Tribunal Judiciaire · Service des référés — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52654 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZFEU

N° : 3-CB

Assignation du :
07 Mars 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 30 janvier 2024


par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [S] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [V] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [H] [B] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]

en qualité de membres de l’indivision [E]

représentés par Maître Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS - #D0996

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. RE CORPS
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe RUIMY, avocat au barreau de PARIS - #D0507

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Aux termes d'un acte sous seing privé du 4 juin 2009, Monsieur [S] [E] et Mesdames [V] [E], [W] [E] née [Y] et [H] [B] [E] ont consenti à la société RE CORPS un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1] moyennant un loyer annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges. Le bail comporte une clause d'échelle mobile fixant la date de la première indexation annuelle au 1er juin 2010, et l'indice de base de 1523 au 4ème trimestre 2008.

Un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel porté à la somme annuelle de 109.000 euros hors taxes et hors charges a été délivré au preneur par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2017, à effet au 1er juin 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à la société RE CORPS, par exploit du 30 avril 2021, un premier commandement de payer la somme en principal de 51.255,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2021.

Un second commandement de payer a été délivré à la société RE CORPS par exploit du 1er août 2022 pour un montant en principal de 33.700,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 juillet 2022, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, Monsieur [S] [E] et Mesdames [V] [E] et [H] [B] [E] ont, par exploit délivré le 7 mars 2023, fait citer la société RE CORPS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 2 septembre 2022 ;

-ordonner l'expulsion de la société RE CORPS et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier;

-assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire d'un montant de 204 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et d'en avoir rendu les clés aux demandeurs ;

-se réserver la liquidation de l'astreinte ;

-condamner à titre provisionnel la société RE CORPS à leur payer la somme de 37.906,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 21 septembre 2022 ; 

-ordonner la capitalisation des intérêts ;

-condamner la société RE CORPS au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dû être versés en cas de non-résiliation du contrat, jusqu'à la restitution des lieux ; 

-condamner la société RE CORPS à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'inexécution de ses obligations ;

-condamner la société RE CORPS au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la société DE LAGE LANDEN LEASING, créancier inscrit, par exploit du 15 mars 2023.

L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 6 avril 2023, a fit l'objet d'un renvoi à la demande des parties, qui ont reçu injonction de rencontrer un médiateur, sans toutefois entrer en médiation.

A l'audience du 30 novembre 2023 les demandeurs, représentés, actualisent leur demande de provision à la somme de 54.141,87 euros et sollicitent pour le surplus de bénéfice de leur assignation. Ils indiquent s'opposer à la demande de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues à l'audience, la société RE CORPS demande au juge des référés de :
-« Rejeter les demandes tant principales que complémentaires et subsidiaires formées par les demandeurs en l'état des contestations émises sur la réalité des comptes et de la volonté manifeste et réelle de la société RE CORPS de régler sa dette locative réelle telle qu'elle a été recalculée sur la base des accords écrits passés et de l'application de l'indice ILC et de reprendre le cours normal du bail et le respect des obligations pécuniaires pesant sur elle à ce titre ;
-Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 4 juin 2009 reproduite dans le commandement du 1er août 2022 ;
-Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, accorder à la société RE CORPS la faculté de s'acquitter du paiement du solde de sa dette locative, sous toutes réserves des comptes à faire au titre des taxes foncières et des liquidations de charges de 2021 et 2022 dont les éléments récemment communiqués doivent être vérifiées, soit la somme de 21.318,96 euros à raison de :
o7.000 euros le 5 janvier 2024
o7.000 euros le 5 février 2024
o7.318,96 euros le 5 mars 2024
Les loyers courants seront payés à leur date d'exigibilité soit le 15 de chaque mois,
-Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, y compris celle formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Statuer ce que de droit sur les dépens ».



Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures des parties et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024, prorogé au 30 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'obligation du bail que le preneur n'a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Le commandement doit être délivré de bonne foi, en précisant la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, en application de l'obligation d'information loyale et complète de son locataire pesant sur le bailleur.

En l'espèce, le contrat de bail initial signé par acte sous seing privé du 4 juin 2009 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer en principal, ou en cas d'inexécution de l'une des conditions prévues au bail, le contrat sera résilié de plein droit un mois après simple commandement resté infructueux.

Le commandement du 1er août 2022 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est annexé, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 septembre 2022.

Sur la provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l'absence de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu'elle implique, pour être tranchée, d'être discutée au fond du litige. A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, les bailleurs sollicitent la somme provisionnelle de 54.141,87 euros, selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre 2023 incluse.

La société RE CORPS élève une contestation en faisant valoir :
-Que les décomptes successifs produits par ses bailleurs sont inexacts puisqu'ils prennent pour base de calcul un loyer de renouvellement inexact, et que l'indexation pratiquée est fondée sur un indice qui n'a plus cours depuis 2014,
-Qu'elle a recalculé les sommes dont elle reste redevable sur la base des accords intervenus sur le loyer de renouvellement et les modalités de son augmentation par paliers de deux ans, chaque hausse étant égale à 5% du montant du loyer, et appliqué les indices légaux- ILC (indice des loyers commerciaux) en déduisant les sommes réglées, 
-Qu'elle ne conteste pas rester redevable de la somme de 21.318,96 euros à la date du 24 novembre 2023.

Il résulte des pièces produites par les parties :
-Qu'un congé avec offre renouvellement a été délivré à la défenderesse par exploit du 18 octobre 2017, moyennant un loyer annuel porté à 109.000 euros hors taxes et hors charges, et l'application d'une révision annuelle calculée en fonction de l'indice ILC ;
-Que par courrier du 30 octobre 2017, la société RE CORPS a fait connaître au mandataire de ses bailleurs son accord pour le renouvellement du bail, mais contesté le montant du loyer proposé et ses modalités d'indexation, et sollicité l'application de la règle du plafonnement à défaut d'éléments justifiant le déplafonnement pratiqué ;
-Que par courrier du 14 décembre 2017, le cabinet MAS ROCHER, mandataire des bailleurs, a évoqué le contenu du rendez-vous intervenu le 23 novembre 2017, au terme duquel un accord a été trouvé pour une augmentation de loyer pour le porter à 97.200 euros annuel sur 8 ans, avec une augmentation tous les deux ans ;
-Que par courrier du 9 janvier 2018 mentionnant par erreur la date du 9 janvier 2017, le cabinet MAS ROCHER, évoquant à nouveau le rendez-vous intervenu le 23 novembre 2017, a précisé qu'un accord a été trouvé pour une augmentation de loyer étalée sur 9 ans et une année sur deux, avec application de l'indice de la construction ; qu'a été joint à ce courrier un tableau de simulation d'augmentation du loyer sur 9 ans ;
-Que par courrier du 6 mars 2018, la société RE CORPS a fait préciser les points suivants : l'augmentation se fera à raison de 5% tous les deux ans sur le loyer initial, s'élevant à la date de son courrier à la somme de 6.750,66 euros ; les augmentations devant intervenir les 1er juin 2019, 1er juin 2021, 1er juin 2023 et 1er juin 2025 ; qu'elle a précisé être dans l'attente du nouveau contrat de bail mentionnant ce nouveau loyer.

Le projet de renouvellement de bail produit par la défenderesse tel qu'il lui a été adressé le 18 septembre 2018, non signé, mentionne les éléments suivants :
-Loyer principal annuel de 98.291,27 euros HT HC, payable trimestriellement d'avance, réduit en raison de l'importance des travaux réalisés par le preneur à :
o1er palier du 01/06/2018 au 31/05/2019 : 82.091,27 €
o2ème palier du 01/06/2019 au 31/05/2020 : 86.141,27 €
o3ème palier du 01/06/2020 au 31/05/2021 : 86.141,27 €
o4ème palier du 01/06/2021 au 31/05/2022 : 90.191,27 €
o5ème palier du 01/06/2022 au 31/05/2023 : 90.191,27 €
o6ème palier du 01/06/2023 au 31/05/2024 : 94.241,27 €
o7ème palier du 01/06/2024 au 31/05/2025 : 94.241,27 €
o8ème palier du 01/06/2025 au 31/05/2026 : 98.291,27 €
o9ème palier du 01/06/2026 au 31/05/2027 : 98.291,27 €

-Il précise que le loyer des baux renouvelés successifs seront fixés " hors les règles du plafonnement, le loyer étant fixé de plein droit à la valeur locative de marché, étant précisé que les parties conviennent que le loyer du bail renouvelé ne pourra jamais être inférieur au dernier loyer exigible " ;

-La clause " échelle mobile " prévoit que le loyer principal variera automatiquement à l'expiration de chaque année de bail, soit le 1er juin, (…) dans les mêmes proportions que l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, base 400 au 4eme trimestre 2017 (valeur 1667) et pour la 1ere fois le 1er juin 2019. 



Cependant, ce projet de renouvellement de bail n'a pas été signé par les parties, de sorte que l'accord des volontés quant aux conditions de ce renouvellement n'a pas été formalisé. Les éléments exposés ci-dessus quant aux négociations préalables à la rédaction de ce projet de renouvellement, formalisé mais non signé, établissent la nécessité de procéder à l'interprétation de la volonté des parties pour identifier le montant du loyer renouvelé et l'indice applicable.

Or, un tel office relève du juge du fond et non de celui du juge des référés, de sorte que la contestation opposée par la société RE CORPS est jugée sérieuse.

En conséquence, il ne sera fait droit à la demande de provision qu'à hauteur de la somme de 21.318,96 euros, qui correspond au montant non contesté et par conséquent non contestable de la dette locative arrêtée à la date du 21 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Les éléments exposés ci-dessus quant aux contestations élevées par la défenderesse sur le montant du loyer renouvelé et le désaccord constaté sur ce point, ne permettent pas de caractériser, avec l'évidence requise devant le juge des référés, une faute de sa part justifiant de faire droit à la demande formée au titre du préjudice moral, qui n'est au demeurant pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

La société RE CORPS formule une demande de délais de paiement à hauteur de 3 mois en exposant qu'elle a rencontré des difficultés d'exploitation en raison d'une part de la crise sanitaire, d'autre part à la survenue d'un dégât des eaux en août 2022, ayant eu des incidences importantes sur une grande partie de ses installations.

La bailleresse s'y oppose en arguant notamment de la mauvaise foi du preneur.

Cependant, la mauvaise foi de la défenderesse ne saurait être déduite de ses seules difficultés de paiement, et l'examen du décompte permet de constater ses efforts de paiement depuis la délivrance du commandement de payer.

Le montant non sérieusement contestable de la dette locative apparaissant de nature à être soldé dans le délai de trois mois sollicité, sans que cela n'obère de façon excessive les besoins des créanciers, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif.
A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La société RE CORPS, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable, au regard des circonstances du litige, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 septembre 2022,

Condamnons la société RE CORPS à verser à Monsieur [S] [E] et Mesdames [V] [E] et [H] [B] [E] la somme provisionnelle de 21.318,96 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus

L'autorisons à se libérer de cette dette en deux mensualités de 7.000 euros chacune et une troisième de 7.318,96 euros, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,



Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société RE CORPS portant sur les locaux situés [Adresse 1],

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société RE CORPS et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons en ce cas la société RE CORPS à payer à Monsieur [S] [E] et Mesdames [V] [E] et [H] [B] [E] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, 

Condamnons la société RE CORPS au paiement des dépens,

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 janvier 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS