Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jean-françois FRAHIER
Me Pauline DE LASTEYRIE
Monsieur [T] [X]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/03442 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3OW

N° MINUTE : 3/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSES

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 4]

toutes représentées par Me Jean-françois FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1326

DÉFENDEURS

Madame [E] [W] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023



Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/03442 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3OW


JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier

***

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2013 à effet au 31 octobre 2013 Monsieur [U] [P], aux droits duquel sont venues Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y], a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [W] épouse [X] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [T] [X].

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2021, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6932.10 euros au titre de l'arriéré locatif, dénoncé à la caution le 26 novembre 2021.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [W] épouse [X] le 15 novembre 2021.

Par assignations des 17 et 19 janvier 2022, Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [W] épouse [X] sous astreinte de 100 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [T] [X] au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10.398,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elles font valoir que Madame [E] [W] épouse [X] règle très irrégulièrement les loyers depuis le mois de septembre 2019, qu’elle n’a ainsi pas respecté ses obligations ce qui justifie la résiliation du bail. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2022. 

Appelée à l’audience du 15 avril 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois. 

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6891,07 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, non dénoncé à la caution. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [W] épouse [X] le 28 décembre 2022.

Par ordonnance du 13 mars 2023 le juge des contentieux de la protection a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et a renvoyé l’affaire à l’audience du 7 septembre 2023 lors de laquelle elle a été à nouveau renvoyée pour être retenue à l’audience du 24 novembre 2023. 

À l'audience, Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y] représentées par leur conseil demandent :
Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,La condamnation solidaire de Madame [E] [W] épouse [X] et Monsieur [T] [X] au paiement de la somme de 5761,22 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêté au 20 novembre 2023, Elles maintiennent leurs autres demandes en ajoutant aux dépens les frais du commandement de payer du 12 novembre 2021 ainsi que de sa dénonciation à la caution et du commandement de payer du 27 décembre 2022. 

Elles soutiennent que la tentative de médiation n’a pu aboutir, qu’un commandement de payer la somme de 7053,68 euros visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [W] épouse [X] le 27 décembre 2022, que malgré une aide financière d’un montant de 2700 euros accordée dans le cadre d’un accompagnement social elle ne règle pas le loyer, que la régularisation des charges été effectuée et qu’il en a été tenu compte, que le versement du FSL, accordé à Madame [E] [W] épouse [X], n’est pas garanti puisque les loyers ne sont pas réglés. 
Elles ne sont pas opposées à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [E] [W] épouse [X], représentée par son conseil demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Que les demandes des bailleresses soient jugées irrecevables faute de notification au représentant de l’état dans le département et à la CCAPEX au moins deux mois avant l’audience, A titre subsidiaire :Qu’il soit jugé que les provisions de charges appelées entre 2013 et 2019 n’ont pas été régularisées dans les délais impartis, Que Mme [V] [P] et Madame [Z] [Y] soient condamnées à lui payer in solidum la somme de 5038.78 euros de sorte que la dette locative est éteinte par compensation, Le rejet des demandes des bailleresses, A titre infiniment subsidiaire :La suspension des effets de la résiliation du bail,La suspension des effets de la clause résolutoire, L’octroi de délais de paiement en 35 mensualités de 10 euros et la dernière du solde de la dette, A titre très infiniment subsidiaire : l’octroi de larges délais pour quitter les lieux, La condamnation in solidum de Mme [V] [P] et Madame [Z] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Elle fait valoir que le loyer du mois de novembre 2023 a été payé, que la régularisation de charges n’a pas été faite dans les délais de sorte qu’elle peut agir en répétition de l’indu, qu’elle a rencontré des problèmes de santé mais a retrouvé un emploi en CDI, que la décision du FSL est toujours valable.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [E] [W] épouse [X] tirée du défaut de notification de l’assignation au préfet et à la CCAPPEX
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux qui contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire à défaut de quoi elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Les bailleurs personnes physiques doivent saisir la CAPPEX sous certaines conditions. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. 

En l’espèce Madame [E] [W] épouse [X] soutient que les demandes des bailleresses sont irrecevables « faute de notification de l’assignation au préfet et à la CAPPEX aux moins deux mois avant l’audience ». 
Il apparait que le commandement de payer du 12 novembre 2021, distinguant les sommes dues au titre du loyer et des charges, dénoncé à la caution le 26 novembre 2021 soit dans le délai de 15 jours, contient l’ensemble des dispositions impératives mentionnées à l’article susvisé lequel n’impose pas la reproduction de la clause résolutoire visée au contrat de bail. Il a ainsi été valablement délivré à la locataire et dénoncé à la caution. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [W] épouse [X] le 15 novembre 2021 soit plus de deux mois avant l’assignation. Au demeurant la sanction consistant en l’irrecevabilité de la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation du bail pour impayés locatifs en l’absence de saisine de la CAPPEX au moins deux mois avant l’assignation (et non deux mois avant l’audience comme soutenue par la défenderesse) n’est pas applicable aux bailleurs personnes physiques. 
Enfin, l’assignation a été notifiée au représentant de l’état dans le département le 19 janvier 2021 soit plus de deux mois avant l’audience du 15 avril 2022. 
La fin-de non-recevoir sera ainsi écartée. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y] ayant justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience comme vu précédemment, leur action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 12 alinéa 1 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. De jurisprudence constante les juges n’ont pas l’obligation de rechercher d’office la règle de droit applicable au litige dès lors que les parties ont précisé le fondement juridique de leurs prétentions. 

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié régulièrement à la locataire le 12 novembre 2021. 

Des régularisations de charges sont intervenues postérieurement en faveur de Madame [E] [W] épouse [X], (828.64 euros pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et 2027.49 euros) pour la période du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2018). 

Madame [E] [W] épouse [X] soutient que faute d’avoir respecté les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleresses ne pouvaient prétendre au paiement des arriérés de charges, qu’elle peut en conséquence agir en répétition de l’indu, le délai triennal ne courant qu’à compter de la régularisation de charges par le bailleur, de sorte que Mme [V] [P] et Monsieur [T] [X] lui sont redevables de la somme de 5038.78 euros. 

Or, aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 23 de ladite loi n’est pas applicable aux logements meublés. 

Madame [E] [W] épouse [X] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de cette somme par les bailleresses. 

Elle restait donc devoir la somme de 4075,97 euros lors du commandement de payer. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2022.

Sur la dette locative 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les bailleresses versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 novembre 2023 Madame [E] [W] épouse [X] leur devait la somme de 5761,22 euros, au titre des loyers et des charges, déduction faite des régularisations de charges évoquées ci-dessus et du versement de la somme de 1186.77 euros effectué par la CAF le 22 novembre 2023. 

Madame [E] [W] épouse [X] et Monsieur [T] [X] seront en conséquence condamnés, et ce solidairement comme stipulé au contrat de bail, à payer aux bailleresses la somme de 5761.22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023. 

Madame [E] [W] épouse [X] affirme avoir réglé la veille de l’audience le solde du loyer courant, ce que les bailleresses ne peuvent confirmer, sans toutefois s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [E] [W] épouse [X] justifie de problèmes de santé pour lesquels elle bénéficie d’un suivi, d’un emploi en contrat à durée indéterminée depuis le 4 octobre 2023 pour une rémunération brute annuelle de 32.053, 32 euros, et d’un accord pour le versement d’une somme de 6949.22 euros au titre du FSL. La situation de Monsieur [T] [X] est inconnue. 

En conséquence Madame [E] [W] épouse [X] sera autorisée à régler la somme de 5761,22 euros en 12 mensualités de 100 euros puis 24 mensualités de 190 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

La demande d’astreinte apparait à ce jour prématurée et sera en conséquence rejetée. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due par Madame [E] [W] épouse [X] d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 janvier 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [E] [W] épouse [X] et Monsieur [T] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du seul commandement de payer du 12 novembre 2021 - le second étant inutile - et le coût de sa dénonciation à la caution.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la fin-de non-recevoir soulevée par Madame [E] [W] épouse [X] ; 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2013 entre Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y], d’une part, et Madame [E] [W] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 janvier 2022,

DEBOUTE Madame [E] [W] épouse [X] de sa demande en paiement de la somme de 5038.78 euros, 

CONDAMNE Madame [E] [W] épouse [X] solidairement avec Monsieur [T] [X], à payer à Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y] la somme de 5761,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023 ;

AUTORISE Madame [E] [W] épouse [X] à se libérer de sa dette en réglant 12 mensualités de 100 euros puis 24 mensualités de 190 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [E] [W] épouse [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 janvier 2022,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-les bailleresses pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [W] épouse [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Madame [E] [W] épouse [X] sera condamnée à verser à Madame [V] [P] et Madame [Z] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE Madame [E] [W] épouse [X], solidairement avec Monsieur [T] [X], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2021 et de sa dénonciation à la caution ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge