Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
Charges de copropriété


N° RG 22/13523 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUA

N° MINUTE : 



Assignation du :
22 Juillet 2021




JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] - [Localité 8], représenté par son syndic, la S.A.R.L. REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635


DÉFENDEURS

Monsieur [G] [B]
[Adresse 1]
[Localité 8]

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Maître Emmanuel PLAZANET de la SELURL PLAZANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0129




Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/13523 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUA


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 7] est propriétaire du lot n°61 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte d'huissier du 20 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société République Immobilier a assigné la SCI [Adresse 7] et M. [G] [B], son associé majoritaire, en paiement de charges de copropriété.

Le syndicat expose que la SCI ne procède pas au paiement régulier de ses charges de copropriété depuis un certain nombre d’années ; qu’ après une première assignation en date du 24 avril 2017, elle a régularisé les impayés sans toutefois reprendre le paiement régulier de ses charges.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, le syndicat sollicite du tribunal de :

- DIRE ET JUGER fondé le Syndicat des Copropriétaires en son opposition, laquelle vaudra mise en demeure du privilège spécial immobilier du syndicat, tout paiement effectué en violation des dispositions des articles qui précèdent étant inopposables au demandeur ;


Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/13523 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUA


- CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 7] et Monsieur [G] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 41.781,88 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 17 avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure RAR du 12 février 2021 ; 

- CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 7] et Monsieur [G] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de lettre de mise en demeure RAR du 12 février 2021 ; 

- CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 7] et Monsieur [G] [B] aux frais nécessaires, exposés par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 8], s’élevant à la somme de 2.268,96 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d’administration ; 

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ; 

- CONDAMNER Monsieur [G] [B] à garantir le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 8] de toute condamnation et/ou sommes à régler par la SCI [Adresse 7]. 

En tout état de cause 

- CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 7] et Monsieur [G] [B] aux entiers dépens de la présente procédure ; 

Le syndicat s'oppose aux délais de paiement sollicités par le défendeur et à titre subsidiaire, demande qu'un délai de paiement soit assorti d'une clause de déchéance du terme.

- CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 7] et Monsieur [G] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 8], la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le Syndicat des Copropriétaires supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Dans leurs conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 20 mars 2023 la SCI [Adresse 7] et M. [B] demandent au tribunal de : 
 
Vu les dispositions de l’article 1343-5 Code Civil, 

- Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [G] [B],

- Débouter le SDC de toutes ses demandes, fins et conclusions 
- En tout état de cause, déduire des sommes réclamées par le SDC au titre des charges, celles relatives aux frais de relance, frais d’huissier et frais d’avocat,

- Accorder à la SCI JOSPEH un délai de 24 mois pour le paiement de sa dette, tel qu’elle résultera de la décision à intervenir,

- Condamner le SDC aux dépens et au paiement d’une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023, l’audience de plaidoiries fixée au 23 novembre 2023 et l’affaire mise en délibéré au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de débiteuret la solidarité

Il résulte de l’article 1858 du code civil que “Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale”. L’associé, même majoritaire d’une SCI n’est pas le débiteur conjoint, mais subsidiaire, en cas de démonstration de vaines poursuites préalables contre le débiteur principal.

En l’espèce, le syndicat se doit de poursuivre la SCI, propriétaire du bien immobilier, et seulement si elle était insolvable, il devra ensuite intenter une action distincte contre M. [B].

La demande en paiement conjointe du syndicat à l’encontre de M. [G] [B] sera rejetée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. 

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat produit aux débats :

- L’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI [Adresse 7];

- Les relances et courriers de mises en demeure

- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée du 1er janvier 2019 au 1er avril 2023;

- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2020 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes ;

- Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus ;

- Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales visées ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
En conséquence, le syndicat justifie, en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 41.781,88 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des frais de recouvrement.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.878,41 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2021, (date de la mise en demeure par LRAR), et pour le surplus avec intérêt au taux légal à compter du 18 avril 2023 (date de la notification des dernières conclusions).

Sur les frais de recouvrement 

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée à la SCI [Adresse 7] dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, présentée le 12 février 2021.

Seuls les frais engagés postérieurement peuvent être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les frais d’avocat relevant toutefois de l’article 700 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat sollicite la condamnation de la SCI à des dommages et intérêts, en raison du non-paiement récurrent des charges sans motif légitime, aggravant ses dépenses et sa trésorerie.

La SCI a déjà fait l’objet d’une procédure en paiement de charges par assignation du 24 avril 2017. La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations, ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice important pour le syndicat, l’obligeant à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. 

Cette situation crée ainsi des tensions sur la trésorerie du syndicat notamment en cas de travaux importants des parties communes. 

L'absence d’information crédible et transparente donnée par le défendeur sur les raisons du défaut de paiement ne permet pas de le retenir comme étant un débiteur de bonne foi.

En conséquence, il convient, en application de l'article 1231-6 du code civil, de condamner la SCI [Adresse 7]. à payer la somme de 1.500 € au syndicat à titre de dommages-intérêts pour la réparation de du préjudice financier subi.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa premier du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue.

Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la copropriété concernée a dû faire face à d’importantes difficultés dans sa gestion. La SCI n'est pas une débitrice de bonne foi et n’apporte pas de preuve que sa trésorerie a la capacité d’apurer la dette sur 24 mois tout en payant les charges courantes de copropriété.

La demande de délais de paiement de la SCI sera donc rejetée.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La SCI [Adresse 7], partie succombante, sera condamnée à verser 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] :

la somme de 41.781,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021 sur la somme de 6.878,41 euros et à compter du 18 avril 2023 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 7] de sa demande de délais de paiement;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente