Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [K] [F]
 Monsieur [X] [H]
 Monsieur [R] [P]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Matthieu NICOLET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KP7

N° MINUTE : 
19/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [W] [B]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Matthieu NICOLET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D511

DÉFENDEURS
Madame [K] [F]
demeurant [Adresse 3]
non comparant
Monsieur [X] [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparant
Monsieur [R] [P]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KP7

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2019, Monsieur [W] [B] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1200 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [R] [P].

Par actes de commissaire de justice du 28 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5050,40 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 2 mars 2023.

Par assignations des 20 et 22 juin 2023, Monsieur [W] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [H], Madame [K] [F] et Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] et à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier, et obtenir la condamnation conjointe de Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation de 2980 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3560,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,356,04 euros à titre de la « majoration contractuelle » sur les sommes dues, 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
outre le bénéfice de la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle, la condamnation solidaire de Monsieur [R] [P] au paiement des toutes sommes dues par Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] et au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, Monsieur [W] [B] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [W] [B] précise qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [X] [H], Madame [K] [F] et Monsieur [R] [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [W] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 28 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5050,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [W] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.


Par ailleurs, le constat d’état des lieux de sortie et d’éventuelles réparations locatives obéit aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et la demande d’autorisation de les faire constater par huissier est rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2023, Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] lui devaient la somme de 3510,73 euros, prorata temporis pour le mois d’avril 2023 (1490/30x29 + 3560,40 – 1490).

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 580,40 euros due à cette date après imputation des paiements postérieurs et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Bien que la solidarité soit prévue au contrat, elle n’est pas demandée par le bailleur. En conséquence, la condamnation sera conjointe.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, en application du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire déchu de tout droit d’occupation doit verser au propriétaire une indemnité d’occupation du double du montant du loyer. 

Cette clause du bail est constitutive d’une clause pénale en soi susceptible de modération par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

Ainsi, l’application de cette clause se heurte à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée en l’espèce à titre provisionnel au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, seul ce montant étant non sérieusement contestable.

Les défendeurs coresponsables de ce dommage causé au propriétaire tant qu’ils se maintiennent dans les lieux doivent être tenus à son égard de le réparer intégralement. Toutefois, Monsieur [W] [B] ne présente pas de demande de condamnation in solidum. En conséquence, la condamnation sera conjointe.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail soit le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes dues en cas d’impayés.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de Monsieur [W] [B] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

Sur la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En outre, l’article 4 interdit les clauses pénales.

Dès lors, la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité, en contrariété avec ces dispositions, est sérieusement contestable.
Cette demande est donc rejetée.

Sur la demande de condamnation de la caution

Monsieur [R] [P] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, intérêts, et indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure, dus par Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F].

En conséquence, il sera condamné solidairement avec Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] au paiement des sommes visées ci-dessus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] d’une part et Monsieur [R] [P] d’autre part, qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Monsieur [W] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2019 entre Monsieur [W] [B], d’une part, et Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 29 avril 2023,

ORDONNE à Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble conjointement d’une part et Monsieur [R] [P] d’autre part, solidairement pour ce dernier avec Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble, à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 3510,73 euros (trois mille cinq cent dix euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 580,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble conjointement d’une part, et Monsieur [R] [P] d’autre part, solidairement pour ce dernier avec Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble, à payer à Monsieur [W] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 30 avril 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [W] [B] au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de Monsieur [W] [B] relative au constat des réparations locatives,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble conjointement d’une part, et Monsieur [R] [P] d’autre part, solidairement pour ce dernier avec Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble, à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble conjointement d’une part, et Monsieur [R] [P] d’autre part, solidairement pour ce dernier avec Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] ensemble, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 février 2023 et celui des assignations des 20 et 22 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge