Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Caroline VAUBAILLON

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : M. [C] [L]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes
 
N° RG 23/07599 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2324

N° MINUTE : 3/2024




JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 janvier 2024

DEMANDEUR
Monsieur [C] [L]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne


DÉFENDERESSE
Madame [W] [R]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] - SUISSE
représentée par Me Caroline VAUBAILLON, avocate au barreau de Paris



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Evelyne KERMARREC
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Evelyne KERMARREC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/07599 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2324

FAITS / PROCÉDURE

Par Requête aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire de PARIS (PCP JCP Requêtes), enregistrée au greffe le 22 septembre 2023, Monsieur [C] [L] a saisi la juridiction d’un litige l’opposant à Madame [W] [R], son ancienne bailleresse.

Monsieur [L] expose avoir conclu avec Madame [R], le 12 janvier 2017, pour une durée de 1 an renouvelable, un contrat de bail pour la location d’un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 7], au loyer mensuel de 810 euros, plus 45 euros de provision pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 1620 euros.

Suite à l’état des lieux de sortie, la bailleresse opérait diverses retenues sur le dépôt de garantie au titre de travaux de réhabilitation du logement (pour 1067 euros) et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de 2019 à 2021 (pour 278 euros), et restituait le 3 juillet 2022 la somme de 275 euros à Monsieur [L]. 

Monsieur [L] contestait les retenues effectuées au titre des travaux (1067 euros), tout en reconnaissant être redevable des TEOM 2019 à 2021, et, pour 2022, au prorata de sa présence dans le logement (soit 40 euros).

Les parties ne parvenant pas à s’entendre, Monsieur [L] saisissait la Commission départementale de [Localité 6] le 24 octobre 2022, étant précisé que la défenderesse, alors à l’étranger, assistait à la séance de la Commission en distanciel.

La Commission a émis son avis le 24 janvier 2023.

Le 30 janvier 2023, la défenderesse a remboursé par virement à Monsieur [L] la somme de 1067 euros.

Le 22 septembre 2023, Monsieur [L] a saisi le Tribunal de céans, sollicitant la condamnation de Madame [R] à lui régler la somme de 278 euros retenue au titre des TEOM, 278 euros à titre de remboursement des dépenses engagées pour changer le mitigeur de la cuisine et le convecteur de la salle de bains, et 1215 euros à titre de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

En défense, Madame [R] demande au juge de débouter Monsieur [L] de sa demande en paiement de 278 euros, ce montant correspondant aux TEOM des années 2019, 2020 et 2021, qu’il a reconnu devoir ; le débouter de sa demande en paiement de 278 euros au titre de dépenses (changement de mitigeur de la cuisine et de convecteur de la salle de la bains) engagées sans l’autorisation de la bailleresse ; le débouter de sa demande de paiement de pénalités de retard à hauteur de 1215 euros dans la restitution du dépôt de garantie, le dit dépôt ayant été remboursé en deux fois le 3 juillet 2022 et le 30 janvier 2023 ; condamner Monsieur [L] à payer les TEOM à hauteur de 278 euros pour les années 2019 à 2021, et 40 euros pour 2022 ; le condamner au paiement d’une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ; débouter Monsieur [L] de ses demandes contraires aux conclusions de Madame [R].

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 24 novembre 2023, audience à laquelle : 
 
- Monsieur [C] [L], demandeur, comparaît en personne ;
- Madame [W] [R], défenderesse, est représentée par son Conseil.

Le délibéré a été fixé au 26 janvier 2024.

MOTIFS
 
L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le dépôt de garantie (…) « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…) ».

L’article 23 de la même loi, dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

Etant précisé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 prévoit dans la liste des charges récupérables (VIII) la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Vu les pièces versées par les parties ;

Vu le contrat de bail meublé conclu entre les parties ;

Vu le congé donné par Monsieur [L] au bailleur, à effet au 13 mai 2022 ;

Vu les états des lieux d’entrée et de sortie en date, pour ce dernier, du 6 mai 2022 ;

Vu la pré-visite contradictoire opérée le 8 avril 2022 entre les parties ; 

Vu, le 3 juillet 2022, la restitution par la défenderesse, à Monsieur [L], d’une partie du dépôt de garantie, soit 275 euros sur 1620 euros ; 

Vu, le 30 janvier 2023, la restitution par la défenderesse, à Monsieur [L], d’une somme de 1067 euros ;

Sur les TEOM 20019 à 2022

Attendu qu’en application des dispositions ci-dessus rappelées (article 23 de la loi du 6 juillet et décret), les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont indéniablement dues par le locataire pendant la période d’occupation du logement ; que le demandeur reste ainsi redevable, comme il en a convenu à l’audience, de 278 euros correspondant aux TEOM des années 2019, 2020 et 2021, outre le montant dû à ce titre au prorata de sa présence dans le logement loué en 2022, soit 40 euros ; 


En conséquence, Monsieur [L] est redevable à l’égard de la défenderesse des TEOM courant de 2019 à 2022.

Sur les dépenses exposées par Monsieur [L] à hauteur de 278 euros (remplacement du mitigeur de la cuisine pour 135 euros et du convecteur de la salle de bains pour 143 euros)

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé :
(…)
f) De ne pas transformer les (…) équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés (…) ».

Attendu que Monsieur [L] réclame à Madame [R] le remboursement des frais exposés par lui, ci-dessus rappelés ;

Mais, attendu que Madame [R] refuse le remboursement des frais exposés par l’ancien locataire et demandeur, au motif qu’elle n’a pas donné son autorisation préalable auxdits remplacements ; 

Attendu que Monsieur [L] ne verse aucun élément à même de démontrer qu’il a sollicité Madame [R] en vue d’obtenir son autorisation préalable aux travaux, que Madame [R] l’a autorisé à engager les dépenses dont il lui est ensuite demandé remboursement, ni que l’agence LAFORET aurait exigé de sa part le remplacement de ces deux éléments, peu important que ces dépenses, à supposer qu’elles soient nécessaires, relèvent de celles incombant au bailleur du point de vue de la loi ; 

Attendu, en outre, que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre le demandeur et l’agence LAFORET, mandataire du bailleur, le 6 mai 2022, ne mentionne ni l’état neuf du mitigeur de la cuisine (qualifié « en état d’usage ») ni l’état neuf du convecteur de la salle de bains (qualifié en « bon état »).

En conséquence, la demande de Monsieur [L] à ce titre doit être rejetée.

Sur les pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie

Attendu que Monsieur [L] réclame la condamnation de Madame [R] à lui verser 1215 euros au titre de pénalités de retard ; que, pour aboutir à ce montant, Monsieur [L] retient un retard de 15 mois, soit 810 euros x 10 % x 15 = 1215 euros ; 

Mais, attendu qu’une partie du dépôt de garantie lui a été versée par chèque le 3 juillet 2022 ;

Attendu qu’une somme complémentaire de 1067 euros lui a été réglée par virement du 30 janvier 2023 ; 

Que le retard porte ainsi sur la période courant de juin 2022 (1 mois après la restitution des clés) au 30 janvier 2023, soit 8 mois complets, représentant la somme de 810 x 10% x 8 = 648 euros ;

En conséquence, la demande de Monsieur [L] à ce titre doit être dite fondée en son principe, le quantum s’élevant toutefois à 648 euros, que Madame [R] doit être condamnée à lui régler. 

En conséquence de tout ce qui précède, le juge considère qu’il convient de rejeter la demande de Monsieur [L] de remboursement par Madame [R] des montants exposés pour le remplacement d’un convecteur et d’un mitigeur, faute d’avoir recueilli son autorisation préalable ; de dire que Monsieur [L] est redevable auprès de Madame [R], des taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 à 2021 à hauteur de 278 euros, et 40 euros au titre de 2022 ; de condamner Monsieur [L] à régler les dites taxes à hauteur de 308 euros, étant rappelé que Madame [R] a prélevé sur le dépôt de garantie une somme de 278 euros, le solde restant ainsi dû à ce titre par Monsieur [L] portant sur le prorata 2022, soit 40 euros ; d’accueillir favorablement la demande de Monsieur [L] d’application de pénalités légales de retard dans la restitution du dépôt de garantie ; d’en rejeter cependant le quantum réclamé compte tenu de deux règlements de Madame [R] intervenus en juillet 2022 et janvier 2023 ; de condamner Madame [R] à régler les pénalités légales de retard dans la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 648 euros représentant 8 mois de retard de juin 2022 à janvier 2023 ; d’ordonner la compensation entre les sommes dues par chaque partie. 

Eu égard aux circonstances du litige, le juge considère qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Chaque partie conservera les dépens exposés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort :

Rejette la demande de Monsieur [C] [L] de remboursement par Madame [W] [R] des montants exposés pour le remplacement d’un convecteur et d’un mitigeur à hauteur de 278 euros ;
Dit que Monsieur [C] [L] est redevable auprès de Madame [W] [R], des taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 à 2021 à hauteur de 278 euros, et 40 euros au titre de 2022 ; 

Condamne Monsieur [C] [L] à régler lesdites taxes à hauteur de 308 euros, étant rappelé que Madame [W] [R] a d’ores et déjà retenu 278 euros à ce titre sur le dépôt de garantie ;

Dit que le solde dû par Monsieur [C] [L] au titre desdites taxes pour 2022 s’élève à 40 euros ; 

Accueille favorablement la demande de Monsieur [C] [L] d’application des pénalités légales dues en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie ; en rejette le quantum selon calculs de Monsieur [L] ; 

Condamne Madame [W] [R] à payer à Monsieur [C] [L] des pénalités légales de retard à hauteur de 648 euros, représentant 8 mois de retard de juin 2022 à janvier 2023 ; 

Ordonne la compensation réciproque entre les sommes dues par les parties ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera les dépens exposés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,