Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 
Charges de copropriété


N° RG 23/02346 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCI

N° MINUTE : 


Assignation du :
06 Février 2023






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 9], représenté par son syndic, le Cabinet [V], S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 9]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDEURS

Madame [L] [G]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [M] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]

S.A.S AMI [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non représentés



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire 

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 



Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02346 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCI


DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 
 
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [L] [G] et M. [M] [B] sont propriétaires des lots n°16 et 17 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 9]. 

Par exploits d'huissier délivrés les 2 et 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GRATADE, a assigné les consorts [G]-[B] et la société AMI devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées aux parties défaillantes les 27 et 28 février 2023, le syndicat demande au tribunal de:

Condamner solidairement Madame [L] [G] et Monsieur [M] [B] au paiement d'une somme de 9.861,46 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2023 incluse) ;

Condamner solidairement Madame [L] [G] et Monsieur [M] [B] au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée ;

Condamner solidairement Madame [L] [G] et Monsieur [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9] une indemnité d'un montant de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02346 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCI


Concernant les demandes à titre subsidiaire à l'égard de la société AMI [Localité 8] :

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9] se désiste de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la société AMI [Localité 8],

PRENDRE ACTE du désistement d'instance par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9] ;

DIRE que le désistement est parfait à défaut de conclusions de la société défenderesse.

Les consorts [G] et [B] et la société AMI [Localité 8] régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 11 mai 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.
 
MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges».
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02346 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCI


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire des consorts [G] et [B] des lots n° 16 et 17,

• Les relances et mises en demeure effectuées ( pièce 9),

•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er janvier 2018 et arrêtés au 1er octobre 2020 (pièce 14) et le grand livre comptable de 2019 à 2021 (pièce n° 4)?

• Les procès- verbaux des assemblées générales des années 2014 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes, (pièce 5),

• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus (pièce 6),

• Le contrat de syndic (pièce 7),

L’obligation à la dette existe dès lors que, lors des assemblées générales, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce.

Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les consorts [G] et [B] restent débiteurs de la somme de 9.626,23 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2023, déduction faite des frais de recouvrement. 

Le règlement de copropriété en page 22 (pièce 8) contient une clause prévoyant que : «  Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nu-propriétaires ou usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droit d'usage et d'habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat. »
Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, le syndicat sollicite la somme de 235,20 euros au titre des frais de recouvrement engagés à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 septembre 2021. Il y a lieu d'observer que :

- les honoraires “dossier huissier” ou d’“envoi de dossier” à l’avocat ou de prise d’hypothèque, distincts du coût des actes et des honoraires perçus par les auxiliaires de justice, ainsi que les frais de “suivi de procédure” s’apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues constituant des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 ;

- les frais de l'assignation relèvent des dépens.

Constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité les frais suivants :

- les frais de mise en demeure d'un montant total de 120,00 euros ;

En conséquence, il y aura lieu de condamner solidairement les consorts [G] et [B] au paiement d’une somme de 120,00 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages intérêts
 
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par a mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [G] et [B] seront condamnés solidairement aux dépens.

Eu égard à la condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et M. [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9] , la somme de 9.626,23 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal dus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et M. [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9], la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et M. [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9], la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et M. [M] [B] aux entiers dépens ;

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 9] se désiste de ses demandes à l'encontre de la société AMI [Localité 8] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024

La Greffière La Présidente