Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Stéphane LEVILDIER
Me Roselyne HU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/08751 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK3A

N° MINUTE : 4/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDEUR

PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphane LEVILDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0765

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Me Roselyne HU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier


Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08751 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK3A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2021 à effet au 16 avril 2021, la société [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 262,30 euros. 

La cave, accessoire au logement, a été attribuée à plusieurs locataires : Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] d’une part et M. [S] et Mme [X] d’autre part. 

Par actes de commissaire de justice du 3 novembre 2022, la société [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à leur expulsion avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société [Localité 3] HABITAT OPH fait valoir que le problème de la cave n’ayant pas été résolu, Monsieur [M] [G] a menacé de mort le gardien de l’immeuble ainsi que M. [S] et Mme [X] avec deux couteaux, qu’interpellé et déféré devant le juge des libertés et de la détention il a été placé sous contrôle judiciaire avec interdiction de contact avec les plaignants et de paraître au domicile, qu’il doit comparaître devant le tribunal correctionnel de Paris, que ces agissements constituent de très graves troubles de jouissance devant entraîner la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1729 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989. 

Appelée à l’audience du 7 décembre 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 24 novembre 2023. 

A l’audience, la société [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, se désiste de sa demande tendant à la résiliation du bail et sollicite : 
Qu’il soit constaté que Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] sont occupants sans droit ni titre de la cave,Que leur expulsion soit ordonnée, Que le délai soit ramené à un mois, Qu’ils soient condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 10,70 euros par mois et à la somme de 79.16 euros arrêtée au 11 novembre 2023 au titre de l’arriéré locatifQu’ils soient déboutés de leurs demandes. Elle maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle expose que les preneurs ont donné congé et ont remis les clés lors de la précédente audience mais que des difficultés persistent en ce qui concerne la cave qui n’a pas été restituée. Elle expose que cette cave a été in fine attribuée à Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] à compter du mois de mai 2022 et conteste qu’ils n’y aient plus accès depuis le mois de juillet 2023, qu’en tout état de cause cela ne relève pas de sa responsabilité, que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées. 

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B], représentés par leur conseil, demandent à titre principal :
Que la société [Localité 3] HABITAT OPH soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, Qu’il soit constaté qu’ils ont donné congé et restitué les clés lors de l’audience du 5 septembre 2023, Que la société [Localité 3] HABITAT OPH soit condamnée à restituer le dépôt de garantie dans un délai de 15 jours à compter de la date du jugement, A titre reconventionnel :Qu’il soit jugé que la société [Localité 3] HABITAT OPH a manqué à ses obligations d’assurer une jouissance paisible et de délivrance, Que la société [Localité 3] HABITAT OPH soit condamnée à leur payer les sommes de :8000 euros au titre du préjudice de jouissance2700 euros au titre de la restitution du montant du loyer et des charges à compter de la date de conclusion du bail à hauteur de 100 euros par mois,10.000 euros au titre des dommages-intérêts en raison des manquements contractuels de la bailleresse 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
Ils exposent avoir subi des nuisances sonores de la part des voisins et en avoir informé en vain la bailleresse, que l’état des lieux de sortie a été effectué le 18 septembre 2023 et mentionne que l’appartement a été rendu en bon état, que s’ils ont pu occuper la cave à compter de la fin de l’année 2022 ils se sont aperçus en juillet 2023 qu’un tiers avait posé un nouveau cadenas de sorte qu’elle était à nouveau inaccessible et que Madame [I] [B] n’a pu récupérer ses affaires. A l’appui de leurs demandes ils font valoir au visa des article 1719, 1723 du code civil et 6b de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est responsable des troubles de jouissance qu’il cause directement et de ceux qui émanent des autres locataires, que la société [Localité 3] HABITAT OPH n’est jamais intervenue pour faire cesser les nuisances sonores et régler le problème de la cave, qu’elle a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un accessoire à l’appartement prévu au contrat et a causé un trouble de jouissance

Les parties admettent ignorer si la clé de la cave a été remise lors de l’état des lieux de sortie. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l’occupation de la cave

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du logement d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge de faire cesser. 

En l’espèce, il est constant que les locataires ont donné congé de leur appartement et ont remis plusieurs clés le 5 septembre 2023. 

La société [Localité 3] HABITAT OPH soutient que la cave n’a pas été restituée. 

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] indiquent qu’un nouveau cadenas a été apposée sur la porte de la cave par un tiers courant juillet 2023 et qu’ils n’ont plus pu y accéder. 

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 18 septembre 2023 que les clés de la cave n’ont pas été remises et que la partie relative à ce local n’a pas été renseignée. 
Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] ne rapportent pas la preuve de ce qu’un tiers serait intervenu pour apposer un nouveau cadenas. Madame [I] [B] a admis que ses affaires y sont toujours entreposées. 
Il y a lieu d’en déduire que la cave n’a pas été restituée. Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] sont en conséquence occupants sans droit ni titre de la cave depuis le 18 septembre 2023 et il y a lieu d’ordonner leur expulsion. La suppression du délai légal de deux mois sollicitée par la bailleresse sera accordée eu égard à cette occupation sans droit ni titre. 

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] seront redevables d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 10,70 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

 Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [M] [G] et de Madame [I] [B]
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 
En application de l’article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.
En l’espèce, Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] soutiennent que la société [Localité 3] HABITAT OPH n’a pas respecté ses obligations contractuelles d’une part en occasionnant un trouble de jouissance résultant des nuisances sonores causées par les voisins et d’autre part en manquant à son obligation de délivrance en les ayant privés de l’utilisation de la cave. 

Sur le manquement de la bailleresse à l’obligation d’assurer une jouissance paisible 

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] ne rapportent aucunement la preuve des nuisances sonores alléguées. En effet, ils ne produisent que des captures d’écran de leurs propres courriels ou messages, pour certains non datés et dont il n’est pas certain qu’ils aient été réceptionnés par la bailleresse, par lesquels ils se sont plaints du bruit fait par les voisins. L’attestation de Mme [V] - au demeurant très insuffisamment circonstanciée - ne satisfait pas aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile (date, lien éventuel avec les parties, mention obligatoire) de sorte qu’elle sera écartée des débats. 
Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] ne justifient d’aucun autre élément de preuve (dépôt de plainte, déclaration de main courante, constat de commissaire de justice) ni mise en demeure. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande. 

Sur le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance 

Il est établi que la cave a été attribuée à deux locataires. 

La société [Localité 3] HABITAT OPH soutient que Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] ont été privés de la jouissance de la cave du mois d’avril 2021 au mois de mai 2022. 

Ces derniers soutiennent quant à eux que cette privation de jouissance a duré plus d’un an puis à nouveau à compter du mois de juillet 2023. 

Il ressort de la capture d’écran d’un courriel, non daté, envoyé par Madame [I] [B] qu’ils ne peuvent pas accéder à la cave car les voisins y ont entassé leurs affaires et l’ont bloqué avec un cadenas. 
Il ressort des déclarations mêmes de Monsieur [M] [G] lors de son audition par les services de police dans le cadre de la plainte déposée contre lui (jugement du tribunal correctionnel de Paris) qu’il avait accès à la cave puisqu’il y avait entreposé son aspirateur. 
Ainsi Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] n’étaient pas totalement privés de la cave mais ont dû la partager, et ce de façon certaine du 16 avril 2021 au mois de mai 2022, Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] ne rapportant pas la preuve de ce que la privation s’est étendue au-delà. 

La bailleresse sera ainsi condamnée à rembourser aux locataires le loyer de la cave durant 12 mois, sur la base de la somme sollicitée et justifiée au titre de l’indemnité d’occupation soit 10,70 euros par mois, la somme sollicitée par les défendeurs, correspondant à la quasi-moitié du loyer total étant manifestement excessive. 

La société [Localité 3] HABITAT OPH sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] la somme de 128.40 euros en remboursement des loyers versés pour l’utilisation de la cave. 

La société [Localité 3] HABITAT OPH a par ailleurs failli à son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible des biens loués ce qui leur a occasionné un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’octroi de la somme de 100 euros. 

Sur la dette locative 

La société [Localité 3] HABITAT OPH ayant inclut dans sa demande en paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 79.16 euros la somme de 107.71 euros correspondant aux frais de justice ainsi qu’il ressort du relevé de compte versé aux débats, elle sera déboutée de sa demande. 

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois, ou d’un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

En l’espèce, il ressort du relevé de compte que le dernier paiement de loyer effectué par les défendeurs date du 21 juin 2023 et que le dépôt de garantie a été déduit du montant de l’arriéré locatif le 01 octobre 2023. 

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] seront en conséquence déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 
L’équité commande de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de plein droit. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2023 de la cave afférente à l’appartement situé [Adresse 2] dont ils étaient locataires en vertu d’un contrat de bail conclu le 7 avril 2021 avec la société [Localité 3] HABITAT OPH ; 

ORDONNE à Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 10,70 euros; 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en paiement de la somme de 79,16 euros ; 

CONDAMNE la société [Localité 3] HABITAT OPH à payer à Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] les sommes de :
128,40 euros en remboursement des loyers versés pour la cave du 16 avril 2021 au mois de mai 2022, 100 euros en réparation du préjudice subi pour défaut de délivrance de la cave, 
DEBOUTE Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] de leur demande en réparation du préjudice résultant du défaut de jouissance paisible et de leur demande en restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Monsieur [M] [G] et Madame [I] [B] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge