E] [S] a été révoqué, qu'il n'est pas salarié et n'a aucune fonction au sein de la société, qu'aucune juridiction prudhommale n'a été saisie.

M. [E] [S] représenté par son conseil demande : 
- L'invalidation du congé délivré par la société Sweet Pants soit invalidé, 
- Le rejet des demandes de la société Le Village Victor Hugo à son égard,
- La condamnation de la société Sweet Pants au paiement de l'arriéré de loyer sous trois jours à compter de la signification de la décision, 
- La condamnation de la société Sweet Pants à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts, 
- La condamnation solidaire de la société Le Village Victor Hugo et la société Sweet Pants à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
 
Il soutient avoir exercé des fonctions salariées en qualité de directeur général salarié au sein de la société Sweet Pants depuis novembre 2014, puis a ensuite été nommé directeur général mandataire social sans qu'il soit mis fin à son emploi salarié, que la société Sweet Pants est locataire de l'appartement pour les besoins de son logement de fonction en qualité de directeur général de cette société, que s'il a été révoqué de ses fonctions de mandataire social le 7 février 2023 et a contesté cette révocation devant le tribunal de commerce de Nanterre, il est toujours directeur général salarié de la société Sweet Pants, qu'en conséquence celle-ci ne pouvait valablement donner congé de sorte et doit régler l'arriéré de loyer, que cette procédure lui a causé un préjudice considérable. 
 
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat de bail d'habitation objet du présent litige est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 pour avoir été consenti à une personne morale et relève des dispositions générales du code civil applicables au contrat de louage.

Sur la demande en validation du congé donné par la société Sweet Pants

Aux termes de l'article 1709 du code civil Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En l'espèce, les conditions générales du contrat de bail stipulent que la durée du contrat est indissociable de celle du contrat de travail ou du mandat social de l'occupant. 

Les conditions particulières prévoient que le contrat a été conclu entre la société Le Village Victor Hugo et la société Sweet Pants pour une durée de trois ans à compter du 29 décembre 2021, renouvelable par tacite reconduction, pour l'occupation exclusive de M. [E] [S] en qualité de directeur général de la société Sweet Pants. Par ailleurs, il est également stipulé que le contrat pourra être résilié librement du fait du congé donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier par le locataire à tout moment en prévenant le bailleur trois mois à l'avance, le délai de préavis étant ramené à un mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi de démission. 

Il résulte de ces dispositions que le locataire est libre de donner congé lorsqu'il le souhaite sous condition de respecter le délai de préavis. 

Il est établi que la société Sweet Pants a pris la décision, notifiée par courrier du 7 février 2023, de révoquer le mandat social de directeur général de M. [E] [S] - ce dont il a demandé réparation devant le tribunal de commerce de Nanterre (cf. assignation). 

Il ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection d'apprécier si M. [E] [S] demeure salarié de la société. Il appartient à ce dernier de saisir la juridiction compétente. 

La société Sweet Pants a délivré congé à la société Le Village Victor Hugo par courrier adressé en lettre recommandée avec avis de réception le 28 février 2023 eu égard à la révocation des fonctions de M. [E] [S] de mandataire social de la société, prenant effet à la réception du courrier. 

Si l'avis de réception n'est pas produit, la société Le Village Victor Hugo a indiqué dans ses écritures avoir reçu le courrier le 3 mars 2023 ce qui n'a pas été contesté lors des débats. 

Faute de titre locatif, M. [E] [S] n'a vis-à-vis du tiers bailleur aucun droit propre et ne peut prétendre à la poursuite du bail auquel il n'est pas partie. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Sweet Pants a valablement donné congé et que le contrat de bail est résilié depuis le 4 avril 2023. 

En conséquence, M. [E] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. 

Il y a lieu d'ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef. La demande d'astreinte est à ce stade prématurée et sera en conséquence rejetée. 

M. [E] [S] est redevable depuis le 4 avril 2023 et jusqu'à libération effective des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, les dispositions contractuelles ne lui étant pas applicables. 

Il sera en conséquence condamné à verser à la société Le Village Victor Hugo la somme de 39.586.98 euros arrêtée au 10 novembre 2023 selon décompte versé aux débats, la date du 31 mai 2023 portée au dispositif des conclusions de la société Le Village Victor Hugo devant être considérée comme une erreur de plume. 

Sa demande indemnitaire sera par ailleurs rejetée. 

Sur les demandes accessoires. 

M. [E] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité commande de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société Le Village Victor Hugo concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code civil. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la validation du congé délivré par la société Sweet Pants le 28 février 2023 et réceptionné le 3 mars 2023 ; 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 16 décembre 2021 entre la société Le Village Victor Hugo, d'une part, et la société Sweet Pants, d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) depuis le 4 avril 2023,

DIT que M. [E] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE à M. [E] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d'astreinte ; 

CONDAMNE M. [E] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 avril 2023 est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la société Le Village Victor Hugo la somme de 39586.98 euros arrêtée au 10 novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus au titre de l'arriéré locatif ; 

DEBOUTE M. [E] [S] de sa demande indemnitaire ; 

CONDAMNE M. [E] [S] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la société Le Village Victor Hugo la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit ; 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection